Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Mieter erstreitet Anspruch auf barrierefreien Badumbau und Kostenerstattung vor Gericht
- Der Stein des Anstoßes: Antrag auf barrierefreien Badumbau gemäß § 554 BGB
- Ignorierte Anfragen und Eskalation durch den Mieterbund
- Reaktion erst nach Anwaltsschreiben und Klageerhebung
- Einigung im Rechtsstreit: Zustimmung zum Umbau gegen Sicherheitsleistung
- Gericht urteilt: Vermieterin muss Anwaltskosten wegen Verzugs tragen
- Verzug durch Ignorieren des Mieteranliegens
- Kosten des Rechtsstreits trägt ebenfalls die Vermieterin
- Bedeutung des Urteils für Betroffene: Stärkung der Mieterrechte und Handlungsempfehlungen
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Hinweise und Tipps
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Unter welchen Voraussetzungen habe ich als Mieter einen Anspruch auf einen barrierefreien Umbau meines Badezimmers?
- Welche Pflichten habe ich als Mieter, wenn ich einen barrierefreien Umbau durchführen möchte?
- Welche Rechte hat der Vermieter, wenn ich einen barrierefreien Umbau wünsche?
- Kann der Vermieter von mir eine Sicherheitsleistung für den Rückbau verlangen und wenn ja, in welcher Höhe?
- Welche Möglichkeiten habe ich, wenn der Vermieter meinen Antrag auf einen barrierefreien Umbau ablehnt oder nicht darauf reagiert?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 109 C 353/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Neubrandenburg
- Datum: 19.12.2024
- Aktenzeichen: 109 C 353/23
- Verfahrensart: Zivilprozess
- Rechtsbereiche: Mietrecht, BGB § 554
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Mieter, die die Zustimmung zum barrierefreien Umbau des Badezimmers und die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten fordern. Sie argumentieren, dass die Beklagte sich durch mehrfache Nichtreaktion auf ihre Umbau-Anfragen in Verzug befand.
- Beklagte: Vermieterin, die die Klage abweist. Sie argumentiert, keinen Anlass zur Klage gegeben zu haben, da kein belastbares Angebot zum Rückbau des Badausbaus vorgelegt wurde.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Kläger, als Mieter, forderten von der Beklagten die Zustimmung zum barrierefreien Umbau ihres Badezimmers. Nach Einigung über den Umbau bei Sicherheitsleistung für einen möglichen Rückbau, erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Streitig blieben die vorgerichtlichen Anwaltskosten.
- Kern des Rechtsstreits: Hat die Beklagte durch ihr Verhalten Anlass zur Klage gegeben und ist sie daher verpflichtet, die vorgerichtlichen Anwaltskosten der Kläger zu tragen?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 553,11 EUR nebst Zinsen zu zahlen.
- Begründung: Die Kläger hatten nach § 554 BGB Anspruch auf die Zustimmung zum barrierefreien Bad. Die Beklagte reagierte trotz mehrfacher Aufforderungen und Fristsetzungen nicht bzw. hielt die Kläger hin, was einen Verzug begründet. Es war Sache der Beklagten, dem berechtigten Verlangen grundsätzlich zuzustimmen und ggf. eine Sicherheit zu fordern.
- Folgen: Die Beklagte muss die vorgerichtlichen Anwaltskosten der Kläger tragen und die Kosten des Rechtsstreits übernehmen.
Der Fall vor Gericht
Mieter erstreitet Anspruch auf barrierefreien Badumbau und Kostenerstattung vor Gericht
In einem bemerkenswerten Urteil des Amtsgerichts Neubrandenburg (Az.: 109 C 353/23) vom 19. Dezember 2024 wurde ein Vermieter zur Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten an seine Mieter verurteilt. Der Fall drehte sich um den Anspruch der Mieter auf Zustimmung zum barrierefreien Umbau ihres Badezimmers und die Weigerung des Vermieters, auf dieses Anliegen angemessen zu reagieren. Das Gericht stärkte mit seinem Urteil die Rechte von Mietern auf barrierefreies Wohnen und setzte ein deutliches Zeichen gegen die Untätigkeit von Vermietern in solchen Fällen.
Der Stein des Anstoßes: Antrag auf barrierefreien Badumbau gemäß § 554 BGB
Die Mieter, vertreten durch ihre Kläger, hatten von der Beklagten, ihrer Vermieterin, die Zustimmung zu einem barrierefreien Umbau ihres Badezimmers gefordert. Dieser Anspruch basiert auf § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), welcher Mietern unter bestimmten Voraussetzungen das Recht einräumt, bauliche Veränderungen zur Barrierefreiheit zu verlangen. Konkret ging es um Maßnahmen, die es der Klägerin zu 1) – vermutlich aufgrund einer Pflegebedürftigkeit – ermöglichen sollten, das Bad selbstständig und sicher zu nutzen.
Ignorierte Anfragen und Eskalation durch den Mieterbund
Bereits im September 2022 wandten sich die Mieter erstmals an ihre Vermieterin und baten um Zustimmung zum Umbau, unter Beifügung eines Kostenvoranschlags einer Installationsfirma. Trotz dieser klaren Anfrage und wiederholter Nachfragen erfolgte keinerlei Reaktion seitens der Vermieterin. Auch die Einschaltung des Mieterbundes im Februar 2023, verbunden mit einer Fristsetzung zur Antwort, brachte keine Bewegung in die Sache. Die Vermieterin schwieg beharrlich.
Reaktion erst nach Anwaltsschreiben und Klageerhebung
Erst als die Mieter schließlich einen Rechtsanwalt einschalteten und dieser die Vermieterin im März 2023 zur Stellungnahme aufforderte, kam eine erste Reaktion. Allerdings erfolgte diese nicht direkt von der Vermieterin, sondern von einem Vertreter der Hausverwaltung. Dieser forderte die Mieter auf, ein Angebot zum Rückbau des Badezimmers einzuholen. Eine klare und grundsätzliche Zustimmung zum barrierefreien Umbau, wie sie die Mieter erwarteten und rechtlich beanspruchen konnten, blieb jedoch weiterhin aus. Daraufhin erhoben die Mieter Klage vor dem Amtsgericht Neubrandenburg, um ihren Anspruch auf Zustimmung zum Umbau durchzusetzen.
Einigung im Rechtsstreit: Zustimmung zum Umbau gegen Sicherheitsleistung
Im Laufe des Gerichtsverfahrens zeichnete sich schließlich eine Einigung ab. Die Vermieterin erklärte sich bereit, dem barrierefreien Umbau des Badezimmers zuzustimmen, allerdings unter der Bedingung, dass die Mieter eine Sicherheit in Höhe von 7.000 Euro für einen späteren Rückbau leisten. Die Mieter willigten ein, und die Parteien erklärten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Streitig blieben jedoch die vorgerichtlichen Anwaltskosten, die den Mietern durch die Untätigkeit der Vermieterin entstanden waren.
Gericht urteilt: Vermieterin muss Anwaltskosten wegen Verzugs tragen
Das Amtsgericht Neubrandenburg entschied zugunsten der Mieter und verurteilte die Vermieterin zur Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 553,11 Euro zuzüglich Zinsen. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Vermieterin sich in Verzug befunden habe. Sie habe auf das berechtigte Verlangen der Mieter auf Zustimmung zum barrierefreien Badumbau über Monate hinweg nicht reagiert und somit den Anlass für die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe gegeben.
Verzug durch Ignorieren des Mieteranliegens
Das Gericht stellte klar, dass die Vermieterin bereits durch das Ignorieren des Schreibens des Mieterbundes vom Februar 2023 in Verzug geraten sei. Es sei unerheblich, dass zu diesem Zeitpunkt noch keine Einigung über die Sicherheitsleistung für einen möglichen Rückbau erzielt worden war. Denn es sei Sache der Vermieterin gewesen, dem berechtigten Anliegen der Mieter grundsätzlich zuzustimmen und erst dann gegebenenfalls eine Sicherheitsleistung zu fordern. Stattdessen habe die Vermieterin die Mieter hingehalten, obwohl ihr die Dringlichkeit des Anliegens aufgrund der vermuteten Pflegebedürftigkeit der Klägerin zu 1) hätte bewusst sein müssen.
Kosten des Rechtsstreits trägt ebenfalls die Vermieterin
Auch die Kosten des eigentlichen Rechtsstreits, der durch die Einigung in der Hauptsache für erledigt erklärt wurde, wurden der Vermieterin auferlegt. Das Gericht sah es als angemessen an, die Kostenlast der Beklagten aufzuerlegen, da diese durch ihr Verhalten den Rechtsstreit erst notwendig gemacht hatte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Bedeutung des Urteils für Betroffene: Stärkung der Mieterrechte und Handlungsempfehlungen
Dieses Urteil des Amtsgerichts Neubrandenburg hat eine erhebliche Bedeutung für Mieter, insbesondere für Menschen mit Behinderungen oder altersbedingten Einschränkungen und deren Angehörige. Es unterstreicht nachdrücklich das Recht auf barrierefreies Wohnen und die Pflicht der Vermieter, sich mit Anträgen auf barrierefreie Umbauten konstruktiv auseinanderzusetzen. Vermieter können sich nicht länger auf Untätigkeit zurückziehen oder Anfragen ignorieren, ohne die Konsequenzen tragen zu müssen.
Für Betroffene bedeutet dies konkret:
- Recht auf Barrierefreiheit: Mieter haben einen klaren Rechtsanspruch auf Zustimmung zu barrierefreien Umbauten gemäß § 554 BGB, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
- Schnelle Reaktion des Vermieters erforderlich: Vermieter sind angehalten, zügig und konstruktiv auf Anträge zum barrierefreien Umbau zu reagieren. Langes Zögern oder Ignorieren von Anfragen kann zu Verzug und Schadensersatzansprüchen führen.
- Anwaltskosten bei Verzug: Verursacht der Vermieter durch sein verzögerliches Verhalten die Notwendigkeit der Einschaltung eines Anwalts, so muss er die dadurch entstandenen Kosten tragen.
- Dokumentation ist entscheidend: Mieter sollten ihre Anträge und die Korrespondenz mit dem Vermieter sorgfältig dokumentieren, um im Streitfall Beweise vorlegen zu können.
- Mieterbund und Rechtsberatung: Bei Problemen mit dem Vermieter in Bezug auf barrierefreie Umbauten sollten Mieter sich frühzeitig an den Mieterbund oder eine Rechtsberatungsstelle wenden, um ihre Rechte zu wahren und die richtigen Schritte einzuleiten.
Das Urteil sendet ein wichtiges Signal an Vermieter und stärkt die Position von Mietern, die auf barrierefreie Wohnbedingungen angewiesen sind. Es macht deutlich, dass Barrierefreiheit nicht nur eine Frage des guten Willens, sondern ein einklagbares Recht ist.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt die Rechte von Mietern beim barrierefreien Umbau ihrer Wohnung: Vermieter müssen auf entsprechende Anfragen zeitnah reagieren, andernfalls können sie in Verzug geraten und müssen Vorgerichtliche Anwaltskosten tragen. Die wesentliche Erkenntnis ist, dass Mieter nach § 554 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zu barrierefreien Umbauten haben und Vermieter nicht durch Nichtreagieren oder Hinauszögern diesen Anspruch unterlaufen können. Bei nachweisbarem Verzug des Vermieters müssen die entstandenen Anwaltskosten vom Vermieter übernommen werden, selbst wenn sich die Parteien später außergerichtlich einigen.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Mieter bei/zum Thema Barrierefreier Badumbau
Ein aktuelles Gerichtsurteil stärkt die Rechte von Mietern auf barrierefreie Umbauten. Mieter, die auf barrierefreie Anpassungen in ihrer Wohnung angewiesen sind, sollten ihre Rechte kennen und diese gegenüber dem Vermieter geltend machen. Das Urteil zeigt, dass Schweigen und Ignorieren von Anträgen auf Barrierefreiheit für Vermieter teuer werden kann.
⚖️ DISCLAIMER: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen nicht die individuelle juristische Beratung. Jeder Fall ist anders und kann besondere Umstände aufweisen, die einer speziellen Einschätzung bedürfen.
Tipp 1: Bedarf frühzeitig und schriftlich kommunizieren
Informieren Sie Ihren Vermieter frühzeitig und schriftlich über Ihren Bedarf an einem barrierefreien Badumbau. Schildern Sie detailliert, welche konkreten Maßnahmen erforderlich sind, um Ihre Selbstständigkeit im Alltag zu gewährleisten. Eine frühzeitige und klare Kommunikation ist der erste Schritt, um Ihr Anliegen erfolgreich durchzusetzen.
Beispiel: Schreiben Sie Ihrem Vermieter einen Brief oder eine E-Mail, in dem Sie Ihren Bedarf an einem barrierefreien Umbau erläutern und um Zustimmung bitten.
⚠️ ACHTUNG: Mündliche Absprachen sind schwer nachweisbar. Dokumentieren Sie Ihre Kommunikation immer schriftlich, um im Streitfall Beweise vorlegen zu können.
Tipp 2: Konkreten und detaillierten Vorschlag unterbreiten
Legen Sie Ihrem Vermieter einen konkreten und detaillierten Vorschlag für den Badumbau vor. Dieser sollte idealerweise eine Beschreibung der geplanten Maßnahmen (z.B. bodengleiche Dusche, Haltegriffe), gegebenenfalls Kostenvoranschläge und Informationen zum Ablauf enthalten. Ein detaillierter Vorschlag erleichtert dem Vermieter die Prüfung Ihres Anliegens und minimiert Missverständnisse.
⚠️ ACHTUNG: Vage Anfragen ohne konkrete Details können vom Vermieter leichter abgelehnt oder ignoriert werden. Je genauer Ihr Vorschlag, desto besser.
Tipp 3: Angemessene Frist zur Reaktion setzen
Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Reaktion auf Ihren Antrag. Eine Frist von zwei bis vier Wochen ist in der Regel angemessen, um dem Vermieter Zeit zur Prüfung zu geben, aber auch zu signalisieren, dass Ihr Anliegen dringlich ist. Nach Ablauf der Frist sollten Sie erneut schriftlich nachhaken, falls Sie keine Rückmeldung erhalten haben.
Tipp 4: Rechtlichen Rat einholen und Rechte durchsetzen
Sollte der Vermieter ablehnend reagieren, sich nicht äußern oder die Angelegenheit verzögern, holen Sie rechtlichen Rat bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht ein. Das aktuelle Urteil zeigt, dass Mieterrechte in solchen Fällen gestärkt sind und eine Klage erfolgreich sein kann. Scheuen Sie sich nicht, Ihre Rechte notfalls auch gerichtlich durchzusetzen.
Beispiel: Im vorliegenden Fall hat das Gericht dem Mieter Recht gegeben, weil der Vermieter monatelang nicht reagiert hat. Dies unterstreicht die Bedeutung, bei Ignoranz des Vermieters rechtzeitig zu handeln.
⚠️ ACHTUNG: Vorgerichtliche Anwaltskosten können unter Umständen vom Vermieter erstattet werden, wenn dieser sich nachweislich im Verzug befindet. Dies ist ein wichtiger Aspekt, um die eigenen Kosten zu minimieren.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Ein wichtiger Aspekt ist die Frage des Rückbaus nach Beendigung des Mietverhältnisses. Während der Vermieter dem barrierefreien Umbau zustimmen muss, kann er unter Umständen einen Rückbau auf Kosten des Mieters verlangen, sofern dies im Vorfeld vereinbart wurde oder zumutbar ist. Es ist ratsam, diese Frage im Vorfeld mit dem Vermieter zu klären und gegebenenfalls eine Vereinbarung zu treffen.
✅ Checkliste: Barrierefreier Badumbau
- Bedarf an barrierefreiem Umbau schriftlich und frühzeitig dem Vermieter mitteilen.
- Konkreten und detaillierten Vorschlag für den Umbau einreichen.
- Angemessene Frist zur Reaktion setzen und Nachfassen bei Ausbleiben einer Antwort.
- Bei Ablehnung oder Ignoranz rechtlichen Rat einholen.
- Frage des Rückbaus und eventuelle Vereinbarungen mit dem Vermieter besprechen.
Benötigen Sie Hilfe?
Fachliche Unterstützung bei Ansprüchen auf barrierefreien Umbau
Fälle, in denen Mieter den Anspruch auf einen barrierefreien Umbau geltend machen, können schnell in komplexe Rechtsfragen münden. Häufig ergeben sich Unsicherheiten, wenn Anfragen nicht zeit beantwortet werden oder Vermieter auf bauliche Veränderungen zurückhaltend reagieren. In solchen Situationen ist es essenziell, die gesetzlichen Grundlagen und die individuelle Sachlage genau zu beleuchten.
Unsere Kanzlei bietet eine präzise Analyse Ihrer Situation und unterstützt Sie dabei, Ihre Rechte klar zu erfassen. Mit einer sachlichen und verständlichen Beratung helfen wir dabei, den konkreten Handlungsbedarf herauszuarbeiten und mögliche Lösungsansätze zu identifizieren. Für weiterführende Fragen stehen wir Ihnen in einem persönlichen Gespräch zur Verfügung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Unter welchen Voraussetzungen habe ich als Mieter einen Anspruch auf einen barrierefreien Umbau meines Badezimmers?
Um als Mieter einen Anspruch auf einen barrierefreien Umbau Ihres Badezimmers zu haben, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Diese sind im § 554 BGB geregelt, der sich auf bauliche Veränderungen zur Schaffung einer barrierefreien Wohnung bezieht.
Berechtigtes Interesse
Ein berechtigtes Interesse ist erforderlich. Dies liegt vor, wenn Sie oder eine Person in Ihrem Haushalt körperlich oder geistig eingeschränkt sind und ohne den Umbau nicht mehr selbstständig in der Wohnung leben können. Die Ursache der Behinderung spielt dabei keine Rolle.
Notwendigkeit des Umbaus
Der Umbau muss notwendig sein, um eine barrierefreie Nutzung der Wohnung zu ermöglichen. Beispielsweise könnte dies der Einbau einer bodengleichen Dusche oder erhöhter Toilettensitze sein.
Zustimmung des Vermieters
Grundsätzlich benötigen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters für größere Umbauten. Der Vermieter kann die Zustimmung nur ablehnen, wenn er nachweisen kann, dass der Umbau den Verkaufswert der Wohnung beeinträchtigt oder die Sicherheit anderer Mieter gefährdet.
Fördermöglichkeiten
Es gibt auch Fördermöglichkeiten, wie Zuschüsse von der Pflegekasse oder der KfW, die den Umbau unterstützen können.
Wenn Sie diese Voraussetzungen erfüllen, können Sie mit Ihrem Vermieter eine Vereinbarung treffen, die den Umbau regelt. In der Praxis ist es oft hilfreich, sich auf eine einvernehmliche Lösung zu einigen, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Welche Pflichten habe ich als Mieter, wenn ich einen barrierefreien Umbau durchführen möchte?
Wenn Sie als Mieter einen barrierefreien Umbau in Ihrer Wohnung durchführen möchten, gibt es mehrere wichtige Pflichten, die Sie beachten sollten:
Informationspflicht und Genehmigung: Bevor Sie mit dem Umbau beginnen, müssen Sie Ihren Vermieter informieren und dessen Genehmigung einholen. Dies ist besonders wichtig, wenn es um bauliche Veränderungen geht, die fest mit der Wohnung verbunden sind, wie den Einbau von Haltegriffen oder einer bodengleichen Dusche.
Berechtigtes Interesse: Sie müssen ein berechtigtes Interesse an dem Umbau nachweisen, was in der Regel der Fall ist, wenn die Maßnahmen notwendig sind, um Ihre Behinderung zu lindern oder Ihre Lebensqualität zu verbessern.
Rückbauverpflichtung: In vielen Fällen kann der Vermieter eine Rückbauklausel verlangen, die besagt, dass Sie die Wohnung bei Auszug in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen müssen. Dies kann besonders bei umfangreichen Umbauten relevant sein.
Kostenübernahme: Sie tragen in der Regel die Kosten für den barrierefreien Umbau, es sei denn, es gibt eine Vereinbarung mit dem Vermieter oder eine Förderung durch die Pflegekasse oder andere Institutionen.
Sicherheitsleistungen: Der Vermieter kann eine zusätzliche Sicherheit verlangen, um sicherzustellen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, falls dies notwendig ist.
Rechtliche Grundlagen: Die rechtlichen Grundlagen für solche Umbauten sind im § 554a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt, der Mieter das Recht gibt, bauliche Veränderungen zu fordern, wenn ein berechtigtes Interesse besteht.
Welche Rechte hat der Vermieter, wenn ich einen barrierefreien Umbau wünsche?
Wenn Sie als Mieter einen barrierefreien Umbau wünschen, hat der Vermieter bestimmte Rechte, die berücksichtigt werden müssen. Diese Rechte sind wichtig, um sicherzustellen, dass die Interessen beider Parteien gewahrt bleiben.
Recht auf Ablehnung: Der Vermieter kann den Umbau ablehnen, wenn er berechtigte Gründe hat. Dazu gehören beispielsweise finanzielle Härten, Eingriffe in die Bausubstanz, die die Struktur des Gebäudes gefährden könnten, oder Beeinträchtigungen der Interessen anderer Mieter. Wenn der Vermieter den Umbau ablehnt, muss er dies begründen und kann nur aus wichtigen Gründen handeln.
Recht auf Sicherheitsleistung: Der Vermieter kann eine zusätzliche Sicherheitsleistung (Kaution) verlangen, um sicherzustellen, dass der Mieter nach seinem Auszug den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellt. Diese Sicherheitsleistung ist nicht mit der regulären Kaution abgedeckt und sollte im Verhältnis zu den Rückbaukosten stehen.
Interessenabwägung: Bevor der Vermieter zustimmt, muss eine Interessenabwägung stattfinden. Dabei werden die Interessen des Mieters an einer barrierefreien Wohnung gegen die Interessen des Vermieters abgewogen. Der Vermieter muss die Zustimmung erteilen, wenn die Umbaumaßnahmen für den Mieter erforderlich sind und dem Vermieter zumutbar.
Kostenübernahme: Grundsätzlich trägt der Mieter die Kosten für den Umbau, da es sich um Veränderungen und nicht um Instandsetzungen handelt. Es gibt jedoch Möglichkeiten, Zuschüsse zu beantragen, beispielsweise von der Pflegeversicherung.
Wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert, kann der Mieter gerichtlich gegen diese Entscheidung vorgehen, um die Zustimmung zu erzwingen.
Kann der Vermieter von mir eine Sicherheitsleistung für den Rückbau verlangen und wenn ja, in welcher Höhe?
Grundsätzlich kann ein Vermieter von einem Mieter eine Sicherheitsleistung für den Rückbau von Umbauten verlangen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde oder wenn der Mieter eine erhebliche Veränderung der Mietsache vorgenommen hat, die beim Auszug rückgängig gemacht werden muss. Die Höhe der Sicherheitsleistung hängt von den spezifischen Umständen ab und sollte im Mietvertrag festgelegt werden.
Rechtliche Grundlagen:
- § 546 BGB regelt die Rückgabepflicht des Mieters, einschließlich der Pflicht, Einbauten und Veränderungen zu entfernen.
- § 548 BGB besagt, dass Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren, beginnend mit dem Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache.
Praktische Aspekte:
- Vereinbarungen im Mietvertrag: Es ist ratsam, im Mietvertrag festzulegen, ob und in welcher Höhe eine Sicherheitsleistung für den Rückbau verlangt werden kann.
- Berechnung der Sicherheitsleistung: Diese sollte den erwarteten Kosten für den Rückbau entsprechen und nicht unverhältnismäßig hoch sein.
- Alternative Vereinbarungen: Statt einer Sicherheitsleistung kann auch eine andere Form der Absicherung, wie eine Bürgschaft, vereinbart werden.
Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie haben in Ihrer Mietwohnung einen neuen Bodenbelag verlegt. Der Vermieter könnte eine Sicherheitsleistung verlangen, um sicherzustellen, dass Sie diesen bei Auszug entfernen und die Wohnung in den ursprünglichen Zustand versetzen. Die Höhe dieser Leistung sollte den Kosten für den Rückbau entsprechen.
Für Mieter ist es wichtig, vor der Durchführung von Umbauten eine klare Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, um Missverständnisse zu vermeiden.
Welche Möglichkeiten habe ich, wenn der Vermieter meinen Antrag auf einen barrierefreien Umbau ablehnt oder nicht darauf reagiert?
Wenn der Vermieter Ihren Antrag auf einen barrierefreien Umbau ablehnt oder nicht darauf reagiert, gibt es mehrere Schritte, die Sie in Betracht ziehen können:
1. Gespräch mit dem Vermieter: Versuchen Sie zunächst, mit dem Vermieter in ein Gespräch zu treten, um die Gründe für die Ablehnung zu verstehen und möglicherweise eine Einigung zu erzielen. Manchmal kann eine direkte Kommunikation Missverständnisse klären und zu einer Lösung führen.
2. Schriftliche Vereinbarung: Stellen Sie sicher, dass alle vorherigen Vereinbarungen oder Absprachen schriftlich festgehalten sind. Dies kann bei zukünftigen Verhandlungen oder rechtlichen Auseinandersetzungen hilfreich sein.
3. Mediation oder Schlichtung: In einigen Fällen kann eine Mediation oder Schlichtung durch eine neutrale Instanz helfen, den Konflikt zu lösen. Dies kann kostengünstiger und weniger zeitaufwendig sein als ein Gerichtsverfahren.
4. Rechtliche Beratung: Informieren Sie sich über Ihre Rechte und die rechtlichen Möglichkeiten. In Deutschland gibt es spezielle Regelungen im Mietrecht, die Mieter mit Behinderungen schützen. § 554a BGB ermöglicht es Mietern, bauliche Veränderungen zur behindertengerechten Nutzung zu verlangen, wenn diese notwendig sind. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache das Interesse des Mieters überwiegt.
5. Klage vor Gericht: Wenn alle anderen Schritte fehlschlagen, bleibt Ihnen die Möglichkeit, vor Gericht zu klagen. Ein Gerichtsurteil kann den Vermieter verpflichten, die Zustimmung zu erteilen oder Schadensersatz zu leisten, falls eine Diskriminierung nachgewiesen wird.
Kosten und Risiken: Beim Gang vor Gericht entstehen Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Es ist wichtig, sich im Voraus über die möglichen Kosten und Risiken zu informieren. In einigen Fällen kann eine finanzielle Unterstützung durch Förderprogramme oder Sozialleistungen in Betracht gezogen werden.
Stellen Sie sicher, dass Sie alle relevanten Informationen und Unterlagen sorgfältig sammeln, um Ihre Position zu stärken.
⚖️ DISCLAIMER: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Barrierefreier Umbau
Der barrierefreie Umbau bezeichnet bauliche Maßnahmen, die darauf abzielen, Hindernisse für Menschen mit körperlichen Einschränkungen zu beseitigen. Im Mietrecht können Mieter gemäß § 554 BGB vom Vermieter die Zustimmung zu solchen Umbauten verlangen, wenn diese für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung erforderlich sind. Der Vermieter kann seine Zustimmung an eine angemessene Sicherheitsleistung für einen möglichen späteren Rückbau knüpfen, darf sie aber nicht grundlos verweigern.
Beispiel: Eine Mieterin mit Gehbehinderung möchte eine bodengleiche Dusche anstelle einer hohen Badewanne installieren lassen, um sich selbstständig waschen zu können.
Vorgerichtliche Anwaltskosten
Vorgerichtliche Anwaltskosten sind Gebühren, die entstehen, wenn ein Anwalt vor Einreichung einer Klage tätig wird, etwa durch Mahnschreiben oder Vergleichsverhandlungen. Diese Kosten können als Verzugsschaden nach §§ 280, 286 BGB vom Schuldner zu erstatten sein, wenn dieser sich mit seiner Leistungspflicht in Verzug befand. Die Höhe richtet sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und dem Gegenstandswert der Angelegenheit.
Beispiel: Ein Anwalt schreibt mehrere Aufforderungsschreiben an einen Vermieter, der nicht auf Umbauwünsche reagiert, bevor Klage erhoben wird.
Verzug
Der Verzug ist ein Zustand, in dem ein Schuldner eine fällige und durchsetzbare Leistung trotz Mahnung nicht erbringt. Gemäß § 286 BGB tritt Verzug ein, wenn der Schuldner nach Fälligkeit der Leistung und Zugang einer Mahnung nicht leistet. Bei der Mahnung handelt es sich um eine Aufforderung zur Leistung mit angemessener Fristsetzung. Der Verzug hat rechtliche Konsequenzen wie Schadensersatzpflicht und Kostenübernahme.
Beispiel: Ein Vermieter reagiert trotz mehrfacher Aufforderungen mit Fristsetzung nicht auf die berechtigte Anfrage eines Mieters zum barrierefreien Badumbau.
Sicherheitsleistung
Eine Sicherheitsleistung im Mietrecht ist ein Geldbetrag oder eine andere Sicherheit, die ein Mieter dem Vermieter bereitstellt, um mögliche zukünftige Ansprüche abzusichern. Bei Umbaumaßnahmen nach § 554 BGB kann der Vermieter eine solche Sicherheit für die Kosten eines eventuellen Rückbaus verlangen. Die Höhe muss angemessen sein und darf den Mieter nicht unangemessen belasten. Die Sicherheit wird zurückgewährt, wenn der Anspruch nicht mehr besteht.
Beispiel: Ein Vermieter stimmt dem Einbau eines barrierefreien Badezimmers zu, verlangt aber 2.000 Euro als Sicherheit für die spätere Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug.
Erledigung der Hauptsache
Die Erledigung der Hauptsache ist ein prozessrechtliches Instrument, bei dem die Parteien einen Rechtsstreit für beendet erklären, weil der ursprüngliche Streitgegenstand nicht mehr existiert oder eine einvernehmliche Lösung gefunden wurde. Nach § 91a ZPO entscheidet das Gericht dann nur noch über die Kosten des Verfahrens nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Dies spart Zeit und Ressourcen im Verfahren.
Beispiel: Nachdem der Vermieter dem barrierefreien Umbau zugestimmt hat, erklären beide Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt, streiten aber weiter über die Kostenverteilung.
§ 554 BGB
§ 554 BGB (Barrierefreiheit und Elektromobilität) regelt das Recht des Mieters, vom Vermieter die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen zu verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind. Der Vermieter kann seine Zustimmung von einer angemessenen zusätzlichen Sicherheitsleistung für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abhängig machen. Diese Vorschrift stärkt die Rechte von Menschen mit Behinderungen im Mietrecht.
Beispiel: Ein gehbehinderter Mieter beruft sich auf § 554 BGB, um die Installation eines Treppenlifts im Treppenhaus zu beantragen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 554 BGB (Barrierefreiheit): Dieser Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch regelt das Recht von Mietern auf bauliche Veränderungen zur Barrierefreiheit in der Mietwohnung. Vermieter müssen solchen Maßnahmen zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, insbesondere aufgrund einer Behinderung, und die Maßnahmen zumutbar sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin hatte als Mieterin ein Recht darauf, von der Beklagten die Zustimmung zu einem barrierefreien Umbau des Badezimmers zu verlangen, da ein berechtigtes Interesse (vermutlich Pflegebedürftigkeit) vorlag und die Zumutbarkeit grundsätzlich gegeben war.
- § 286 BGB (Verzug des Schuldners): Verzug tritt ein, wenn der Schuldner (hier die Vermieterin) eine fällige Leistung (hier die Zustimmung zum Umbau) nicht erbringt, obwohl er gemahnt wurde und keine Rechtfertigungsgründe für die Verzögerung vorliegen. Im Verzug haftet der Schuldner für den Verzugsschaden, zu dem auch notwendige Rechtsverfolgungskosten gehören. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Beklagte geriet in Verzug, da sie trotz mehrfacher Aufforderung und Fristsetzung durch die Kläger nicht auf das berechtigte Umbauverlangen reagierte, wodurch die Kläger Rechtsanwaltskosten entstanden, die die Beklagte nun erstatten muss.
- § 91a ZPO (Kosten bei Erledigung): Wenn sich ein Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt, entscheidet das Gericht über die Kosten nach billigem Ermessen. Dabei wird berücksichtigt, wer ohne die Erledigung voraussichtlich obsiegt hätte und wer den Anlass für den Rechtsstreit gegeben hat. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da sich die Parteien im Laufe des Prozesses über den Umbau geeinigt hatten, musste das Gericht über die Kosten des Rechtsstreits entscheiden. Es legte die Kosten der Beklagten auf, weil diese durch ihr anfängliches Verhalten Anlass zur Klage gegeben hatte und die Kläger voraussichtlich obsiegt hätten.
Das vorliegende Urteil
AG Neubrandenburg – Az.: 109 C 353/23 – Urteil vom 19.12.2024
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