Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Mietrecht: Hat der Mieter Anspruch auf Vermieter-Daten? Gerichtsurteil klärt auf
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Weiterführende Informationen
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss ich als Mieter die Adresse des Vermieters kennen, um mit ihm in Kontakt treten zu können?
- Kann ich den Vermieter, wenn ich seine Anschrift nicht kenne, einfach nicht erreichen?
- Welche Rechte habe ich gegenüber der Hausverwaltung, wenn ich die Anschrift des Vermieters nicht kenne und diese benötige?
- Was passiert, wenn ich wichtige Informationen an den Vermieter senden muss und seine Adresse nicht kenne?
- Welche Möglichkeiten habe ich, die Anschrift des Vermieters herauszufinden, wenn diese nicht im Mietvertrag steht?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Kläger wollten die Anschrift ihres Vermieters erfahren, um rechtliche Ansprüche geltend machen zu können.
- Der Mietvertrag war zwischen den Klägern und dem Vermieter geschlossen, der durch die Beklagte als Hausverwaltung vertreten wurde.
- Die Hausverwaltung weigerte sich, die Anschrift des Vermieters mitzuteilen und verwies auf ihre Vertretungsvollmacht.
- Das Gericht entschied, dass die Kläger keinen Anspruch auf Auskunftserteilung hatten, da sie sich die Informationen selbst beschaffen konnten.
- Die Beklagte hatte bereits mitgeteilt, dass der Vermieter eine Privatperson ist, und die Kläger hätten die Anschrift durch Einsicht ins Grundbuch erfahren können.
- Eine Einsichtnahme ins Grundbuch wäre für die Kläger zumutbar gewesen und hätte die benötigten Informationen geliefert.
- Das Gericht stellte fest, dass die Kläger nicht ausreichend versucht hatten, die Informationen aus anderen Quellen zu erlangen.
- Die Kosten des Rechtsstreits wurden den Klägern auferlegt, da ihre Klage unbegründet war.
Mietrecht: Hat der Mieter Anspruch auf Vermieter-Daten? Gerichtsurteil klärt auf
Der Mietvertrag ist ein zentrales Element im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien und sorgt für einen geregelten Ablauf des Mietverhältnisses. Im Zentrum steht die Nutzung der Mietsache, aber auch die Frage der Kommunikation und der Kontaktaufnahme spielt eine wichtige Rolle. Ein häufig auftretendes Problem ist dabei die Frage, ob der Mieter einen Anspruch auf Herausgabe der persönlichen Daten des Vermieters hat, insbesondere dessen Namen und Anschrift.
Oftmals ist es für Mieter von Vorteil, die Kontaktdaten des Vermieters zu kennen, um beispielsweise wichtige Mitteilungen zu übermitteln oder im Falle von Problemen schnell Kontakt aufnehmen zu können. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, diese Daten unaufgefordert herauszugeben. Die Herausgabepflicht ergibt sich nur in Ausnahmefällen aus dem Mietvertrag oder aus dem Gesetz. Im Fokus unserer Betrachtung steht heute ein Fall, der genau diese Problematik beleuchtet. Hier geht es um die Frage, ob ein Mieter einen Herausgabeanspruch auf die Namen und Anschrift des Vermieters hat, und welche rechtlichen Argumente dabei eine Rolle spielen.
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Der Fall vor Gericht
Mieter erhalten Recht auf Auskunft über Vermieteranschrift nicht
Der Fall, der vor dem Amtsgericht Hamburg-St. Georg verhandelt wurde, dreht sich um eine rechtliche Auseinandersetzung zwischen Mietern und einer Hausverwaltung. Die Mieter forderten von der Hausverwaltung die Herausgabe der vollständigen Anschrift ihres Vermieters. Dies wurde ihnen jedoch verweigert, woraufhin sie Klage einreichten.
Hintergründe des Rechtsstreits zwischen Mietern und Hausverwaltung
Im März 2022 schlossen die Kläger einen Mietvertrag über eine Wohnung in Hamburg ab. Als Vermieter wurde ein Herr „B. S.“ genannt, allerdings ohne Angabe einer Anschrift. Die Beklagte trat dabei als Vertreterin des Vermieters auf. Nach Beendigung des Mietverhältnisses versuchten die Kläger mehrfach, die vollständige Anschrift des Vermieters zu erhalten. Sie argumentierten, diese Information sei notwendig, um wichtige Mitteilungen zuzustellen oder um im Falle von Problemen, wie etwa bei der noch ausstehenden Abrechnung der Mietsicherheit, Kontakt aufnehmen zu können.
Die Hausverwaltung weigerte sich zunächst, diese Informationen preiszugeben. Sie verwies darauf, dass sie vom Vermieter bevollmächtig sei und diesen vertrete. Später teilte sie den Klägern mit, dass es sich beim Vermieter um eine Privatperson handle, deren Anschrift in öffentlichen Registern zugänglich sei. Daraufhin reichten die Kläger Klage ein, um die Hausverwaltung zur Herausgabe der ladungsfähigen Anschrift des ehemaligen Vermieters zu zwingen.
Gerichtliche Entscheidung zur Auskunftspflicht der Hausverwaltung
Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg kam zu dem Schluss, dass den Klägern kein Anspruch auf Erteilung einer Auskunft über die ladungsfähige Anschrift des Vermieters zusteht. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass zwischen den Klägern und der Hausverwaltung keine vertragliche Beziehung bestand. Der Mietvertrag war nicht zwischen den Parteien geschlossen worden, und der Vertrag, durch den die Beklagte als Hausverwalterin tätig wurde, bestand lediglich mit dem früheren Vermieter.
Das Gericht erkannte zwar an, dass die Kläger ein berechtigtes Interesse an der Anschrift des Vermieters haben könnten, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche gerichtliche Durchsetzung ihrer Ansprüche. Jedoch befanden sich die Kläger nach Ansicht des Gerichts nicht „in entschuldbarer Weise“ über die Anschrift des Vermieters in Unkenntnis. Das Gericht argumentierte, dass die Kläger sich schon bei Abschluss des Mietvertrages über die Anschrift des Vermieters hätten informieren können und müssen.
Rechtliche Bewertung und Auswirkungen des Urteils für Mieter
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf den Grundsatz von Treu und Glauben. Es verwies darauf, dass eine Auskunftspflicht nur dann besteht, wenn der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und sich die notwendigen Auskünfte nicht in zumutbarer Weise selbst beschaffen kann. Im vorliegenden Fall sah das Gericht diese Voraussetzungen als nicht erfüllt an.
Besonders betonte das Gericht, dass die Kläger sich die Informationen in zumutbarer Weise durch Einsichtnahme in das Grundbuch hätten verschaffen können. Die Tatsache, dass eine solche Einsichtnahme kostenpflichtig gewesen wäre, sah das Gericht nicht als Hindernis an. Auch wurde berücksichtigt, dass die Kläger offenbar keine Versuche unternommen hatten, aus anderen öffentlich zugänglichen Quellen Informationen über den Vermieter zu erlangen.
Dieses Urteil hat weitreichende Auswirkungen für Mieter. Es verdeutlicht, dass Mieter eine gewisse Eigenverantwortung tragen, wenn es darum geht, sich über die Identität und Anschrift ihres Vermieters zu informieren. Das Gericht sieht es als zumutbar an, dass Mieter aktiv werden und verfügbare Informationsquellen nutzen, bevor sie Ansprüche gegen eine Hausverwaltung geltend machen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil betont die Eigenverantwortung von Mietern bei der Beschaffung von Vermieterinformationen. Es besteht kein genereller Auskunftsanspruch gegen die Hausverwaltung, wenn Mieter sich die Anschrift des Vermieters zumutbar selbst beschaffen können, etwa durch Einsicht ins Grundbuch. Mieter sollten daher schon bei Vertragsschluss auf vollständige Vermieterangaben achten und bei Bedarf eigenständig recherchieren. Dies stärkt die Position von Hausverwaltungen und erhöht die Sorgfaltspflichten der Mieter.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter sollten Sie besonders aufmerksam sein, wenn es um die Kontaktdaten Ihres Vermieters geht. Das Urteil macht deutlich, dass Sie nicht automatisch einen Anspruch darauf haben, diese Informationen von der Hausverwaltung zu erhalten. Stattdessen wird von Ihnen erwartet, dass Sie sich bereits beim Abschluss des Mietvertrags um die vollständigen Kontaktdaten des Vermieters bemühen. Sollten diese Informationen fehlen, sind Sie verpflichtet, selbst aktiv zu werden. Das kann bedeuten, dass Sie im Grundbuch nachschauen oder andere öffentlich zugängliche Quellen nutzen müssen, auch wenn dies mit Kosten verbunden ist. Für Sie als Mieter bedeutet dies mehr Eigenverantwortung und möglicherweise zusätzlichen Aufwand, um im Bedarfsfall – etwa bei Problemen mit der Kaution oder notwendigen Reparaturen – direkt mit Ihrem Vermieter in Kontakt treten zu können.
Weiterführende Informationen
Sie sind Mieter oder Vermieter und haben Fragen zu Ihren Rechten und Pflichten? Mieterrechte und Vermieterinformationen sind komplex und ändern sich ständig. In unseren FAQs finden Sie fundierte Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema Wohnen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Muss ich als Mieter die Adresse des Vermieters kennen, um mit ihm in Kontakt treten zu können?
- Kann ich den Vermieter, wenn ich seine Anschrift nicht kenne, einfach nicht erreichen?
- Welche Rechte habe ich gegenüber der Hausverwaltung, wenn ich die Anschrift des Vermieters nicht kenne und diese benötige?
- Was passiert, wenn ich wichtige Informationen an den Vermieter senden muss und seine Adresse nicht kenne?
- Welche Möglichkeiten habe ich, die Anschrift des Vermieters herauszufinden, wenn diese nicht im Mietvertrag steht?
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich als Mieter die Adresse des Vermieters kennen, um mit ihm in Kontakt treten zu können?
Als Mieter müssen Sie nicht zwingend die Adresse Ihres Vermieters kennen, um mit ihm in Kontakt treten zu können. In der Regel reicht es aus, wenn Sie die Kontaktdaten der zuständigen Hausverwaltung haben, die als Ansprechpartner für Sie fungiert. Diese Hausverwaltung ist üblicherweise bevollmächtigt, im Namen des Vermieters zu handeln und Mitteilungen entgegenzunehmen.
Es können jedoch Situationen auftreten, in denen die Kenntnis der Vermieteradresse von Vorteil oder sogar notwendig ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn Sie rechtliche Schritte gegen den Vermieter einleiten möchten oder wichtige Erklärungen direkt zustellen müssen. In solchen Fällen haben Sie einen Auskunftsanspruch gegenüber der Hausverwaltung auf Mitteilung der Vermieteradresse.
Dieser Auskunftsanspruch basiert auf dem Grundsatz von Treu und Glauben im Mietvertrag. Die Rechtsprechung hat bestätigt, dass Mieter ein Recht darauf haben, die Identität und Anschrift ihres Vertragspartners zu kennen. Dies gilt besonders dann, wenn außergerichtliche Verhandlungen gescheitert sind und der Klageweg beschritten werden soll.
Sollte die Hausverwaltung die Herausgabe der Vermieteradresse verweigern, können Sie Ihren Anspruch auch gerichtlich durchsetzen. In einem solchen Fall müssten Sie darlegen, warum Sie die Adresse benötigen und dass Ihr Interesse an der Information das Interesse des Vermieters an der Geheimhaltung überwiegt.
Es ist wichtig zu beachten, dass Sie als Mieter in bestimmten Situationen verpflichtet sind, Ihrem Vermieter Ihre aktuelle Anschrift mitzuteilen. Dies gilt insbesondere nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn noch offene Forderungen bestehen könnten, etwa aus der Betriebskostenabrechnung.
In der Praxis ist es ratsam, zunächst zu versuchen, alle Angelegenheiten über die Hausverwaltung zu regeln. Nur wenn dies nicht möglich ist oder zu keinem zufriedenstellenden Ergebnis führt, sollten Sie die direkte Kommunikation mit dem Vermieter anstreben und gegebenenfalls dessen Adresse einfordern.
Die Kenntnis der Vermieteradresse ist also nicht zwingend erforderlich für die alltägliche Kommunikation im Mietverhältnis. Sie kann jedoch in bestimmten rechtlichen Situationen von Bedeutung sein. In solchen Fällen haben Sie als Mieter einen Anspruch darauf, diese Information zu erhalten.
Kann ich den Vermieter, wenn ich seine Anschrift nicht kenne, einfach nicht erreichen?
Die fehlende Anschrift des Vermieters stellt Mieter vor eine rechtliche Herausforderung, entbindet sie jedoch nicht von ihren vertraglichen Pflichten. Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter eine Zustelladresse mitteilen. Ist dies nicht der Fall, können Mieter alternative Wege nutzen, um den Vermieter zu kontaktieren und ihren Pflichten nachzukommen.
Eine Möglichkeit besteht darin, sich an die Hausverwaltung zu wenden, falls eine solche existiert. Diese fungiert häufig als Vermittler zwischen Mieter und Vermieter und kann wichtige Informationen weiterleiten. Auch frühere Kommunikationswege wie E-Mail-Adressen oder Telefonnummern sollten genutzt werden, um den Kontakt herzustellen.
Sollten diese Optionen nicht zur Verfügung stehen, empfiehlt es sich, eine schriftliche Anfrage an die letzte bekannte Adresse des Vermieters zu senden. Dabei ist es ratsam, das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, um den Zustellversuch zu dokumentieren.
In dringenden Fällen, etwa bei notwendigen Reparaturen, dürfen Mieter unter Umständen selbst handeln. Sie sollten jedoch zuvor alle zumutbaren Versuche unternommen haben, den Vermieter zu erreichen. Die entstandenen Kosten können dann vom Vermieter zurückgefordert werden.
Für die Mietzahlung gilt: Kennt der Mieter keine Bankverbindung des Vermieters, sollte er die Miete zurücklegen und dies schriftlich dokumentieren. Eine einseitige Einstellung der Mietzahlungen ist nicht zulässig und kann zur Kündigung führen.
Es ist wichtig zu betonen, dass Mieter trotz fehlender Kontaktmöglichkeit weiterhin an den Mietvertrag gebunden sind. Sie müssen nachweisen können, dass sie alle zumutbaren Anstrengungen unternommen haben, um den Vermieter zu erreichen.
In besonders schwierigen Fällen kann es sinnvoll sein, rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann weitere Handlungsoptionen aufzeigen und bei der Durchsetzung von Mieterrechten unterstützen.
Abschließend ist zu beachten, dass Mieter keinen generellen Anspruch auf Herausgabe von Name und Anschrift des Vermieters haben. Dies kann die Situation zusätzlich erschweren, unterstreicht jedoch die Bedeutung einer sorgfältigen Dokumentation aller Kommunikationsversuche.
Welche Rechte habe ich gegenüber der Hausverwaltung, wenn ich die Anschrift des Vermieters nicht kenne und diese benötige?
Als Mieter haben Sie grundsätzlich das Recht, die Anschrift Ihres Vermieters zu erfahren, wenn Sie diese für berechtigte Zwecke benötigen. Die Hausverwaltung ist in solchen Fällen verpflichtet, Ihnen diese Information mitzuteilen.
Das Landgericht Dortmund hat in einem Beschluss vom 18.03.2019 (Az. 1 S 9/19) die Rechte von Mietern in dieser Hinsicht gestärkt. Demnach besteht ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Auskunft über den vollständigen Namen und die Anschrift des Vermieters, insbesondere wenn gerichtliche Auseinandersetzungen zu erwarten sind. Die Hausverwaltung kann die Herausgabe dieser Informationen nicht unter Berufung auf Datenschutz oder Geheimhaltungsinteressen verweigern.
Auch das Amtsgericht Aachen hat in einem Urteil vom 03. September 2009 (Az.: 112 C 51/09) festgestellt, dass Mieter ein Recht auf die Vermieteradresse haben, wenn außergerichtliche Verhandlungen gescheitert sind und der Klageweg beschritten werden soll. In solchen Fällen benötigen Sie als Mieter eine ladungsfähige Anschrift.
Es ist wichtig zu betonen, dass Sie als Mieter nicht verpflichtet sind, diese Informationen über andere Quellen wie das Grundbuch oder das Einwohnermeldeamt selbst einzuholen. Die Hausverwaltung ist in der Pflicht, Ihnen diese Auskunft zu erteilen.
Sollte die Hausverwaltung sich weigern, die Anschrift des Vermieters preiszugeben, können Sie Ihren Anspruch auf Auskunft geltend machen. Dabei ist es ratsam, Ihr Auskunftsersuchen schriftlich zu stellen und den Grund für Ihre Anfrage darzulegen. Nennen Sie dabei konkret, wofür Sie die Anschrift benötigen, beispielsweise zur Geltendmachung von Mängelbeseitigungsansprüchen oder zur Einholung einer Erlaubnis.
Beachten Sie, dass Ihr Recht auf Auskunft nicht unbegrenzt ist. Es muss ein legitimer Grund vorliegen, der mit dem Mietverhältnis in Zusammenhang steht. Reine Neugier oder der Wunsch nach persönlichem Kontakt zum Vermieter reichen in der Regel nicht aus.
Falls die Hausverwaltung trotz berechtigten Interesses Ihrerseits die Auskunft verweigert, können Sie rechtliche Schritte in Erwägung ziehen. In einem solchen Fall wäre es sinnvoll, sich an das zuständige Amtsgericht zu wenden und einen Antrag auf Erteilung der Auskunft zu stellen.
Es ist wichtig zu verstehen, dass diese Rechte dazu dienen, Ihre berechtigten Interessen als Mieter zu schützen und Ihnen die Möglichkeit zu geben, Ihre vertraglichen und gesetzlichen Rechte effektiv wahrzunehmen. Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren die Position der Mieter in dieser Hinsicht gestärkt und betont die Bedeutung der Transparenz im Mietverhältnis.
Was passiert, wenn ich wichtige Informationen an den Vermieter senden muss und seine Adresse nicht kenne?
Wenn Sie als Mieter wichtige Informationen an Ihren Vermieter senden müssen, aber dessen Adresse nicht kennen, befinden Sie sich in einer rechtlich herausfordernden Situation. Grundsätzlich sind Sie verpflichtet, Ihrem Vermieter relevante Mitteilungen zukommen zu lassen. Dies kann beispielsweise Mängelmeldungen, Kündigungen oder andere vertragsrelevante Informationen betreffen.
In erster Linie sollten Sie versuchen, die Adresse Ihres Vermieters ausfindig zu machen. Überprüfen Sie dazu nochmals sorgfältig Ihren Mietvertrag und alle anderen Unterlagen, die Sie im Zusammenhang mit Ihrem Mietverhältnis erhalten haben. Oft findet sich die Adresse des Vermieters in diesen Dokumenten.
Sollte dort keine Adresse angegeben sein, können Sie sich an die Hausverwaltung wenden, falls eine solche existiert. Die Hausverwaltung ist in der Regel befugt, Mitteilungen für den Vermieter entgegenzunehmen und an diesen weiterzuleiten. Eine Nachricht an die Hausverwaltung gilt rechtlich oft als Zustellung an den Vermieter selbst.
Ist keine Hausverwaltung vorhanden oder bekannt, können Sie versuchen, die Adresse des Vermieters über das Grundbuchamt zu ermitteln. Allerdings haben Sie als Mieter keinen automatischen Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch. Sie müssen hier ein berechtigtes Interesse nachweisen, was in Ihrem Fall gegeben sein könnte, da Sie wichtige Informationen übermitteln müssen.
Sollten alle diese Wege nicht zum Erfolg führen, können Sie in Erwägung ziehen, die Mitteilung öffentlich zuzustellen. Dies geschieht durch Veröffentlichung in einem amtlichen Bekanntmachungsblatt. Diese Methode ist jedoch komplex und sollte nur als letzter Ausweg in Betracht gezogen werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass Sie als Mieter grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf die Herausgabe der Adresse des Vermieters haben. Dies wurde kürzlich durch ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg bestätigt. Dennoch entbindet Sie dies nicht von Ihrer Pflicht, wichtige Informationen zu übermitteln.
In der Praxis nutzen viele Mieter und Vermieter auch digitale Kommunikationswege wie E-Mail oder sogar Messenger-Dienste. Wenn Sie bisher auf diesem Weg mit Ihrem Vermieter kommuniziert haben, können Sie diese Kanäle auch für wichtige Mitteilungen nutzen. Allerdings ist bei rechtlich relevanten Informationen Vorsicht geboten, da die Zustellung über solche Medien nicht immer rechtssicher ist.
Für besonders wichtige Mitteilungen, wie etwa eine Kündigung, sollten Sie unbedingt einen nachweisbaren Zustellungsweg wählen. Wenn Sie die Adresse des Vermieters nicht ermitteln können, ist es ratsam, sich rechtlichen Beistand zu suchen. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, die rechtssichere Zustellung wichtiger Dokumente zu gewährleisten und Ihre Interessen zu wahren.
Dokumentieren Sie in jedem Fall alle Ihre Bemühungen, den Vermieter zu erreichen. Dies kann Ihnen im Streitfall helfen nachzuweisen, dass Sie Ihrer Mitteilungspflicht nach bestem Wissen und Gewissen nachgekommen sind.
Welche Möglichkeiten habe ich, die Anschrift des Vermieters herauszufinden, wenn diese nicht im Mietvertrag steht?
Wenn die Anschrift des Vermieters nicht im Mietvertrag angegeben ist, stehen Mietern mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, um diese Information zu erhalten:
Zunächst sollten Mieter sich an die Hausverwaltung wenden, sofern eine solche existiert. Die Hausverwaltung ist in der Regel verpflichtet, die Kontaktdaten des Vermieters offenzulegen. Es empfiehlt sich, die Anfrage schriftlich zu stellen und den Grund für die Auskunft anzugeben. Ein möglicher Formulierungsvorschlag könnte lauten: „Ich benötige die Anschrift des Vermieters, um meine mietrechtlichen Ansprüche geltend machen zu können.“ Die Hausverwaltung ist rechtlich dazu verpflichtet, diese Information bereitzustellen.
Sollte die Hausverwaltung nicht kooperativ sein, besteht die Möglichkeit, sich an das zuständige Grundbuchamt zu wenden. Das Grundbuchamt führt ein Register über Immobilieneigentümer und kann Auskunft über den aktuellen Eigentümer der Mietwohnung geben. Allerdings ist zu beachten, dass für diese Auskunft ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden muss. Die Absicht, rechtliche Schritte gegen den Vermieter einzuleiten, kann als solches berechtigtes Interesse gelten.
Eine weitere Option ist die Kontaktaufnahme mit der Meldebehörde. In einigen Fällen kann die Meldebehörde Auskunft über den Wohnungsgeber erteilen. Diese Möglichkeit ist jedoch von den lokalen Bestimmungen abhängig und nicht in allen Gemeinden verfügbar.
Mieter können auch versuchen, die Informationen über öffentlich zugängliche Quellen wie das Handelsregister zu erhalten, falls der Vermieter eine juristische Person ist. Dies ist besonders relevant, wenn es sich beim Vermieter um eine Gesellschaft handelt.
In Ausnahmefällen kann auch eine Anfrage beim Finanzamt hilfreich sein, da dieses über die Steuerdaten des Vermieters verfügt. Allerdings unterliegen diese Informationen dem Steuergeheimnis und werden nur unter sehr strengen Voraussetzungen herausgegeben.
Es ist wichtig zu betonen, dass Mieter einen rechtlichen Anspruch auf die Kenntnis der Vermieteranschrift haben. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Mietvertrag und dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Sollten alle genannten Möglichkeiten ausgeschöpft sein und der Vermieter weiterhin nicht ermittelbar sein, kann als letzter Ausweg eine Klage auf Auskunftserteilung in Betracht gezogen werden.
Mieter sollten bei der Suche nach der Vermieteranschrift stets respektvoll und im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten vorgehen. Eine sachliche und freundliche Kommunikation kann oft zu besseren Ergebnissen führen als ein konfrontativer Ansatz.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Ladungsfähige Anschrift: Die Adresse, unter der eine Person offiziell erreichbar ist und unter der sie beispielsweise gerichtliche Schriftstücke zugestellt bekommen kann. Im Mietrecht ist die ladungsfähige Anschrift des Vermieters wichtig, um ihm beispielsweise eine Kündigung zukommen zu lassen oder ihn zu verklagen.
- Hausverwaltung: Ein Unternehmen oder eine Person, die im Auftrag des Eigentümers die Verwaltung eines Mietobjekts übernimmt. Dazu gehören Aufgaben wie die Mietvertragsverwaltung, die Organisation von Reparaturen und die Kommunikation mit den Mietern. Die Hausverwaltung ist nicht automatisch der Vertragspartner des Mieters, sondern handelt im Auftrag des Vermieters.
- Auskunftspflicht: Die rechtliche Verpflichtung einer Person oder Institution, bestimmte Informationen an eine andere Person herauszugeben. Im Mietrecht kann ein Mieter unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf Auskunft über die Identität und Anschrift des Vermieters haben, wenn er diese Informationen nicht selbst in zumutbarer Weise erlangen kann.
- Grundbuch: Ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Eigentumsverhältnisse verzeichnet sind. Durch Einsicht in das Grundbuch kann man beispielsweise den Eigentümer eines Grundstücks und dessen Adresse ermitteln. Im vorliegenden Fall hätte der Mieter die Anschrift des Vermieters durch Einsicht in das Grundbuch erfahren können.
- Treu und Glauben: Ein grundlegender Rechtsgrundsatz, der besagt, dass sich jeder im Rechtsverkehr fair und redlich verhalten muss. Im Mietrecht bedeutet dies beispielsweise, dass Mieter und Vermieter ihre Rechte und Pflichten in einer Weise ausüben müssen, die die Interessen der anderen Partei berücksichtigt.
- Zumutbarkeit: Ein rechtlicher Maßstab, der abwägt, ob eine bestimmte Handlung oder Anforderung von einer Person erwartet werden kann. Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass es dem Mieter zumutbar war, die Anschrift des Vermieters selbst zu ermitteln, da er dies beispielsweise durch Einsicht in das Grundbuch hätte tun können.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB (Vertragstypische Pflichten beim Mietvertrag): Dieser Paragraph regelt die grundlegenden Pflichten von Mieter und Vermieter im Mietverhältnis. Im vorliegenden Fall ist er relevant, da die Kläger argumentierten, dass sich aus dem Mietvertrag eine Nebenpflicht der Hausverwaltung zur Auskunft über die Vermieteranschrift ergibt.
- § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben): Dieser allgemeine Grundsatz verpflichtet die Vertragsparteien zu einem fairen und loyalen Verhalten. Im vorliegenden Fall beruft sich das Gericht auf diesen Grundsatz, um zu begründen, warum die Kläger keinen Anspruch auf Auskunft haben, da sie sich die Informationen selbst hätten beschaffen können.
- § 91a Abs. 1 ZPO (Kostenentscheidung bei Erledigung): Dieser Paragraph regelt, wie das Gericht über die Kosten entscheidet, wenn ein Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt wird. Im vorliegenden Fall wurde der Rechtsstreit für erledigt erklärt, nachdem die Beklagte die Anschrift des Vermieters mitgeteilt hatte, und das Gericht entschied über die Kostenverteilung.
- § 91 Abs. 1 ZPO (Kostenentscheidung nach Obsiegen und Unterliegen): Dieser Paragraph legt fest, dass die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits trägt. Im vorliegenden Fall hätte das Gericht die Kläger wahrscheinlich als unterlegen angesehen, da ihre Klage unbegründet war.
- Grundbuchordnung (GBO): Die Grundbuchordnung regelt die Führung des Grundbuchs, in dem unter anderem Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und damit auch die Anschriften von Eigentümern verzeichnet sind. Im vorliegenden Fall betont das Gericht, dass die Kläger die Möglichkeit gehabt hätten, die Anschrift des Vermieters durch Einsichtnahme in das Grundbuch zu ermitteln.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-St. Georg – Az.: 926 C 70/24 – Beschluss vom 25.06.2024
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
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In dem Rechtsstreit beschließt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 926 – am 25.06.2024:
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Der Streitwert wird auf 700,00 Euro festgesetzt.
Gründe:
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Die Entscheidung ergeht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wären die Kläger unterlegen gewesen, § 91 Abs. 1 ZPO. Ihre auf Auskunftserteilung gerichtete Klage war unbegründet.
a) Die Kläger schlossen im März 2022 einen Mietvertrag über eine Wohnung in der B.straße …, 2… Hamburg, mit einem Herrn „B. S.“ – ohne Angabe einer Anschrift – als Vermieter, „vertreten durch“ die Beklagte. Wegen des Inhalts des Vertrages wird auf die Anlage K1 Bezug genommen. Das Mietverhältnis wurde zwischenzeitlich wieder beendet; über die Mietsicherheit wurde noch nicht abgerechnet. Mit anwaltlichem Schreiben vom 19.06.2023 (Anlage K3) machten die Kläger gegenüber dem anwaltlichen Vertreter der Beklagten geltend, dass die Beklagte die vollständige und ladungsfähige Anschrift des Vermieters mitzuteilen habe. Mit weiterem anwaltlichem Schreiben vom 01.02.2024 (Anlage K2) an den anwaltlichen Vertreter der Beklagten baten sie (mit Fristsetzung) erneut um Mitteilung der „ladungsfähigen Anschrift des Vermieters“, da die Beklagte als Hausverwaltung ansonsten „mit einer direkten Klage rechnen“ müsse. Der anwaltliche Vertreter der Beklagten teilte daraufhin unter dem 09.02.2024 mit (Anlage B1), dass die Hausverwaltung von dem Vermieter – einer natürlichen Person – bevollmächtigt sei und diesen vertrete. Mit weiterem anwaltlichem Schreiben vom 06.03.2024 (Anlage K4) teilte die Beklagte den Klägern mit, dass es sich bei dem Vermieter um eine Privatperson handele, dessen Anschrift in öffentlichen Registern ohne weiteres zugänglich sei. Mit ihrer Klage vom 22.03.2024 haben die Kläger angekündigt zu beantragen, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die ladungsfähige Anschrift des ehemaligen Vermieters B. S. der von ihnen mit Mietvertrag angemietete Wohnung B.straße … in 2… Hamburg zu erteilen. Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 21.05.2024 angekündigt zu beantragen, die Klage abzuweisen. Darin heißt es weiter: „Vorliegend besteht durch die Vertretung der Hausverwaltung keine Verpflichtung dahingehend, eine weitere Anschrift von Herrn B. S. bekanntzugeben. Klarstellend wird insoweit jedoch darauf hingewiesen, dass der Vermieter B. S. unter der Anschrift H.-Straße …, 2… Hamburg, gemeldet ist.“ Mit Schriftsatz vom 05.06.2024 haben die Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und Kostenantrag gestellt. Eine Einsichtnahme ins Grundbuch sei ihnen nicht zumutbar gewesen. Die Beklagte hat sich der Erledigung unter Protest gegen die Kostenlast angeschlossen. Den Klägern wäre es ohne weiteres möglich gewesen, die Anschrift des Vermieters zu ermitteln. Zudem sei sie, die Beklagte, als Hausverwaltung berechtigt gewesen, den Vermieter zu vertreten (Vollmacht gemäß Anlage B2).
b) Den Klägern stand kein Anspruch gegen die Beklagte auf Erteilung einer Auskunft über die ladungsfähige Anschrift des Vermieters der Wohnung B.straße …, 2… Hamburg, Herrn „B. S.“, zu. Eigene vertragliche Ansprüche standen den Klägern nicht zu. Eine durch Vertrag begründete schuldrechtliche Verbindung zwischen den Parteien hat nicht bestanden; der Mietvertrag war nicht zwischen den Parteien geschlossen worden und der Vertrag, mit dem die Beklagte als Hausverwalterin tätig geworden ist, bestand lediglich mit dem früheren Vermieter.
Es wird dazu vertreten, dass dem Mieter ein Anspruch gegen die vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung auf Mitteilung des Vornamens und der vollständigen Anschrift des im Mietvertrag angegebenen Vermieters „aus § 535 BGB und sich daraus ergebenden Nebenpflicht auf Auskunft in Verbindung mit § 242 BGB“ zustehen kann (vgl. etwa AG Berlin-Lichtenberg Urt. v. 07.07.2020 – 20 C 40/20, BeckRS 2020, 49485, beck-online, bestätigt durch LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 15.03.2021 – 66 S 157/20, BeckRS 2021, 20094, beck-online und NJW-RR 2021, 1381). Die vermieterbezogene Auskunftspflicht des Mietverwalters gegenüber dem (ehemaligen) Mieter wird aber auch differenziert beurteilt (vgl. Drasdo, NJW-Spezial 2020, 289 m.w.N.), etwa bezogen auf die Stellung des Vermieters als natürliche Person oder als Gesellschaft (bürgerlichen Rechts). Teilweise wird auch die Einsicht in das Grundbuch als zumutbare – und vorrangige – Möglichkeit der Kenntniserlangung angesehen (s. etwa AG Köpenick, Urt. v. 14.05.2019, 7 C 4/19, IMR 2020, 108 = ZMR 2019, 600 zum Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Verwalter einer GdWE).
Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung, der das erkennende Gericht folgt, besteht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben eine Auskunftspflicht bei jedem Rechtsverhältnis, dessen Wesen es mit sich bringt, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang seines Rechts im Ungewissen ist, er sich die zur Vorbereitung und Durchsetzung seines Anspruchs notwendigen Auskünfte nicht in zumutbarer Weise selbst beschaffen kann und der Verpflichtete unschwer, das heißt ohne unbillig belastet zu sein, die zur Beseitigung dieser Ungewissheit erforderlichen Auskünfte zu geben vermag. Unter diesen Voraussetzungen ist ein Anspruch auf Auskunftserteilung auch dann gegeben, wenn nicht der Inanspruchgenommene, sondern ein Dritter Schuldner des Hauptanspruchs ist, dessen Durchsetzung der Hilfsanspruch auf Auskunftserteilung ermöglichen soll. Allerdings begründet allein die Tatsache noch keine Auskunftspflicht, dass jemand über Sachverhalte informiert ist oder sein könnte, die für einen anderen von Bedeutung sind; Voraussetzung ist vielmehr, dass zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten eine besondere rechtliche Beziehung besteht, wobei ein gesetzliches Schuldverhältnis genügt (BGH, NJW 2017, 2755, 2756, Rn. 13; NJW 2022, 3422, 3433, Rn. 121).
Im Streitfall entsprach es nicht Treu und Glauben (§ 242 BGB), dass die Kläger von der Beklagten die begehrte Auskunft über die Anschrift des Vermieters verlangen konnten.
Sie standen zwar mit der Beklagten als der vom Vermieter beauftragten und bevollmächtigten Hausverwaltung in einer besonderen rechtlichen Beziehung, weil diese ihnen gegenüber bei Begründung des Mietverhältnisses, während dessen Fortbestand und auch in der Abwicklungsphase als Vertreterin des Vermieters aufgetreten ist (vgl. § 311 Abs. 3 S. 1 BGB). Gleichwohl befanden sich die Kläger schon nicht „in entschuldbarer Weise“ über die Anschrift des Vermieters in Unkenntnis. Beide Kläger, zumindest aber der im Jahr 1956 geborene Kläger zu 2) – von Beruf „Bankkaufmann“ und damit geschäftlich gewandt -, hätten sich im eigenen Interesse schon bei Abschluss des Mietvertrages über die Anschrift des im Mietvertrag (Anlage K1) angegebenen Vermieters informieren können und müssen. Das Wissen um die Identität des Vermieters sowie seiner Anschrift ist von grundlegender Bedeutung, etwa für die Geltendmachung von Mietmängeln oder – wie es hier in Rede steht – für die Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses bzw. die Rückzahlung der Kaution. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte als „Vertreterin“ und damit als vermeintliche Ansprechpartnerin aufgetreten und im Mietvertrag benannt worden ist. Aus der verobjektivierten Sicht der Kläger kam es auf deren Identität und Anschrift nicht im gleich gesteigerten Maße an.
Im Lichte des noch nicht abgerechneten Mietverhältnisses (und der beabsichtigten – ggfs. gerichtlichen – Durchsetzung ihrer Ansprüche gegen den Vermieter) hatten die Kläger zwar ein Interesse an der begehrten Auskunft. Die wirksame Erhebung einer Klage (gegen den Vermieter) setzt nach § 253 Abs. 2 ZPO u.a. voraus, dass die klagende Partei – schon zwecks Zustellung – die ladungsfähige Anschrift der beklagten Partei namhaft macht; das gilt selbst im Falle einer anwaltlichen Vertretung (vgl. BGH, NJW-RR 2023, 1291 Rn. 6). Der Verweis der Beklagten auf ihre Vertreterstellung bzw. ihre Zustellungsvollmacht geht daher insoweit ins Leere. Die Kläger hätten sich aber in zumutbarer Weise, und gestützt auf § 12 Abs. 1 GBO, durch eine Einsichtnahme in das Grundbuch Informationen über die Anschrift des Vermieters verschaffen können (vgl. zu den Voraussetzungen etwa OLG Schleswig, Beschl. v. 12.1.2011 – 2 W 234/10, BeckRS 2011, 1850, beck-online). Die Beklagte hatte den Klägern schon außergerichtlich mitgeteilt, dass es sich bei dem Vermieter um eine „Privatperson“ handele, weswegen die Schwierigkeiten, die bei einer Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aufgekommen wäre, hier nicht von Bedeutung waren. Das gilt auch vor dem Hintergrund, dass ausweislich der (erst im Verlauf des Rechtsstreits vorgelegten) „Hausverwaltervollmacht“ (Anlage B2) eine „S. Immobilien GbR“ „Hauseigentümer“ bzw. Auftraggeber der Beklagten sein soll. Schriftsätzlich vorgetragen hat die Beklagte bis zuletzt, dass es sich bei dem Vermieter um eine „natürliche Person“ gehandelt habe.
Etwaige Versuche der Kläger, sich so Informationen zu verschaffen, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Daraus, dass die Einsichtnahme ins Grundbuch kostenpflichtig gewesen wäre, können die Kläger für sich nichts herleiten; auch die Erteilung der Auskunft durch die Beklagte war, wenn auch in überschaubarem Ausmaß, mit einem Arbeits- und Kostenaufwand verbunden. Die Kläger haben zudem nichts dafür dargetan, dass sie Versuche unternommen haben, aus anderen öffentlich zugänglichen Quellen Informationen über den „B. S.“ zu erlangen.
2. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 3 ZPO.
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