Mieter begeht Straftat – fristlose Kündigung

Die Berufung des Klägers gegen das am 07.11.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Paderborn (Az.: 55 C 26/23) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Von den gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zu treffenden Feststellungen zur Tatsachengrundlage wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten weder ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung noch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zu.

1. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB scheitert daran, dass die Kammer eine wirksame Beendigung des zwischen den Parteien seit dem Jahre 2021 bestehenden Mietverhältnisses durch die klägerseits ausgesprochenen Kündigungen nicht festzustellen vermochte.

Im Einzelnen:

a) Kündigung vom 15.03.2023 wegen eines behaupteten Holzdiebstahls

Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht mit dem am 07.11.2023 verkündeten und nunmehr angegriffenen Urteil angenommen, dass die mit Schriftsatz vom 15.03.2023 ausgesprochene außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung des Klägers, welche auf einen behaupteten Holzdiebstahl durch den Beklagten gestützt worden ist, das Mietverhältnis nicht beendet hat. Die insofern mit der Berufung vorgetragenen Einwendungen gegen das Urteil, welche sich ausschließlich auf die amtsgerichtlichen Ausführungen zu dieser Kündigung beschränken, verhelfen ihr nicht zum Erfolg.

Die Kammer vermochte das Vorliegen der Voraussetzungen einer wirksamen (außerordentlichen und ordentlichen) Kündigung aufgrund dieses Sachverhalts nicht festzustellen, weil nach Durchführung der Beweisaufnahme nicht von der Verwirklichung eines Diebstahls des Beklagten von Brennholz zum Nachteil des Klägers ausgegangen werden kann.

aa) Zunächst geht der Einwand des Klägers, das Amtsgericht sei zu Unrecht auf seine Verspätungsrüge im Hinblick auf den Vortrag zur Gestattung der Holznutzung nicht eingegangen, fehl. Der Einwand hat schon deshalb keine Auswirkungen, da die Kammer als Berufungsgericht gerade nicht berechtigt ist, die vom Amtsgericht unterlassene Zurückweisung – unabhängig davon, ob diese zu Recht oder zu Unrecht erfolgte – selbst vorzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann das Rechtsmittelgericht weder eine von der Vorinstanz unterlassene Zurückweisung nachholen noch die Zurückweisung auf eine andere als die von der Vorinstanz angewendete Verspätungsalternative stützen (vgl. BGH, Urteil vom 31. Mai 2017 – VIII ZR 69/16 -).

Im Übrigen kann neues Vorbringen im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung nicht nach § 282 Abs. 1 ZPO verspätet sein und unterliegt deshalb auch nicht der Zurückweisung nach § 296 Abs. 2, § 282 Abs. 1 ZPO. Zwar hatte vorliegend erstinstanzlich bereits am 07.06.2023 ein Termin zur mündlichen Verhandlung stattgefunden. Unabhängig davon, dass im Rahmen des Termins keine Anträge gestellt worden sind, war zu diesem Zeitpunkt aber die auf den behaupteten Holzdiebstahl gestützte Kündigung noch nicht Gegenstand des Rechtsstreits. Der entsprechende Vortrag des Klägers erfolgte erst durch Übersendung des Schriftsatzes am 14.06.2023, sodass der Termin am 18.10.2023 die erste mündliche Verhandlung in dieser Instanz war, in der zur Kündigung und insbesondere zum zugrundeliegenden Grund Stellung bezogen werden konnte, sodass der Vortrag des Beklagten insofern nicht nach § 282 Abs. 1 ZPO verspätet war (vgl. BGH, Beschl. v. 17. 7. 2012 − VIII ZR 273/11). Auch die Voraussetzungen des § 282 Abs. 2 ZPO waren offensichtlich nicht gegeben.

Der Vortrag des Beklagten, dass ihm die Nutzung des Brennholzes gestattet worden sei, war insofern durch die Kammer in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen.

bb) Davon, dass der Beklagte durch die Nutzung des Brennholzes, welches unstreitig im Eigentum des Klägers stand und im nicht mitvermieteten Schuppen des Mietobjekts gelagert war, eine Straftat in Form eines Diebstahls i.S.d. § 242 Abs. 1 StGB beging, welche den Kläger zur Kündigung berechtigte, ist die Kammer nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme nicht überzeugt. Vielmehr steht für die Kammer nach persönlicher Anhörung der Parteien i.S.d. § 141 ZPO und nach Vernehmung der Zeugen S und O jedenfalls fest, dass dem Beklagten seitens des bei Mietvertragsabschlusses zwischen den Parteien eingesetzten Übersetzers erklärt worden ist, dass er das klägerische Brennholz zum Heizen benutzen dürfe, was einen erforderlichen Vorsatz des Beklagten in Bezug auf eine Wegnahme i.S.d. § 242 Abs. 1 StGB ausschließt.

(1) Begeht eine der Vertragsparteien eine Straftat, kann dies grundsätzlich eine Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. In einer strafbaren Handlung, die geeignet ist, das Vertrauensverhältnis nachhaltig zu zerstören, kann nämlich gleichzeitig ein vertragswidriger Gebrauch liegen. Voraussetzung für eine auf eine Straftat gestützte außerordentliche Kündigung ist dabei, dass die Straftat einen Bezug zum Mietverhältnis hat und so schwer wiegt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, was eine umfassende Würdigung der Einzelfallumstände erfordert, bei der die Schwere der Tat und die Schwere der Schuld, insbesondere ein vorsätzliches Handeln, eine bedeutsame Rolle spielen. Dabei kommen Straftaten gegen das Vermögen des Vertragspartners, also insbesondere auch ein Diebstahl als Kündigungsgrund in Betracht. Ein Kündigungsgrund besteht aber nur dann, wenn die Straftat auch bewiesen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 49-63).

(2) Die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche Kündigungsvoraussetzungen und damit auch für die Begehung einer Straftat als Pflichtverletzung trifft grundsätzlich den Kläger als denjenigen, der sich auf diese als Kündigungsgrund beruft (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 250-254). Soweit das Amtsgericht jedoch den Kläger auch für seine Behauptung des fehlenden Einverständnisses zur Nutzung des Holzes als beweispflichtig angesehen hat, vermag die Kammer dieser Rechtsansicht nicht zu folgen. Denn für entlastende Umstände ist der (vermeintliche) Täter beweispflichtig (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 49-63; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 543 Rn. 44-46 zur Beweislast einer Gestattung zu einem vom Vertragszweck abweichenden Mietgebrauch). Bei dem vom Beklagten behaupteten Einverständnis bzw. der übersetzten Einverständniserklärung zur Nutzung des Holzes handelt es sich um einen solchen entlastenden Umstand für den Beklagten, da durch die Entnahme des fremden Holzes aus dem nicht angemieteten Schuppen grundsätzlich äußerlich ein Gewahrsamswechsel stattgefunden hat. Dass dieser vom Einverständnis des Klägers als Eigentümer und ursprünglichen Gewahrsamsinhaber gedeckt gewesen ist (Var. 1) bzw. der Beklagte ein solches Einverständnis annahm (Var. 2), stellen für den Kläger jeweils entlastende Umstände dar, die einen Gewahrsamsbruch (in der Var. 1) bzw. den Vorsatz zur Wegnahme gem. 16 StGB (in der Var. 2) entfallen ließen. Insofern geht auch die vom Amtsgericht vorgenommene rechtliche Bewertung, dass im Falle einer Gestattung zur Nutzung des Holzes der Vorsatz hinsichtlich der Rechtwidrigkeit der Zueignung nicht bestehen würde, fehl.

Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte einen Anspruch auf das Brennholz hatte noch glaubte, einen solchen Anspruch zu besitzen. Im Falle eines Einverständnisses des Klägers, übersetzt durch den „M“ als Vermittler, würde es vielmehr – wie dargestellt – bereits an einem Gewahrsamsbruch und damit an der Erfüllung des objektiven Tatbestandes des § 242 StGB mangeln. Sollte ein Einverständnis durch den Kläger nicht geäußert, ein solches jedoch gegenüber dem Beklagten vom Vermittler im Rahmen der Übersetzung (fälschlicherweise) erklärt worden sein, würde es am Vorsatz des Beklagten gem. § 16 StGB fehlen. Dieser liegt nämlich nicht vor, wenn der Täter denkt, der Gewahrsamsinhaber – hier der Kläger – sei mit der Wegnahme einverstanden (vgl. BeckOK StGB/Wittig, 59. Ed. 1.11.2023, StGB § 242 Rn. 28, 29; Fischer, StGB, 67. Auflage, § 242 Rn. 31).

(3) So liegt der Fall hier.

Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme sieht die Kammer es als erwiesen an, dass dem Beklagten gegenüber zumindest ein Einverständnis zur Nutzung des im Schuppen gelagerten Holzes bei Abschluss des Mietvertrages durch den als Vermittler eingesetzten „M“ im Rahmen der Übersetzung erklärt worden ist, was einen Vorsatz des Beklagten in Bezug auf eine etwaige Wegnahme ausschließt. Daher kann letztlich dahinstehen, ob der Kläger bei Mietvertragsabschluss auch tatsächlich sein Einverständnis zur Nutzung des Holzes erteilt hat.

Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung am 03.07.2024 plausibel geschildert, dass es im August 2021 am streitgegenständlichen Mietobjekt zu einem Treffen zwischen ihm, dem „M“ Herrn I, dem Kläger und den Zeugen L und S gekommen sei. Bei diesem Treffen sei der zwischen ihm und dem Kläger geschlossene Mietvertrag auf der dortigen Terrasse ausgefüllt und unterzeichnet worden. In Anwesenheit des Klägers und nach Rücksprache mit ihm habe der „M“, der als Übersetzer fungiert habe, die Eintragungen im Mietvertrag vorgenommen und die jeweiligen Kreuze gesetzt. Der Kläger selbst habe seinen Namen und seine Adresse eingetragen und seine Unterschrift unter den Vertrag gesetzt. Im Zuge des Mietvertragsabschlusses habe man auch über das auf dem Grundstück gelagerte Brennholz gesprochen, welches sich in unmittelbarer Nähe zur Terrasse in einem ca. 6m großen Holzraum, der zu dieser Zeit nicht verschlossen gewesen sei, befunden habe. Hierzu habe der Kläger erklärt, dass er – der Beklagte – das vorhandene Holz nutzen dürfe, was wiederum durch den „M“ für ihn übersetzt worden sei. Er sei dabei noch darauf hingewiesen worden, dass der Ofen aber erst nach Reparatur der defekten Glasscheibe benutzt werden dürfe. Nachdem der Bewohner der oberen Etage des Mietobjekts namens „T“ die Glasscheibe in der Folgezeit ausgetauscht habe, habe er sodann ab ca. November bzw. Dezember 2021 das klägerische Brennholz zum Heizen verwendet. Als das Holz nach ca. zwei Wochen aufgebraucht gewesen sei, habe er sich sodann mit der Hilfe von Nachbarn neues Brennholz beschafft.

Die Schilderungen des Beklagten waren in sich schlüssig und lebensnah. Sie zeichneten sich insbesondere durch Detailreichtum aus. So hat der Beklagte beispielsweise kundgetan, dass bei Mietvertragsabschluss der Kläger einen Stift sowie eine Art Heft zur Verfügung gestellt habe, welches mit seinem Namen versehen gewesen sei. Auf Nachfrage bestätigte der Kläger auch, dass er tatsächlich über derartige Utensilien verfüge.

Die Darlegungen des Beklagten zur Gestattung der Holznutzung wurden darüber hinaus im Wesentlichen durch die Zeugen L und S bestätigt.

Der Zeuge L erklärte im Rahmen seiner Vernehmung, dass er den Beklagten über einen Freund, den Zeugen S, kennengelernt habe, welcher wiederum mit dem Beklagten befreundet gewesen sei. Vor ca. drei Jahren habe ihm Herr S mitgeteilt, dass der Beklagte eine Wohnung gefunden habe. Herr S habe damals vorgeschlagen, dem Beklagten hinsichtlich der Wohnung zu helfen, was – neben der Zurverfügungstellung von Möbelstücken – dazu geführt habe, dass er zusammen mit Herrn S auch beim Abschluss des Mietvertrages über die streitgegenständliche Wohnung anwesend gewesen sei. Neben ihm, Herrn S und dem Beklagten seien zudem der Kläger und ein Übersetzer aus dem Libanon zugegen gewesen. Der Zeuge bekundete weiter, dass er am Tag des Mietvertragsabschlusses einen sehr positiven Eindruck vom Kläger gewonnen habe.

Denn er habe nicht nur dem Beklagten die Wohnung gezeigt, sondern ihm in diesem Zuge auch erlaubt, den Keller, den Grill im Garten, die Gerätschaften aus der Gartenhütte und das auf dem Grundstück gelagerte Holz zu benutzen. Das Holzlager habe sich dabei im Garten in einem Lager neben dem Geräteschuppen befunden. Anhaltspunkte dafür, an dem Wahrheitsgehalt seiner Aussage zu zweifeln, bestehen aus Sicht der Kammer nicht. Ein Eigeninteresse des Zeugen am Ausgang des Rechtsstreits ist nicht ersichtlich, da er weder zum Kläger noch zum Beklagten in einem Näheverhältnis steht. Für die Glaubhaftigkeit der Aussage spricht weiter, dass der Zeuge offen Erinnerungslücken zugab und seine ursprüngliche Angabe, dass der Mietvertragsabschluss im Wohnzimmer der Wohnung an einem Tisch stattgefunden habe auf Nachfrage dahingehend korrigierte, dass er sich nun doch nicht mehr sicher sei, ob der Abschluss nicht auch draußen auf der Terrasse an einem Tisch erfolgt sei.

Die Aussage des Zeugen L deckt sich außerdem mit den Schilderungen des Zeugen S. Dieser erklärte ebenfalls, dass bei Abschluss des Mietvertrages über die streitgegenständliche Wohnung sowohl er, der Zeuge L, ein Übersetzer, der Beklagte und der Kläger anwesend gewesen seien. Der Mietvertrag sei nach Bekundungen des Zeugen, die insofern mit den Darstellungen des Beklagten übereinstimmen, draußen auf der Terrasse vom Kläger und im Übrigen vom Übersetzer im Beisein des Klägers ausgefüllt worden. Bzgl. der Nutzung des Brennholzes, welches sich nach Aussage des Zeugen S sichtbar in der Nähe der Terrasse befunden habe, habe er das konkrete Gespräch zwischen dem Kläger, dem Übersetzer und dem Beklagten zwar nicht unmittelbar mitbekommen, da er zu diesem Zeitpunkt etwas abseits eine Zigarette geraucht habe. Als er jedoch später den Übersetzer gefragt habe, ob der Beklagte das Holz nutzen dürfe, habe ihm dieser erklärt, dass der Kläger hierzu seine Zustimmung auf Nachfrage erteilt habe. Die Kammer erachtet auch die Aussage des Zeuge S als glaubhaft. Dabei wird nicht verkannt, dass es sich bei dem Zeugen zumindest um einen früheren Freund des Beklagten handelt. Dass der Zeuge sich aber bei der Aussage von einem etwaigen Näheverhältnis hat leiten lassen, war nicht ersichtlich. Dabei war auch mit einzustellen, dass der Zeuge auf Nachfrage gar bekundete, dass er seit ca. zwei Jahren aufgrund eines Streits keinen Kontakt mehr zum Beklagten unterhalte; aber auch Belastungstendenzen waren insofern nicht erkennbar. Weiter spricht für die Glaubhaftigkeit seiner Aussage, dass er von sich aus zusätzlich Angaben zum Randgeschehen machte. So führte er beispielsweise aus, dass der Kläger bei Mietvertragsabschluss grüne Arbeitskleidung getragen habe, was wiederum zur Bekundung des Klägers, dass er damals mit dem Mähdrescherfahren zeitlich sehr eingebunden gewesen sei, passt.

Der Überzeugung der Kammer von einem erklärten Einverständnis des Übersetzers an den Beklagten zur Nutzung des vorhandenen klägerischen Brennholzes stehen auch nicht die dem widersprechenden Angaben des Klägers im Rahmen seiner persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 03.07.2024 entgegen. Der Kläger schilderte zwar, dass er bei Mietvertragsabschluss gar nicht anwesend gewesen sei und dementsprechend weder an diesem Tag noch zu einem anderen Zeitpunkt die Nutzung des Brennholzes gestatte habe. Vielmehr sei ihm der unausgefüllte Mietvertrag von dem damaligen Bewohner des Obergeschosses namens „T“, der für ihn als eine Art Hausverwalter tätig gewesen sei und zudem arabisch gesprochen habe, zur Unterschrift vorgelegt worden. Er habe diesen sodann im Beisein von „T“ unterschrieben und sich – da er aufgrund der Arbeit mit dem Mähdrescher keine Zeit gehabt habe – auch nicht weiter um die Angelegenheit gekümmert. Er wisse daher nicht, was mit dem Mietvertrag letztlich passiert sei – dies sei ihm zum damaligen Zeitpunkt schlichtweg egal gewesen. Erst im Dezember 2021 – als er den Beklagten wegen fehlender Mietzahlungen aufgesucht und ihn hierauf angesprochen habe – sei er das erste Mal auf diesen getroffen. Vorher habe er ihn nicht gekannt.

Die Kammer erachtet diese Schilderungen als nicht glaubhaft. Zum einen erscheint es lebensfremd, eine Wohnung, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum eigenen Wohnhaus befindet, zu vermieten, ohne innerhalb eines Zeitraumes von über drei Monaten sich über die Person des Mieters zu informieren oder dieser zu begegnen. Weiter konnte der Kläger auf Nachfrage auch keine konkreten Angaben dazu machen, wie denn der Beklagte überhaupt in den Besitz des Schlüssels und der Wohnung gekommen sein soll. Ferner hat der von ihm zum Umfang des aus seiner Sicht entwendeten Holzes benannte Zeuge O beiläufig erwähnt, dass der Kläger ihm gegenüber in Bezug auf den Mietvertrag mitgeteilt habe, dass in diesem mehrere Leute „drin rumgeschrieben“ hätten und der Vertrag damals im streitgegenständlichen Objekt abgeschlossen worden sei. Auch dies deutet darauf hin, dass der Kläger sehr wohl bei Abschluss des Mietvertrages zugegen war und die vom Beklagten und den Zeugen geschilderten Umstände sich so zugetragen haben, wie von ihnen dargestellt.

b) Auch die weiteren erstinstanzlich ausgesprochenen Kündigungen, die mit der Berufung nicht noch einmal aufgegriffen worden sind, waren nicht geeignet, das Mietverhältnis zu beenden.

aa) Kündigung vom 24.01.2023 wegen etwaig verspäteter Mietzahlung

Der Kläger hat dem Beklagten mit Schreiben vom 24.01.2023 wegen aus seiner Sicht verspäteter Mietzahlungen eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung aussprechen lassen. Die Voraussetzungen für eine hierauf gestützte wirksame Kündigung lagen jedoch nicht vor.

(1) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt (vgl. BGH, Urt. v. 14. 9. 2011 – VIII ZR 301/10). Bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann sogar bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen (vgl. BGH, Urt. v. 4. 5. 2011 – VIII ZR 191/10).

Zwischen der erforderlichen Abmahnung und der Kündigung muss aber ein ausreichender Zeitraum liegen, damit dem Mieter genügend Zeit zur Umstellung seines Zahlungsverhaltens verbleibt. Ein Zeitraum von wenigen Tagen zwischen dem Zugang der Abmahnung und dem nächsten Fälligkeitstermin ist zu knapp (vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 543 Rn. 11-21).

Vorliegend ist dem Beklagten die Abmahnung unstreitig am 24.12.2022 zugegangen; der Beklagte zahlte zwar trotz Abmahnung nochmals erst Mitte Januar 2023 die Miete und änderte demnach für diesen Monat sein Zahlungsverhalten nicht. Zwischen der Abmahnung und der vom Kläger angenommenen Fälligkeit der Miete (3. Werktag des Monats) lagen jedoch – inklusive der Weihnachtszeit – nur wenige Tage. Eine ausreichende Zeit zur Umstellung hat demnach nicht vorgelegen, zumal der Beklagte das ganze Jahr über zur Mitte des Monats die Miete entrichtete, ohne, dass hierzu vorherige Beanstandungen seitens des Klägers erfolgten. Vor diesem Hintergrund kann auch offen bleiben, ob die Auffassung des Beklagtenvertreters, dass hier wegen des Mietvertragsbeginns zum 15. der 3. Werktag nach dem 15. des jeweiligen Monats als Fälligkeitstermin anzunehmen ist (vgl. BeckOK MietR/Bruns, 36. Ed. 1.5.2024, BGB § 556b Rn. 9, 10; Blank/Börstinghaus/Blank, 6. Aufl. 2020, Rn. 7), zutrifft.

(2) Unabhängig davon, ob die Parteien das Recht zur ordentlichen Kündigung mietvertraglich für die Dauer von drei Jahren wirksam ausgeschlossen haben, liegen jedenfalls auch die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung wegen der vom Kläger als verspätet erachteten Mietzahlungen nicht vor.

Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt (vgl. BGH, Urteil vom 28. 11. 2007 – VIII ZR 145/07). Dabei verkennt die Kammer nicht, dass – anders als bei der außerordentlichen Kündigung – vor einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich eine Abmahnung nicht erforderlich ist (vgl. hierzu ausführlich BGH, Urteil vom 28. 11. 2007 – VIII ZR 145/07). Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war. Dabei ist sie insofern ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt (vgl. BGH, a.a.O.). Zum Teil wird ebenso vertreten, dass auch bei einer auf unpünktliche Mietzahlungen gestützten ordentlichen Kündigung eine vorherige Abmahnung erforderlich sei (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 42-46a).

Vorliegend ist zwischen den Parteien nunmehr unstreitig, dass das Mietverhältnis zum 15.09.2021 begann. Dass der Beklagte vor diesem Hintergrund die Miete jedenfalls im Jahr 2022 auch entsprechend des Mietvertragsbeginns zur Mitte des Monats entrichtete, da er eine Fälligkeit der Miete zu diesem Zeitpunkt annahm, stellt – den vom Kläger vorgetragenen Fälligkeitszeitpunkt unterstellt – jedenfalls keine gewichtige Pflichtverletzung dar. Etwas anderes gilt auch nicht, weil der Kläger ihn Ende Dezember 2022 auf seine abweichende Auffassung zur Fälligkeit hingewiesen hatte und der Beklagte im Januar 2023 noch ein letztes Mal die Miete zur Monatsmitte entrichtete. Denn angesichts des nur sehr kurzen Zeitraums zwischen der Abmahnung und des aus Sicht des Klägers geltenden Fälligkeitstermins und unter Berücksichtigung der vorherigen Duldung des Zahlungsverhaltens des Klägers über ein Jahr kann dem Beklagten keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden, die eine Kündigung rechtfertigte. Insofern wird auf die obigen Ausführungen zur außerordentlichen Kündigung Bezug genommen.

bb) Kündigung vom 15.03.2023 wegen eines etwaigen Verstoßes gegen Datenschutz

Soweit der Kläger seine Kündigung vom 15.03.2023 zudem auf die Behauptung gestützt hat, der Beklagte habe sich unter Verstoß gegen datenschutzrechtliche Bestimmungen seine Kontoauszüge verschafft, die der Beklagte sodann im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegt habe, so hat das Amtsgericht zu Recht angenommen, dass diese Behauptung eines Fehlverhaltens des Beklagten vom Kläger weder hinreichend substantiiert noch unter Beweis gestellt worden ist.

Näherer Vortrag hierzu erfolgte auch nicht in zweiter Instanz. Insbesondere ist der Kläger dem Einwand des Beklagten, dieser habe ihm selbst die Erlaubnis gegeben, die von ihm vorgezeigten Kontoauszüge in seinem Beisein abzufotografieren, nicht entgegengetreten. Die genannten Umstände wirken sich zu Lasten des darlegungs- und beweisbelasteten Klägers aus.

cc) Kündigung vom 15.03.2023 wegen eines etwaigen Prozessbetruges

Soweit der Kläger seine Kündigung vom 15.03.2023 ferner auf einen von ihm behaupteten Prozessbetrug gestützt hat, welchen das Amtsgericht verneint hat, sind die hierzu erfolgten – nicht angegriffenen – Ausführungen der ersten Instanz nicht zu beanstanden. Auf diese wird vollumfänglich nach eigener Prüfung verwiesen.

c) Schließlich vermochten auch die weiteren, erst im Laufe des Berufungsrechtsstreits ausgesprochenen Kündigungen das Mietverhältnis nicht zu beenden.

aa) Kündigung vom 04.01.2024 wegen etwaiger Beschädigung des Ökopflasters

Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 04.01.2024 sowie 05.02.2024 hat der Kläger die außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer von ihm behaupteten Beschädigung des vor dem Mietobjekt befindlichen Ökopflasters ausgesprochen. Diese sei – so der Kläger – in Form eines Ölflecks durch das Auto eines Gasts des Beklagten entstanden. Auf die neuerliche Kündigung hat sich der Kläger im Berufungsrechtsstreit zur Begründung seines Räumungs- und Herausgabeanspruchs berufen.

Unabhängig davon, ob die Klageänderung, die in der auf den neuen Streitstoff gestützten Kündigung liegt, überhaupt gem. § 533 ZPO zulässig ist, dringt diese schon aus Gründen fehlender Substantiierung – worauf der Beklagte zu Recht mit Schriftsatz vom 11.03.2024 hinweisen ließ – nicht durch. Denn es wird klägerseits schon nicht vorgetragen, wie groß der behauptete Ölfleck auf dem Pflaster überhaupt sein soll und wieso hierdurch das Pflaster ruiniert worden sein soll. Dass der Ölfleck etwa erfolgslos versucht wurde, zu beseitigen, wurde ebenso nicht behauptet. Weshalb der Beklagte außerdem für ein etwaiges Fehlverhalten seines Besuchs haften sollte, erschließt sich nicht, da auch insofern Vortrag für eine mögliche Zurechnung gänzlich fehlt. Jedenfalls vermag die Kammer vor diesem Hintergrund keine Pflichtverletzung des Beklagten aus dem Mietverhältnis zu erkennen.

bb) Kündigung vom 29.12.2023 bzw. 04.01.2024 wegen etwaiger Beschädigung des Haustürschlosses

Gleiches gilt für die mit Schriftsatz vom 29.12.2023 und 04.01.2024 ausgesprochene Kündigung, die auf eine behauptete Beschädigung des Haustürschlosses durch den Beklagten gestützt worden ist, auf die der Kläger sich ebenfalls im Berufungsverfahren bezogen hat. Denn auch insofern gilt, dass der Vortrag zu einer vom Kläger geltend gemachten Beschädigung des Haustürschlosses durch den Beklagten jeglicher Substanz entbehrt. Die Behauptung, der Beklagte habe auf das Schloss offensichtlich mit Gewalt eingewirkt, erfolgt – worauf die Beklagtenseite zu Recht hingewiesen hat – vollumfänglich ins Blaue hinein, sodass der angebotene Zeuge N. hierzu nicht zu vernehmen war.

cc) Kündigung vom wegen eines etwaigen versuchten Prozessbetruges in erster Instanz

Ferner vermochte die mit Schriftsatz vom 20.11.2023 ausgesprochene außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen eines vom Kläger behaupteten (versuchten) Prozessbetruges in erster Instanz in Bezug auf eine vom Beklagten vorgetragene Gestattung zur Nutzung des klägerischen Brennholzes nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses zu führen. Denn wie dargestellt ist die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass dem Beklagten gegenüber eine solche Gestattung zur Nutzung des vorhandenen Brennholzes bei Abschluss des Mietvertrages jedenfalls durch den Vermittler erklärt worden ist. Eine bewusste Falschbehauptung des Beklagten konnte insofern schon nicht festgestellt werden.

dd) Kündigung vom 05.02.2024 wegen Nichtzahlung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022

Der vom Kläger geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch besteht auch nicht aufgrund der von ihm ausgesprochenen Kündigung vom 02.05.2024, welche er auf eine Nichtzahlung einer Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022, deren Richtigkeit vom Beklagten bestritten wird, gründete.

Dabei stellt die Begründung des Räumungsanspruchs wegen Zahlungsverzugs aus der genannten Abrechnung zunächst einen neuen Streitgegenstand dar, dessen Einführung als Klageänderung nach § 533 ZPO zu behandeln ist (vgl. BGH, Beschluss vom 20.11.2012 – VIII ZR 157/12). Diese ist nur dann zuzulassen, wenn der Gegner einwilligt oder sie sachdienlich ist (§ 533 Nr. 1 ZPO) und sie auf Tatsachen gestützt werden kann, die der Berufungsverhandlung und -entscheidung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen wären (§ 533 Nr. 2 ZPO).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.

Der Beklagte hat sich im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.07.2024 gegen die Zulassung der Klageänderung ausgesprochen, indem er die Einwilligung hierzu Entscheidend für die Zulassung ist daher die Sachdienlichkeit der Klageänderung, die hier gerade nicht besteht. Für das Vorliegen der Sachdienlichkeit kommt es nach ständiger Rechtsprechung nicht auf die subjektiven Interessen der Partei an, sondern allein auf die objektive Beurteilung, ob und inwieweit die Zulassung der Klageänderung den sachlichen Streitstoff im Rahmen des anhängenden Rechtsstreits ausräumt und einem andernfalls zu erwartenden weiteren Rechtsstreit vorbeugt, wobei der Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit maßgebend ist. Der Sachdienlichkeit einer Klageänderung im Berufungsrechtszug steht deshalb regelmäßig weder entgegen, dass die berufungsbeklagte Partei im Fall ihrer Zulassung eine Tatsacheninstanz verliert, noch dass aufgrund ihrer Zulassung neue Parteierklärungen und Beweiserhebungen nötig werden und dadurch die Erledigung des Prozesses verzögert wird. Zu verneinen ist die Sachdienlichkeit in der Regel aber, wenn ein völlig neuer Streitstoff in den Rechtsstreit eingeführt werden soll, bei dessen Beurteilung das Ergebnis der bisherigen Prozessführung nicht verwertet werden kann.

So liegt der Fall hier aber beim Streit um die Nebenkostenabrechnung. Nebenkosten und deren Abrechnung fanden zuvor erstinstanzlich keinerlei Erwähnung und spielten dementsprechend bisher im Rechtsstreit überhaupt keine Rolle. Eine Verwertung des bisherigen Prozessergebnisses ist gerade diesbezüglich nicht möglich. Unter Berücksichtigung dieser Umstände war die Klageerweiterung unter prozessökonomischen Aspekten als nicht sachdienlich zu beurteilen und daher nicht zuzulassen (vgl. OLG München Hinweisbeschluss v. 5.4.2022 – 32 U 936/21, BeckRS 2022, 20110).

Im Übrigen hat der Beklagte gegen den Inhalt der Nebenkostenabrechnung – die der Kammer schon nicht vorgelegt worden ist – erhebliche Einwendungen erhoben, denen der Kläger weder entgegengetreten noch diese zum Anlass genommen hat, die vom Beklagten substantiiert gerügten Punkte näher zu erläutern, sodass die Forderung schon unschlüssig und eine Nichtzahlung dieser Forderung nicht zur Kündigung berechtigte.

ee) Kündigung vom 07.06.2024 wegen Zahlungsrückstandes

Soweit der Kläger schließlich mit Schriftsatz vom 07.06.2024 wegen eines von ihm behaupteten Zahlungsrückstandes betreffend die Monate Mai 2024 und Juni 2024 in Höhe von insgesamt 1.312,50 Euro eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen hat, vermochte die Kammer jedenfalls einen Zahlungsrückstand, der zur Kündigung berechtigen würde, nicht festzustellen.

Gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a), der hier allein als außerordentlicher Kündigungsgrund in Betracht kommt, liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.1, 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzuges ist dabei auch unterhalb der in § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB festgelegten Grenzen möglich. Wegen der unterschiedlichen Anforderungen an die fristlose und die ordentliche Kündigung besteht nach Auffassung des BGH kein Grund, die vom Gesetzgeber für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs festgelegten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Dessen ungeachtet muss bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als „nicht unerheblich“ die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs berücksichtigt werden. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. Der BGH folgt inzwischen der überwiegend vertretenen Auffassung, dass die Erheblichkeitsschwelle nicht überschritten ist, wenn die Höhe des Rückstandes eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH NJW 2013, 159; BeckOK MietR/Siegmund, 36. Ed. 1.5.2024, BGB § 573 Rn. 20-35.1).

Nach den dargestellten Grundsätzen sind damit mangels erheblichen Zahlungsrückstandes vorliegend weder die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung noch einer ordentlichen Kündigung erfüllt.

Dabei hat die Kammer schon erhebliche Bedenken, ob der Beklagte die Miete für den Monat Mai 2024 tatsächlich nicht gezahlt hat. Der Beklagte hat hierzu zwar keine Zahlungsbelege zur Akte gereicht. Er hat jedoch im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.07.2024 unter Hinzuziehung seiner Kontoübersicht, auf welche er in der Verhandlung über sein Smartphone Zugriff hatte, substantiiert vorgetragen, dass er die entsprechende Überweisung am 29.04.2024 vorgenommen habe. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers erhielt außerdem Gelegenheit zur Einsicht in die ihm vom Beklagten vorgelegten Kontodaten und bestätigte, dass sich hieraus zumindest eine Überweisung der Monatsmiete Mai an die entsprechende IBAN des klägerischen Kontos ergebe. Den Eingang der Zahlung könne er – so der Prozessbevollmächtigte des Klägers – jedoch trotzdem nicht bestätigen, da der Kläger in der mündlichen Verhandlung keinen Zugriff auf seine Kontoübersicht nehmen könne.

Letztlich kann jedoch für die Beurteilung der Frage einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung dahinstehen, ob die Miete für den Monat Mai 2024 beglichen worden ist. Die Erheblichkeitsschwelle für eine Zahlungsverzugskündigung ist nämlich nur dann überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt, was hier gerade nicht der Fall ist. Denn dass sich der Beklagte mit der Entrichtung der Miete für Juni 2024 in Verzug befindet, konnte die Kammer nicht feststellen. Der Kläger hat insofern zwar dargelegt, dass nur die Hälfte der Miete für den Monat Juni 2024 gezahlt worden sei; der Vortrag des Beklagten, dass aber für September 2021 die vollständige Monatsmiete entrichtet worden sei, obwohl das Mietverhältnis erst zum 15.09.2021 begonnen habe, ist jedenfalls als Aufrechnung mit dem geltend gemachten Rückzahlungsanspruch für unstreitig zu viel gezahlte Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 437,50 Euro auszulegen. Soweit der Kläger diesbezüglich meint, dass eine Rückforderung ausgeschlossen sei und sich hierzu auf § 814 BGB beruft, ist dieser für die Kenntnis der Nichtschuld des Beklagten beweisfällig geblieben. Gegen eine Kenntnis von einer Nichtschuld des Beklagten spricht im Übrigen, dass der Beklagte vorgetragen hat, davon ausgegangen zu sein, dass die Monatsmiete wegen des Beginns des Mietverhältnisses am 15.09.2021 zur Monatsmitte fällig werde. Hieraus kann geschlossen werden, dass er damals der Annahme war, mit der Zahlung von 875,00 Euro die Miete für den Zeitraum vom 15.09.2021 bis zum 14.10.2021 zu entrichten.

Da aus den dargestellten Gründen kein Rückstand für den Monat Juni 2024 festgestellt werden konnte, liegt auch kein Zahlungsverzug vor, der eine Monatsmiete übersteigt, selbst wenn von einer Nichtzahlung der Miete Mai 2024 ausgegangen werden würde. Denn in diesem Fall würde sich der Rückstand auf genau eine Monatsmiete belaufen; welcher jedoch für den Ausspruch einer wirksamen Kündigung nach § 543 und § 573 BGB nicht ausreicht (s.o.).

2. Mangels wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses und Bestehens eines Hauptanspruchs gegen den Beklagten hat der Kläger auch keinen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Rechtsanwaltskosten.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

IV.

Der Streitwert für die Berufung wird auf 8.400,00 Euro festgesetzt.