Mieterhöhung – mieterseits durchgeführte Wohnwertverbesserung mittels Lichtbildern

AG Hannover – Az.: 562 C 14657/11 – Urteil vom 27.03.2012

1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Anhebung der Nettomiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause L.-Straße … in … H. von zurzeit 444,91 € monatlich um 50,29 € auf 495,20 €€ monatlich ab dem 01.10.2011 zuzustimmen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 43 %, die Beklagte trägt 57 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn die Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn die Klägerin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Gegenstandswert des Rechtsstreits wird auf 1.067,76 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Mieterhöhung geltend.

Die Klägerin ist Eigentümerin der von der Beklagten gemieteten Wohnung.

Mit Schreiben vom 25.07.2011 forderte die Klägerin die Beklagte zur Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher 444,91 € Grundmiete um 88,98 € auf 533,89 € Miete auf. Für die Einzelheiten wird auf das Mieterhöhungsverlangen (Kopie Bl. 5 f. d.A.) Bezug genommen.

Die Klägerin beruft sich zur Begründung ihrer Mieterhöhung auf den Mietspiegel der Landeshauptstadt H.

Die Klägerin ist der Ansicht, die ortsübliche Vergleichsmiete belaufe sich auf 5,90 €/m², für die Wohnung der Beklagten mit einer Größe von 90,53 m², mithin insgesamt auf 533,89 € netto

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, eine Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause L.-Straße … in … H. von zurzeit 444,91 € monatlich um 88,98 € monatlich auf 533,89 € monatlich ab dem 01.10.2011 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, der aktuell gezahlte Mietzins von 4,88 €/m² sei ortsüblich, insbesondere aufgrund des tatsächlichen Zustands der Wohnung. So seien von den von der Klägerin bezeichneten 7 Wohnwertmerkmalen 2 mieterseits gestellt, nämlich Fliesen in Bad und Küche. Diese seien bei Einzug in Eigenregie verlegt worden ohne Kostenbeteiligung der Klägerin. Darüber hinaus seien die Leitungen im Bad nicht unter Putz verlegt.

Die Beklagte ist darüber hinaus der Ansicht, dass bei der Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels der Landeshauptstadt H. insbesondere zu berücksichtigen ist, dass in der Küche nur eine Steckdose und im Schlafzimmer ebenfalls nur eine Steckdose vorhanden seien, dass sich im Bad ein alter Spülkasten auf Putz und oben offen befinde und Heizkörper u.a. ohne Thermostatventile ausgestattet seien.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten beläuft sich auf 5,47 €/m², bei einer Wohnungsgröße von 90,53 m² mithin auf 495,20 €.

In dieser Höhe hat die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Nach § 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover ist i.S.v. § 558 d Abs. 2 BGB ein qualifizierter Mietspiegel. Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Landeshauptstadt Hannover anerkannt worden. Das wird von den Parteien nicht bestritten.

Nach dem Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover ist die Wohnung der Beklagten im Feld C8 einzuordnen. Es handelt sich unstreitig um eine Wohnung mit einer Größe von über 85 m², die genaue Wohnungsgröße beläuft sich auf 90,53 m². Baujahr des Hauses ist 1955, mithin die Baualtersklasse 1949 bis 1960.

Unstreitig ist auch, dass die Wohnung in einer guten Wohnlage befindlich ist.

Die Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne des Feldes C8 geschieht nach dem Mietspiegel auf der Grundlage der Summe der vorhandenen Ausstattungsmerkmale und kann nach § 287 ZPO geschätzt werden (vgl. BGH NJW 2005, 2074).

An unstreitigen Ausstattungsmerkmalen der Wohnungen vorhanden sind Warmwasser in der Küche, ein Bad mit Fenster, Kabelanschluss oder Satellitenanlage sowie Warmwasserzähler und ein Balkon. Mithin sind 5 Ausstattungsmerkmale unstreitig vorhanden.

Soweit die Klägerin darüber hinaus behauptet, die Wohnung verfüge über Fliesen in Bad und Küche, haben die Beklagten mit Substanz vorgetragen, dass die Fliesen in Bad und Küche mieterseits bei Einzug in Eigenarbeit verlegt wurden ohne Kostenbeteiligung der Klägerin.

Die Klägerin hat dies nur mit Nichtwissen bestritten. Ein Bestreiten mit Nichtwissen ist nach § 138 Abs. 4 ZPO in diesem Fall aber nicht zulässig und damit unwirksam. Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Sie kann anhand ihrer Unterlagen und der Protokolle ohne Weiteres nachvollziehen, in welchem Zustand sich die Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages befand. Gegenteiliges hat die Klägerin nicht substantiiert dargelegt. Ein Bestreiten mit Nichtwissen ist unter diesen Umständen nicht wirksam.

Für die Entscheidung des Rechtsstreits ist damit davon auszugehen, dass Fliesen in Bad und Küche nicht vermieterseits gestellt worden waren.

Die Beklagte hat auch substantiiert unter Vorlage von Lichtbildern dazu vorgetragen, dass Leitungen nicht unter Putz gelegt sind. Das hat die Klägerin auch nicht mehr in Abrede gestellt.

Darüber hinaus hat die Beklagte substantiiert dazu vorgetragen, dass in der Küche nur eine Steckdose vorhanden ist ebenso wie im Schlafzimmer und dass sich im Bad noch ein sehr alter Spülkasten auf Putz, oben offen, befindet. Die Beklagte hat ihren diesbezüglichen Vortrag durch Vorlage von Lichtbildern substantiiert. Sie hat weiter substantiiert dazu vorgetragen, dass die Heizkörper ohne Thermostatventile ausgestattet sind.

Auch diesbezüglich hat die Klägerin nicht wirksam bestritten. Insbesondere genügt einfaches Bestreiten insoweit nicht, wie bereits dargestellt.

Zwar enthält die streitgegenständliche Wohnung unstreitig 5 der im Mietspiegel genannten Wohnwertmerkmale. Unter Berücksichtigung der wohnwertmindernden Merkmale der unzureichenden Elektrizitätsversorgung, des überalten Spülkastens im Bad sowie der Heizkörper ohne Thermostatventile hält das Gericht aber eine Einordnung der Wohnung in die untere Hälfte zwischen Spannenunterwert und Mittelwert für zutreffend. Der Spannenunterwert beläuft sich auf 5,26 €, der Mittelwert auf 6,11 €. Die Hälfte zwischen Spannenunterwert und Mittelwert liegt bei 5,685 €. Die Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung hat mithin in der Spanne von 5,685 bis 5,26 €€ zu erfolgen. Das Gericht ordnet die Wohnung hier in den Mittelwert dieser Spanne ein, der sich auf 5,47 € beläuft.

Bei einer Wohnungsgröße von 90,53 m² ergibt sich damit eine ortsübliche Vergleichsmiete von 495,20 €€ (§ 287 ZPO).

Die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhung sind unstreitig gegeben.

Die Mieterhöhung ist auch nicht unwirksam, weil ihr keine Vollmacht der … GmbH beigefügt war. Die Klägerin weist insoweit zu Recht auf § 174 BGB. Die Mieterhöhung wäre nur dann unwirksam, wenn die Beklagte das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückgewiesen hat. Dazu trägt selbst die Beklagte nicht vor.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre gesetzliche Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.