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Mietbegrenzungsverordnung – Überschreitung

AG Frankfurt, Az: 33 C 3490/16 (98), Urteil vom 03.07.2017

Es wird festgestellt, dass die zwischen dem Kläger und der Beklagten mit Mietvertrag vom 3. Mai 2016 über die Wohnung … im …, …, Frankfurt am Main, mit einer Wohnfläche von ca. 65,40 qm, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Badezimmer, Balkon, unter Ziffer III. getroffene Vereinbarung insoweit unwirksam ist, als dort eine Nettokaltmiete von 810,00 Euro vereinbart ist. Die derzeit geschuldete Nettokaltmiete beträgt vielmehr 746,02 Euro;

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 63,98 Euro nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.11.2016 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Mietbegrenzungsverordnung - Überschreitung
Foto: fizkes/Bigstock

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass die vereinbarte Nettokaltmiete unwirksam ist, sowie die Rückzahlung der seiner Ansicht nach zu viel gezahlten Miete für November 2016.

Der Kläger ist seit dem 03.05.2016 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung gem. des Mietvertrags (Bl. 6 ff. d. A.), die Beklagte deren Vermieterin. Die gem. Ziffer III. des Mietvertrages vereinbarte Grundmiete beträgt 810,00 Euro. Dies entspricht einer Grundmiete von 13,46 Euro pro qm. Die Wohnung liegt in einem durch Hessische Mietbegrenzungsverordnung vom 17.11.2016 bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Am 28.10.2016 zahlte der Kläger 810,00 Euro zuzüglich Nebenkosten an die Beklagte.

Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 31.10.2016 (Bl. 11 f. d. A.), der Beklagten zugegangen am selben Tag (Bl. 13 d. A.), rügte der Kläger die Höhe der vereinbarten Nettokaltmiete. Er gab in dem Schreiben an, dass er u. a. von der Anwendung des Mietspiegels 2016, der Baualtersklasse der Immobilie 1918 – 1948, von einem Zuschlag für ein modernisiertes Bad und einem Abschlag dafür, dass die Wohnung mindestens 2 Wohnräume hat und kleiner als 70 qm ist, ausgeht. Er forderte die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 14.11.2016 zur Stellungnahme auf. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 15.11.2016 (Bl. 14 f. d. A.) forderte der Kläger die Beklagte zur Auskunft über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind und zur Zahlung der durch den Kläger zu viel entrichteten Miete für den Monat November 2016 in Höhe von 80,00 Euro bis zum 22.11.2016 auf. Mit Schreiben vom 15.11.2016 (Bl. 17 d. A.) teilte die Beklagte mit, dass sie die Eingruppierung der Wohnung nicht nachvollziehen kann.

Die Parteien sind sich inzwischen darüber einig, dass das Gebäude wegen einer Vollmodernisierung in die Baualtersklasse 2003 – 2013 des Frankfurter Mietspiegels 2014 einzuordnen ist, die Wohnfläche 65,4 qm beträgt und die Zuschläge von 0,63 Euro für Balkon mit einer Mindesttiefe von 2,5 Meter, von 0,49 Euro für 2-Scheiben Wärmeschutz-Verglasung sowie von 0,99 Euro für die zentrale Lage einschlägig sind.

Der Kläger hat zunächst beantragt, festzustellen, dass die zwischen dem Kläger und der Beklagten mit Mietvertrag vom 3. Mai 2016 über die … im …, …, Frankfurt am Main, mit einer Wohnfläche von ca. 65,40 qm, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Badezimmer, Balkon, unter Ziffer III. getroffene Vereinbarung insoweit unwirksam ist, als dort eine Nettokaltmiete von 810,00 Euro vereinbart ist. Die derzeit geschuldete Nettomiete beträgt vielmehr 730,00 Euro, sowie die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 80,00 Euro nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.11.2016 zu zahlen.

Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 13.03.2017, bei Gericht eingegangen am 13.03.2017, hat der Kläger die Klage teilweise zurückgenommen.

Der Kläger trägt vor, die Basis-Nettomiete für eine Wohnung mit einer Größe von 65,40 qm betrüge 8,28 Euro.

Der Kläger beantragt nunmehr, festzustellen, dass die zwischen dem Kläger und der Beklagten mit Mietvertrag vom 3. Mai 2016 über die … im …, …, Frankfurt am Main, mit einer Wohnfläche von ca. 65,40 qm, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Badezimmer, Balkon, unter Ziffer III. getroffene Vereinbarung insoweit unwirksam ist, als dort eine Nettokaltmiete von 810,00 Euro vereinbart ist. Die derzeit geschuldete Nettokaltmiete beträgt vielmehr 746,02 Euro;

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 63,98 Euro nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.11.2016 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, § 556 d BGB sei verfassungswidrig. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2016 sei unrechtmäßig. Der Frankfurter Mietspiegel 2014 verstoße gegen die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze der Mietspiegelerstellung. Für die in der Wohnung vorhandene Einbauküche sei ein Zuschlag in Höhe von 0,74 Euro zu berücksichtigen. Ein Zuschlag in Höhe von 0,30 Euro für das modernisierte Bad sei zuzubilligen. Hilfsweise sei ein Zuschlag von 0,30 Euro wegen der sog. Stichtagdifferenz zuzubilligen.

Entscheidungsgründe

A.

Die Klage ist zulässig und begründet. Der Kläger hat ein Interesse festzustellen, dass die vereinbarte Miete unwirksam ist, da die Beklagte dies ernstlich bestreitet. Es gilt auch kein Vorrang der Leistungsklage, selbst wenn die klägerischen Rückzahlungsansprüche gegen die Beklagte bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung beziffert werden konnten. Die Durchführung des Feststellungsverfahrens führt vorliegend unter dem Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit zu einer sinnvollen und sachgemäßen Erledigung der strittigen Punkte (vgl. MüKoZPO/Becker-Eberhard ZPO § 256 Rn. 55; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 12. Aufl. 2015, BGB § 556 d Rn. 77 zur Zulässigkeit der Feststellungsklage im Hinblick auf § 556 d BGB).

I.

Die zulässige Miethöhe für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 746,02 Euro. Die vereinbarte Nettokaltmiete von 810,00 Euro überschreitet diese um 63,98 Euro. Dies ergibt sich aus § 556 d BGB i. V. m. Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung und dem Frankfurter Mietspiegel 2014.

1.

 

Die Ermächtigungsgrundlage in § 556 d BGB ist verfassungskonform.

Gem. § 556 d Abs. 1 BGB darf die (zulässige) Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 der Regelung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen – nach § 556 d Abs. 2 S. 2 BGB ebenso wie nach §§ 558 Abs. 2 S. 2, 577 a Abs. 2 BGB – vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in der Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht, § 556 d Abs. 2 S. 3 BGB.

An der formellen Verfassungsmäßigkeit des § 556 d BGB bestehen keine Zweifel. Insbesondere ist das Gesetz durch den nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zuständigen Bundesgesetzgeber erlassen worden.

Das Gesetz ist auch materiell verfassungsgemäß. Insbesondere besteht kein Verstoß gegen Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG. Danach darf eine Ermächtigung nicht so unbestimmt sein, dass nicht mehr vorausgesehen werden kann, in welchen Fällen und mit welcher Tendenz von ihr Gebrauch gemacht werden wird und welchen Inhalt die auf Grund der Ermächtigung erlassenen Verordnungen haben können (BGH v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, NZM 2016, 82, Rn. 26 m. w. N.). Gemessen an diesem Maßstab sind Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung zum Erlass von Rechtsverordnungen in dem Gesetz hinreichend deutlich bestimmt (s. ausführlich LG Berlin vom 29.03.2017 – 65 S 424/16, NZM 2017, 332, Rn. 19 ff.). Der Gesetzgeber ist ferner nicht daran gehindert, unbestimmte Rechtsbegriffe wie “ausreichende Versorgung”, “angemessene Bedingungen” oder “besondere Gefährdung” – auch mehrere zugleich – zu verwenden, insbesondere wenn sich der Regelungsgehalt der Norm im Wege der Auslegung der einschlägigen Bestimmung mit Hilfe der anerkannten Auslegungsmethoden feststellen lässt (BGH, a.a.O., Rn. 30 f. m. w. N.).

Ein Verstoß gegen Art. 14 GG liegt nicht vor, weil der Eingriff gerechtfertigt ist. Die Maßstäbe für die Überprüfung eines Eingriffs in die Eigentumsgarantie hat der BGH zuletzt in der Entscheidung zu der Berliner Kappungsgrenzenverordnung und § 558 Abs. 2 S. 3 BGB (BGH, a.a.O., Rn. 32 ff.) festgelegt.

In § 556 d Abs. 1 BGB ist ein Eingriff in Art. 14 GG durch Beschränkung der Dispositionsbefugnis des Eigentümers zu sehen. Die genannte Vorschrift ermöglicht es, die Miethöhe bei Mietbeginn auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Mithin wird die Befugnis des Eigentümers beschränkt, von dem Mieter die nach bisheriger Rechtslage erzielbare Miete zu verlangen. Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht, desto weiter reicht aber die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers bei der Inhalts- und Schrankenbestimmung. Bei Regelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, kommt dem Gesetzgeber ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH a.a.O., Rn. 36 m. w. N.). Bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums hat sich der Gesetzgeber wiederum im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen zu halten und muss insbesondere den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten (BGH a.a.O., Rn. 36 m. w. N.). Gemessen an diesen Maßstäben stellt § 556 d BGB eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG dar.

 

Die genannte Regelung dient einem legitimen Ziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage die Miethöhe zu dämpfen, um der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen, sowohl einkommensschwächerer Haushalte als auch Durchschnittsverdiener, entgegenzuwirken (s. auch LG Berlin a.a.O, Rn. 33 ff.). Für den Ausgestaltungsvorbehalt des Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG reicht es aus, dass der verfolgte Zweck einer Gemeinwohlerwägung dient.

Die durch § 556 d BGB erfolgte Begrenzung der erzielbaren Miete auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ersichtlich geeignet, den beschriebenen Gesetzeszweck zu erfüllen. Ein Mittel ist bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinn, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die abstrakte Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 41 m. w. N.). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Beurteilungs- und Prognosespielraum. Die Geeignetheit kann nur abgesprochen werden, wenn das Gesetz den angestrebten Zweck nicht zu fördern vermag (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 41 m. w. N.). Entgegen der Auffassung der Beklagten, ist es nicht ausgeschlossen, dass durch Dämpfung der Mieten einkommensschwächere Haushalte tatsächlich eine Chance erhalten, Wohnraum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu finden.

Die Einführung der Mietpreisbremse in Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, ist zur Erreichung des angestrebten Ziels auch erforderlich. Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Gesetzgeber nicht ein anderes, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch weniger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können. Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht dem Gesetzgeber auch bei Einschätzung der Erforderlichkeit des Regelungsvorhabens ein weiter Beurteilungs- und Prognosespielraum zu. Die Erforderlichkeit einer gesetzlichen Regelung kann grundsätzlich nur dann von Verfassungswegen verneint werden, wenn sich eindeutig feststellen lässt, dass für die Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende Mittel zur Verfügung stehen (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 43 m. w. N.). Es muss also nach den Gesetzgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfahrungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende Eingriff geringerer Intensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreicht (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 43 m. w. N.). Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend nicht gegeben. Es ist kein milderes gesetzgeberisches Mittel ersichtlich, mit dem der beabsichtigte Schutz der Mieter vor einer drohenden Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten erreicht werden konnte. Der Gesetzgeber hat sich für einen Eingriff geringer Intensität entschieden. Er hat die Mietpreisbremse nicht flächendeckend für das gesamte Bundesgebiet eingeführt, sondern beschränkt auf die von den Landesregierungen festzulegenden Gebiete, in denen eine Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zudem hat er die Mietpreisbremse mit einer zeitlichen Befristung versehen, denn die Landesregierungen sind lediglich befugt, Verordnungen für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu erlassen. Schließlich hat er sich auf eine Reduzierung der Miethöhe auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Damit hat der Gesetzgeber den Eingriff in das Eigentum der Vermieter in dreifacher Weise, nämlich räumlich, zeitlich und betragsmäßig abgemildert und davon abgesehen, eine allgemeine und unbefristete Mietpreisbremse einzuführen.

 

Die in § 556 d BGB getroffene Regelung stellt schließlich auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar. Sie beruht bei einer Gesamtbetrachtung auf einer im Rahmen des Art. 14 GG vorgenommenen Abwägung der Interessen des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums und den Interessen des Mieters, den erschwinglichen Wohnraum auch in einem angespannten Wohnungsmarkt zu erhalten. Durch die räumliche, zeitliche und betragsmäßige Begrenzung der Reichweite der Sonderregelung des § 556 d BGB wurde, obwohl die Einführung der Mietpreisbremse für sich betrachtet allein die Rechtsposition der Mieter stärkt, auch den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung getragen. Ferner verhindern die Ausnahmen in §§ 555 e und 555 f BGB eine Substanzgefährdung und erlauben ein weiteres Ansteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete.

§ 556 d BGB verstößt auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG. Vermieter, die auf den in der Ermächtigung beschriebenen Märkten agieren, werden gleichbehandelt. Ungleichbehandlungen – wie die aufgrund der Ausnahmen nach §§ 556 e Abs. 2, 556 f. BGB bzw. für Vermieter außerhalb der nach § 556 d II BGB beschriebenen Gebiete – beruhen nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts auf einem sachlichen Grund. Das BVerfG hat es 1974 (Begrenzung der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) noch nicht als sachwidrige Differenzierung angesehen, dass der Gesetzgeber den Verfügungsbereich des Eigentümers – die Erhöhung der Miete – nur für bestehende Mietverhältnisse gebunden hat und offen gelassen, ob er eine Preisgrenze nicht auch für die Neuvermietung hätte anordnen können (vgl. LG Berlin, a.a.O, Rn. 47 m. w. N.).

Auch eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit ist aus den Gründen, die der BGH für die Ermächtigung nach § 558 II, 3 BGB festgestellt hat (vgl. BGH a.a.O. Rn. 58) nicht gegeben (vgl. LG Berlin, a.a.O, Rn. 48 m. w. N.).

2.

Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2016 ist rechtmäßig und wirksam, da sie von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556 d Abs. 2 BGB gedeckt ist.

Die Hessische Mietbegrenzungsverordnung ist formell ordnungsgemäß von dem zuständigen Organ erlassen worden. Die Verordnung enthält die Begründung nach § 556 d Abs. 2 S. 5 BGB und die Information nach § 556 d Abs. 2 S. 7 BGB, welche Maßnahmen die hessische Landesregierung ergreifen wird, um der angespannten Wohnungsmarktlage abzuhelfen (s. VO-Begründung, S. 5 ff.).

Die Verordnung ist auch materiell ordnungsgemäß. Der hessische Gesetzgeber hat sich bei Erlass der Mietbegrenzungsverordnung innerhalb der Grenzen des ihm in mehrfacher Hinsicht eröffneten Beurteilungsspielraums gehalten.

Nach der Rechtsprechung des BGH zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung ist ein den Landesregierungen in mehrfacher Hinsicht eingeräumter Beurteilungsspielraum von den Fachgerichten nur beschränkt überprüfbar. Das Fachgericht hat nur zu prüfen, ob der Verordnungsgeber den ihm zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten hat, darf aber nicht seine Einschätzung des Wohnungsmarkts an die Stelle der Landesregierung setzen (vgl. BGH, a.a.O. Rn. 62 ff.). Dieser Rechtsprechung schließt sich das erkennende Gericht auch für den Fall von § 556 d Abs. 2 S. 2 BGB an, da ausweislich der Begründung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes der Tatbestand des § 556 d Abs. 2 S. 2 BGB den Regelungen des § 558 Abs. 3 S. 2, 3 BGB bzw. § 577 a Abs. 2 BGB nachgebildet ist (so auch LG Berlin, a.a.O, Rn. 53 m. w. N.).

Dem Verordnungsgeber wird vorliegend die Befugnis eingeräumt, die Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile davon) und den zeitlichen Geltungsbereich der Verordnung festzulegen, aber auch die Entscheidung über die Auswahl der geeigneten Methode für die Ermittlung der erforderlichen Daten sowie die Gewichtung der in § 556 d Abs. 2 S. 3 BGB genannten Indikatoren für die Annahme eines angespannten Wohnungsmarkts im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtschau zu treffen (vgl. BT-Drs. 18/3121, 28 f.). Dies ist dem Umstand geschuldet, dass auf Grund der Eigenart der Materie eine vollständige zutreffende Einschätzung der Lage des Wohnungsmarkts nicht möglich ist. Da sich die Frage, ob und inwieweit eine besondere Gefährdungslage vorliegt, nicht auf der Grundlage eines festumrissenen Sachverhalts beurteilen lässt und hierfür auch keine allein zuverlässige und aussagekräftige Ermittlungsmethode zur Verfügung steht, ist der Verordnungsgeber gehalten, die Lage anhand von Faktoren einzuschätzen, denen Indizwirkung für die beschriebene Mangelsituation zugeschrieben werden kann (vgl. BGH, a.a.O. Rn. 87). Diesen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Einschätzungs-, Prognose- und Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers haben die Gerichte zu respektieren.

Demgegenüber unterliegt die Ausübung des Beurteilungsspielraums des Verordnungsgebers bei der Auslegung der Kriterien für die Annahme von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten der gerichtlichen Kontrolle, denn es handelt sich um unbestimmte Rechtsbegriffe, deren Auslegung eine originäre Aufgabe der Rechtsprechung ist. Der Bundesgesetzgeber hat sich insoweit indes weitgehend für den Rückgriff auf Formulierungen entschieden, deren Auslegung bereits höchstrichterlich geklärt ist (s. LG Berlin, a.a.O., Rn. 56 m. w. N.).

§ 556 d Abs. 2 S. 5 und 6 BGB normiert eine Begründungspflicht für die Rechtsverordnung. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Die Auswahl der Gebiete erfordert eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung. Dazu führt der Gesetzgeber aus:

“Zur Prüfung der Frage, ob die Ausweisung eines Gebietes als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erforderlich ist, sollte eine tatsächliche statistische Erhebung stattfinden, es sei denn, zeitnah erhobenes Datenmaterial steht bereits zur Verfügung. Auch ist besonderes Augenmerk auf die plausible Abgrenzung der ausgewiesenen Gebiete zu richten. In Satz 3 sind Indikatoren aufgeführt, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Hierbei können Nachfragekriterien (insbesondere Bevölkerungswachstum, Nummer 3), Angebotskriterien (insbesondere Leerstandsquote, Nummer 4) oder Rückschlüsse aus der bestehenden Marktlage (Mietentwicklung oder Mietbelastung, Nummer 1 und 2) beachtlich sein. Ob im Einzelfall einer oder mehrere dieser Indikatoren ausreichen oder trotz Vorliegens solcher Indikatoren eine Anspannung zu verneinen ist, kann sich nur aus einer Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheit ergeben. Aus diesem Grund wird von starren Vorgaben abgesehen. Zudem können auch andere als die genannten Kriterien im Einzelfall aussagekräftig sein, wie zum Beispiel das Mietniveau in dem betroffenen Gebiet. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass aussagekräftiges Datenmaterial nicht für jedes in Frage kommende Gebiet in Bezug auf alle genannten Indikatoren zur Verfügung stehen dürfte. Ein Zwang, zu allen Indikatoren Erhebungen anzustellen, ist mit der Aufzählung in Satz 3 daher nicht verbunden.” (BT-Drs. 18/2121 S. 29).

Gemessen an diesem Maßstab hat die hessische Landesregierung im Rahmen der Mietenbegrenzungsverordnung den ihr eingeräumten Beurteilungsspielraum ausgeübt.

Die die Datengrundlage betreffenden Beanstandungen der Beklagten überzeugen nicht.

Die Landesregierung beruft sich in der Verordnungsbegründung zu ihrer Einschätzung auf das Sachverständigengutachten des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) vom 30.06.2015, das von der Landesregierung mit einer Untersuchung zur Feststellung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Land Hessen beauftragt worden ist. Das IWU hat in seiner Untersuchung auf die Daten der amtlichen hessischen Gemeindestatistik zum 31.12.2013, die Daten des Zensus 2011 und hinsichtlich der Angebotsmieten auf die Daten des Datenanbieters I zum Datenstichtag 15.02.2015 zurückgegriffen. Hinsichtlich des zu untersuchenden Zeitintervalls bezieht sich die Untersuchung auf den Zeitraum von 2008 bis 2013 für Daten der amtlichen Statistik sowie 2009 bis 2014 für Angebotsmietendaten (s. IWU-Gutachten vom 30.06.2015, S. 6 f., Bl. 256 ff. d. A.). Die Daten, auf deren Grundlage der Landesgesetzgeber das Vorliegen der angespannten Wohnungsmärkte festgestellt hat, sind zeitnah erhoben worden und nicht veraltet, wie die Beklagte behauptet. Die Landesregierung trifft keine Pflicht, vor dem Erlass der Landesverordnung eine gründliche Untersuchung durch aktuelle Datensammlung vorzunehmen (so bereits die zitierte Gesetzesbegründung BT-Drs. 18/2121 S. 29, s. auch LG Berlin, a.a.O. Rn. 70, Derleder, NZM 2015, 413, 415; a. A. wohl Blank WuM 2014, 641, 647). Das erkennende Gericht sieht keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass die verwendeten Daten ihre Aktualität verloren haben.

Entgegen der Auffassung der Beklagten hat sich der hessische Verordnungsgeber bei der Ermittlung des Mietpreisanstiegs nicht auf objektiv ungeeignete Daten gestützt. Dem Landesgesetzgeber ist es nicht verwehrt, auf Datenmaterial von Privatunternehmen zurückzugreifen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, wenn amtliche Mietpreisinformationen in erforderlicher zeitlicher Aktualität und regionaler Auflösung nicht zur Verfügung stehen (vgl. BT-Drs. 18/2121 S. 29). Das IWU hat mit Hilfe rechnerischer Verfahren das Mietpreisniveau und das Mietpreiswachstum anhand der zur Verfügung stehenden Angebotsmietendaten schlüssig und nachvollziehbar ermittelt (s. IWU-Gutachten, S. 9 ff., Bl. 257 ff. d. A.).

Die hessische Landesregierung hat sich auch im Übrigen an die materiellen Vorgaben der Ermächtigung in § 556 d Abs. 2 S. 2 u. 3 BGB gehalten und deren Erfüllung hinreichend begründet. Sie hat insbesondere der Verpflichtung aus § 556 d Abs. 2 S. 4 BGB gemäß der Verordnungsbegründung dargestellt, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt vorliegt.

Das IWU hat die in § 556 d Abs. 2 S. 3 BGB genannten Indikatoren seiner Untersuchung der angespannten Wohnungsmärkte in Hessen zugrunde gelegt. Anhand des vorgenannten Datenmaterials hat es die Indikatoren präzisiert, deren Aussagekräftigkeit geprüft und die geeignete Schwellenwerte festgelegt (zu den Einzelheiten wird auf das Gutachten des IWU verwiesen, S. 8 ff., Bl. 256 ff. d. A.). Als Ergebnis der Untersuchung werden fünf konkrete Teilbedingungen festgelegt, deren Erfüllung das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts indiziert:

1. Mittlere rechnerische Preissteigerungsrate der Angebotsbasismiete für eine Standardwohnung im Zeitraum 2009 bis 2014; Schwellenwert 3,0 Prozent jährlich und mehr;

 

2. Mittelwert der rechnerischen Angebotsmieten für eine Standardwohnung im Zeitraum 2009 bis 2014; Schwellenwert 7,00 Euro pro Quadratmeter und mehr;

3. Neubauintensität zwischen 2008 und 2013; Schwellenwert zwischen 0 und einer Wohneinheit bei positivem Bevölkerungszuwachs;

4. Rechnerische Leerstandsrate 2013; Schwellenwert 3,0 Prozent und niedriger sowie

5. Relatives Wohndefizit; Schwellenwert minus 3,0 Prozent und höher.

Dabei stellt der hessische Verordnungsgeber fest, dass die Indikatoren einzeln betrachtet nicht hinreichend sind, um das Vorliegen angespannter Wohnungsmärkte gesichert zu begründen (VO-Begründung, S. 4, Bl. 232 d. A.). Erst im Zusammenspiel der verschiedenen, teilweise auf Niveaus (Leerstand, Mietbelastung), teilweise auf Prozesse (Mietpreissteigerung, Neubautätigkeit) abstellenden Indikatoren kann das Vorliegen der geforderten Voraussetzungen hinreichend genau konkretisiert werden. Die Auswahl der betroffenen Gemeinden beruht daher auf der Erfüllung kumulativer Indikatoren: Es müssen mindestens vier von fünf Indikatoren bejaht werden. Auf diese Art und Weise ist der Landesgesetzgeber zunächst zu dem Schluss gekommen, dass 33 hessische Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt haben (s. IWU-Gutachten, S. 41, Bl. 289 d. A.). Um eine noch sachnähere Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu sichern, wurden im Anschluss die Gemeinden selbst um Einschätzung gebeten, ob sie die Einbeziehung in den Geltungsbereich der Verordnung für erforderlich halten (VO-Begründung, S. 4 f., Bl. 232 f. d. A.). Im Zuge dessen sind weitere 18 Gemeinden aus dem Geltungsbereich der Verordnung ausgeschlossen worden. Soweit die Beklagte bemängelt, dies stellt eine ungeeignete Selbsteinschätzung der Gemeinden dar, trägt dieses Argument nicht. Aufgrund dieses Verfahrens hat der hessische Gesetzgeber im Ergebnis sichergestellt, dass die Reichweite der Mietbegrenzungsverordnung eingeschränkt wurde. Dadurch hat der Verordnungsgeber den eingangs dargestellten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt.

Entgegen der Auffassung der Beklagten hat der hessische Landesgesetzgeber seiner Begründungspflicht genüge getan. Insbesondere hat er konkret, schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, welches Gewicht den einzelnen Kriterien im Verhältnis zu den anderen Indikatoren beigemessen wurde und welches Zusammenspiel der genannten Kriterien die Annahme eines angespannten Wohnungsmarkts begründet.

Soweit die Beklagte einwendet, der hessische Verordnungsgeber habe den Wohnungsmarkt in Frankfurt falsch eingeschätzt, weil dieser in 41 und nicht nur in 4 Stadtteilen nicht angespannt sei, vermag dieses Argument nicht zu überzeugen. Das IWU hat umfassend untersucht, ob sich anhand von plausiblen Indikatoren feststellen lässt, dass sich in einzelnen Gemeindeteilen die Wohnungsmarktlage so stark von der Gesamtgemeinde unterscheidet, dass keine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen vorliegt (s. IWU-Gutachten, S. 44 ff., Bl. 292 ff. d. A.). Nur in den Fällen, in denen entsprechende Erkenntnisse vorlagen, hat der hessische Verordnungsgeber die Gemeindeteile aus dem Geltungsbereich der Verordnung ausgenommen (VO-Begründung, S. 14 ff., Bl. 240 ff. d. A.). Entgegen der Auffassung der Beklagten ist diese Einschätzung des Wohnungsmarkts durch den hessischen Gesetzgeber nicht zu beanstanden. Nach dem zuvor dargestellten eingeschränkten gerichtlichen Prüfungsmaßstab wäre diese Gebietsbestimmung nur dann von der Ermächtigung in § 556 Abs. 2 S. 2 BGB nicht mehr gedeckt, wenn sich der hessische Verordnungsgeber bei der Ermittlung der in § 556 d Abs. 2 S. 2 u. 3 BGB genannten Voraussetzungen objektiv ungeeigneter Indikatoren bzw. Daten bedient hätte (vgl. LG Berlin, a.a.O., Rn. 66). Die Einwände der Beklagten rechtfertigen diese Annahme nicht.

Die hessische Mietenbegrenzungsverordnung genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie überschreitet nicht die dargestellten Grenzen des Art. 14 GG, die auch den Verordnungsgeber binden.

Wie dargestellt, hat der hessische Verordnungsgeber den für seine Entscheidung maßgeblichen Sachverhalt ermittelt, sich dabei nicht auf ungeeignete Methoden oder unrichtige Annahmen gestützt. Er hat hinsichtlich der Laufzeit und des räumlichen Geltungsbereiches seine Prognose- und Entscheidungsspielräume genutzt, die erst dann überschritten wären, wenn seine Erwägungen nicht mehr vertretbar, also so offensichtlich verfehlt wären, dass sie vernünftigerweise keine Grundlage für Maßnahmen des Verordnungsgebers abgeben können (vgl. BGH a.a.O., Rn. 105 m. w. N., instruktiv: Zehelein, NZM 2015, 761 ff.).

3.

Da die Verordnung wirksam ist, darf die vereinbarte Nettokaltmiete vorliegend die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen (§ 556 d Abs. 1 BGB). Zur Ermittlung dieser kann der Frankfurter Mietspiegel 2014 als qualifizierter Mietspiegel i. S. v. § 558 d BGB herangezogen werden. Die Angriffe der Beklagten hiergegen vermochten das Gericht von nichts anderem zu überzeugen, so dass es bei der Vermutungswirkung nach §§ 558 d Abs. 3 BGB, 292 ZPO blieb.

Hinsichtlich der Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels hatte das Gericht die vom Bundesgerichtshof zuletzt in seiner Entscheidung vom 06.11.2013 (VIII ZR 346/12, NZM 2014, 24 ff.) bestätigten Grundsätze heranzuziehen. Demnach muss das Gericht – gegebenenfalls unter Einholung amtlicher Auskünfte gemäß § 273 Abs. 2 Nr. 2 oder § 358 a Nr. 2 ZPO – über das Vorliegen der in § 558 d Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen Beweis erheben. Die Notwendigkeit, bei Bestreiten des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels hierüber Beweis zu erheben, birgt allerdings die Gefahr in sich, dass die in § 558 d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion im Ergebnis weitgehend einbüßt. Denn die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, ist kosten- und zeitaufwändig (BGH vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, DS 2013, 190 ff.). Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist daher zunächst zu verlangen, dass sie substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Über Informationen, die sich aus einer derartigen Dokumentation ergeben, kann sich die Partei, welche die Qualifizierung des Mietspiegels bestreitet, nicht mehr mit Nichtwissen erklären. Sie muss sich vielmehr mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzen, soweit dies ohne Fachkenntnisse – etwa auf dem Gebiet der Statistik – möglich ist. (BGH vom 21.11.2012, a. a. O., Rn. 23). Dabei kann sich die richterliche Überzeugung über die Einhaltung/Nichteinhaltung wissenschaftlich anerkannter Grundsätze bei der Erstellung des Mietspiegels auch aus ausreichender eigener Sachkunde des Gerichts ergeben (BGH vom 21.11.2012 a. a. O. Rn. 24).

Die Beklagte hätte nach dem Vorgenannten substantiiert bestreiten müssen, dass der Mietspiegel für Frankfurt nicht qualifiziert ist, also nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, § 558 d Abs. 1 BGB. Dem ist sie nicht in ausreichender Weise nachgekommen.

Die Beklagte rügt, lediglich die Mieter seien zu Art und Ausstattung der jeweiligen Küche bei der Erstellung des Mietspiegels befragt worden. Wissenschaftlich wären die Gutachtenverfasser in diesem Zusammenhang jedoch nur dann vorgegangen, wenn sie sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite identische Angaben zu den mietpreisbildenden Faktoren, insbesondere somit auch zur Art und Ausstattung der Küchen abgefragt hätten. Dieses Vorbringen stellt keinen substantiierten Angriff gegen die wissenschaftliche Erstellung des Mietspiegels dar. Die Ersteller des Mietspiegels sind zu dem Ergebnis gekommen, dass eine “Variable” Einbauküche die Küche selbst nicht beschreiben und einen pauschalen Zuschlag nicht rechtfertigen kann (Gutachten zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels Frankfurt a. M. 2014, S. 33, Bl. 358 d. A.). Die Ersteller des Mietspiegels haben insofern untersucht, welchen Einfluss die Küchenausstattung auf die Mietpreisbildung hat. Eine Befragung der Vermieter diesbezüglich hätte zu keinem anderen Ergebnis geführt, da sie nur die Frage hätten beantworten müssen, ob sie eine Einbauküche den Mietern zur Verfügung gestellt haben. Ob dies der Fall war, haben die Ersteller des Mietspiegels aber bereits anhand der Mieterinterviews feststellen können.

Ferner rügt die Beklagte, die Ersteller des Mietspiegels hätten nur 758 Vermieter befragt, was nicht zu einem repräsentativen Rückschluss auf die tatsächliche Mietpreisentwicklung führe. Dieses Vorbringen stellt ebenfalls keinen substantiierten Angriff gegen die wissenschaftliche Erstellung des Mietspiegels dar. Ein Mietspiegel hält anerkannte wissenschaftliche Grundsätze dann ein, wenn u.a. die Daten auf einer repräsentativen Datenerhebung beruhen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 12. Aufl. 2015, BGB § 558d Rn. 61). Für die Repräsentativität sind die Größe der Ergebnisstichprobe und ihr Verhältnis zur Bruttostichprobe (Ausschöpfung) entscheidend. Um den Ansprüchen der Repräsentativität zu genügen, dürfen die Abweichungen zwischen Bruttostichprobe und Ergebnisstichprobe nicht zu groß sein. Vorliegend haben die Ersteller des Mietspiegels mehrere Stichproben bei der Datenerhebung gemacht und sie auf Plausibilität untersucht. Unter den 8.671 kontaktierten Mietern sind 5.175 Interviews durchgeführt worden (Gutachten zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels Frankfurt a. M. 2014, S. 15 f., Bl. 340 f. d. A.). Mietspiegelrelevant sind 3.520 Interviews gewesen, die anderen Interviews waren dies nicht. Eine Ausschöpfung von 59,7% ist im gesamten Untersuchungsgebiet erreicht worden. Die Ausschöpfung ist hoch und genügt dem Anspruch der Repräsentativität. Die Befragung der Vermieter diente der testweisen Überprüfung der Mieterangaben (Gutachten zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels Frankfurt a. M. 2014, S. 16 f., Bl. 341 f. d. A.). Es sind 1.480 Vermieter kontaktiert worden. 758 Vermieter haben den Vermieter-Fragebogen zurückgeschickt, was eine Ausschöpfung von 51,2% darstellt. Dieses Vorgehen der Ersteller des Mietspiegels verstößt nicht gegen wissenschaftlich anerkannte Grundsätze.

4.

Die Basis-Nettomiete für eine Wohnung mit einer Größe von 65,40 qm beträgt 8,28 Euro. Die Ermittlung der Basis-Nettomiete erfolgt im Wege der Interpolation. Die Berechnung erfolgt, indem die Differenz zwischen zwei Basis-Nettomiet-Angaben als Zwischenwert herangezogen wird. Der durch Interpolation zu ermittelnde Zwischenwert der Basis-Nettomiete liegt also zwischen dem Basis-Nettomietbetrag einer Wohnung mit der Größe von 65 qm (8,30 Euro) und 70 qm (8,11 Euro). Die Differenz der Basis-Nettomiete beträgt -0,19 Euro für einen Größenunterschied von 5 qm. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist für jeden zusätzlichen Quadratmeter ein Betrag in Höhe von 0,038 Euro vom Basis-Nettomietwert 8,30 Euro zu subtrahieren (-0,19 Euro / 5), da der Basis-Nettomietenbetrag für eine Wohnung mit einer Größe von 70 qm geringer ist als der für eine Wohnung mit 65 qm. So beträgt der Basis-Nettowert für eine 66 qm große Wohnung 8,26 Euro. Die Differenz von 65 qm zu 65,40 qm beträgt 0,40 qm. Im Ergebnis wird also bei einem Unterschied von 0,40 qm ein Betrag in Höhe von 0,02 Euro (0,038 / 0,4) vom Basis-Nettowert einer 65 qm großen Wohnung (8,30 Euro) subtrahiert, so dass sich die Basis-Nettomiete in Höhe von 8,28 Euro pro qm ergibt.

Unstreitig sind die Zuschläge von 0,63 Euro für Balkon mit einer Mindesttiefe von 2,5 Meter, von 0,49 Euro für 2-Scheiben Wärmeschutz Verglasung sowie von 0,99 Euro für die zentrale Lage zuzubilligen.

5.

Der Zuschlag von 0,74 Euro für eine Einbauküche war nicht zuzubilligen, weil er von dem Frankfurter Mietspiegel 2014 grundsätzlich nicht zugesprochen wird. Der Zuschlag für eine “integrierte Küche” kann auch nicht im Wege einer analogen Anwendung des Mietspiegels zugesprochen werden. Dieser Zuschlag wird nur gewährt, wenn es sich um ein Appartement oder eine 2-Zimmer-Wohnung mit integrierter Küche handelt, d.h. der Küchenbereich ist Teil eines Wohnraums oder bildet zusammen mit dem Wohnraum eine räumliche Einheit und hat die Größe und Funktionalität eines separaten Küchenraums mit Wasser-, Abwasser- und Gas- oder Stromanschluss. Der Zuschlag wird also nicht gewährt für das Vorhandensein einer Küchenausstattung, sondern ausschließlich für das Vorhandensein eines offenen Küchenbereichs, in dem die vorgenannten Anschlussmöglichkeiten bestehen. Die Auswertung der bei der Erstellung des Mietspiegels erhobenen Daten hat ergeben, dass Wohnungen, die über einen integrierten Küchenraum verfügen, zu höheren Mietpreisen vermietet werden. Den Zuschlag haben die Ersteller des Mietspiegels damit begründet, dass eine integrierte Küche Erschließungsflächen einspart und noch höhere Gebäudetiefen ermöglicht (Gutachten zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels Frankfurt a. M. 2014, S. 24, Bl. 349 d. A.). Eine vom Vermieter gestellte Einbauküche ist einer integrierten Küche nicht vergleichbar, so dass hier keine analoge Anwendung des Zuschlags stattfinden kann.

Soweit die Beklagte vorbringt, dass der Mietspiegel 2016 der Stadt Nürnberg, der Mietspiegel 2015-2016 der Stadt Freiburg im Breisgau und der Mietspiegel für München 2013 Zuschläge für eine Einbauküche vorsehen, was für die Zubilligung des Zuschlags im vorliegenden Fall sprechen würde, kann dem nicht gefolgt werden. Die Erstellung eines Mietspiegels dient der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde, § 558c BGB. Daher sind die Gegebenheiten in anderen Gemeinden, die Einfluss auf die Höhe ortsüblicher Vergleichsmieten in anderen Gemeinden haben, für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Frankfurt irrelevant. Die Ersteller des Frankfurter Mietspiegels 2014 sind wie oben erwähnt, zu dem Ergebnis gekommen, dass eine Variable Einbauküche für den Frankfurter Mietspiegel keinen pauschalen Zuschlag rechtfertigt.

6.

Der Zuschlag von 0,30 Euro für das modernisierte Bad war nicht zuzubilligen. Der Zuschlag ist laut dem Frankfurter Mietspiegel 2014 nur für Gebäude mit einem Baualter bis 1984 vorgesehen, wenn die Modernisierung seit dem Jahre 2005 durchgeführt wurde. Zwar ist das Gebäude nach dem tatsächlichen Baualter in die Baualtersklasse bis 1984 einzustufen. Die Beklagte verhält sich aber widersprüchlich, wenn sie diesen Zuschlag für sich beansprucht, gleichzeitig aber eine Baualtersklasse 2003 – 2013 für maßgeblich für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erachtet. Das Gebäude wird daher so behandelt, als ob es nach 2002 errichtet worden wäre. Der Zuschlag für das modernisierte Bad ist aufgrund dessen nicht einschlägig.

7.

Der Zuschlag von 0,30 Euro für die sog. “Stichtagdifferenz” war nicht zuzubilligen.

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 15.03.2017 – VIII ZR 295/15, NZM 2017, 321) kann der Tatrichter im Rahmen des ihm zustehenden weiten Beurteilungsspielraum einen Stichtagzuschlag geben, wenn zwischen Erhebungsstichtag und Zugang des Mietspiegels nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind und ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Dieser Rechtsprechung schließt sich das erkennende Gerichts auch für den Fall von § 556 d Abs. 1 BGB an, da die Sachlage vergleichbar ist.

Das Gericht stellt vorliegend aber keine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete fest, die einen Stichtagzuschlag von 0,30 Euro rechtfertigen würde.

Ob eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingetreten ist, hat das erkennende Gericht gem. § 287 Abs. 2 ZPO durch Interpolation zwischen dem Frankfurter Mietspiegel 2014 und dem Mietspiegel 2016 ermittelt, weil es aufgrund des geringen streitigen Betrags angemessen erscheint. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens diesbezüglich unverhältnismäßig. Für die Ermittlung der Mietsteigerung ist das von der Beklagten vorgelegte Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2016 ungeeignet, da es die ortsüblichen Vergleichsmieten in Frankfurt nicht dokumentiert.

Zwischen den Erhebungszeitpunkten Mietspiegel 2014 und 2016 hat keine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden, die der Mietspiegel 2014 nicht mehr hinreichend abbilden konnte. Für eine 65 qm große Wohnung der Baualtersklasse 2002-2013 ergibt sich eine durchschnittliche Basis-Nettomiete 8,30 Euro aus dem Mietspiegel 2014 (Stand April 2013) und eine durchschnittliche Basis-Nettomiete 8,45 Euro aus dem Mietspiegel 2016 (Stand Juni 2016). Dies ergibt eine durchschnittliche Steigerung von 1,8%. Das Gericht unterstellt im Rahmen der Schätzung gem. § 287 Abs. 2 ZPO für angemessen, dass eine lineare Entwicklung der Mietpreise stattgefunden hat und schließt sich insoweit der Rechtsprechung des LG Tübingen (Urteil vom 04.12.2015 – 1 S 50/15, BeckRS 2015, 118497, Rn. 30) an. In dem vorliegenden Zeitraum von 26 Monaten von April 2013 bis Mai 2016 beträgt die Steigerung knapp 1,75%. Diese marginale Steigerung rechtfertigt keinen Zuschlag von 0,30 Euro angesichts der Tatsache, dass es sich bei beiden Frankfurter Mietspiegel um qualifizierte Mietspiegel handelt, die stets und ausschließlich Daten enthalten, die in der Vergangenheit, also vor Veröffentlichung erhoben wurden. Der Gesetzgeber hat in Hinblick auf die Aktualisierungsintervalle für Mietspiegel von zwei Jahren bewusst eine Verzögerung in Kauf genommen. Die Anwendung des Mietspiegels soll nicht aus diesem Grund unterbleiben (Fleindl, Anmerkung zu BGH VIII ZR 295/15, a.a.O., 325 f. m. w. N.).

II.

Der Kläger hat einen Rückforderungsanspruch aus § 556 g Abs. 1 S. 3 BGB in Höhe von 63,98 Euro gegen die Beklagte. Es handelt sich nach überwiegender Ansicht um eine Rechtsfolgenverweisung (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 g Rn. 15 m. w. N.). Eine qualifizierte Rüge i. S. v. § 556 g Abs. 2 BGB liegt im Schreiben des Klägervertreters vom 31.10.2016 vor, da es die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Zweck des Begründungserfordernisses ist es lediglich, rein pauschale Beanstandungen der Mieter auszuschließen und den Mieter dazu zu bringen, die Zulässigkeit der vereinbarten Miete tatsächlich zu prüfen. Darüber hinausgehend sind keine Anforderungen zu stellen. Es muss deshalb grundsätzlich genügen, wenn sich der Mieter bei seiner Beanstandung der vereinbarten Miete auf ihn bekannte Umstände sowie auf allgemein zugängliche Quellen wie insbesondere den Mietspiegel stützt. Mehr als eine Einordnung seiner Wohnung in die Felder des Mietspiegels kann von ihm im Regelfall nicht verlangt werden (vgl. AG Berlin-Neukölln Urt. v. 08.09.2016 – 11 C 414/15, NZM 2017, 31, 34; Staudinger/Emmerich, § 556 g Rn. 13 ff. m. w. N.). Die zunächst teilweise falsche Einordnung der Wohnung in die Felder des Mietspiegels 2016 im Hinblick auf die Baualtersklasse und die Grundrissgestaltung ist unschädlich, da sie erst aufgrund der Auskunft der Beklagten überprüft werden konnte. Der Rückzahlungsanspruch besteht für November 2016, da die Rüge der Beklagten am 31.10.2016 zugegangen ist, § 556 g Abs. 2 S. 1 BGB.

III.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1 S. 1, 288 Abs. 1 BGB

B.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Der Beklagten waren die Kosten der anteiligen Klagerückname nach § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO aufzuerlegen, da sie ihrer Auskunftspflicht gemäß § 556 g Abs. 3 BGB nicht nachgekommen ist und sich insofern nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig gemacht hat (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 g Rn. 48). Der Kläger war auch nicht verpflichtet, den Auskunftsanspruch als Stufenklage zusammen mit dem bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch geltend zu machen (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 g Rn. 45).

C.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

D.

Der Streitwert wird auf 1.040,00 Euro und nach dem 13.03.2017 auf 831,74 festgesetzt. Der Wert der Feststellungsklage bemisst sich nach dem Jahresbetrag der zu viel gezahlten Miete, § 41 Abs. 5 GKG i. V. m. § 48 Abs. 1 GKG i. V. m. § 3 ZPO.

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