AG Homburg – Az.: 9 C 273/16 (11) – Urteil vom 09.08.2018
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.366,14 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 18.12.2015 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Widerklage wird abgewiesen.
4. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Für den Kläger nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Dem Beklagten wird nachgelassen die Vollstreckung durch die Drittwiderbeklagte in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Drittwiderbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe
I.
Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung der von ihm nach § 5 des Mietvertrags in Höhe von 1230 € geleisteten Kaution zzgl. 39,23 € Zinsen und die Auszahlung eines behaupteten Restguthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2015 bzw. 2014 in Gesamthöhe von 173,30 €.
Mit seiner Wider- und Drittwiderklage begehrt der Beklagte die Zahlung von 119,36 €. Dieser Betrag ergibt sich nach der Verrechnung der Kaution mit behaupteten Nachzahlungsansprüchen des Beklagten gegen den Kläger und die Drittwiderbeklagte aus den Betriebskostenabrechnungen 2014 und 2015 und der Verrechnung mit einem behaupteten Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.168,34 €.
Der Kläger mietete mit Mietvertrag vom 19.01.2012 von dem Beklagten die Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens M…straße … in … O… . Das Mietverhältnis ist seit dem 30.09.2016 beendet.
Ausweislich § 2 des Mietvertrags war eine Kaltmiete in Höhe von 580 € zuzüglich einer Garagenmiete in Höhe von 35 €‚ sowie eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 130 €‚ mithin insgesamt 795 € brutto als Miete vereinbart.
Die ebenfalls im Mietvertrag aufgeführte Frau M… Sch… hat mit Abtretungserklärung vom 21.05.2016 sämtliche Ansprüche an den Kläger abgetreten. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 03.11.2015 machte der Kläger gegenüber dem Beklagten seine Ansprüche außergerichtlich geltend und setzte eine Frist bis zum 17.11.2015.
Der Kläger behauptet, dass die gesamte Wohnung schadensfrei, besenrein und in hellen neutralen Farben zurückgegeben worden sei. Insofern bestünden keine über den Schadensfall, der bei der D… mit der Schadensnummer ….871 geführt wurde und einen Kratzer an der Einbauküche abdeckte, hinausgehenden Schadensersatzansprüche des Beklagten. Insbesondere würden Stoßbeschädigungen bestritten. Da die Küche 2016 bereits zehn Jahre alt gewesen sei, sei jedenfalls ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen.
Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen 2014 und 2015 ist der Kläger der Auffassung, dass diese formell nicht ordnungsgemäß sei. Die Müllleerung könne nicht nach Personen berechnet werden, da im Mietvertrag ein Personenverteilerschlüssel nicht vereinbart worden sei. Deshalb würde die errechnete Nachzahlung in Höhe von 41,37 € für das Jahr 2014 zurückgewiesen. Nach dem Anteil der Wohnfläche errechneten sich nicht 233,67 €‚ sondern lediglich 200,01 €.
Für 2015 käme es zu einem Differenzbetrag bezüglich des Postens Müll in Höhe von 58,03 € zugunsten des Klägers. Die Posten Heizung und Strom seien in Höhe von 271,86 € für 2015 zu Gunsten des Klägers zu erstatten. Daraus ergebe sich ein Gesamtbetrag in Höhe von 173,30 €.
Der Kläger beantragt, der Beklagte wird verurteilt, einen Betrag in Höhe von 1412,53 € nebst Zinsen von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 18.12.2015 an den Beklagten zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Mit Schriftsatz vom 12.10.2016 erhob der Beklagte Widerklage gegen den Kläger und Drittwiderklage gegen Frau M… Sch… und beantragte,
der Kläger und Widerbeklagte, sowie die Drittwiderbeklagte werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten und Widerkläger 119,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 01.01.2016 zu zahlen.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte beantragen insoweit, die Widerklage bzw. Drittwiderklage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, der Kläger und die Drittwiderbeklagte hätten Beschädigungen an den Küchenfronten der Einbauküche verursacht. Diese seien durch massive Gewalteinwirkungen, offensichtlich durch die Kinder, des Klägers und der Drittwiderbeklagten, in Form etlicher Kratzer und Macken entstanden. An den Stellen, an denen Kindersicherung an den Schrankfronten angebracht waren, sei es zu massiven Schäden gekommen. Diese hätten die Dekor-Beschichtung abgerissen. Außerdem habe man Rückstände der angebrachten Kindersicherungen trotz intensiven Reinigungsarbeiten nicht restlos entfernen können.
Der Beklagte behauptet, ihm stünde ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 1168,34 € zu. Sämtliche Küchenfronten müssten erneuert werden. Nach Verrechnung dieses Anspruches stünde dem Kläger lediglich ein Rest-Kautionsguthaben in Höhe von 70,89 € zu. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte würden jedoch Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung 2014 und 2015 in Gesamthöhe von 119,25 € (für das Jahr 2014 in Höhe von 41,37 € und für das Jahr 2015 in Höhe von 148,88 €) schulden. Abzüglich des Restguthabens aus der Kaution verbliebe daher ein Betrag zu Gunsten des Beklagten in Höhe von 119,36 €. Dieser werde mit der Widerklage und Drittwiderklage geltend gemacht.
Gemäß Beweisbeschluss vom 06.01.2017 und 13.01.2017 hat das Gericht Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen C… E…, V… Q… und S… Q…
Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 06.02.2017.
Gemäß Beweisbeschluss vom 01.06.2017 wurde ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt. Zum Sachverständigen wurde Herr Diplomingenieur M… Schw… aus S… I… bestellt. Hinsichtlich des Ergebnisses des Gutachtens wird Bezug genommen auf die Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten vom 30.4.2018, Blatt 148-169 der Akte.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitig eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 05.01.2017, 06.02.2017 und 19.07.2018 Bezug genommen.
II.
Die Klage ist zulässig aber nur zum Teil begründet und hat daher nur teilweise Erfolg.
Die Widerklage ist zwar zulässig aber unbegründet und wird daher abgewiesen.
I.
1. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Homburg nach §§ 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig.
2. Die zulässige Klage ist zum Teil begründet.
a) Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 1.230,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 9,23 € aus der ergänzenden Auslegung der Kautionsabrede in Verbindung mit „§ 5 Mietsicherheit“ des Mietvertrags zu.
Der Kläger ist hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs aktivlegitimiert, da die Drittwiderbeklagte ihm mit Abtretungsvertrag vom 21.05.2016 gemäß § 398 BGB alle Rechte aus dem Mietvertrag wirksam abgetreten hat.
Der Anspruch des Klägers ist entstanden.
Das Mietverhältnis endete zum 30.04.2015. Demnach war die Rückzahlung am 31.10.2015 fällig. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution wird frühestens nach dem Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist im Anschluss an die Beendigung des Mietverhältnisses fällig und dies auch nur, soweit das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in welchem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH, Versäumnisurteil v. 20.07.20 16 – VIII ZR 263/14 -‚ juris Rn. 12 m.w.N.). Die vom Beklagten geltend gemachten Ansprüche auf Schadensersatz und Nachzahlung von Betriebskosten bestehen nicht.
aa) Aus §§ 280 I, 241 II BGB ergibt sich kein Schadensersatzanspruch des Beklagten, da der Kläger die Beschädigungen an den Küchenfronten nicht zu vertreten hat.
Zwischen den Parteien bestand vom 19.01.2012 bis zum 30.04.2015 ein Mietvertrag.
Eine Pflichtverletzung liegt dergestalt vor, dass die Küche des Mietobjekts ohne vorherige Entfernung der Kindersicherungen zurückgegeben wurde und nach der Rückgabe durch den Kläger Verschlechterungen in Form von mehreren kleinen Lackabsplitterungen an den Oberflächen der Küchenfronten aufwies. Eine Pflichtverletzung ist jede objektive Abweichung des Verhaltens einer Partei vom geschuldeten Pflichtenprogramm. Bei der Abwicklung eines Schuldverhältnisses haben sich die Parteien so zu verhalten, dass Person, Eigentum und sonstige Rechtsgüter des anderen Teils nicht verletzt werden, daher war der Kläger verpflichtet die Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses so zu behandeln, dass an dieser keine Schäden entstehen und diese nach Beendigung des Mietverhältnisses in schadensfreiem Zustand zurück zu geben. Die Beweislast für das Vorliegen von durch den Gebrauch verursachten Schäden an der Mietsache trägt grundsätzlich der Vermieter. Dieser Beweislast hat der Beklagte genüge getan. Er hat Lichtbilder der beschädigten Küchenfronten (Bl. 105 d.A.) vorgelegt, auf denen die Lackabsplitterungen deutlich erkennbar waren. Auch der Sachverständige hat in seinem Gutachten festgestellt, dass Lackabsplitterungen vorhanden waren, welche durch leichte Stöße verursacht worden seien. Die Zeugin C… E…, welche von dem Beklagten benannt wurde und Nachmieterin der Wohnung ist, bestätigte, dass die Kindersicherungen nach Auszug des Klägers noch vorhanden waren, dieser sie also nicht pflichtgemäß entfernt hatte. Weiter gab sie an, dass ihr im Rahmen der Entfernung der Kindersicherungen die Lackabplatzungen, welche auf den in der Akte befindlichen Lichtbildern zu sehen seien, aufgefallen seien und sie diese nicht habe verursachen können, da sie erst drei Tage bevor sie diese bemerkt habe eingezogen und zuvor im Bereich der Küche nicht tätig gewesen sei. Die Zeugin E… hat zwar als Nachmieterin ein Interesse daran, dass die Lackabplatzungen nicht ihr angelastet werden, um nicht für diese ggf. zu haften. Aus der Zeugenaussage lassen sich jedoch keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass die Zeugin so ausgesagt hat, um sich selbst zu ent- und den Kläger und die Drittwiderbeklagte zu Unrecht zu belasten.
Der Kläger hat zwar bestritten, dass bei der Rückgabe Schäden in Form von Lackabplatzungen vorgelegen hätten und die Kindersicherungen nicht entfernt gewesen seien und dafür Beweis durch Vernehmung der Zeuginnen V… und S… Q… angeboten, jedoch ist es ihm nicht gelungen den Gegenbeweis zu führen. Die Zeuginnen gaben an, die Schäden im Rahmen ihrer Reinigungsarbeiten nicht bemerkt zu haben, obwohl sie davon ausgingen, dass ihnen diese, vorausgesetzt sie hätten vorgelegen, wahrscheinlich aufgefallen wären. Die Kindersicherungen habe man nicht entfernt da man den Fön zum Ablösen der Sicherungen vergessen habe. Aufgrund der glaubhaften Aussage der Zeugin E…, der vorgelegten Lichtbilder und der geringen Größe der Lackschäden ist davon auszugehen, dass die Zeuginnen Q… die Schäden im Rahmen ihrer Reinigungsarbeiten übersehen haben. Der Einwand des Klägers, die könnten auch schon vor Mietbeginn vorgelegen haben ist vom Beklagten widerlegt. Der Beklagte hat für den Neueinbau der Küche im April 2012, also kurz vor Einzug des Klägers Beweis erbracht durch die Vorlage der Rechnung der Möbelfundgrube vom 13.02.2012 (Bl. 74 ff d.A.) und des Wohnungsübergabe-Protokolls für den Einzug vom 30.04.2012 (Bl. 71 ff. d.A.), in dem lediglich eine defekte Beschichtung an einem Einlegeboden im Hochschrank vermerkt wurde.
Dem Beklagten ist durch die Verschlechterung der Mietsache und den daher erforderlichen Austausch der Küchenfronten ausweislich des Kostenvoranschlages der Möbelfundgrube ein Schaden in Höhe von 1.168,34 € entstanden. Der Schaden des Beklagten durch die Verschlechterung der Mietsache ist nach § 249 II BGB ersatzfähig. Der Austausch sämtlicher Küchenfronten war erforderlich um ein einheitliches Erscheinungsbild der Küche zu gewährleisten, da es sich bei der Küche schon beim Einbau um ein Auslaufmodell handelte, sodass ein gleiches Dekor nicht mehr lieferbar war. Da es sich bei der Geltendmachung der Kosten auf der Grundlage des Kostenvoranschlages um eine fiktive Schadensberechnung handelt, ist nur der Nettobetrag, also 1.168,34 €‚ zu ersetzen. Auf einen Abzug „neu für alt“ ist vorliegend nicht weiter einzugehen, da es an einem Vertretenmüssen des Klägers für die Pflichtverletzung fehlt.
Der Kläger hat die Pflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 538 BGB nämlich nicht zu vertreten, da die Verschlechterung der Küche durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt wurde. Substanzschäden halten sich dabei dann im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, wenn sie der vertraglich vorausgesetzten Abnutzung entsprechen. Dies ist vorliegend der Fall, da die Lackabsplitterungen auf lediglich leichten Stößen bzw. Anstößen an den Küchenfronten beruhen und solche sich im Rahmen des alltäglichen Lebens nicht vermeiden lassen. Der Sachverständige führt in seinem Gutachten aus, dass lackierte Oberflächen, wie bei der streitgegenständlichen Küche, grundsätzlich den Nachteil mit sich bringen, dass sie sehr kratz- und stoßempfindlich sind und im Falle von Stößen schnell Lackabsplitterungen entstehen. Das Gericht geht vor dem Hintergrund, dass der Sachverständige keine tiefen Beschädigungen feststellen konnte, davon aus, dass die vorliegenden Beschädigungen lediglich durch leichte Stöße verursacht worden sind. Nur bei Vorliegen von tiefen, bis in den Untergrund reichenden Beschädigungen müsse man von starken Stößen ausgehen, führt der Sachverständige aus. Die Beschädigungen seien nur dadurch so gut zu erkennen, dass aufgrund des Lackes „Fango matt“ und des weißen Untergrundes ein hoher Kontrast entstünde. Diese Feststellung des Sachverständigen ist für das Gericht nachvollziehbar und erscheint plausibel.
Leichte Stöße bzw. Anstöße an der Küchenfront sind nach Auffassung des Gerichts im Alltag beispielsweise beim Einräumen von Geschirr jedoch kaum zu vermeiden und sie gehören wohl zum alltäglichen Leben. Zudem lebte der Kläger mit seinen kleinen Kindern in der Wohnung, dass diese beim Spielen einmal leicht gegen die Fronten der Küche oder auch sonstiger Möbel stoßen ist ebenso alltäglich. Auch bei den geringen Rückständen des Klebers, der von den Kindersicherungen übrig geblieben sind, handelt es sich nach Auffassung des Gerichts um eine Abnutzung bzw. Benützung, die noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt. Wird eine Mietwohnung an Mieter mit kleinen Kindern vermietet, so stellt sich die Abnutzung der Mietsache naturgemäß etwas anders dar, als bei einer Vermietung an kinderlose Mieter. Es wurde auch nicht vorgetragen, dass der Austausch der Küchenfronten aufgrund der Kleberückstände der Kindersicherungen erfolgen müsse.
bb) Dem Beklagten steht auch kein Anspruch aus § 535 BGB i.V.m. der vertraglichen Abrede über Abrechnung von Betriebskosten auf Nachzahlung von Betriebskosten aus den Jahren 2014 und 2015 zu.
Die Betriebskostenabrechnungen von 2014 und 2015 sind hinsichtlich bestimmter Positionen fehlerhaft, bei richtiger Berechnung ergibt sich ein Guthaben zugunsten des Klägers in Höhe von 126,91 €. Diese setzt sich zusammen aus dem Guthaben des Klägers aus der Abrechnung von 2015 in Höhe von 134,62 € abzüglich einer errechneten Nachzahlung von 7,71 € für das Abrechnungsjahr 2014.
1. Gerügt wurde von dem Kläger die Position „7) Müll“ der Abrechnung von 2014 (Bl. 26 d.A.), hier sei ein falscher Umlageschlüssel verwendet worden. Die Rüge des Klägers war berechtigt. Anzuwenden war für die Berechnung der Betriebskosten bezüglich des Mülls gemäß § 556a I 1 BGB die Umlage nach Wohnfläche, da die Parteien nichts anderes vereinbart hatten. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten gemäß § 556 a I 1 BGB vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine solche Erfassung gibt es hinsichtlich der einzelnen Mieter bei der Position Müll jedoch nicht, so dass auch nicht ein Maßstab zur Erfassung des Verbrauchs mit den Klägern abgerechnet werden kann. Es kann nicht pro Mieter festgestellt werden, in welchem Gewichtsumfang Müll zur Leerung gebracht wurde. Hinzu kommt, dass die Mülltonnen frei zugänglich sind.
Es ergibt sich für diese Position „7) Müll“ daher lediglich ein Betrag von 200,01 € (57,07 % von 350,48 €)‚ sodass der Kläger für 2014 lediglich eine Nachzahlung in Höhe von 7,71 € schuldet.
Im Mietvertrag wurde unter „§ 2 Mietzins und Nebenkosten“ kein Umlageschlüssel vereinbart. Entgegen der Auffassung des Beklagten ergibt sich eine konkludente Vereinbarung der Umlage nach Personen auch nicht daraus, dass dieser Umlagemaßstab bereits für die vorangegangenen Abrechnungszeiträume, 2012 und 2013, verwendet wurde, ohne dass dies vom Kläger beanstandet wurde. Eine Vertragsänderung kann zwar auch stillschweigend erfolgen, jedoch muss eine Verhalten vorliegen, dass auf einen bestimmten Rechtsfolgewillen schließen lässt (Palandt, Einf v § 116 Rn. 6). Erforderlich ist daher, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Änderung des Umlageschlüssel zustimmt, wofür es grundsätzlich nicht ausreichend ist, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen, in denen nach einem nicht vereinbarten Umlageschlüssel abgerechnet wurde, lediglich nicht beanstandet oder daraufhin eine Zahlung erbringt, da in der Zahlung allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck komme, hierzu verpflichtet zu sein (LG Saarbrücken, Urt. v. 07.11.2014 – 10 S 48/14, juris Rn. 19).
2. In der Abrechnung von 2015 (Bl. 27 d.A.) wurde sowohl die Position „7) Müll“ als auch die Position „4) Heizkosten Öl“ durch den Kläger gerügt.
2.1. Hinsichtlich der Position „7) Müll“ ist auf oben zu verweisen, hier hat die Umlage nach der Wohnfläche zu erfolgen, sodass sich ein zu zahlender Betrag für diese Position in Höhe von 69,24 €‚ statt 80,88 € ergibt (57,07 % von 121,32 € = 69,24 €). Entgegen der Auffassung des Klägers ist hierbei nicht zusätzlich der Nutzungszeitraum von vier Monaten als Zeitanteil mit in die Berechnung aufzunehmen, da der Nutzungszeitraum von nur vier Monaten bereits bei der Menge der Müll Leerungen Berücksichtigung findet, da hier nur 9 Leerungen angesetzt sind, während für das ganzen Jahr 2014 26 Leerungen (ca. 2 Leerungen im Monat) waren. Somit ergibt sich zugunsten des Klägers eine Differenz von 11,64 €.
2.2. Hinsichtlich der Position „4) Heizkosten Öl“ ist davon auszugehen, dass sich diese auf den gesamten Abrechnungszeitraum 2015 beziehen, da in der Abrechnung 2014 1.856,48 als Menge und in der Abrechnung von 2015 1.165,96 als Menge angesetzt wurden, sodass ein signifikanter Unterschied wie bei der Position „7) Müll“ fehlt. Außerdem wurde hier auch nicht der Zeitanteil 33,33% von 57,07 % (wie in den übrigen Positionen), sondern der Jahresanteil nach Wohnfläche von 57,07 % in Ansatz gebracht. Dies ist nicht korrekt. Daher muss hier der Zeitanteil von nur 4 Monaten bei der Berechnung berücksichtigt werden, sodass sich eine Differenz zugunsten des Klägers von 271,86 € ergibt.
Somit ergibt sich ein Guthaben aus der Abrechnung 2015 (nach Verrechnung mit der Nachzahlung aus 2014 in Höhe von 7,71 € : 134,62 € – 7,71 €) in Höhe von 126,91 € zugunsten des Klägers.
Der Rückzahlungsanspruch ist auch nicht durch eine Aufrechnung nach § 397 BGB erloschen. Der Beklagte hat zwar die Aufrechnung erklärt, jedoch stand ihm aufgrund der Verrechnung seines Nachzahlungsbetrages mit dem Guthaben des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung keine Forderung mehr gegen den Kläger zu.
b) Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung von überzahlten Nebenkostenvorauszahlungen nur in Höhe von 126,91 € zu, was sich aus obiger Prüfung der Betriebskostenabrechnungen ergibt.
c) Die Zinsforderung rechtfertigt sich aus §§ 288 I, 286 BGB.
Der Beklagte war mit der Zahlung einer Geldschuld gemäß § 286 BGB in Verzug. Dem Kläger stand ein fälliger, möglicher und einredefreier Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution und die Rückzahlung der überzahlten Nebenkostenvorauszahlungen zu. Eine Mahnung war nach § 286 II Nr. 1 BGB entbehrlich, da dem Beklagten mit dem Schreiben des Klägers vom 03.12.2015 letztmalig eine Zahlungsfrist zum 17.12.2015 gesetzt wurde. Indem der Beklagte nicht zahlte, befand er sich gemäß § 187 I BGB seit dem 18.12.2015 in Verzug. Das Vetretenmüssen des Beklagten wird nach § 286 IV BGB vermutet, eine Exkulpation ist nicht ersichtlich.
III.
1. Die Widerklage und Drittwiderklage ist zulässig.
Das Amtsgericht Homburg ist auch für die Widerklage und die Drittwiderklage zuständig. Die sachliche Zuständigkeit ergibt sich ebenfalls aus §§ 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG. Die örtliche Zuständigkeit ergibt sich aus § 33 ZPO. Zwischen der Widerklage und der Drittwiderklage, sowie der Klage besteht Konnexität, da sie aufgrund der gegenseitig aus dem Mietverhältnis geltend gemachten Ansprüche aus dem gleichen Rechtsverhältnis resultieren.
Sie ist nur mit Einwilligung des widerbeklagten Dritten oder bei Sachdienlichkeit zulässig.
Die Widerklage und Drittwiderklage ist in der gleichen Prozessart erhoben wie die Klage, da beide im allgemeinen Urteilsverfahren erhoben wurden.
Die Klage war auch im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Widerklage und Drittwiderklage rechtshängig, da die Klage dem Beklagten am 16.09.2016 zugestellt wurde und bei Zustellung der Widerklage an den Kläger und die Drittwiderbeklagte noch rechtshängig war.
Auch die Parteiidentität ist gegeben. Die Parteiidentität ist eine weitere Zulässigkeitsvoraussetzung der Widerklage. Grundsätzlich muss auch die Hauptpartei widerbeklagt sein, d.h. die Widerklage kann sich i.d.R. nicht allein gegen Dritte, wohl aber gegen den Kläger und Dritte richten. Die Einbeziehung dieses Dritten ist dann eine nachträglich begründete Streitgenossenschaft und eine gewillkürte Parteierweiterung, also eine Klageänderung. Der Kläger ist widerbeklagt. Die parteierweiternde Widerklage hinsichtlich der Drittwiderbeklagten ist infolge rügeloser Einlassung der Drittwiderbeklagten nach §§ 263, 267 ZPO zulässig. Sie ist auch sachdienlich, § 263 ZPO analog.
2. Die Widerklage und Drittwiderklage ist unbegründet.
Dem Beklagten steht kein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten in Höhe von 119,36 € aus § 556 BGB gegen den Kläger oder die Drittwiderbeklagte zu. Dies ergibt sich aus der obigen Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen. Insoweit darf auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 II Nr. 1 ZPO. Da die Zuvielforderung des Klägers im Hinblick auf den Gesamtstreitwert gering ist, werden dem Beklagten die gesamten Kosten des Verfahrens auferlegt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZP
