Abweisung der Klage um Untermiete – Ein Diskurs um Freiheiten und Pflichten im Mietvertrag
Mieter und Vermieter unterliegen einem ständigen Ringen um Rechte und Pflichten. In diesem Kontext wirft der vorliegende Fall beim AG Lichtenberg, Az.: 15 C 16/20, spannende Fragen zur Untervermietung und den dazugehörigen Bestimmungen im Mietvertrag auf.
Die Kläger sind Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung. Sie ziehen im Juni 2019 ein, wobei einer der Kläger zuvor Mitglied einer Wohngemeinschaft war. Diesem Umzug folgend, beantragen sie in mehrfacher Korrespondenz die Genehmigung zur Untervermietung.
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Übersicht
Verweigerte Untermieterlaubnis: Die Zündschnur des Rechtsstreits
Das Herzstück des Falles liegt in der beantragten Untermieterlaubnis. Die Kläger baten mehrfach um die Zustimmung zur Untervermietung an einen ehemaligen Mitbewohner. Es scheint, dass die Erteilungdieser Erlaubnis durch die Beklagte nicht erfolgte und damit das Gerichtsverfahren initiierte.
Gerichtsverfahren: Mietrecht vs. Persönlichkeitsrechte
Die Parteien trafen im Gerichtsverfahren aufeinander, in dem die Kläger auf die Erlaubnis zur Untervermietung pochten. Die rechtliche Auseinandersetzung führte zu der interessanten Frage, ob die Mieter im Rahmen ihrer im Mietvertrag zugesicherten Freiheiten das Recht auf Untervermietung geltend machen können.
Das Urteil: Ein Sieg für den Vermieter
Das Gericht wies die Klage schließlich ab, wodurch die Beklagte in ihrer Entscheidung zur Verweigerung der Untermieterlaubnis bestätigt wurde. Darüber hinaus wurde den Klägern auferlegt, die Kosten des Rechtsstreits sowie die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, bietet den Klägern jedoch die Möglichkeit, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die Beklagte vor Vollstreckung keine Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Rechtsprechung: Ein Spiegelbild des Mietrechts
Das Urteil vom 19. August 2020 ist ein deutliches Beispiel für die Komplexität des Mietrechts und die daraus resultierenden Rechtsstreitigkeiten. Die rechtliche Auseinandersetzung um die Untervermietung verdeutlicht, dass das Spannungsfeld zwischen Mieter- und Vermieterrechten fortwährend aktuell ist und bleibt.
Das vorliegende Urteil
AG Lichtenberg – Az.: 15 C 16/20 – Urteil vom 19.08.2020
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der außergerichtlichen Kosten der … zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Kläger sind Mieter der im Klageantrag näher bezeichneten Wohnung, deren Vermieterin die Beklagte ist. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den als Anlage K1 zur Akte gereichten Mietvertrag Bezug genommen. Am 1. Juni 2019 zog der Kläger zu 2. aus einer Wohngemeinschaft in der …, welche er mit Herrn … führte, in die streitgegenständliche Wohnung. Mit Schreiben vom 1. Juli 2019, 16. Juli 2019 sowie 13. August 2019 baten die Kläger um Erteilung einer Untermieterlaubnis für Herrn ….
Die Kläger tragen vor, mit dem wohnungssuchenden Herrn … eine Wohnungsgemeinschaft bilden zu wollen, um sich finanziell zu entlasten und Unterstützung bei der Betreuung ihres am 12. April 2016 geborenen Sohnes zu haben. Der Wunsch sei nach Abschluss des Mietvertrages entstanden.
Nachdem die Kläger zunächst die Hausverwaltung der Beklagten im Passivrubrum der Klageschrift benannt haben, haben sie mit Schriftsatz vom 27. Mai 2020 die Klage umgestellt und gegen die Beklagte gerichtet.
Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, den Klägern die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers in der 4 Zimmerwohnung …, Vorderhaus, Erdgeschoss rechts an Herrn … zu erteilen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die vormals beklagte Hausverwaltung beantragt, den Klägern ihre außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen.
Die Beklagte bemängelt, dass der Klageantrag bereits zu unbestimmt sei, da weder das Geburtsdatum des Herrn … noch das konkret unterzuvermietende Zimmer mitgeteilt würden. Die Klägerin bestreitet mit Nichtwissen, dass Herr … auf Wohnungssuche sei und bei der Kinderbetreuung helfen könne. Auch rechtfertige das Argument der finanziellen Entlastung die Untervermietung nicht, da die Kläger lediglich 30 % ihres Einkommens für die Miete aufwendeten. Die Beklagte behauptet, dass es vielmehr so sei, dass die Kläger aus der Untervermietung einen finanziellen Vorteil ziehen wollten, da der zur Untermiete vorgeschlagene Herr … 38 % der Wohnkosten bei Überlassung von 10-25 % des Wohnraums zahlen solle. Dies entspreche einem Untermietzins von 18-45 € pro Quadratmeter bruttowarm, während die Kläger lediglich 11,73 € bruttowarm zahlten. Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Einzug des Klägers zu 2. und dem Ansinnen Herrn … in die Wohnung mit aufzunehmen, davon auszugehen sei, dass die Absicht, die Wohngemeinschaft in der streitgegenständlichen Wohnung fortzuführen von Anfang an bestand, die Beklagte hierüber aber nicht in Kenntnis gesetzt wurde. Keine der Interessen, welche die Kläger anführten, seien nach Abschluss des Mietvertrages am 13. Mai 2019 entstanden.
Die Klägerin zu 1. ist im Termin zur mündlichen Verhandlung am 01.07.2020 informatorisch angehört worden. Insoweit wird wegen der weiteren Einzelheiten auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Untervermietungsgenehmigung. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 553 BGB. Hiernach kann der Mieter von Wohnraum vom Vermieter verlangen, dass dieser die teilweise Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gestattet, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. An die Feststellung des berechtigten Interesses sind geringe Anforderungen zu stellen; es ist bereits dann anzunehmen, wenn der Mieter einen vernünftigen Grund für die Aufnahme des Dritten in die Wohnung vorbringen kann (vgl. Weidenkaff in Palandt, 79. Auflage 2020, § 553 BGB, Rn. 4). Die Umstände, welche dem vernünftigen Grund zugrunde liegen, dürfen aber zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorgelegen haben, wobei es nicht darauf ankommt, wann der Mieter oder gar der Dritte den Entschluss zur Aufnahme des letzteren in seiner Wohnung fasst (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 11). Die Situation des Mieters muss sich von der Situation des Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses deutlich unterscheiden (BeckOGK/Emmerich, 1.7.2020, BGB § 553 Rn. 14).
Die vorstehend dargestellten Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es ist weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich, dass sich die Lebensumstände der Kläger nach Abschluss des Mietvertrages verändert hätten. Weder die finanziellen Verhältnisse noch das unterstellte Betreuungsbedürfnis des gemeinsamen Sohnes der Kläger hat sich seit dem Vertragsabschluss verändert. Es ist lediglich so, dass die Kläger und der avisierte Untermieter den Entschluss zur Bildung einer gemeinsamen Wohngemeinschaft nach dem Abschluss des Mietvertrages gefasst haben, was jedoch nicht ausreichend ist.
Selbst wenn man die Lebensverhältnisse des avisierten Untermieters in die Betrachtung mit einbeziehen sollte, wogegen mit Rücksicht auf den Wortlaut von § 553 BGB erhebliche Bedenken bestehen, ergibt sich keine andere Beurteilung, denn auch für Herrn … hat sich – soweit ersichtlich – nach Abschluss des Mietvertrages für die hier streitgegenständliche Wohnung objektiv nichts geändert. Dass die Wohngemeinschaft mit dem Kläger zu 2. enden würde und er diese mit einem anderen Mieter fortführen oder sich nach einer anderen Wohnung, die er alleine finanzieren kann, umsehen muss, muss ihm vor dem 13.05.2019 klar gewesen sein. Auch hier ist es lediglich so, dass Herr … nach diesem Zeitpunkt den Entschluss gefasst haben mag, bei den Klägern einzuziehen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO und in Bezug auf die außergerichtlichen Kosten des zunächst in Anspruch genommenen Hausverwaltung aus § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.
