AG Hamburg-Blankenese – Az.: 531 C 125/19 – Urteil vom 16.10.2019
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckungssicherheit in selber Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten darum, ob der Klägerin restliche Mietzahlungsansprüche für die Zeit bis 01.03.2019 (vergleiche Anlage K1, Blatt 17 der Akte) in Höhe von € 1050,80 zustehen.
Die Parteien verbindet der als weitere Anlage K1 (Blatt 38 ff. der Akte) vorgelegte Mietvertrag, der ursprünglich die … Vertriebs GmbH als Vermieter nannte. Aufgrund der als Anlage K2 vorgelegten Rechtsnachfolgebescheinigung ist jetzige Klägerin Vermieter geworden.
Mit Schriftsatz vom 09.07.2019 hat die Klägerin die ihrer Meinung nach für November 2018 geschuldete Miete von € 1290,60 und die ab Januar 2019 geltend gemachte Miete von € 1256,60 hinsichtlich der Differenz zum Mietvertrag mit der Heizkostenabrechnung vom 28.11.2018 (Blatt 57 der Akte) begründet.
Für die Heizkosten des Jahres 2017 erteilte die Klägerin den Beklagten eine Gutschrift in Höhe von € 773,23.
Für zwei Mahnungen macht die Klägerin € 5,00 geltend.
Zwischen 29.10.2018 und 01.03.2019 zahlten die Beklagten insgesamt € 5305,20 während die Klägerin € 6356,00 beansprucht (Anlage K1 -alt-, Blatt 17 der Akte).
Mit Schreiben vom 08.02.2016 hatte die Klägerin eine Modernisierungsankündigung ausgebracht (Blatt 122 der Akte).
Mit Schreiben vom 21.07.2017 (Blatt 89 der Akte) machte die Klägerin eine Modernisierungsmieterhöhung um monatlich € 152,76, beginnend ab 01.10.2017, gegenüber den Beklagten geltend.
Das zweiseitige Schreiben enthält keinen Verweis auf die Modernisierungsankündigung (Blatt 122 der Akte) vom 08.02.2016.
Die Klägerin ist der Auffassung, ihre Modernisierungsmieterhöhung sei formell und materiell wirksam. Die Mahnungen gegenüber den Beklagten seien zu Recht erfolgt.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin € 591,28 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheids zu zahlen.
2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin € 459,52 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit Zustellung des Schriftsatzes vom 13.03.2019 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, dass die von ihnen geschuldete Miete bis Ende 2018 monatlich € 1083,84 betrug und die Miete ab 01.01.2019 sich auf € 1026,84 verändert hatte.
Die Beklagten halten es für erforderlich, dass Gesamtkosten für die Maßnahmen „Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten bzw. Wärmedämmung Flachdach bzw. Wärmedämmung Kellerdecken bzw. Einbau wärmegedämmter Kunststofffenster“ näher aufgeschlüsselt hätten werden müssen. Schließlich habe es sich insoweit um siebenstellige Beträge gehandelt.
Zur Ergänzung verweisen die Kläger auf die Entscheidungen AG Bremen (Aktenzeichen: 16 C 216/18), LG Bremen (Aktenzeichen: 1 S 282/17) und LG Bremen (Aktenzeichen: 2 S 124/17). Außerdem hätte ein im Verfahren 531 C 159/19 vorgelegtes Gutachten vom 03.08.2016 (dort Anlage B2) aufgezeigt, dass erheblicher Instandsetzungsbedarf bestand. Ergänzend wird verwiesen auf Seite 3 des Schriftsatzes vom 23.09.2019.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze sowie die beiden Parteien bekannten Verfahren 531 C 159/19 inklusive Gutachten sowie die beiden Parteien bekannten Verfahren 533 C 108/19 (LG Hamburg, 307 S 65/19) und 533 C 179/18 (LG Hamburg, 307 S 378/19).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die als Anlage K1-alt- vorgelegte Kontenentwicklung vom 29.10. bis 01.03.2018 bis 01.03.2019 geht von einer zu hohen von den Beklagten geschuldeten Miete aus. Darüber hinaus werden die Mieten immer bereits am Ersten eines Monats fällig gestellt, was sich weder aus Gesetz noch aus Mietvertrag ergibt. In § 3 Abs. 2 des Mietvertrages heißt es, dass die Miete zwar monatlich im Voraus, jedoch spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist.
Unstreitig deshalb zumindest von den Beklagten geschuldet ist lediglich bis Ende 2018 eine monatliche Miete von € 1083,84 und ab 01.01.2019 eine monatliche Miete von € 1026,84 (Schriftsatz vom 09.05.2019, Blatt 34 der Akte).
Entgegen den oberflächlichen Ausführungen im Schriftsatz vom 09.07.2019 hat sich die Monatsmiete nicht in Höhe von bisher € 1290,60 „aus der Heizkostenabrechnung vom 28.11.2018 ergeben“ (Blatt 57 der Akte). Ebenso wenig ergibt sich die vermeintlich geschuldete Miete von € 1290,60 „aus der Betriebskostenabrechnung für 2017“ (Schriftsatz vom 25.07.2019, Blatt 64 der Akte).
Die eigentliche Mieterhöhung lässt sich auch nicht aus der formell unwirksamen Modernisierungsmieterhöhung vom 21.07.2017 herleiten. Zwar heißt es dort, dass die neue zu zahlende Gesamtmiete zum 01.10.2017 sich um € 152,76 monatlich erhöht.
Diesem Schreiben fehlt jedoch jedwede Bezugnahme auf die Modernisierungsankündigung vom 08.02.1016, Blatt 122 der Akte.
Selbst nach den Ausführungen der Klägervertreter wäre zumindest eine solche Bezugnahme notwendig gewesen. So steht nicht einmal fest, dass die Klägerin in der Modernisierungsmieterhöhung erklären will, dass sämtliche angekündigte Maßnahmen auch tatsächlich durchgeführt wurden. Der bloße Verweis auf eine „energiewirtschaftliche Auswertung“ reicht nicht aus.
Ergänzend wird verwiesen auf die Urteile in den Verfahren 533 C 108/19 und 533 C 179/18. Dort heißt es unter anderem in der letztgenannten Entscheidung:
„Der Klägerin stand kein Anspruch auf Nachzahlung offener Mieten zu. Unstreitig beruht der geforderte Mietrückstand auf der Differenz zwischen der von der Beklagten gezahlten Miete von 438,91 € und der von der Klägerin geforderten Miete von 520,49 € sowie einem Betrag in Höhe von 5,- € für zwei Mahnschreiben. Die von der Klägerin verlangte Miete steht ihr jedoch nicht zu, da die mit Schreiben vom 22.02.2016 (Anl. K 4) aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erklärte Mieterhöhung nicht den formalen Anforderungen entspricht und damit nicht wirksam geworden ist.
Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 1 BGB muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.
Daraus folgt zunächst, dass die Berechnung des Erhöhungsbetrages von den Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme ausgehen und diese sodann auf die einzelnen, durchgeführten Maßnahmen aufteilen muss. Bestehen die Modernisierungsmaßnahmen aus unterschiedlichen Gewerken wie z.B. Maurer-, Maler- oder Installationsarbeiten, so ist eine weitere Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Gewerke nötig, weil anders dem Mieter dann selbst eine zumindest pauschale Überprüfung der Mieterhöhung nicht möglich sein dürfte (LG Bremen WuM 2018, 365; LG Berlin ZMR 2001, 277; LG Potsdam WuM 2000, 553).
Das vorliegende Mieterhöhungsverlangen nennt zwar die Aufteilung der Kosten auf die unterschiedlichen Modernisierungsmaßnahmen wie Wärmedämmung Flachdach, Wärmedämmung an den Kellerdecken und den Einbau wärmegedämmter Kunststofffenster. Gerade im Hinblick auf die kostenintensivste Maßnahme, nämlich die „Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten“ fehlt es jedoch an einer Aufschlüsselung auf die unterschiedlichen Gewerke. Dies wäre aber angesichts der für eine solche Maßnahme erforderlichen höchst unterschiedlichen Arbeiten – angefangen von der Gerüststellung über die Art der Dämmung bis zu Malerarbeiten – erforderlich gewesen, um die Nachvollziehbarkeit des Grundes und der Höhe der entstandenen Kosten zu ermöglichen.
Wie erörtert, sind die Anforderungen an die Aufschlüsselung auf einzelne Gewerke entbehrlich, wenn der Vermieter einen Pauschalpreis für die Ausführung der Modernisierungsmaßnahme vereinbart hat und er aus diesem Grund keine Angaben zu den Preisen der einzelnen Gewerke machen kann. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, Pauschalpreisvereinbarungen getroffen zu haben.
Da die Mieterhöhung formal unwirksam ist, kommt es auf weitere Überlegungen beispielsweise zur Frage der Nachvollziehbarkeit der behaupteten Energieeinsparung nicht an.“
Ergänzend wir verwiesen auf LG Bremen WuM 2018, 365 zu den Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung bei Durchführung von Energiesparmaßnahmen.
Zur Beweislast bei der Modernisierungsmieterhöhung wird verwiesen auf Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 559b Rn. 67. Letzterer verlangt auch die Nennung der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten. Die hier mögliche Bezugnahme auf die Modernisierungsankündigung hat (siehe oben) die Klägerin versäumt. Außerdem ist es erforderlich, für eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes der durchgeführten Maßnahme die Werte bei den verschiedenen Maßnahmen gegenüberzustellen.
Auch in der nochmals mit Schriftsatz vom 11.10.2019 vorgelegten Modernisierungsmieterhöhung vom 21.07.2017 findet sich keine derartige Bezugnahme. Lediglich in diesem Schriftsatz wird auf die Anlage vom 08.02.2016 verwiesen. Dies hat keine Rückwirkung auf die hier streitgegenständlichen Zeiträume zwischen Ende Oktober 2018 und 01.03.2019.
