AG Lichtenberg – Az.: 16 C 96/12 – Urteil vom 18.10.2012
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig aber unbegründet.
Die Klägerin kann von dem Beklagten keine Zustimmung zu der von ihr begehrten Mieterhöhung von einer Nettokaltmiete von derzeit 175,73 € um 3,39 € auf 179,12 € nach § 558 BGB verlangen, denn die derzeitige Nettokaltmiete unterschreitet nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.
Das Gericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2011 gemäß § 287 ZPO bestimmt. Danach ist die Wohnung zunächst nach ihrer Baualtersklasse, Wohnlage, Wohnfläche und Ausstattung in das Mietspiegelfeld D3 einzuordnen, das eine Mietpreisspanne von 3,30 €/m² bis 4,50 €/m² und einen Mittelwert von 3,98 €/m² aufweist. Sondermerkmale nach dem Berliner Mietspiegel 2011 weist sie keine auf.
Bei einer Wohnfläche der hier streitgegenständlichen Wohnung von 48,28 m² ergibt sich ein Quadratmeterpreis von aktuell 3,64 €/m². Da die Wohnung unstreitig hinsichtlich der Merkmalsgruppen 1 (Bad/WC), 2 (Küche) und 4 (Gebäude) negativ zu bewerten ist, kommt es vorliegend streitentscheidend darauf an, ob die Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) positiv zu bewerten ist. Dies ist jedoch nicht der Fall. Der von der Klägerin insoweit als wohnwerterhöhend herangezogene rückkanalfähige Breitbandkabelanschluss rechtfertigt keine positive Bewertung dieser Merkmalsgruppe, denn dessen Nutzung kann – anders als es der Berliner Mietspiegel 2011 für die positive Berücksichtigung erfordert – nicht ohne eigenen Vertrag des Mieters mit einem Dritten, dem Breitbandkabelnetzbetreiber, genutzt werden. Es genügt insoweit nicht, dass über den Kabelanschluss die Fernsehprogramme eingespeist werden und der Beklagte ohne zusätzlichen Vertrag diese empfangen kann. Diese Leistung ist nicht erst möglich durch den rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss, sondern erforderte nur einen einfachen Kabelanschluss. Der einfache Kabelanschluss genügt aber nicht für die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals. Die besonderen Vorzüge des rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses ermöglichen dagegen etwa das Telefonieren oder den Zugang zum Internet. Derartige Leistungen kann der Beklagte aber nur über einen gesonderten Vertrag mit dem Kabelnetzbetreiber in Anspruch nehmen. Soweit die Klägerin einwendet, dass die Nutzung von Telefon und Internet zum Teil immense Kosten verursachen könne, für deren Umlage über die Betriebskostenabrechnung kaum Akzeptanz bei den Mietern vorläge, mag das zutreffen, gleichwohl ändert dies nichts daran, dass nur dann das wohnwerterhöhende Merkmal vorläge. Zudem dürfte aber ein regulärer Internetzugang mit einer Flatrate auch nur überschaubare Kosten verursachen, so dass die vom Gericht hier getroffene Auslegung dieses Merkmals auch nicht entgegen seinem eindeutigen Wortlaut etwa geändert werden müsste. Der Vorzug einer Nutzung ohne eigene vertragliche Bindung liegt für den Mieter u.a. darin, dass bei Mängeln die Behebung dem Vermieter obliegt und zudem stets eine Übereinstimmung der Vertragslaufzeiten von Mietvertrag und Breitbandkabelnutzung gegeben. So wie das hiesige Gericht hat auch das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seinem Urteil vom 29.02.2012, Az.: 5 C 406/11, Grundeigentum 2012, 491 (zitiert nach juris.de) das Merkmal ausgelegt.
Bei Zugrundelegung dreier negativ zu bewertender Merkmalsgruppen ohne eine positive Merkmalsgruppe ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung von 3,57 €/m² (3,98 €/m² abzüglich 60 % der unteren Spanne von 3,30 €/m² – 3,98 €/m²), das sind insgesamt 172,36 €, die die vertraglich geschuldete Nettokaltmiete noch unterschreitet.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen, § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht gemäß § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen. Die hier streitentscheidende Frage, ob das Vorhandensein eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses bei vom Vermieter gewährleisteter Einspeisung der Fernsehversorgung zur Erfüllung des positiven Merkmals nach dem Berliner Mietspiegel 2011 genügt, stellt weder eine Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung dar, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Entscheidung des Berufungsgerichts. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass es zu der hier getroffenen rechtlichen Bewertung des Mietspiegelmerkmals überhaupt abweichende Entscheidungen anderer Gerichte gibt. Darauf hat das Gericht bereits in der mündlichen Verhandlung hingewiesen. Eine Recherche in der Rechtsprechungsdatenbank der juris GmbH ergab, dass lediglich eine Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg sich mit diesem wohnwerterhöhenden Merkmal des Berliner Mietspiegels 2011 explizit auseinandersetzt. Das Gericht kommt in seiner Entscheidung zum gleichen Ergebnis wie das erkennende Gericht.
