Skip to content
Menü

Mieterhöhung – Erstvermietung nach umfassender Modernisierung

Exposé ist der Tod der Mietpreisbremse!

AG Kreuzberg – Az.: 11 C 191/21 – Urteil vom 26.04.2022

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Der Streitwert wird auf 1.931,07 Euro festgesetzt

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagte aus abgetretenem Recht auf Auskunftserteilung, auf Rückzahlung überzahlter Wohnraummiete für den Monat September 2021 sowie auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch. Zwischen der Beklagten und Frau M. besteht seit 15. Dezember 2019 ein Mietverhältnis über eine in der B. Str. (…) gelegene Wohnung. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete beträgt 495,00 Euro, was unter Berücksichtigung der Wohnfläche von 38,85 m² einer Nettokaltmiete von 12,74 Euro/m² entspricht. Das Haus liegt in mittlerer Wohnlage, die Wohnung ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Vor Abschluss des Mietvertrags hat die Mieterin ein Exposé erhalten, aus dem sich auf Seite 2 ergibt, dass es sich um Erstbezug nach Modernisierung handele; dort ist u.a. auch ausgeführt, dass die Wohnungselektrik sowie die Heizung komplett erneuert wurde. Auf Seite 6 des Exposés ist handschriftlich vermerkt und von der Mieterin unterzeichnet:

„modernisierter und renovierter Zustand durch Unterschrift anerkannt. 14.12.2017“

Mit Schreiben vom 25. April 2021 (Anlage K 4) zeigte die Klägerin der Beklagten eine Beauftragung der Mieterin und eine Abtretung der sich aus der Mietpreisbremse ergebenden Ansprüche an, rügte die Miethöhe und forderte Auskunft über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach § 556d ff. BGB maßgeblich sind, erklärte, dass die Mieterin die vereinbarte Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzahle und verlangte Rückerstattung des Differenzbetrags, sowie eine dauerhafte Herabsetzung der Miete und die Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das als Anlage K 4 vorgelegte Schreiben Bezug genommen.

Die Klägerin hat mit der der Beklagten am 08. November 2021 zugestellten Klage beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:

a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (Vormieter) der derzeit durch Frau M. (Mieter) von der Beklagten angemieteten Wohnung, B. Str. (…) zuletzt schuldete (Vormiete) und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 01. Juni 2015 abgeschlossen?

b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?

c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?

d) In welchem Jahr war die streitgegenständliche Wohnung erstmals bezugsfertig?

2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 185,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 887,03 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Mit Schriftsatz vom 21. Februar 2022 hat die Klägerin den Klageantrag zu 1. a) bis d) für erledigt erklärt. Die Beklagte hat der Erledigungserklärung widersprochen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, der Mieterin sei vor der Anmietung bekannt gewesen, dass die Wohnung vollumfänglich modernisiert worden sei und dass es sich um den Erstbezug nach vollständiger Modernisierung handele. Vor der Modernisierung habe die Wohnung lediglich über eine Ofenheizung verfügt, es sei nur ein WC, keine Dusche und kein Handwaschbecken vorhanden gewesen, die Küche sei lediglich mit Gaskocher ausgestattet gewesen. Das Fenster in der Küche habe lediglich Einfachverglasung gehabt, im Zimmer sei ein Holz-Kostenfenster eingebaut gewesen. Auch die Elektroleitungen seien teilweise Alu-Leitungen, teilweise mit Stoffummantelungen, gewesen, bei denen vereinzelt die Erdung gefehlt habe. Im Rahmen der Modernisierung habe eine komplette Grundrissänderung der Wohnung stattgefunden, so dass lediglich die Außenwände der Wohnung erhalten geblieben seien. Zudem sei ein Duschbad mit WC und Handwaschbecken eingebaut worden. Neue Kunststoffisolierglasfenster, neue Heizungsleitungen und Heizkörper seien eingebaut und die Wohnungselektrik sei auf neuzeitlichen Standard gebracht worden. Die zuvor nicht verflieste Küche und das Bad seien verfliest, der Boden mit hochwertigem Bodenbelag belegt worden. Zudem sei der Balkon vergrößert worden. Insgesamt seien wohnungsbedingt 48.174 Euro reine Modernisierungskosten angefallen. Hinzu treten noch weitere Kosten für die Modernisierung des Gebäudes (Zentralheizung, Verstärkung der Steigeleitungen, Dämmung Dachboden und Kellerdecke) in Höhe von 160,25 Euro/m².

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht weder einen Anspruch auf die von ihr begehrten Auskünfte noch einen Rückforderungsanspruch wegen überhöhter Miete in Höhe von 185,68 Euro noch einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 887,03 Euro. Denn bei der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB, worauf die Beklagte vor Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags auch hingewiesen hat.

Im Einzelnen:

1.

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Erteilung der geltend gemachten Auskünfte gemäß §§ 556g Abs. 3, 398 BGB zu, weil die Beklagte die Mieterin M. bereits vor Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags darauf hingewiesen hat, dass die Wohnung unmittelbar vor dem Mietbeginn umfassend modernisiert worden war und es sich bei der streitgegenständlichen Vermietung um einen Erstbezug mit „modernisiertem und renoviertem Zustand“ handelt. Dies hat die Mieterin M. durch ihre Unterschrift auf dem Exposé zum Mietvertrag am 14. Dezember 2017 bestätigt. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, dass diese durch Unterschrift der Mieterin bestätigten Umstände nicht den Tatsachen entsprochen hätten. Entgegen der Auffassung der Klägerin genügte der Hinweis der Beklagten, um ihrer Auskunftspflicht Genüge zu tun. Es ist weder eine Erläuterung des Begriffs der umfassenden Modernisierung noch eine Beschreibung der Arbeiten erforderlich (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, 15. Auflage 2022, § 556g Rn. 27j; Fleindl in: Beck-online Großkommentar, Stand 01.01.2022, § 556g Rn. 69). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Beklagte im Exposé lediglich von „modernisiertem und renoviertem Zustand“ spricht. Denn anhand der Beschreibung im Exposé und der dort aufgeführten Bilder war erkennbar, dass die Wohnung vollständig saniert worden war, zumal die Beklagte auch im Text des Exposés darauf hingewiesen hat, dass insbesondere die Heizung und die Elektrik vollständig erneuert worden sind. Da die Beklagte sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556g Satz 2 BGB berufen hat, ist sie nicht verpflichtet, die weiteren von der Klägerin begehrten Auskünfte (betreffend Höhe der Vormiete, Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses und Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses) zu erteilen, da insoweit die §§ 556d, 556e BGB gerade nicht gelten (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer a.a.O. ).

Die Frage, ob das Berufen der Beklagten auf den Ausnahmetatbestand der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung materiell-rechtlich begründet ist, ist nicht auf der Auskunftsebene, sondern erst auf der Leistungsebene zu prüfen. Wenn sich dabei herausgestellt hätte, dass die Voraussetzungen des von ihr geltend gemachten Ausnahmetatbestands nicht vorliegen, dann wäre die Beklagte verpflichtet gewesen, auch die weiteren Auskünfte zu erteilen. Dies ist vorliegend aber gerade nicht der Fall, wie im Folgenden begründet werden wird.

Da der Klägerin kein Auskunftsanspruch zustand, ist auch durch die Ausführungen der Beklagtenseite in der Klageerwiderung keine Erledigung eingetreten, wie die Klägerin meint. Auf eine entsprechende Feststellung der Erledigung des Auskunftsanspruchs nach Widerspruch der Erledigungserklärung durch die Beklagte war daher nicht zu erkennen.

2.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 185,68 Euro aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 ff., 398 BGB. Denn bei der streitgegenständlichen Vermietung handelt es sich tatsächlich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung im Sinne des Ausnahmetatbestands des § 556f Satz 2 BGB, weswegen die §§ 556d und 556e BGB im vorliegenden Fall nicht anzuwenden sind.

Eine umfassende Modernisierung im Sinne des Ausnahmetatbestands des § 556f Satz 2 BGB liegt vor, wenn die Modernisierung einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Hierbei müssen zum einen die aufgewandten Modernisierungskosten eine gewisse Höhe erreichen, die in der Literatur mit einem Drittel der Kosten für einen Neubau bzw. mit ca. 700 Euro pro m² angenommen wird (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 556f BGB, Rn. 19; Schüller in BeckOK BGB, Hau/Poseck, 58. Edition, Stand: 01.05.2021, § 556f BGB, Rdnr. 6). Zum anderen muss ein neu geschaffener Zustand der Wohnung erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht, und zwar insbesondere hinsichtlich der Sanitäreinrichtungen, der Heizung, der Fenster, der Fußböden, der Elektroinstallationen und des energetischen Zustands der Wohnung (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556f BGB, Rn. 20).

Die Beklagte hat substantiiert sämtliche in der Wohnung durchgeführten Arbeiten vorgetragen und die hierfür aufgewandten Kosten in Höhe von 48.174,00 Euro durch Vorlage der Rechnung der L. GmbH belegt. Da die Größe der streitgegenständlichen Wohnung 38,85 m² beträgt, hat die Beklagte also 1.240,00 Euro pro m² für die von ihm dargelegten Modernisierungsarbeiten allein bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung aufgewandt. Hinzu treten noch die Modernisierungskosten in Bezug auf das Gebäude in Höhe von 160,25 Euro/m², so dass insgesamt Kosten in Höhe von 1.400,25 Euro/m² in Ansatz zu bringen sind. Dieser Betrag liegt 200 % über den 700 Euro pro m², die in der Literatur für die Annahme einer umfassenden Modernisierung als ausreichend erachtet werden, wobei bei einer instandsetzenden Modernisierung die auf die Erhaltungsarbeiten entfallenden Kostenanteile nicht einmal herausgerechnet werden müssen (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 556f BGB, Rn. 19b unter Hinweis auf LG Berlin GE 2018, 1527). Selbst wenn bei der Ermittlung der aufgewandten Kosten ein weiterer Instandsetzungsanteil – die Beklagte hat bereits für die Fenster einen Instandsetzungsanteil von 1.500,00 Euro und für die Sanitäranlagen im Bad einen Instandsetzungsanteil von 60,97 Euro in Ansatz gebracht – mit einer großzügigen Pauschale von 30 % angenommen werden würde, läge der aufgebrachte Betrag für die vorgenommenen Maßnahmen noch deutlich über 700,00 Euro/m².

Die von der Beklagten substantiiert vorgetragenen und belegten Arbeiten betrafen auch sämtliche einschlägigen Bereiche. Hervorzuheben ist insbesondere, dass erstmals ein Bad eingebaut wurde. Daneben wurde auch der Grundriss der Wohnung geändert, eine vollständig neue Heizung, neue Fenster sowie neue Fußböden eingebaut und die Elektrik ertüchtigt. Sowohl nach dem Umfang der Arbeiten als auch nach dem nachgewiesenen Kostenaufwand liegt hier aus Sicht des Gerichts ein eindeutiger Fall einer umfassenden Modernisierung vor.

Die Klägerin hat den gesamten Vortrag der Beklagten zum Umfang und zu den Kosten der durchgeführten Modernisierungen nur unsubstantiiert bestritten. Um dem substantiierten Vortrag der Beklagten in erheblicher Weise entgegenzutreten, hätte die Klägerin sich mit den vorgetragenen Arbeiten und der vorgelegten Rechnung der L. GmbH (nach Rücksprache mit der Mieterin M.) im Einzelnen auseinandersetzen und plausibel darlegen müssen, warum welche Arbeiten aus ihrer Sicht nicht durchgeführt worden sein sollen. Dies gilt umso mehr, als dass die Klägerin den Inhalt des Exposés, in den die Mieterin M. auch bestätigt, die Wohnung sei in modernisiertem und renoviertem Zustand, nicht bestritten hat.

3.

Der Klägerin steht nach alledem auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Höhe von 887,03 Euro zu, da die Beklagte keine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt hat. Sie hat vielmehr bereits vor Aufnahme des Mietverhältnisses zutreffend auf den einschlägigen Umstand hingewiesen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Vermietung um eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

4.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

5.

Die Festsetzung des Streitwerts findet ihre gesetzliche Grundlage in § 48 Absatz 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!