AG Geilenkirchen – Az.: 10 C 147/11 – Urteil vom 15.06.2011
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Miete für das Einfamilienreihenhaus , von bisher 347,87 EUR kalt auf monatlich 393,17 EUR kalt zuzüglich der bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen mit Wirkung ab 01.01.2010 zuzustimmen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Erhöhung des Mietzinses für ein von ihr an die Beklagte vermietetes Einfamilienreihenhaus in der ..
Die Klägerin ist der Ansicht, die Wohnlage sei als einfach, gehobener Bereich einzustufen, unter Berücksichtigung des Mietpreisspiegels für die Stadt G sei ein monatlicher Nettomietzins in Höhe von 4,86 EUR pro m2, und damit bei der Wohnungsgröße von 80,9 m2 insgesamt 393,17 EUR, angemessen.
Die Klägerin beantragt, wie erkannt.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, wegen der erheblichen Fluglärmbelästigung, der schlechten Anbindung des Wohngebietes an den ÖPNV und der schlechten Ausstattung der Wohnung sei eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des genauen Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen I. vom 28.12.2010 verwiesen.
In Ergänzung des Tatbestandes wird auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf alle sonstigen Aktenteile Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat aus § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 393,17 EUR, beginnend mit dem 01.01.2010.
Das gem. §§ 557 Abs. 3, 558, 558 a, 558 b BGB formell ordnungsgemäße Erhöhungsverlangen, welches auch innerhalb der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB gerichtlich geltend gemacht worden ist, ist der Höhe nach gerechtfertigt.
Für die formelle Seite des Mieterhöhungsverlangens ist es dabei unerheblich, ob die Klägerin den korrekten Mietpreisspiegel herangezogen und den ihr zustehenden Mietzins fehlerfrei berechnet hat. Sie hat hier die aus ihrer Sicht zutreffenden Angaben gemacht. Die Beklagte konnte dies prüfen. Es muss nun im Prozess materiell geprüft werden, ob das Mieterhöhungsverlangen tatsächlich gerechtfertigt ist. Gemäß des § 558a Abs. 1 BGB muss das Erhöhungsverlangen vom Vermieter begründet werden um die Möglichkeit zu einer außergerichtlichen Einigung bei einem Mieterhöhungsverlangen zu fördern. Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung zutrifft, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (BGH Urteil v. 11.03.2009, VIII ZR 316/07, BeckRS 2009, 09100).
Nach dem ausführlichen Gutachten des gerichtserfahrenen Sachverständigen Herrn I. vom 28.12.2010 ist die streitgegenständliche Wohnung in einer mittleren Wohnlage gelegen. Der Sachverständige gelangt nach der Bewertung der Lage und Ausstattungsmerkmale zu einer Vergleichsmiete von 4,88 EUR/m2.
Der Sachverständige Herr I. hat zunächst auf die Sonderstellung der Wohnlage in der ehemaligen NATO-Siedlung hingewiesen, die durch den engen Zusammenhang der Siedlung mit den ehemaligen militärischen Einrichtungen und dem heute noch betriebenen Flughafen bedingt ist. Die Wohnlage G ist wegen dieser dort vorhandenen besonderen Bedingungen (Fluglärm, ehemalige Militärsiedlung) nicht mit anderen Wohnlagen in G zu vergleichen, der Sachverständige hat deshalb zutreffenderweise den ortsüblichen Mietzinse anhand der Spanne der allein in G Teveren gezahlten und zu zahlenden Mieten ermittelt (vgl. AG Straubing, WuM 1985, 326). In Übereinstimmung mit den Anforderungen des § 558 Abs. 2 BGB hat er dabei nicht nur die aktuellen Mieten, sondern diejenigen der letzten vier Jahre herangezogen. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen. Der Sachverständige hat durch eine Vermieterbefragung zu den maßgeblichen Mietdaten für den Zeitraum 09/2005 bis 08/2009 einen „Spezial- Mietpreisspiegel“ für die hier betroffene NATO-Siedlung erarbeitet. Da in der Siedlung die Wohnungen ausschließlich von der Klägerin vermietet werden, hat er die Angaben der Klägerin zur Miethöhe stichprobenhaft überprüft. Im Rahmen der Überprüfung wurden aber keinerlei Abweichungen festgestellt. Insgesamt wurden acht Mietdaten von Vergleichsobjekten verglichen und diese nach Wohnungsgrößengruppe und Ausstattungsstand im Verhältnis zum Mietpreis ausgewertet und so die Spanne der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt. Diesen „Spezialmietpreisspiegel“ hat der Sachverständige seiner Beurteilung zugrunde gelegt. Dies ist nicht zu beanstanden (BGH NJW 2010, 149). Soweit mithin Wertungen erfolgen, sind diese immer innerhalb der Objektgruppe NATO-Siedlung zu sehen.
Bei der im Wege der Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO vorzunehmenden Festsetzung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind alle Vor- und Nachteile des Wohnobjektes im Vergleich zu den anderen in G liegenden Wohnobjekte zu berücksichtigen.
Der Sachverständige hat hier die Vor- und Nachteile der Wohnlage miteinander abgewogen. Er hat hinsichtlich der zu beurteilenden Lage der Wohnung berücksichtigt, dass die Straße nur Anliegern dient, eine reine Wohnbebauung vorliegt und Grünanlagen im umliegenden Gelände vorhanden sind. Das Naturschutzgebiet T liegt in der Nähe. Fußläufig sind keine Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsangebote vorhanden, die Verkehrsanbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist schwach, die Wohnung liegt nahe zu der relativ stark befahrenen …-allee und zur Busstation. Die Autobahnanbindung ist ebenfalls schwach, öffentliche Einrichtungen sind in der Wohnsiedlung nicht vorhanden, das Stadtzentrum mit Schulen und Ärzten ist rund 6 km entfernt. Der Sachverständige hat auch berücksichtigt, dass in der gesamten Siedlung ein erhebliches, in G allseits bekanntes, Fluglärmproblem besteht.
Die Ausstattung der Wohnung ist nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen als befriedigend bis ausreichend zu beurteilen. Bezogen auf die Erstbezugsbaujahrsgruppe sind die Elektroninstallationen üblich, die Türen üblich, der Fliesenumfang in Küche, Bad und WC üblich, die Fensterbänke gehoben und die Bodenbeläge einfach bis leicht gehoben. Die modernen isolierverglasten Fenster sind mit Rollläden versehen, was wohnwerterhöhend berücksichtigt wurde. Das Gebäude ist teilweise modernisiert worden, so wurde eine Zentralheizung eingebaut. Insgesamt sind Bauqualität, Schall- und Wärmschutz des Hauses aus heutiger Sicht zwar geringwertig, entsprechen aber der allgemeinen Objektqualität in der NATO-Siedlung. Alle Vergleichsobjekte weisen genau dieselbe Qualität wie das streitgegenständliche Haus auf. Die baujahrsgruppenbezogene Sicherheit des Gebäudes ist als üblich zu beurteilen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erging im Hinblick auf die aufgrund des Urteils vollstreckbaren Kosten nach §709 ZPO.
Streitwert: 543,60 EUR (12 x 45,30 EUR).
