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Miete, Pacht und Leasing

Mieten, pachten oder leasen – das sind die wesentlichen Unterschiede

Will man etwas nicht kaufen, sondern sich nur das Recht zur Nutzung sichern, so stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung: Grundsätzlich sind das die klassische Miete, ein Pachtvertrag oder das Leasing. Bei all diesen Formen der Überlassung geht es darum, ein unverbrauchbares Gut wie etwa eine Immobilie oder ein Auto gegen Entgelt zu nutzen. Die genauen Bedingungen unterscheiden sich aber bei diesen Rechtsformen, wie im Folgenden genauer erläutert wird.

Die Miete ist die klassische Form der Eigentumsüberlassung

Mieten, pachten oder Leasen
Miete, Pacht oder Leasing – Wo liegen die wesentlichen Unterschieden? Foto: fizkes / Bigstock

Bei Häusern, Wohnungen oder Autos ist die Miete noch immer die klassische Rechtsform bei der Überlassung von Eigentum. Grundsätzlich hat der Vermieter den Mietgegenstand dabei dem Mieter in einem brauchbaren Zustand zu übergeben. Der Mieter hat die Sache nach Beendigung des Mietvertrages in einem eben solchen Zustand – abzüglich allfälliger normaler Abnutzungserscheinungen – wieder zurückzugeben.

Bei der Nutzung des Mietgegenstandes kann der Vermieter dabei Einschränkungen treffen: Beispielsweise könnte er vorschreiben, dass ein gemietetes Auto nur zur Verwendung im Inland bestimmt ist. Eine Standardeinschränkung bei Mietwagen wäre etwa auch, dass sie nur auf öffentlichen Straßen und nicht für Veranstaltungen wie etwa Autorennen benutzt werden dürfen. Wohnungen oder Geschäftslokale können in ihrer Nutzung ebenfalls eingeschränkt werden.

Der Vermieter kann etwa das Halten von Haustieren in der Wohnung verbieten, wie bereits mehrere Gerichtsentscheidungen gezeigt haben. Beide Vertragsteile haben die Pflicht, den Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu erhalten. Bei einer Wohnung ist etwa der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Aufzugsanlage funktioniert. Der Mietvertrag endet bei einem befristeten Vertrag mit Ablauf der Frist oder durch Kündigung. Diese kann durch den Vermieter nur bei Vorliegen grober Verstöße oder bei Zahlungsverzug ausgesprochen werden.

Bei der Pacht darf der Pächter finanziellen Ertrag aus dem Objekt ziehen

Wie bei der Miete handelt es sich auch bei der Pacht um einen Bestandsvertrag. Der große Unterschied besteht allerdings darin, dass es dem Pächter ausdrücklich erlaubt ist, finanziellen Nutzen aus dem Pachtobjekt zu ziehen. Gleichzeitig muss der Verpächter sämtliche für diesen finanziellen Erfolg maßgeblichen Dinge – wie etwa die Geschäftseinrichtung zur Verfügung stellen. Dies ist auch der wesentliche Unterschied zur bloßen Miete eines Geschäftslokals.

Verpachten von Betriebsanlagen
Verpachten von Betriebsanlagen oder von Grundund Boden in der Landwirtschaft – Foto: EyeMark / Bigstock

Möglich ist es auch, das Pachtobjekt um immaterielle Werte zu erweitern. So könnte man beispielsweise nicht nur die Betriebsanlagen eines Unternehmens verpachten, sondern auch den Kundenstock. Dies ist im Pachtvertrag klar zu regeln. Ein Objekt in Pacht zu übernehmen bietet den Vorteil, dass damit eigene Investitionen in nur noch sehr geringem Maße notwendig sind. Gleichzeitig übernimmt der Pächter aber auch die Verpflichtung für alle mit dem Pachtobjekt in Zusammenhang stehenden Steuern, Abgaben und Gebühren. Eine Weiterverpachtung durch den Pächter ist grundsätzlich möglich, was gegenüber der Miete ein deutlicher Vorteil ist.

Der Pachtvertrag endet entweder einvernehmlich oder muss beenedet werden, weil das Pachtobjekt für den ursprünglichen Zweck nicht mehr tauglich ist. Natürlich kann der Verpächter den Pachtvertrag auch beenden, wenn die vereinbarte Pacht nicht entrichtet wurde.

Leasing ist auch ein Finanzierungsinstrument

Auch beim Leasing handelt es sich grundsätzlich um die Überlassung einer Sache mit Eigentumsvorbehalt. Wer also beispielsweise ein Auto least, wird nicht automatisch Eigentümer des betreffenden Fahrzeuges. Was sind nun aber die Unterschiede zur Miete? Grundsätzlich ist Leasing ein erweiterter Mietvertrag, in dem zur reinen Miete eines Autos etwa im Urlaub weitere Parameter dazu kommen. So ist ein Leasingvertrag relativ frei gestaltbar.

Auto Leasing
Bei Fahrzeugen ist das Leasing eine beliebte Finanzierungsmöglichkeit – Foto: Ekachai Lohacamonchai / Bigstock

Man unterscheidet etwa zwischen Operating Leasing und einem Finanzierungsleasing. Das Operating Leasing wird gerne von Unternehmen genutzt, die ihre Firmenfahrzeuge mit vorhersehbaren Kosten stets auf dem neuestens Stand halten wollen. Dabei wird ein Vertrag über ein bestimmtes Fahrzeug abgeschlossen, die monatliche Leasinggebühr beinhaltet sämtliche mit dem Auto in Zusammenhang stehenden Kosten mit Ausnahme des Treibstoffs. Das Auto wird also auf Kosten des Leasinggebers regelmäßig gewartet, je nach Vertrag stellt der Leasinggeber nach einer gewissen Zeit ein neues Modell zur Verfügung. Ähnlich gestaltet sich dies beim Immobilienleasing, wo ebenfalls der Leasinggeber für die Investitionen und Entstandhaltungskosten verantwortlich ist und der Leasingnehmer die Nutzung durch das Leasingentgelt abdeckt.

Gerne wird Leasing aber auch für die Finanzierung eines Fahrzeugs verwendet. Man spricht dann nicht von Operating Leasing, sondern von Finanzierungsleasing. Für die regelmäßige Wartung des Fahrzeuges ist dabei der Leasingnehmer verantwortlich, der Leasinggeber stellt nur die Finanzierung zur Verfügung und bleibt auch bis zur vollständigen Bezahlung Eigentümer. Man unterscheidet zwischen Restwertleasing und einem Full-Pay-Out-Leasing. In ersterem Fall wird das Leasingobjekt nicht vollständig abbezahlt, sondern kann nach Ablauf der Vertragsdauer vom Leasingnehmer zum vereinbarten angekauft werden. Beim Full-Pay-Out-Leasing ist das Leasingobjekt nach Ablauf der Leasingdauer ausfinanziert. Eine Kündigung des Leasingvertrags ist für den Leasinggeber bei Zahlungsverzug möglich, für den Leasingnehmer nur dann, wenn sämtliche Kosten über die gesamte Laufzeit im voraus beglichen werden.

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