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Mietausfallschaden bei unberechtigter Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung

LG Stuttgart – Az.: 1 S 2/18 – Urteil vom 11.07.2018

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 24.11.2017, Az. 34 C 5825/16, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner.

3. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Stuttgart ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das Berufungsurteil ist im Kostenpunkt ebenfalls ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Streitwertbeschluss: Der Streitwert wird für die zweite Instanz auf 1.867,50 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um Ersatz eines Mietausfallschadens in Höhe der jeweils hälftigen Bruttomiete für die Monate Oktober bis Dezember 2016 wegen Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung durch die Beklagten.

Der Kläger und sein Mitmieter … sind aufgrund Mietvertrags vom … (K1, Bl. 6ff. d.A.) Mieter der Beklagten bezüglich der im …. Die vereinbarte Kaltmiete beträgt … zuzüglich eines monatlichen Abstands für die Einbauküche in Höhe von … insgesamt somit … Darüber hinaus sind monatliche Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von … vereinbart.

Der Mieter … ist aus beruflichen Gründen zum … für drei Jahre nach … verzogen. Mit seinem Arbeitgeber, der Firma … schloss er am … einen Aufhebungsvertrag für den Zeitraum ab … der eine Wiedereinstellungszusage bis längstens … enthielt (K2, Bl. 19f. d.A.).

Bereits mit E-Mail vom 15.06.2016 (B1, Bl. 59 d.A.) hatte Herr … der Beklagtenseite mitgeteilt, „dass ich möglicherweise ab September für … für unbestimmte Zeit nach …gehen werde. Da ich gerne mein Zimmer behalten würde um jederzeit zurückkommen zu können möchte ich gerne, mit Ihrer Erlaubnis, mein Zimmer untervermieten.“ Mit E-Mail vom 14.08.2016 (K3, Bl. 21 d.A.) stellten der Kläger und sein Mitmieter der Beklagtenseite sodann den Zeugen … als potentiellen Untermieter in der Zeit der gesamten Abwesenheit von Herrn …, ab dem 01.10.2016″ vor. Die Beklagten lehnten die Untervermietung an den Zeugen … wie in der Folgezeit auch an mehrere weitere potentielle Untermieter ab, insbesondere auch mit Schreiben vom 12.12.2016 (K13, Bl. 103 d.A.) bezüglich der Zeugin …. Diese hatte der Kläger mit Schreiben vom 01.12.2016 (K12, Bl. 102 d.A.) als potentielle Untermieterin ‚“für die Zeit der gesamten Abwesenheit von Herrn … vorgestellt] – der […] seit … begrenzt für … ist“. Erst während des Verfahrens vor dem Amtsgericht Stuttgart wurde durch die Beklagten sodann am 31.05.2017 die Zustimmung zur Untervermietung erteilt (K14, Bl. 104 d.A.).

Die Beklagten sind der Auffassung, zu einer Zustimmung zur Überlassung des Wohnraums zuvor nicht verpflichtet gewesen zu sein, nachdem von Klägerseite zunächst keine Mitteilung über den beabsichtigten Untervermietungszeitraum erfolgt sei. Die Aufforderung zur Zustimmung zur Untervermietung sei vorgerichtlich auf unbestimmte Zeit erfolgt und der Gewahrsam an der Wohnung durch den Mieter … vollständig aufgegeben worden. Das von Klägerseite nunmehr vorgelegte Schreiben des Mietervereins Stuttgart vom 06.09.2016 (K4, Bl. 25f. d.A.), in welchem von einer dreijährigen berufsbedingten Ortsabwesenheit die Rede ist, sei den Beklagten nicht zugegangen. Auch der Aufhebungsvertrag mit Wiedereinstellungszusage sei erstmals im Klageverfahren vorgelegt worden.

Das Amtsgericht Stuttgart hat mit seinem Urteil vom 24.11.2017 (Bl. 148ff. d.A.) dem zuletzt gestellten Antrag des Klägers vollumfänglich stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.867,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 622,50 EUR seit 07.10.2016, 04.11.2016 und 06.12.2016 verurteilt. Das Amtsgericht hat in seinen Entscheidungsgründen ausgeführt, der Wunsch des Klägers bzw. seines Mitmieters … die Mietlast während dessen auf … Jahre befristeten Auslandsaufenthalt durch Untervermietung zu reduzieren, stelle ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB dar. Durch die Zeugenvernehmung sei auch nachgewiesen, dass der Mitmieter … den Gewahrsam an der Wohnung während seiner Abwesenheit nicht vollständig aufgebe. Über die maßgeblichen Umstände der Untervermietung seien die Beklagten auch rechtzeitig durch Schreiben der Mieterseite informiert gewesen, insbesondere gehe aus der Formulierung „in der Zeit der gesamten Abwesenheit“ hervor, dass es sich um einen befristeten Auslandsaufenthalt handle. Im Übrigen sei nicht nachvollziehbar, dass das korrekt adressierte Schreiben des Mieterschutzvereins vom 06.09.2016 nicht zugegangen sein solle.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil das Amtsgericht Stuttgart (Bl. 148ff. d.A.) verwiesen, welches den Beklagten ausweislich Empfangsbekenntnis (Bl. 158 d.A.) am 12.12.2017 zugestellt wurde.

Gegen dieses Urteil haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 12.01.2018 (Bl. 163ff. d.A.), bei Gericht per Fax vorab eingegangen unter demselben Datum, fristgerecht Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 12.03.2018 (Bl. 170ff. d.A.) innerhalb verlängerter Frist (Bl. 169 d.A.) begründet.

Die Beklagten tragen nunmehr vor, sie hätten bis zur Klagerhebung von einem unbefristeten Auslandsaufenthalt des Mieters … ausgehen müssen, und meinen, dass damit ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung aus ihrer Sicht nicht vorgelegen habe. Auch verkenne das Amtsgericht völlig die auf Klägerseite liegende Beweislast, indem es den Zugang des Schreibens des Mieterschutzvereins vom 06.09.2016 unterstelle. Weiterhin habe sich das Amtsgericht nicht damit auseinandergesetzt, dass die Beklagten als Vermieter erst im Rahmen des Verfahrens vor dem Amtsgericht Stuttgart davon Kenntnis erlangt hätten, dass der Mieter … seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgeben wolle.

Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 03.11.2017 – Az: 34 C 5825/16 aufzuheben und die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Der Kläger beantragt:

1. Die Berufung wird zurückgewiesen.

2. Das zutreffende Urteil des Amtsgerichts Stuttgart, AZ 34 C 5825/16 vom 24.11.2017 bleibt aufrechterhalten.

Soweit die Beklagten erstinstanzlich die Aktivlegitimation des Klägers sowie das Vorhandensein von Mietinteressenten für den streitgegenständlichen Zeitraum und die Schadenshöhe bestritten hatten, war dies nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens.

Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlung verwiesen.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte und rechtzeitig mit einer Begründung versehene Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg und war deshalb zurückzuweisen. Zu Recht und mit im Wesentlichen zutreffender Begründung hat das Amtsgericht Stuttgart die Beklagten in seinem Urteil vom 24.11.2017, Az. 34 C 5825/16, gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 398 BGB zur Zahlung desjenigen Schadens in Höhe von insgesamt 1.867,50 EUR an den – auch aus abgetretenem Recht klagenden – Kläger verurteilt, der ihm und seinem Mitmieter … dadurch entstanden ist, dass die Beklagten als Vermieter pflichtwidrig ihre Zustimmung zur Untervermietung verweigert haben. Zur Begründung wird im Wesentlichen auf die Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils Bezug genommen. Ergänzend ist noch wie folgt auszuführen:

1. Ein Mieter kann vom Vermieter gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags hieran ein berechtigtes Interesse entsteht. Ein solches berechtigtes Interesse lag hier vor.

a) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht ein solches berechtigtes Interesse darin gesehen, dass der Mieter … ab Oktober 2016 für längere Zeit eine Berufstätigkeit in … aufnahm und durch die Untervermietung die Kosten einer doppelten Haushaltsführung verringern wollte. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13, Rdnr. 13f. bei juris m.w.N.). Berechtigt ist dabei jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH, a.a.O.). Da § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB den Zweck hat, dem Mieter seine Wohnung auch während eines längeren Zeitraums der Abwesenheit zu erhalten, ist der Wunsch eines Mieters, sich von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten zu entlasten, als berechtigtes Interesse anzuerkennen (BGH, a.a.O.). Dies trägt auch der in der heutigen Gesellschaft im beruflichen Kontext zunehmend geforderten Flexibilität und Mobilität Rechnung, nachdem es nicht nur üblich, sondern aus Karrieregründen häufig unumgänglich ist, sich mitunter für mehrere Jahre im Ausland aufzuhalten.

b) Nach Auffassung der Berufungskammer scheidet ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung nicht bereits dann aus, wenn eine konkrete Befristung der Dauer der Untervermietung nicht vorliegt. § 553 Abs. 1 BGB setzt eine solche Befristung nach seinem Wortlaut gerade nicht voraus. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Befristung bislang nicht als Voraussetzung für die Zustimmung zur Untervermietung angesehen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05; dort wurde ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung in einem Fall bejaht, in welchem sich beide Mieter einer 3 1/2-Zimmer-Wohnung regelmäßig bzw. überwiegend aus beruflichen Gründen in anderen Städten aufhielten). Eine Befristung der Untervermietung wird auch in Fällen nicht gefordert, in denen ein Mieter aus finanziellen Gründen eines oder mehrere Zimmer einer durch ihn allein angemieteten Wohnung (dauerhaft) untervermieten möchte. Der vorliegende Fall ist mit einer solchen Konstellation aber vergleichbar: Es ist eine Mehrheit von zwei Mietern gegeben, von denen nur einer sich für längere Zeit im Ausland aufhält, der andere dagegen als Hauptmieter dauerhaft in der Wohnung verbleibt, wobei die Mietermehrheit den (aufgrund des Auslandsaufenthalts eines der Mitbewohner) ansonsten überwiegend leer stehenden Teil der Räumlichkeiten aus Kostengründen untervermieten möchte. Die Mietermehrheit kann aber in solch einer Situation nicht schlechter gestellt werden als eine einzelne Mietpartei, die ihre Kostenlast durch dauerhafte Aufnahme eines Dritten verringern möchte. Die Erlaubnis der Untervermietung konnte durch die Beklagten folglich nicht bereits deshalb verweigert werden, weil ihnen zunächst die konkrete Dauer des Auslandsaufenthaltes des klägerischen Mitmieters … nicht mitgeteilt worden war.

c) Auf die Frage, ob das Schreiben des Mieterschutzvereins Stuttgart vom 06.09.2016 den Beklagten zugegangen ist – wofür der Kläger beweisbelastet gewesen wäre -, und den Umstand, dass der Aufhebungsvertrag des Mieters … erst im Rahmen des Prozesses vorgelegt wurde, kommt es danach nicht mehr an. Im Übrigen war jedenfalls aus der Formulierung der E-Mails, in welchen die jeweiligen Untermietinteressenten für die „Zeit der gesamten Abwesenheit von Herrn …vorgestellt wurden, herauszulesen, dass dessen Auslandsaufenthalt nicht unbefristet sein sollte. Spätestens mit Schreiben vom 01.12.2016 (K12, Bl. 102 d.A.) wurde der Beklagtenseite dann die konkrete Befristung auf drei Jahre mitgeteilt.

2. Der Anspruch des Klägers und seines Mitbewohners auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung scheitert auch nicht etwa daran, dass § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB die Überlassung nur eines Teils des Wohnraums an Dritte voraussetzt.

a) Angesichts des mieterschützenden Zwecks der Vorschrift ist bei der Auslegung dieses Tatbestandsmerkmals ein großzügiger Maßstab anzulegen und von seiner Erfüllung bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt, indem er dort weiterhin Gegenstände lagert und/oder die Wohnung weiterhin gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzt (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13, Rdnr. 29f. bei juris). Die gesetzliche Regelung erfordert es dagegen nicht, dass der Dritte in die Wohnung aufgenommen wird, um diese gemeinsam mit ihm zu bewohnen, dass der Hauptmieter dort also seinen Lebensmittelpunkt behält (BGH, Urteil vom 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05, Rdnr. 12f. bei juris).

b) Darauf, ob im Fall des ins Ausland verzogenen Mieters … – wovon auszugehen ist – die Voraussetzungen eines solchen Teilgewahrsams erfüllt sind und sie auch rechtzeitig der Beklagtenseite mitgeteilt wurden, kommt es jedoch letztlich nicht an. Denn im vorliegenden Fall wurde dem Tatbestandsmerkmal „Überlassung eines Teils des Wohnraums“ schon dadurch Genüge getan, dass der Kläger als Hauptmieter der Beklagtenseite und dauerhafter Ansprechpartner vor Ort verblieb und die direkte Sachherrschaft über die Wohnung (abgesehen von dem unterzuvermietenden Zimmer seines Mitbewohners …) weiterhin ausübte. Der Gesetzgeber will jedoch durch § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Mieter nur dann die Untervermieterlaubnis verwehren, wenn er den gesamten Wohnraum vollständig auf und an einen Dritten weitergeben möchte (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13, Rdnr. 29 bei juris), was vorliegend gerade nicht der Fall war.

3. Etwaigen gegenläufigen Interessen des Vermieters wird durch die Regelungen des § 553 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB Rechnung getragen. Nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis ausgeschlossen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ein solches entgegenstehendes Interesse ist vorliegend aber nicht ersichtlich, nachdem – auch zu Besuchszeiten des Mitmieters … – weder von einer Überbelegung der 3-Zimmer-Wohnung noch von in den vorgeschlagenen Mietern begründeten Ruhestörungen auszugehen war. Hierzu bringt die Berufung auch nichts Weiteres vor. Auch eine fehlende Befristung macht die Untervermietung nach den obigen Ausführungen nicht unzumutbar für die Vermieter.

4. Für die Entstehung des Anspruchs des Klägers und seines Mitmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung waren die den Beklagten gemachten Mitteilungen somit ausreichend. Dem Kläger und seinem Mitmieter … ist ein Mietausfallschaden für die Zeit von Oktober bis Dezember 2016 in Höhe der jeweils hälftigen Bruttomiete entstanden, nachdem eine Untervermietung an die zur Zahlung dieses Betrags bereiten, erstinstanzlich als Zeugen vernommenen Mietinteressenten an der pflichtwidrig verweigerten Erlaubnis der Beklagten scheiterte. Die Beklagten sind zum Ersatz dieses Schadens gemäß § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet. Das Verschulden der Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet und ist von den Beklagten auch nicht widerlegt worden. Eine rechtliche Fehleinschätzung der Voraussetzungen des Anspruchs auf Erlaubniserteilung entlastet die Vermieter diesbezüglich nicht (vgl. Hierzu BGH, a.a.O., Rdnr. 32ff. bei juris).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

IV.

Die Revision war hinsichtlich der Frage der Verpflichtung der Beklagten zur Gestattung der Untervermietung zuzulassen. Höchstrichterlich ist diesbezüglich bislang nicht geklärt, ob (bei Vorliegen einer Mietermehrheit) nur ein zeitlich konkret befristeter Auslandsaufenthalt eines der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Überlassung des Wohnraums an Dritte begründet. Ebenfalls ist höchstrichterlich noch nicht entschieden, ob es für den in § 553 Abs. 1 BGB geforderten Teilgewahrsam genügt, wenn einer der Mieter während der Abwesenheit des anderen in der Wohnung verbleibt.

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