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Mietaufhebungsvereinbarung – Anforderungen an das Zustandekommen

LG Kassel – Az.: 1 S 218/18 – Beschluss vom 26.10.2018

Gründe

I.

Die Parteien werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung nach Überzeugung der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Das am 08.08.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Kasel beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht im angefochtenen Umfang abgewiesen.

II.

Wegen des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen im Tatbestand des angefochtenen Urteils (UG S. 2 u. 3 = Bl. 88 f d. A.) Bezug genommen. Der entscheidungserhebliche Sachverhalt kann dahingehend zusammengefasst werden, dass die Klägerin nach der von den Beklagten zum 31.12.2016 erklärten Eigenbedarfskündigung und Auszug aus der Wohnung am 01.12.2016 die Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.300 Euro zzgl. vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verlangt hat, wohingegen die Beklagten mit dem Anspruch auf die Dezembermiete 2016 in Höhe von 750 Euro (650 Kaltmiete und 100 Euro Nebenkostenvorauszahlung) die Aufrechnung erklärt und im Übrigen die Klageforderung in Höhe von 550 Euro anerkannt haben.

Das Amtsgericht hat die Beklagten ihrem Anerkenntnis gemäß verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass den Beklagten ein Anspruch auf die volle Miete für Dezember 2016 zustehe, weshalb die Aufrechnung insoweit wirksam sei. Das Mietverhältnis sei erst zum 31.12.2016 gekündigt worden. Die Vereinbarung, die am 30.10.2016 durch gewechselte Textnachrichten zustande gekommen sei, stehe der Forderung nicht entgegen. Nach der Antwortnachricht der Beklagten habe die Klägerin die Miete für Dezember nur dann nicht zahlen sollen, wenn sie vor dem 01.12.2016 ausziehe. Tatsächlich sei die Klägerin hingegen erst am 30.11.2016 und 01.12.2016 ausgezogen, wenn auch zum größten Teil bereits am 30.11.2016. Damit sei die Klägerin jedenfalls nicht vor dem 01.12.2016 ausgezogen und müsse die Dezembermiete voll zahlen.

Für eine ausdrückliche Mietvertragsaufhebungsvereinbarung trotz Versäumung der am 30.10.2016 vereinbarten Voraussetzung hätte es daneben weiterer Absprachen bedurft, insbesondere im Zusammenhang mit der Rückgabe am 01.12.2016, eine entsprechende Vollmacht der Tochter, die die Wohnung entgegen genommen und die Bestätigung vom 01.12.2016 (Bl. 29 d.A.) unterschrieben habe, unterstellt. Solche ausdrücklichen Absprachen habe es nicht gegeben und auch eine konkludente Aufhebungsvereinbarung könne nicht festgestellt werden, zumal hieran strenge Anforderungen zu stellen seien. Die widerspruchslose Entgegennahme der Wohnung durch die Tochter nebst Bestätigung von ordnungsgemäßer Übergabe und Mangelfreiheit könne nicht ohne weiteres dahin gewertet werden, dass damit konkludent auf die vereinbarte zeitliche Voraussetzung für einen Wegfall der Dezembermiete verzichtet worden sei.

Daher habe den Beklagte die Dezembermiete in voller Höhe zugestanden auch hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen, weil zur Zeit der Aufrechnungserklärung Abrechnungsreife noch nicht eingetreten gewesen sei und in der sodann erfolgten Abrechnung die Vorauszahlung für Dezember 2016 auch berücksichtigt worden sei.

Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten könne die Klägerin zudem nicht verlangen, weil die Beklagten bei Erteilung des Mandats mit der Rückzahlung der Kaution nicht in Verzug gewesen seien. Eine Mahnung habe es vorher nicht gegeben und die dem Vermieter zuzubilligende angemessene Überlegungsfrist sei ebenfalls noch nicht abgelaufen gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Amtsgerichts (Bl. 89 ff. d. A.) Bezug genommen.

Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten und auch innerhalb der Frist begründeten Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren im Umfang der Klageabweisung unverändert fort.

Zur Begründung führt sie Folgendes aus (vgl. auch Berufungsbegründung vom 08.10.2018, Bl. 109 ff d.A.):

Sie rügt, das Amtsgericht habe eine Überraschungsentscheidung verkündet, weil die Sache nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung vom 23.05.2018 noch nicht entscheidungsreif gewesen sei. Es sei ausgiebig erörtert worden, wie die Klägerin beweisen könne, dass die Tochter der Beklagten tatsächlich Vollmacht der Beklagten gehabt habe, die geräumte Wohnung verbindlich zurückzunehmen. Hierzu habe in einem nächsten Termin die von den Beklagten benannte Tochter vernommen werden sollen. Das Gericht habe seine Entscheidung also von einer Zeugenvernehmung abhängig machen wollen. Hätte die Zeugin ausgesagt, in Vollmacht der Beklagten gehandelt zu haben, wäre der von den Beklagten zur Aufrechnung gestellte Mietzahlungsanspruch für Dezember 2016 gescheitert. In Erwartung der Zeugeneinvernahme sei eigens von der Klägerin der Frau „…“ der Streit verkündet worden. Mit keinem Wort sei das Gericht darauf eingegangen, dass die ganz geringfügige Fristüberschreitung für die Klägerin zu einem vollen Monat Mietzahlungsverpflichtung führen müsse.

Zudem sei die Vereinbarung der Parteien nach § 133 BGB auszulegen, was der Vorderrichter leider nicht getan habe. Die ganz geringfügige Fristüberschreitung (1/2 Tag!) bei der Rückgabe könne nicht ernstlich dazu führen, für einen ganzen Monat Miete inklusive Nebenkosten zu zahlen seien. Aus der vorgelegten Korrespondenz (Anlage K3 zum Schriftsatz vom 12.12.2017) ergebe sich, dass die Beklagten bereit gewesen seien, bei Rückgabe der Mietsache vor dem 31.12.2016 (gemeint: 01.12.2016) auf die Miete verzichten zu wollen. Zwar sei das Wort „kompletter” Dezember verwendet worden, indessen sei es von den Beklagten grob treuwidrig und gegen § 242 BGB verstoßend, wegen Verzögerung eines halben Tages dies so auszulegen, wie das Amtsgericht es getan habe. Die Beklagten hätten am Mittag des 01.12.2016 die Wohnung zurück gehabt und es seien keine Aspekte denkbar, warum den Beklagten hierbei ein „Schaden” oder sonstiger Nachteil entstanden sein soll. Die Wohnung sei nicht zum 01.12.2016 neu vermietet gewesen, dies sei unstreitig. Ebenso sei unstreitig, dass es keine Handwerker gegeben habe, die am Morgen des 01.12.2016 unnütz bereitgestanden hätten, um die Wohnung für die Tochter der Beklagten umzugestalten oder mit deren Möbeln zu füllen.

Nach dem geschilderten Rückgabeprocedere habe die bevollmächtigte Tochter der Beklagten auch keinen Vorbehalt wegen der geringfügigen Verspätung ausgesprochen. Nach dem Akteninhalt seien die Beklagten zum 30.11./1.12.2016 ohnehin nicht vor Ort gewesen und hätten es also selber nicht so ernst genommen mit der Präzision bei Einhaltung der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Die Klägerin habe bei den Beklagten geklingelt, jedoch sei niemand dagewesen, so dass die Tochter der Beklagten hinzugezogen worden sei.

Hinzu komme Folgendes: Nach Wegzug der Beklagten (gemeint: Klägerin) sei die vermeintlich fällig gewordene Dezembermiete acht Monate lang nicht eingefordert worden, was dafür spreche, dass die Beklagten diese gar nicht mehr hätten geltend machen wollen, also hierauf verzichtet hätten.

Äußerstenfalls hätte die Miete für 1/2 Tag geltend gemacht werden können, nicht aber für 31 Tage. Dies folge aus der ständigen Rechtsprechung der Kasseler Gerichte zur verspäteten Rückgabe einer Mietwohnung. Gibt ein ordnungsgemäß gekündigter Mieter die Mietsache z.B. 5 Tage zu spät zurück, berechne sich der Anspruch des Vermieters taggenau auf 5/31 und nicht auf den vollen Monat. Vorliegend habe die Klägerin entgegen der Vereinbarung die Rückgabe nur um 1/2 Tag verzögert. Somit stehe der Klägerin neben der bereits ausgeurteilten Summe auch ein weiterer Kautionsrückzahlungsanspruch von 750,- € zu.

Auch vorgerichtliche Kosten sind der Klägerin zuzusprechen. Die Beklagten hätten die Kaution schweigend acht Monate behalten und nicht darüber abgerechnet. Es handele sich um eine Art Treuhandvermögen, für dessen Behalten es für die Beklagten ab Anbruch des 7. Monats seit Auszug keinen Grund mehr gegeben habe.

Die Klägerin beantragt, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Kassel vom 08.08.2018 AZ: 454 C 4210/17 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin weitere 750,- € nebst Zinsen in Höhe von 5% über Basiszinssatz hieraus seit dem 15.08.2017 sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten von 201,71 € zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

III.

Die Berufung ist offensichtlich unbegründet. Auch die Kammer gelangt zu dem Ergebnis, dass der Klägerin über den zuerkannten Betrag hinaus kein weiterer Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zusteht. Die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit der Miete für Dezember 2016 in Höhe von 750 Euro ist wirksam gewesen und hat zum Erlöschen des Kautionsrückzahlungsanspruchs in dieser Höhe geführt.

Zur Vermeidung bloßer Wiederholungen verweist die Kammer zunächst auf die in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung, die die Kammer sich ausdrücklich zu Eigen macht. Unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens ist ergänzend Folgendes auszuführen:

Mietaufhebungsvereinbarung - Anforderungen an das Zustandekommen
(Symbolfoto: Von Alexander Raths/Shutterstock.com)

Entgegen dem Berufungsvorbringen handelt es sich um keine unzulässige Überraschungsentscheidung; die darin zu sehende Verfahrensrüge bzgl. der Verletzung der Hinweispflicht gemäß § 139 Abs. 2 ZPO ist unbegründet. Das Amtsgericht hat sein Urteil nicht etwa auf einen rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt gestützt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat (§ 139 Abs. 2 ZPO). Erörtert worden ist nach dem Vorbringen der Klägerin, ob die Klägerin eine Vollmacht der Tochter der Beklagten durch Vernehmung der Tochter beweisen könne. Soweit danach im Termin erörtert worden ist, dass es auf eine Bevollmächtigung der Tochter ankommen kann, insoweit Beweis zu erheben gewesen wäre, dies das Amtsgericht im Urteil dann aber anders bewertet und die Frage der Vollmacht ausdrücklich offengelassen hat, ist das nicht zu beanstanden. Insbesondere handelt es sich dann nicht um eine unzulässige Überraschungsentscheidung. Das Verbot von Überraschungsentscheidungen dient lediglich dem Zweck, den Parteien denjenigen Vortrag zu ermöglichen, den ein vorher übersehener Gesichtspunkt erfordert. Die endgültige rechtliche Bewertung hat das Gericht nicht schon vor Erlass des Urteils unabänderlich vorzunehmen und mitzuteilen (OLG Celle, Urteil vom 03. Februar 2005 – 14 U 116/04 –, Rn. 16, juris). Von daher war das Amtsgericht auch nicht gezwungen, vor Urteilserlass darauf hinzuweisen, dass es nach der im Urteil vertretenen Lösung auf eine Bevollmächtigung nicht ankam, sondern darauf, ob in der Entgegennahme der Wohnung überhaupt eine Mietvertragsaufhebungsvereinbarung gesehen werden kann. Dass es hierauf genauso ankam, liegt auf der Hand, und dass es sich insoweit um eine überraschende Entscheidung gehandelt haben könnte ist auch nicht ersichtlich, zumal sich aus dem von der Tochter der Beklagten unterzeichneten Schriftstück („Rückgabeprotokoll“ Bl. 29 d.A.) eine Vereinbarung über die Aufhebung des Mietvertrages nicht ausdrücklich ergibt.

Soweit die Klägerin eine falsche Auslegung der zwischen den Parteien über die ausgetauschten Textnachrichten zustande gekommenen Vereinbarung rügt, geht dies fehl. Vielmehr lässt sich dem Urteil entnehmen, dass das Amtsgericht sich sehr ausführlich mit der Auslegung der Vereinbarung auseinandergesetzt hat. Auch die Kammer gelangt daneben zu dem Schluss, dass aus den Formulierungen Auszug „vor dem 01.12.2016“ und „Wohnung den kompletten Dezember zur Verfügung steht“ deutlich folgt, dass auf die in voller Höhe geschuldete Miete für Dezember (das Mietverhältnis endete unstreitig Ende Dezember 2016) nur verzichtet werden sollte, wenn die Wohnung bis zum 30.11.2016 (vor dem 01.12.2016) geräumt an die Vermieter herausgegeben wird und nicht erst am 01.12.2016.

Soweit die Klägerin daneben meint, die ganz geringfügige Fristüberschreitung dürfe sich nicht auswirken, teilt die Kammer diese Auffassung nicht. Die Geltendmachung der Dezembermiete verstößt insoweit auch nicht gegen Treu und Glauben. Die Klägerin verkennt, dass die Beklagten grundsätzlich Anspruch auf die volle Dezembermiete hatten, weil das Mietverhältnis erst zum 31.12.2016 endete. Die Geltendmachung berechtigter Ansprüche stellt sich grundsätzlich nicht treuwidrig dar und dass die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Miete nicht vorgelegen haben, hat allein die Klägerin zu vertreten, die die Wohnung vor dem 01.12.2016 nicht vollständig geräumt herausgegeben hat. Es kommt insoweit auch nicht darauf an, ob den Beklagten durch die Rückgabe erst am 01.12.2016 ein Schaden entstanden ist. Ihnen ist auch kein Schaden entstanden. Ihnen steht mangels Rückgabe entsprechend der Vereinbarung schlicht der volle vertragliche Anspruch auf die Dezembermiete zu. Von daher kommt es auch nicht auf das Rückgabeprocedere an. Die Klägerin kann dabei auch nicht darauf verweisen, die Beklagten seien am 01.12.2016 selbst nicht anwesend gewesen. Hierauf kommt es schon deshalb nicht an, weil die Rückgabe an diesem Tag im Hinblick auf die getroffene Vereinbarung verspätet war.

In diesem Zusammenhang ist auch nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht keine Mietvertragsaufhebungsvereinbarung angenommen hat, wobei es auch nach Auffassung der Kammer nicht darauf ankommt, ob die Tochter der Beklagten überhaupt befugt war, eine solche Vereinbarung für ihre Eltern zu treffen. Die Bewertung einer Erklärung als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn dadurch mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck kommt, dass sich der Erklärende hierdurch binden will. An den Bindungswillen dürfen nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will (LG Wuppertal, Urteil vom 05. November 2015 – 9 S 69/15 –, Rn. 4, juris). Ein solcher Erklärungswille lässt sich entsprechend den ausführlichen und zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts vorliegend nicht feststellen. Aus dem „Rückgabeprotokoll“ ergibt sich keine solche weitreichende Erklärung und auch aus dem Verhalten der Tochter bei Rückgabe der Wohnung lässt sich nicht hinreichend deutlich schließen, dass damit das Mietverhältnis vor dessen eigentlicher Beendigung vorzeitig beendet werden sollte.

Soweit die Klägerin darauf hinweist, nach ihrem Wegzug sei die vermeintlich fällig gewordene Dezembermiete acht Monate lang nicht eingefordert worden, was dafür spreche, dass die Beklagten diese gar nicht mehr hätten geltend machen wollen, also hierauf verzichtet hätten, rechtfertigt dies keine andere Entscheidung. Das bloße Unterlassen der Geltendmachung vermag einen Verzicht entgegen der Vereinbarung genauso wenig begründen wie das Zustandekommen eines Aufhebungsvertrages. Anhaltspunkte für eine Verwirkung ergeben sich hieraus ebenso keine.

Fehlt geht auch der Einwand, für Dezember sei die Miete nur den einen Tag bis zur Rückgabe geschuldet. Die Klägerin übersieht, dass es um die Geltendmachung der vertraglich geschuldeten Miete geht. Dieser Anspruch besteht unabhängig von der tatsächlichen Rückgabe bis zum Ende des Mietverhältnisses. Die von der Klägerin angesprochene taggenaue Abrechnung erfolgt im Rahmen der Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB bei verspäteter Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses, worum es vorliegend nicht geht.

Auch Rechtsverfolgungskosten stehen der Klägerin aus den vom Amtsgericht dargelegten Gründen nicht zu. Auch die Kammer geht davon aus, dass die den Beklagten zuzubilligende Überlegungsfrist noch nicht abgelaufen war, zumal über die Betriebskosten noch abzurechnen war und die Kaution auch zur Sicherung sich eventuell hieraus ergebener Ansprüche dient.

IV.

Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme und gegebenenfalls Rücknahme der Berufung binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Soweit nach Fristablauf eine Beschlussentscheidung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO ergeht, löst dies die Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO aus. Eine Gebührenermäßigung nach Nr. 1222 des Kostenverzeichnisses zum GKG tritt dann nicht ein.

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