LG Berlin, Az.: 63 S 493/09, Urteil vom 30.04.2010
Die Berufung des Klägers gegen das am 11. August 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 15 C 121/09 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Beklagten sind auf Grund des Mietvertrages vom 19.8.1982 Mieter einer Wohnung im Hause des Klägers, der durch Erbfolge Eigentümer geworden und in das Mietverhältnis eingetreten ist.
In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Aktenzeichen 9 C 634/04 trugen die Beklagten mit Schriftsatz vom 24.2.2005 vor, dass im Schlaf- und Wohnzimmer beschädigter Stuck vorhanden sei. Im Kinderzimmer habe sich der Stuck teilweise vom Deckenputz gelöst. In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Aktenzeichen xxx wandten die Beklagten mit Schriftsatz vom 22. 8. 2006 ein, im Kinder- und im Schlafzimmer seien Rigips- und Holzdecken angebracht, weil die verputzten Decken durchhingen und der Stuck breche.
Der Kläger hat die Duldung der Entfernung der Zwischendecken in den von ihm benannten Zimmern 1 und 4 und die sich anschließende Ausbesserung der Schäden – sofern welche bestünden – begehrt sowie hilfsweise die Feststellung, dass in den vorgenannten Zimmern sowie im Wohnzimmer keine Deckenschäden bestünden. Er hat ferner von den Beklagten die Erteilung der Auskunft verlangt, welches der Zimmer Nr. 2 und 3 als Wohnzimmer diene.
Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie haben eingewandt, bei Mietvertragsbeginn sei im Zimmer 1 die Putzdecke ohne Stuck und durchhängend gewesen; die Decke des Zimmers 4 sei schadhaft gewesen, der Stuck dort sei ebenfalls beschädigt. Sie hätten im Einverständnis mit der Vorvermieterin die Zwischendecken angebracht. Sie sind der Auffassung, der bei Überlassung der Wohnung vorhandene Zustand der Mietsache sei als vertragsgemäß vereinbart worden.
Ferner haben sie die Einrede der Verjährung erhoben.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Duldungsanspruch sei unbegründet, weil er gemäß §§ 195 Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB per 31.12.2005 verjährt sei. Der Hilfsantrag sei unzulässig, weil er sich lediglich auf die Feststellung einer Tatsache beschränke.
Der Auskunftsanspruch sei unbegründet, weil es den Parteien möglich sei, sich anhand des Wohnungsgrundrisses auf die Bezeichnung einzelner Räume zu verständigen.
Gegen dieses ihm am 18. August 2009 zugestellte Urteil hat der Kläger mit dem am 16. September 2009 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 19. Oktober 2009 eingegangenen Schriftsatz begründet.
Der Kläger beantragt nunmehr, unter Abänderung des angegriffenen Urteils des Amtsgerichts Schöneberg , 15 C 121/09, vom 11.8.2009 die Beklagten zu verurteilen, in ihrer Wohnung in den Zimmern 1 und 4 gemäß beigefügtem Grundriss zu dulden, dass die von den Beklagten angebrachten Zwischendecken entfernt und die Originaldecke, sofern Schäden bestehen, repariert bzw. ausgebessert wird.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg. Sie ist unbegründet und war daher zurückzuweisen.
Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Duldung der begehrten Instandhaltungsmaßnahmen an den Decken der streitgegenständlichen Räume nicht zu.
Soweit der Kläger seinen Antrag dahingehend beschränkt, dass Instandhaltungsarbeiten nur ausgeführt werden sollen, „sofern Schäden bestehen“, führt dies allerdings nicht zur Unzulässigkeit des Antrags; denn vom Begriff der „Maßnahmen“ im Sinne von § 554 Abs. 1 BGB wird zugleich auch die Duldung zum Zwecke der Besichtigung und Feststellung der Erforderlichkeit etwaiger Maßnahmen umfasst. Sofern sich auf Grund einer solchen Besichtigungsmaßnahme ergeben sollte, dass konkrete Reparaturarbeiten nicht erforderlich sind, wäre damit dem tenorierten Duldungsanspruch Genüge getan.
Indes sind Erhaltungsmaßnahmen im Sinne der vorgenannten Vorschrift nur solche, die zur Verhinderung oder Beseitigung drohender oder schon entstandener Schäden oder Mängel an der Mietsache angesehen werden können (Staudinger/Emmerich, BGB, 2006, § 554 Rdnr. 4 m.w.N.).
Voraussetzung für den Duldungsanspruch ist daher, dass die fraglichen Maßnahmen gerade zur Sicherung der Sache in ihrem ursprünglichen Bestand objektiv erforderlich sind, so dass eine Abgrenzung zu Modernisierungsmaßnehmen im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB und von sonstigen Veränderungen der Mietsache, durch die ein neuer Bestand geschaffen wird, vorzunehmen ist. Des Weiteren müssen derartige Maßnahmen objektiv erforderlich sein, ohne dass auf den Verursacher der Schäden – Mieter oder Vermieter – ankommt (Staudinger/Emmerich a.a.O. Rdnr. 4 und 7).
Vorliegend hat der Kläger den Vortrag der Beklagten, bereits bei Mietvertragsbeginn habe es die nunmehr behaupteten Putz- und Stuckschäden an den Decken gegeben, mit der Folge, dass diese – insbesondere auf Grund der Abrede der Beklagten mit der Vorvermieterin – der vertragsgemäße Zustand der Mietsache seien, zwar bestritten, wobei dieser Vortrag jedoch beweislos geblieben ist. Der Kläger ist jedoch nach allgemeinen prozessrechtlichen Grundsätzen für den von
ihm geltend gemachten Duldungsanspruch bzw. das Vorliegen der Voraussetzungen im Einzelnen darlegungs- und beweispflichtig. Es ist somit davon auszugehen, dass – gerade im Hinblick auf § 7 des Mietvertrages vom 19.8.1982, der lautet: „Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen befindet sich die Mietsache bei Vertragsabschluss in vertragsgemäßem Zustand“ – der Zustand der Zimmerdecken, wie von den Beklagten behauptet, war und die Beschädigungen somit vom vertragsgemäßen Zustand umfasst sind. Hierfür spricht auch die maschinenschriftlich gefertigte Anlage zum Mietvertrag, in der ein Verzicht der Mieter auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter vereinbart worden ist.
Der begehrte Duldungsanspruch ergibt sich auch nicht aus § 242 BGB. Soweit der BGH in seiner Entscheidung vom 4.3.2009 VIII ZR 110/08, GE 2009, 646 einen Anspruch auf Duldung baulicher Maßnahmen, die der Vermieter auf Grund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, unter § 242 BGB subsumiert hat, ergibt sich für den vorliegenden Fall ein derartiger Anspruch nicht. Für den dortigen Fall ist der BGH davon ausgegangen, dass der Gesetzgeber es unterlassen habe, auch Maßnahmen „auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat“ in die gesetzliche Regelung aufzunehmen und hat dies für bauliche Maßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter öffentlich-rechtlich verpflichtet ist, unter Heranziehung von § 242 BGB getan. Eine darüber hinausgehende Ausweitung des Anwendungsbereichs ist der vorliegenden Entscheidung nicht ansatzweise zu entnehmen, zumal im vorliegenden Fall ein derartiger Duldungsanspruch aus § 554 Abs. 1 BGB möglich wäre, jedoch am Fehlen der Voraussetzung der Mängelbeseitigung scheitert, weil es sich bei dem unstreitigen Zustand um den vertragsgemäßen handelt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
