AG Salzgitter – Az.: 22 C 42/10 – Urteil vom 29.12.2010
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner über die mit Teilanerkenntnisurteil vom 13.9.2010 tenorierte Forderung hinaus verurteilt, an die Klägerin 4041,82 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem zu 14.7.2009 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Klägerin von Anwaltsgebühren der Rechtsanwälte S. pp. in Höhe von 446,13 € freizustellen.
3. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/5, die Beklagten als Gesamtschuldner 4/5.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Gegenstand des Verfahrens sind Forderungen der Klägerin aus dem beendeten Mietverhältnis XXX in Salzgitter. Das Mietverhältnis bestand vom 1.12.2002 bis 31.10.2009, die Rückgabe des Mietobjektes erfolgte am 7.11.2009.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf dessen zur Akte gereichtes Exemplar, Bl. 9 ff d.A., Bezug genommen.
Die Klägerin verlangt Ersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, Beschädigungen der Mietsache, Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen für 2008 und 2009 sowie Mietzins von August bis zum 7.11.2009.
Dabei sind die Beschädigung dreier Türen mit 227,11 € und 220,15 € sowie der Betriebskostensaldo 2008 mit 82,97 € unstreitig, weil anerkannt.
Im Übrigen meint die Klägerin: Die Beklagten seien zum Ersatz der für Schönheitsreparaturen aufzuwendenden Kosten – und zwar in Höhe des Brutto-Betrages – ersatzpflichtig. Die entsprechende Klausel des Mietvertrages sei wirksam. Renovierungsbedarf habe bestanden, da während des Mietverhältnisses nicht renoviert worden sei.
Des Weiteren schuldeten die Beklagten Ersatz für die Beschädigung des Glaseinsatzes einer Tür mit 146,42 €. Ebenso hätten sie Beschädigung im Badezimmer zu vertreten, auf Grund derer Wanne, Waschtisch und Armaturen ausgetauscht werden müssten. Dies koste 551,39 €.
Die Betriebskostenabrechnung 2009 ende mit dem von den Beklagten auszugleichenden Betrag von 536,73 €. Ebenso seien die Beklagten zur Zahlung des noch offenen Mietzinses für den Zeitraum August bis Anfang November 2009 verpflichtet.
In Höhe eines Teilbetrages von 530,23 € erkannten die Beklagten die Forderung an. Es erging Teil-Anerkenntnisurteil.
Im Übrigen beantragte die Klägerin nach Klagerweiterung zuletzt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, über anerkannte 530,23 € hinaus an die Klägerin 5.291,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen sowie die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Klägerin von Anwaltsgebühren der Rechtsanwälte S. pp. in Höhe von 446,13 € freizustellen.
Die Beklagten beantragen, die Klage, soweit nicht anerkannt, abzuweisen.
Sie halten die mietvertragliche Abrede über die Durchführung der Schönheitsreparaturen für unwirksam. Darüber hinaus befinde sich Schimmel in der Wohnung, so dass eine Renovierung sinnlos sei.
Die Beschädigungen im Bad seien auf normalen Mietgebrauch zurückzuführen. Zudem sei der Kostenvoranschlag nicht prüffähig, da er keine Einzelpositionen enthalte.
Die Betriebskostenabrechnung 2009 enthalte Kosten der Heizungswartung, die in 2009 jedoch nicht durchgeführt worden sei. Zudem sei die Abrechnung im Hinblick auf Wasser- bzw. Abwasserverbrauch nicht plausibel, da die Werte nur geschätzt worden seien. Auch sei eine Zahlung von 300,- € mit eindeutiger Zahlungsbestimmung nicht in die Abrechnung eingestellt worden.
Schließlich würden weitere Mieten nicht geschuldet. Für den Zeitraum August bis Oktober 2009 seien die Beklagten zur Minderung der Miete wegen zahlreicher Mängel des Mietobjektes berechtigt gewesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klägerin fordert von den Beklagten unter Vorwegabzug der Mietkaution in Höhe von 1.781,69 € noch einen Betrag von 5821,34 €. Hinsichtlich eines Teilbetrages von 530,23 € habe die Beklagten die Forderung anerkannt.
Aber auch im Hinblick auf den nicht anerkannten Teil der Forderung hat die Klage überwiegend Erfolg.
1. a.) Soweit die Klägerin einen Betrag von 4.279,09 € für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen begehrt, besteht die Forderung dem Grunde nach zu Recht. Die Klausel des Mietvertrages (§ 8) enthält keine starre Fristenregelung („im allgemeinen“) und ist damit wirksam, so dass Schönheitsreparaturen geschuldet sind. Der Verweis der Beklagten auf den Zustand der Wohnung bei deren Anmietung und den handschriftlichen Zusatz in § 19 Nr.4 des Mietvertrages ändert daran nichts. Bei § 19 Nr.4 des Mietvertrages handelt es sich um eine Individualvereinbarung. Überdies ist eine Endrenovierungsklausel in der Formulierung nicht zu erkennen, so dass die Regelung über die Schönheitsreparaturen auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Summierungseffektes unwirksam ist.
b.) Soweit die Beklagten eingewendet hatten, ein Renovierung könne bereits deshalb nicht von ihnen verlangt werden, weil die Wohnung (teilweise) schimmelbehaftet sei, so ist dieser Aspekt zwar unter dem Stichwort der unzulässigen Rechtsausübung grundsätzlich beachtlich, indes von den insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht hinreichend ausgefüllt worden. Denn die Klägerin hat hierzu unwidersprochen ergänzend vorgetragen, dass lediglich auf einer kleineren Teilfläche im Wohnzimmer unter der Tapete Schimmel entdeckt worden sei, der rückstandslos entfernt werden konnte. Die Wohnung sei inzwischen nach Renovierung neu vermietet, Schimmel seitdem nicht mehr aufgetreten.
Dem sind die Beklagten nicht mehr entgegengetreten.
c.) Nicht der Auffassung der Klägerin folgt das Gericht, soweit, obwohl tatsächlich nicht angefallen, gleichwohl der für die Renovierung aufzuwendende Betrag zuzüglich Mehrwertsteuer ersatzfähig sein soll. Vielmehr ist nur der Netto-Betrag des Kostenvoranschlages ersatzfähig (so auch: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, IX, Rdz. 172; Schmidt/Futterer-Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 538 BGB, Rdz. 328). Auf der Grundlage dieser Bewertung sind daher lediglich 3595,87 € von den Beklagten zu ersetzen.
2. Die Schadensersatzbeträge für die Beschädigungen von zwei Türen (jeweils Kinderzimmer) mit zusammen 227,11 €, die beschädigte Wohnungseingangstür (220,15 €) und die Betriebskostennachzahlung 2008 (82,97 €) sind anerkannt. Insoweit ist bereits Teilanerkenntnisurteil über insgesamt 530,23 € ergangen. Ebenfalls unstreitig, da sich die Beklagten inhaltlich gegen die Forderung nicht wenden, allerdings noch nicht tituliert, ist der Betrag, der für den Glaseinsatz der Wohnzimmertür aufzuwenden ist (146,42 €).
3. Hinsichtlich der Badezimmereinrichtung ist zu differenzieren:
a) Ersatz für die verrosteten Armaturen schulden die Beklagten nicht. Rosten Armaturen, ist dies weniger auf mangelnde Pflege als auf wenig hochwertiges Material zurückzuführen. Die üblicherweise in Nasszellen gebrauchte Edelstahlarmatur rostet nicht. Dass dies dennoch der Fall war, ist als Verschleiß (und damit Mietgebrauch) einzuordnen.
b) Soweit der Austausch der gesamten Wanne wegen Abplatzungen gefordert wird, rechtfertigen Größe und Anzahl jener Abplatzungen den Austausch der Wanne nicht. Sind Schäden in bzw. an der Lackierung nämlich nur in geringer Zahl vorhanden und kleinen Ausmaßes, handelt sich es sich ebenfalls um bestimmungsgemäßen Mietgebrauch (vgl. AG Lichtenberg, Urteil vom 23.7.2008, 3 C 39/08, zitiert nach juris). Hiervon ist angesichts der von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder, die drei kleinere Abplatzungen, im Durchmesser jeweils kleiner als ein 1-Cent-Stück, zeigen, auszugehen.
c) Der Waschtisch hingegen ist ersatzfähig. Dass der Schaden daran bei Übergabe der Wohnung nicht auf den ersten Blick sichtbar war, ist unstreitig. Der Voranschlag berechnet für seinen Ersatz 38,20 €, wovon die Klägerin unter dem Gesichtspunkt des Abzuges Neu für Alt 50%, also 19,10 €, verlangen kann. Hinzu kommen Kosten für den Ein- bzw. Abbau, wobei das Gericht den zeitlichen Aufwand mit einer Stunde schätzt, § 287 ZPO, so dass 35,30 € (Monteurstunde) und 28,- € (Gesellenstunde) ersatzfähig sind und mithin ein Gesamtbetrag von 82,40 €. Der Einwand der Beklagten, das Angebot der Fa. Haus-Technik G.m.b.H. sei nicht prüffähig, da es keine Einzelpositionen enthalte, ist für das Gericht nicht nachvollziehbar.
d) Auch hier gelten die Ausführungen unter 1. c.) zur Geltendmachung des Bruttobetrages.
4. Da die in der Betriebskostenabrechnung 2009 abgerechnete Heizungswartung mit 97,08 € tatsächlich von der Klägerin nicht bezahlt werden musste, kann sie den Beklagten nicht in Rechnung gestellt werden. Die Abrechnung ist um den Betrag zu kürzen. Ob unter Umständen eine Vorauszahlung von 300,- € – statt in die Betriebskostenabrechnung eingestellt zu werden – auf die Miete verrechnet worden ist, konnte nicht vollständig geklärt werden. Einen formellen Mangel der Abrechnung stellt dies jedenfalls nicht dar. Zu einer Reduzierung der Forderung der Klägerin insoweit führt es ebenfalls nicht, da sich dann der als Mietzinsforderung zu ersetzende Betrag entsprechend erhöhen würde.
Soweit die Beklagten pauschal eine Ablesung der Wasserzähler bestritten haben, wurde nicht deutlich, ob sie damit auch die fehlende Plausibilität des Verbrauches bestreiten wollten. Trotz Hinweises des Gerichtes ist hierzu indes von Seiten der Beklagten kein weiterer Vortrag erfolgt. Vielmehr hat die Klägerin unbestritten vorgetragen, dass die Wasseruhr Ende 2008 neu montiert worden ist und deshalb den Zählerstand Null aufwies. Die Abrechnung enthält daher den Zählerstand, wie er sich bei Auszug der Beklagten darstellte.
Es ist damit der um die Heizungswartung gekürzte Abrechnungsbetrag von 439,65 € von den Beklagten zu zahlen.
5. Die restlichen Mieten für die Zeit vom 1.8.2009 bis 7.11.2009 mit 1.559,17 € sind von den Beklagten zu begleichen. Da sie trotz gerichtlichen Hinweises, zu der erforderlichen Mängelanzeige substantiiert und unter Beweisantritt vorzutragen, lediglich mündliche Mängelanzeigen ohne weitere Vereinzelung behaupteten, die die Klägerin – zulässigerweise pauschal – bestritten hat, können Minderungsansprüche dem Mietzinsverlangen nicht entgegengehalten werden.
Es ergibt sich ein Gesamtbetrag von 6.353,74 €. Unter Abzug der von der Klägerin bereits berücksichtigten Kaution von 1.781,69 € sowie des anerkannten Teilbetrages von 530,23 € verbleibt die tenorierte Forderung von 4.041,82 €.
6. Die Pflicht zur Freistellung von entstandenen Anwaltskosten ergibt sich aus Verzug, §§ 286, 288 BGB. Die Zinsforderung folgt aus § 291 BGB.
7. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO: Dabei tragen die Beklagten gesamtschuldnerisch die Kosten, soweit sie durch streitiges Urteil verurteilt worden sind oder die Forderung anerkannt haben; in Höhe der Klagabweisung trägt sie die Klägerin. Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit haben ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
