Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Mietmängel nachweisen: Aktuelles Urteil stärkt Mieterrechte gegenüber Vermietern
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Weiterführende Informationen
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet es, einen Mietmangel substantiiert vorzutragen?
- Welche konkreten Informationen muss ich in einem Schreiben an den Vermieter über einen Mangel angeben?
- Wie kann ich einen Mangel beweisen, wenn der Vermieter ihn bestreitet?
- Was muss ich tun, wenn der Vermieter meine Mängelanzeige ignoriert?
- Wie kann ich eine Mietminderung geltend machen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Klage wurde abgewiesen und die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
- Das Gericht entschied, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung hat, da sie die Mängel nicht substantiiert vorgetragen hat.
- Die Beklagte hat detailliert dargelegt, wie sie die behaupteten Mängel behandelt, was die Klägerin nicht widerlegen konnte.
- Der Sachvortrag der Klägerin war oft zu pauschal und wurde vom Gericht als unsubstantiiert bewertet.
- Das Gericht erkannte in den vorgetragenen Umständen keinen Mietmangel, der eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht rechtfertigen würde.
- Ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten wurde verneint, da die Mängelanzeige nicht ausreichend konkretisiert war.
- Die Entscheidung verdeutlicht die Notwendigkeit einer genauen und detaillierten Darstellung von Mängeln und deren Auswirkungen.
- Die Kündigung des Hauswarts wurde als unternehmerische Entscheidung der Beklagten bewertet und nicht als Mangel anerkannt.
- Das Gericht stellte fest, dass pauschale Behauptungen der Klägerin ohne konkreten Gegenbeweis nicht ausreichen, um Ansprüche geltend zu machen.
- Der späte Eingang eines Schriftsatzes der Klägerin wurde nicht berücksichtigt, da er keinen relevanten neuen Sachvortrag enthielt.
Mietmängel nachweisen: Aktuelles Urteil stärkt Mieterrechte gegenüber Vermietern
Wer kennt es nicht: Der Heizkörper spinnt, die Fenster sind undicht oder die Nachbarn veranstalten Party bis in die Morgenstunden. Mietmängel können den Wohnalltag zur Qual machen und rechtlich gesehen bedeuten sie für den Mieter eine wichtige Grundlage, um vom Vermieter Abhilfe zu fordern. Doch wann liegt ein Mangel vor und welche Rechte hat der Mieter? Das deutsche Recht sieht vor, dass der Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter konkret und nachweislich geltend machen muss. Das heißt, er muss dem Vermieter genau darlegen, was er konkret an dem Zustand der Wohnung bemängelt, und welche Folgen daraus entstehen. Diesen Nachweis nennt der Jurist „Substantiierung“.
Insbesondere, wenn der Vermieter die Existenz eines Mangels bestreitet, ist es für den Mieter wichtig, die notwendigen Beweise zu liefern. Wie genau die Beweispflicht aussieht und welche Anforderungen der Mieter erfüllen muss, um Recht zu bekommen, ist Gegenstand zahlreicher Gerichtsentscheidungen. Ein aktuelles Urteil beschäftigt sich mit der Frage, in welcher Weise ein Mieter dem Vermieter die Existenz eines Mangels nachweisen muss.
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Der Fall vor Gericht
Mieter scheitern mit Mängelklage gegen Berliner Vermieter
Die Klägerin, Mieterin einer Wohnung in Berlin, hat vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte eine Niederlage erlitten.
Sie hatte gegen ihre Vermieterin geklagt und die Beseitigung verschiedener Mängel sowie eine Mietminderung gefordert. Das Gericht wies die Klage jedoch vollständig ab.
Streitpunkte: Von offenen Toren bis zur Gartenpflege
Im Zentrum des Rechtsstreits standen mehrere von der Klägerin behauptete Mängel. Sie monierte unter anderem, dass die Eingangstore zum Grundstück sich nicht ordnungsgemäß verschließen ließen, wodurch Fremde eindringen könnten. Zudem beklagte sie eine mangelnde Gartenpflege, unregelmäßige Müllabfuhr, verschmutzte Treppenhäuser und Aufzüge sowie verschmutzte Fenster im Treppenhaus. Die Klägerin forderte nicht nur die Beseitigung dieser Mängel, sondern auch eine Mietminderung um 25% sowie ein zusätzliches Zurückbehaltungsrecht von weiteren 25% der Miete.
Gericht sieht unzureichende Beweisführung der Klägerin
Das Amtsgericht Berlin-Mitte folgte in seinem Urteil vom 27. Februar 2024 der Argumentation der Klägerin nicht. Hauptgrund für die Abweisung der Klage war die nach Ansicht des Gerichts unzureichende Substantiierung der Mängelbehauptungen durch die Klägerin. Das Gericht bemängelte, dass die Klägerin lediglich pauschale Behauptungen aufgestellt habe, ohne auf die detaillierten Gegendarstellungen der Beklagten einzugehen.
Die Beklagte hatte zu jedem Punkt ausführlich Stellung genommen und beispielsweise dargelegt, dass regelmäßige Reinigungen und Gartenpflege durch beauftragte Firmen durchgeführt würden. Das Gericht kritisierte, dass sich die Klägerin mit diesen konkreten Angaben nicht auseinandergesetzt habe. Auch die von der Klägerin vorgelegten Fotos konnten das Gericht nicht überzeugen, da teilweise unklar blieb, ob sie tatsächlich die streitgegenständliche Immobilie zeigten.
Rechtliche Konsequenzen für Mieter
Das Urteil verdeutlicht die hohen Anforderungen an Mieter, wenn sie Mängel gerichtlich geltend machen wollen. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus, um eine Mietminderung oder die Beseitigung von Mängeln durchzusetzen. Vielmehr müssen Mieter ihre Vorwürfe konkret und detailliert darlegen und auf Gegenargumente des Vermieters eingehen.
Besonders problematisch für die Klägerin war, dass sie einen Rückzahlungsanspruch für überzahlte Mieten ab Januar 2023 geltend machte, ohne eine konkrete Mängelanzeige vor diesem Zeitpunkt nachweisen zu können. Dies steht laut Gericht im Widerspruch zu § 536c BGB, wonach der Mieter dem Vermieter Mängel unverzüglich anzeigen muss. Die Kombination aus Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht, die zu einer 50%igen Mietreduzierung führen sollte, wurde vom Gericht als widersprüchlich und unschlüssig bewertet.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil unterstreicht die hohe Beweislast für Mieter bei der gerichtlichen Geltendmachung von Mängeln. Eine unzureichende Substantiierung der Mängelbehauptungen und das Versäumnis, auf konkrete Gegenargumente des Vermieters einzugehen, führen zur Abweisung der Klage. Mieter müssen ihre Vorwürfe detailliert darlegen, Beweise sorgfältig dokumentieren und Mängel unverzüglich anzeigen. Die Entscheidung verdeutlicht die Notwendigkeit einer präzisen und fundierten Argumentation in mietrechtlichen Streitigkeiten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter müssen Sie bei der Geltendmachung von Mängeln äußerst sorgfältig vorgehen. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Dokumentieren Sie jeden Mangel detailliert mit Fotos, Datum und genauer Beschreibung. Melden Sie Mängel unverzüglich schriftlich Ihrem Vermieter. Reagiert der Vermieter mit Gegenargumenten, setzen Sie sich damit auseinander und widerlegen Sie diese konkret. Bei einer Klage müssen Sie jeden behaupteten Mangel genau belegen und auf alle Einwände des Vermieters eingehen. Bevor Sie Miete mindern oder zurückbehalten, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um Ihre Ansprüche nicht zu gefährden.
Weiterführende Informationen
Mietmängel können ein Ärgernis sein – und die Beweispflicht liegt oft auf den Schultern des Mieters. Diese FAQ-Rubrik bietet Ihnen verlässliche Informationen über Ihre Rechte und Pflichten bei Mietmängeln. Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen und erfahren, wie Sie sich im Falle eines Problems am besten verhalten.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was bedeutet es, einen Mietmangel substantiiert vorzutragen?
- Welche konkreten Informationen muss ich in einem Schreiben an den Vermieter über einen Mangel angeben?
- Wie kann ich einen Mangel beweisen, wenn der Vermieter ihn bestreitet?
- Was muss ich tun, wenn der Vermieter meine Mängelanzeige ignoriert?
- Wie kann ich eine Mietminderung geltend machen?
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet es, einen Mietmangel substantiiert vorzutragen?
Ein Mietmangel gilt als substantiiert vorgetragen, wenn der Mieter konkrete und detaillierte Angaben zum Mangel macht, die es dem Vermieter oder einem Gericht ermöglichen, den Sachverhalt nachzuvollziehen und zu beurteilen. Dies bedeutet, dass der Mieter den Mangel so genau wie möglich beschreiben muss, ohne dabei jedoch die Ursache des Mangels erklären oder ein bestimmtes Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung darlegen zu müssen.
Für einen substantiierten Vortrag reicht es aus, wenn der Mieter die konkreten Erscheinungsformen des Mangels schildert. Er muss beispielsweise angeben, wo genau sich Schimmel in der Wohnung befindet, wie groß die betroffene Fläche ist und wie sich der Schimmel optisch darstellt. Bei Lärmbelästigungen sollten Art, Intensität und Häufigkeit der Störungen beschrieben werden.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Mieter keine technischen Expertenkenntnisse benötigt, um einen Mangel substantiiert vorzutragen. Er muss lediglich die wahrnehmbaren Symptome des Mangels so präzise wie möglich beschreiben. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass vom Mieter nicht verlangt werden kann, die Ursache des Mangels zu benennen oder dessen genaue technische Natur zu erklären.
Ein Beispiel für einen substantiierten Vortrag wäre: „In der Küche tritt an der Außenwand neben dem Fenster Schimmel auf. Die betroffene Fläche ist etwa 50 cm x 30 cm groß und weist schwarze und grünliche Verfärbungen auf. Der Schimmel ist seit dem 15. Januar sichtbar und breitet sich seitdem aus.“
Im Gegensatz dazu wäre eine Aussage wie „Die Wohnung hat Feuchtigkeitsprobleme“ nicht ausreichend substantiiert, da sie zu vage ist und keine konkreten Anhaltspunkte liefert.
Der substantiierte Vortrag ist besonders wichtig, wenn der Vermieter die Existenz des Mangels bestreitet. In diesem Fall muss der Mieter seine Behauptungen so konkret formulieren, dass sie einer Beweisaufnahme zugänglich sind. Dies ermöglicht es dem Gericht, im Streitfall die Aussagen des Mieters zu überprüfen und gegebenenfalls Sachverständige hinzuzuziehen.
Es ist ratsam für Mieter, Mängel schriftlich und mit Datum versehen dem Vermieter mitzuteilen. Fotos oder Videoaufnahmen können den substantiierten Vortrag zusätzlich unterstützen und die Beweisführung erleichtern.
Die Anforderungen an einen substantiierten Vortrag dürfen nicht überspannt werden. Gerichte sollten berücksichtigen, dass Mieter in der Regel juristische Laien sind und keine überzogenen Ansprüche an die Detailliertheit der Mängelbeschreibung stellen. Der Mieter muss lediglich so viele Informationen liefern, dass der Vermieter in die Lage versetzt wird, den Mangel zu verstehen und geeignete Maßnahmen zur Beseitigung einzuleiten.
Welche konkreten Informationen muss ich in einem Schreiben an den Vermieter über einen Mangel angeben?
Bei der schriftlichen Mängelanzeige an den Vermieter sollten Sie folgende Informationen möglichst präzise angeben:
- Genaue Beschreibung des Mangels: Schildern Sie detailliert, welcher Mangel vorliegt. Beschreiben Sie beispielsweise bei Schimmelbefall die genaue Lokalisation, Ausdehnung und das Erscheinungsbild.
- Ort des Mangels: Geben Sie an, in welchem Raum oder Bereich der Wohnung sich der Mangel befindet. Bei mehreren Mängeln listen Sie diese einzeln mit den jeweiligen Orten auf.
- Zeitpunkt des Auftretens: Nennen Sie, wann Sie den Mangel erstmals bemerkt haben. Dies ist wichtig für die Beurteilung der Dringlichkeit und etwaiger Folgeschäden.
- Auswirkungen auf die Wohnungsnutzung: Erläutern Sie, wie der Mangel Ihre Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Zum Beispiel könnte Schimmel im Schlafzimmer zu gesundheitlichen Problemen führen.
- Dringlichkeit der Reparatur: Weisen Sie auf die Notwendigkeit einer zeitnahen Behebung hin, insbesondere bei gravierenden Mängeln wie einem Wasserrohrbruch.
- Aufforderung zur Mängelbeseitigung: Fordern Sie den Vermieter ausdrücklich zur Beseitigung des Mangels auf.
- Fristsetzung: Setzen Sie eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels. Die Länge der Frist hängt von der Art und Schwere des Mangels ab.
- Dokumentation: Erwähnen Sie, dass Sie Beweise wie Fotos oder Videos vom Mangel haben. Diese müssen Sie nicht direkt mitschicken, aber deren Existenz signalisieren.
- Mitwirkungsbereitschaft: Bieten Sie Ihre Kooperation an, etwa bei der Terminvereinbarung für Reparaturen.
- Vorbehalt weiterer Rechte: Behalten Sie sich ausdrücklich weitere rechtliche Schritte vor, falls der Mangel nicht fristgerecht behoben wird.
- Datum und Unterschrift: Versehen Sie das Schreiben mit dem aktuellen Datum und Ihrer Unterschrift.
Durch die Angabe dieser Informationen stellen Sie sicher, dass der Vermieter den Mangel klar einordnen und entsprechend handeln kann. Eine präzise und vollständige Mängelanzeige ist die Grundlage für Ihre weiteren Mieterrechte, wie etwa eine mögliche Mietminderung oder Schadenersatzansprüche.
Wie kann ich einen Mangel beweisen, wenn der Vermieter ihn bestreitet?
Bei Mietmängeln liegt die Beweislast grundsätzlich beim Mieter. Um einen Mangel zu beweisen, wenn der Vermieter diesen bestreitet, stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:
- Fotodokumentation: Detaillierte Fotos des Mangels sind ein wichtiges Beweismittel. Dabei sollte auf gute Belichtung und Schärfe geachtet werden. Es empfiehlt sich, mehrere Aufnahmen aus verschiedenen Perspektiven zu machen und diese mit Datum und Uhrzeit zu versehen.
- Videoaufnahmen: Videos können zusätzlich zu Fotos hilfreich sein, besonders bei Mängeln, die sich über einen Zeitraum erstrecken oder in Bewegung sichtbar werden, wie etwa tropfende Wasserhähne oder undichte Fenster.
- Zeugenaussagen: Aussagen von Nachbarn, Besuchern oder Handwerkern, die den Mangel gesehen haben, können als Beweis dienen. Wichtig ist, dass die Zeugen namentlich benannt werden können und bereit sind, ihre Beobachtungen gegebenenfalls vor Gericht zu bestätigen.
- Schriftliche Dokumentation: Ein detailliertes Protokoll über den Verlauf des Mangels, einschließlich Datum des ersten Auftretens und eventueller Verschlechterungen, kann die Beweisführung unterstützen. Auch die Dokumentation von Gesprächen oder Schriftverkehr mit dem Vermieter bezüglich des Mangels ist relevant.
- Gutachten: Bei komplexeren Mängeln oder wenn der Streitwert hoch ist, kann ein Sachverständigengutachten sinnvoll sein. Ein neutraler Experte untersucht dabei den Mangel und erstellt ein fachliches Gutachten.
- Messungen und Aufzeichnungen: Bei Mängeln wie Schimmel, Feuchtigkeit oder Lärmbelästigung können eigene Messungen mit kalibrierten Geräten oder professionelle Messungen als Beweismittel dienen. Führen Sie bei wiederkehrenden Problemen ein detailliertes Protokoll.
- Behördliche Bescheinigungen: In manchen Fällen können Bescheinigungen von Behörden, wie etwa dem Gesundheitsamt bei Schimmelbefall, als Beweismittel herangezogen werden.
Es ist wichtig, Mängel dem Vermieter unverzüglich und nachweisbar zu melden. Eine schriftliche Mängelanzeige, idealerweise per Einschreiben mit Rückschein, sichert den Nachweis der Meldung. Bewahren Sie alle Korrespondenz und Beweise sorgfältig auf.
Bei der Beweisführung ist es entscheidend, den Mangel möglichst detailliert und substantiiert darzulegen. Je genauer und umfassender die Beschreibung und Dokumentation des Mangels ist, desto schwerer wird es für den Vermieter, diesen zu bestreiten.
Beachten Sie, dass die Anforderungen an die Beweisführung je nach Art und Schwere des Mangels variieren können. Bei gravierenden Mängeln, die die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen, sollten Sie frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um Ihre Rechte optimal zu wahren und die Beweisführung professionell zu gestalten.
Was muss ich tun, wenn der Vermieter meine Mängelanzeige ignoriert?
Wenn der Vermieter eine Mängelanzeige ignoriert, haben Mieter verschiedene Handlungsmöglichkeiten:
Zunächst ist es wichtig, dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Diese Fristsetzung sollte schriftlich erfolgen, idealerweise per Einschreiben mit Rückschein. Die Länge der Frist hängt von der Art und Schwere des Mangels ab. Bei dringenden Mängeln wie einem Heizungsausfall im Winter kann die Frist sehr kurz sein, während bei weniger dringenden Mängeln eine Frist von 2-4 Wochen angemessen sein kann.
Reagiert der Vermieter auch nach Ablauf der gesetzten Frist nicht, können Mieter rechtliche Schritte einleiten. Eine Möglichkeit ist die sogenannte Instandsetzungsklage. Hierbei wird der Vermieter gerichtlich zur Beseitigung der Mängel verpflichtet. Vor Einreichung einer solchen Klage ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um die Erfolgsaussichten einschätzen zu können.
In bestimmten Fällen haben Mieter auch das Recht zur Selbstvornahme. Das bedeutet, sie können die Mängel auf eigene Kosten beseitigen lassen und anschließend die Erstattung der Kosten vom Vermieter verlangen. Dieses Recht besteht jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen, etwa wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist oder bei Gefahr im Verzug.
Parallel dazu können Mieter ihr Recht zur Mietminderung ausüben. Die Höhe der Minderung richtet sich nach der Schwere des Mangels und dessen Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Es ist wichtig, die Mietminderung dem Vermieter schriftlich mitzuteilen und den geminderten Betrag auf einem separaten Konto zurückzuhalten.
Bei erheblichen Mängeln, die die Gesundheit gefährden können, ist es möglich, sich an das zuständige Wohnungsamt zu wenden. Dieses kann den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordern und gegebenenfalls Zwangsmaßnahmen einleiten.
Es ist zu beachten, dass Mieter verpflichtet sind, Mängel substantiiert vorzutragen, wenn der Vermieter diese bestreitet. Das bedeutet, sie müssen den Mangel genau beschreiben und dessen Auswirkungen darlegen. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus.
In jedem Fall ist es ratsam, alle Kommunikation mit dem Vermieter schriftlich zu führen und Beweise für die Mängel zu sammeln, etwa durch Fotos oder Zeugenaussagen. Diese Dokumentation kann in einem möglichen Rechtsstreit von großer Bedeutung sein.
Wie kann ich eine Mietminderung geltend machen?
Eine Mietminderung kann geltend gemacht werden, wenn in der Mietwohnung ein erheblicher Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Der erste Schritt besteht darin, den Vermieter unverzüglich schriftlich über den Mangel zu informieren. Diese Mängelanzeige sollte detailliert sein und den Mangel genau beschreiben, einschließlich Zeitpunkt des Auftretens und Auswirkungen auf die Wohnnutzung.
Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel vorliegt und dem Vermieter angezeigt wurde. Der Mieter muss die Minderung nicht explizit ankündigen, sollte aber in seinem Schreiben darauf hinweisen, dass er von seinem gesetzlichen Minderungsrecht Gebrauch macht.
Wichtig ist, dass die Höhe der Mietminderung in einem angemessenen Verhältnis zur Beeinträchtigung steht. Sie muss dem Grad der Wertminderung der Wohnung entsprechen. Bei der Bemessung können Mietminderungstabellen als Orientierung dienen, sind aber nicht rechtsverbindlich.
Es ist ratsam, dass der Mieter zunächst die volle Miete unter Vorbehalt zahlt und die Mietminderung schriftlich ankündigt. So kann er das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs vermeiden und später den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern. Dabei ist Vorsicht geboten: Eine zu hohe Minderung kann als teilweise Nichtzahlung der Miete gewertet werden und im schlimmsten Fall zu einer Kündigung führen.
Bestreitet der Vermieter den Mangel, muss der Mieter diesen substantiiert darlegen. Das bedeutet, er muss den Mangel so konkret und detailliert wie möglich beschreiben, um seine Existenz und Erheblichkeit zu belegen. Bloße Behauptungen reichen nicht aus. Hilfreich können Fotos, Zeugenaussagen oder ein Sachverständigengutachten sein.
Bei der Geltendmachung einer Mietminderung ist es ratsam, alle Kommunikation schriftlich zu führen und Beweise für den Mangel zu sammeln. Im Streitfall kann dies vor Gericht von entscheidender Bedeutung sein.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Mietminderung: Eine Mietminderung ist die Reduzierung der Miete aufgrund von Mängeln in der Wohnung. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels. Im vorliegenden Fall forderte die Mieterin eine Mietminderung von 25%, da sie die Wohnungsmängel als erheblich ansah.
- Zurückbehaltungsrecht: Dieses Recht erlaubt es dem Mieter, einen Teil der Miete einzubehalten, wenn die Wohnung Mängel aufweist. Es dient als Druckmittel, um den Vermieter zur Beseitigung der Mängel zu bewegen. Die Mieterin wollte im vorliegenden Fall 25% der Miete zurückhalten.
- Mängelanzeige: Die Mängelanzeige ist die Mitteilung des Mieters an den Vermieter über vorhandene Mängel in der Wohnung. Sie muss unverzüglich erfolgen, damit der Mieter seine Rechte wahren kann. Im vorliegenden Fall war strittig, ob die Mieterin die Mängel rechtzeitig angezeigt hatte.
- Substantiierungspflicht: Dies ist die Pflicht des Mieters, seine Behauptungen über Mängel genau zu begründen und zu beweisen. Pauschale Aussagen reichen nicht aus. Im vorliegenden Fall wurde der Klage der Mieterin aufgrund unzureichender Substantiierung nicht stattgegeben.
- Gegendarstellung: Die Gegendarstellung ist die Antwort des Vermieters auf die Mängelanzeige des Mieters. Darin kann der Vermieter die behaupteten Mängel bestreiten oder erklären, warum er nicht für sie verantwortlich ist. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin detaillierte Gegendarstellungen zu den behaupteten Mängeln vorgelegt.
- Beweislast: Die Beweislast beschreibt, wer im Streitfall den Nachweis für eine Behauptung erbringen muss. Im Mietrecht trägt grundsätzlich der Mieter die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels. Im vorliegenden Fall konnte die Mieterin die Beweislast nicht ausreichend erfüllen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB (Mängel der Mietsache): Dieser Paragraph regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei Mängeln an der Mietsache. Im vorliegenden Fall beruft sich die Klägerin auf diesen Paragraphen, um die Beseitigung der behaupteten Mängel zu fordern.
- § 536c BGB (Mängelanzeige): Dieser Paragraph verpflichtet den Mieter, dem Vermieter Mängel unverzüglich anzuzeigen. Im vorliegenden Fall ist die Rechtzeitigkeit der Mängelanzeige relevant für die Frage, ob die Klägerin ihre Ansprüche geltend machen kann.
- § 536 BGB (Mietminderung): Dieser Paragraph erlaubt dem Mieter bei Vorliegen eines Mangels die Miete zu mindern. Im vorliegenden Fall fordert die Klägerin eine Mietminderung in Höhe von 25% aufgrund der behaupteten Mängel.
- § 543 BGB (Zurückbehaltungsrecht): Dieser Paragraph gibt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, einen Teil der Miete zurückzuhalten, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Im vorliegenden Fall macht die Klägerin ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 25% geltend.
- § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Dieser Paragraph regelt den Anspruch auf Schadensersatz bei Verletzung einer Pflicht aus einem Schuldverhältnis. Im vorliegenden Fall könnte dieser Paragraph relevant sein, wenn die Klägerin aufgrund der Mängel einen Schaden erlitten hat.
Das vorliegende Urteil
AG Berlin-Mitte – Az.: 8 C 225/23 – Urteil vom 27.02.2024
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1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand:
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung Berlin. Die Miete betrug bis zum 31.12.2023 2974,60 Euro bruttowarm. Ab dem 1.1.2024 beläuft sich die monatliche Miete auf 3327,90 Euro bruttowarm.
Mit anwaltlichen Schreiben vom 6.7.2023 rügte die Klägerin verschiedene Mängel. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 32-35 der Akte Bezug genommen.
Die Klägerin behauptet, seit Herbst 2022 würden schwerwiegende Mängel wie aus den Klageanträgen ersichtlich vorliegen, die sie bereits mehrfach angezeigt habe. Die Tore würden immer offen stehen. Eine regelmäßige Gartenpflege findet nicht statt. Eine regelmäßige Müllentsorgung finden nicht statt. Eine regelmäßige Reinigung der Treppenhäuser finden nicht statt. Die großen Fenster würden immer noch Spuren von der Bauphase, d. h. Kalkreste und Mörtelreste aufweisen. Die Klägerin verweist zum Zustand auf die Fotos Blatt 65-67 d.A. sowie Blatt 70-95 d.A. Die Klägerin ist der Ansicht, angesichts der hochpreisigen Vermietung wären diese Mängel besonders schwerwiegend. Ihr stünden Mängelbeseitigungs- und Minderungsansprüche in Höhe von 25% zu. Ferner bestünde ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren 25%.
Mit der Klage begehrt die Klägerin unter anderem Rückforderung überzahlter Mieten seit Januar 2023 (6 × 2974,60 Euro × 0,5 = 8923,80 Euro).
Die Klägerin beantragt,
1. Die Beklagte wird verurteilt, folgende Mängel zur Wohnung der Klägerin, zu beseitigen:
a) Die Tore zum Grundstück Berlin lassen sich nicht ordnungsgemäß verschließen. Fremde Personen dringen so in das Gelände ein. In die Kellerräume wird regelmäßig eingebrochen. Die Sicherheit ist nicht mehr gewährleistet.
b) Der zum Haus gehörende repräsentative Gartenbereich verwildert zusehends. Eine Gartenpflege findet nicht statt. Die Grünflächen sind absolut ungepflegt.
c) Die Müllabfuhr kommt unregelmäßig. Die Mülltonnen quellen über.
d) Die Müllräume werden nicht geputzt, der Boden klebt und ist mit Essensresten verschmiert. Die Mülltonnen stehen tagelang vor der Einfahrt auf der Straße und werden nicht zurück in die Müllräume gebracht. Die Tür zum Müllraum ist defekt und lässt sich schwer öffnen und schließen
e) Die Treppenhäuser sind verschmutzt und werden nicht gereinigt.
f) Der Fahrstuhl ist permanent verdreckt.
g) Die großen Fenster in den Treppenhäuser tragen noch immer Spuren von der Bauphase. Sie werden nicht gereinigt.
h) Das Unkraut wuchert in dem Vorgarten vor den Eingängen 45 und 46. Gartenpflege findet nicht statt.
i) Der Hauswart wurde gekündigt. Zusehens kommt es zur Verwahrlosung im Objekt. Überall im Haus, Treppenhaus und Flur liegt Papier, Flyer, Müll.
2. Es wird festgestellt, ab Juli 2023 bis zur Mängelbeseitigung zu Ziffer 1 ist die Miete zur Wohnung der Klägerin um 25% gemindert.
3. Es wird festgestellt, ab Verurteilung zu Ziffer 1 steht der Klägerin ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht von 25% zu.
4. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 8.923,80 Euro Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die der Beklagte ist der Ansicht, der Sachvortrag sei bereits unsubstantiiert, die Klageanträge unbestimmt.
Die Beklagte behauptet, die Tore zum Grundstück ließen sich ordnungsgemäß schließen. Diese müssten händisch zugezogen werden und seien nach der Hausordnung geschlossen zu halten. Von innen seien sie ohne Schlüssel, von außen nur mit Schlüssel zu öffnen. Es sei nicht richtig, dass es regelmäßig zu Kellereinbrüchen käme. Soweit Einbrüche erfolgt sein, habe sie die Spuren beseitigt. Die Täter seien insoweit ausschließlich über die Tiefgarageneinfahrt eingedrungen. Es finde eine regelmäßige Pflege der Grünanlagen und Vorgärten statt. Bis zur 17. Kalenderwoche 2023 durch die Firma R., sodann durch die Firma K. G., die folgende Leistungen erbringe: Rasenmähen, Bodendecker, Efeu schneiden, Strauchschnitt, Laubentsorgung, Bewässerung nach Bedarf. Die Leistungen würden ordnungsgemäß erbracht. Der Biomüll werde alle 14 Tage von der BSR abgeholt, der Restmüll zweimal pro Woche. Der Papiermüll werde zweimal pro Woche von der Firma B. R. abgeholt und die Wertstofftonne alle 14 Tage von der Firma A. geleert. Die Müllräume würden einmal pro Woche von der damit beauftragten Firma P. gereinigt. Die Mülltonnen würden jeweils durch das Entsorgungsunternehmen aus den Müllhäusern herausgeholt und wieder hineingestellt. Sofern dies im Einzelfall einmal nicht erledigt wird, übernehme das der Hausmeister Servicefirma P. . Die Treppenhausreinigung werde ebenfalls von der Firma P. ausgeführt. Es wird insoweit auf den konkreten Reinigungsplan Seite 6 der Klageerwiderung, Blatt 50 der Akte, Bezug genommen.
Die Klägerin habe zum Zeitpunkt der anwaltlichen Rüge bereits mit Anteile in Höhe von 11.899,60 Euro einbehalten, die bislang nicht vollständig ausgeglichen sein.
Die Beklagte bestreitet, dass die Fotos vom 02.02.2024 stammen und die Nahaufnahmen Bereiche im gegenständlichen Objekt zeigen würden.
Das Gericht hat die aus der Verfügung vom 7.12.2023, Blatt 38 d.A., sowie dem Protokoll vom 6.2.2024 Blatt 97 d.A. ersichtlichen Hinweise erteilt.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
1) Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Beseitigung der aufgeführten Mängel gemäß § 535 BGB.
Die Klägerin hat insoweit bereits Mängel substantiiert nicht vorgetragen und ist dem qualifizierten Bestreiten der Beklagten nicht entgegengetreten. Im einzelnen:
a) Eingangstore
Soweit die Klägerin moniert, die Tore würden sich nicht verschließen lassen, hat sie sich mit dem Sachvortrag der Beklagten, wie es um die Verschliessbarkeit bestellt ist (Öffnungsmöglichkeit von innen ohne Schlüssel, von außen mit Schlüssel) nicht auseinandergesetzt. Es ist unklar, ob die Klägerin vortragen will, es seien keine Schlösser vorhanden, dann wäre dies allerdings wohl der vertragsgemäße und von Anfang an vorhandene Zustand, oder ob sie vortragen will, dass die Schlösser kaputt seien. Im Schriftsatz vom 1.2.2024 ist dann nur noch die Rede davon, dass die Tore offenstehen würden. Dies stellt per se keinen Mangel dar, denn wenn die Mieter die Tore nicht schließen, dann stehen sie offen, auch wenn sie verschließbar sind.
b) ungepflegte Grünfläche/Vorgärten
Auch hier hat sich die Klägerin mit dem Sachvortrag der Beklagten in keiner Weise auseinandergesetzt. Die Beklagte hat ihrerseits substantiiert vorgetragen, welche Firma welche Arbeiten durchführt. Die pauschale Behauptung der Klägerin ist demgegenüber unsubstantiiert und damit unzureichend. Auch das Fotomaterial hilft insoweit nicht weiter, da hier letztlich keine Grünanlagen zu sehen sind. Die meisten Fotos beziehen sich auf hier allerdings nicht streitgegenständliche Fahrradabstellflächen, auf denen zugegebenermaßen Laub zu sehen ist, was allerdings zum Beispiel im Herbst auch nicht ungewöhnlich ist.
c) Müllabfuhr/ungepflegtes Müllhaus
Auch hier hat die Klägerin lediglich pauschal behauptet, dass die Müllabfuhr nur unregelmäßig käme. Die Beklagte hat ihrerseits substantiiert vorgetragen, in welchen Abständen welche Tonnen von welcher Firma abgeholt würden. Hiermit hat sich die Klägerin nicht weiter auseinandergesetzt. Ihre pauschale Monierung ist demgegenüber unsubstantiiert und damit unzureichend. Zwar ist aus den Fotos ersichtlich, dass hier Müll auch neben den Tonnen liegt. Gesetzt den Fall, dass es sich bei den Fotos um Bilder von den Müllhäusern auf der Liegenschaft der Beklagten handelt, scheint es auch hier vor allem ein Problem des Mieterverhaltens zu sein. Darüber hinaus hat die Beklagte auch hier konkret vorgetragen, wer wie häufig die Müllräume reinigt. Auch hiermit hat sich die Klägerin erneut in keiner Weise auseinandergesetzt. Dass die Müllräume überhaupt nicht gereinigt würden, lässt sich daher nicht sagen.
d) Treppenhausreinigung
Auch hier erschöpft sich der Sachvortrag der Klägerin in pauschalen Behauptungen, mit dem substantiierten Sachvortrag der Beklagten, die ausführlich zu den beauftragten Reinigungsarbeiten und dem Reinigungsturnus vorgetragen hat, hat sie sich nicht auseinandergesetzt.
e) verdreckter Fahrstuhl/verschmutzte Fenster
Auch hier liegt letztlich nur eine pauschale Behauptung der Klägerin vor. Weder wird substantiiert was sie mit „permanent“ oder „verdreckt“ meint. Gleiches gilt für die Fenster. Darüber hinaus ist aus dem von der Beklagten dargelegten Reinigungsplan ersichtlich, dass eine wöchentliche Reinigung der Fahrstuhlkabine nebst Fahrstuhltüren sowie eine regelmäßige Reinigung der Fenster beauftragt ist. Mit diesem Sachvortrag hat sich die Klägerin nicht weiter auseinandergesetzt.
f) Kündigung des Hauswarts
Das Gericht hatte bereits darauf hingewiesen, dass die Kündigung des Hauswarts per se kein Mangel der Mietsache ist. Es ist Sache der Beklagten im Rahmen ihrer unternehmerischen Entscheidungsfreiheit darüber zu befinden, wie und mit welcher Firma sie den Hauswartservice erledigt. Darüber hinaus hat die Beklagte auch vorgetragen, dass der Hausmeisterservice durch die Firma übernommen wird.
2. Nach dem ein Mängelbeseitigungsanspruch nicht festgestellt werden konnte, steht der Klägerin auch kein Mietminderungsanspruch gemäß § 536 BGB zu.
3. Nachdem ein Mängelbeseitigungsanspruch nicht festgestellt werden konnte, steht der Klägerin auch kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB zu.
4. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Zahlung von 8923,80 Euro gemäß § 812 BGB.
Zum einen sind die Mietzahlungen der Klägerin mit Rechtsgrund erfolgt, nachdem sich wie bereits ausgeführt, relevante Mietmängel aufgrund des unsubstantiierten Sachvortrages der Klägerin nicht feststellen ließen.
Darüber hinaus ist für Rückzahlungsansprüche bereits ab Januar 2023 auch deshalb kein Raum, da eine Mängelanzeige vor dem Januar 2023 nicht konkret vorgetragen ist, was Rückzahlungsansprüchen gemäß § 536c BGB entgegensteht. Des Weiteren macht die Klägerin Rückzahlung von 50% der Mieten bezogen auf 6 Monate ab dem Januar 2023 geltend. Dies ist vor dem Hintergrund, dass ein Minderungsanspruch von 25% begehrt wird bereits widersprüchlich und unschlüssig. Soweit die Klägerin sich hier auf ein Zurückbehaltungsrecht ebenfalls in Höhe von 25% beziehen sollte, verkennt sie, dass ein Zurückbehaltungsrecht keinen Zahlungsanspruch begründen kann.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nummer 11,711 ZPO.
Der Schriftsatz der Klägerin vom 23.02.2024 fand keine Berücksichtigung, denn er ging nach Schluss der mündlichen Verhandlung ein, war nicht nachgelassen und bot auch keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Hierzu ist zu bemerken, dass der Schriftsatz selbst bereits keinen relevanten Sachvortrag enthält. Das Gericht ist auch nicht gehalten, die eingereichten Anlagen zu durchforsten, um zu prüfen, ob sich hieraus vielleicht noch etwas ergibt.
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