AG Schöneberg, Az.: 6 C 212/14, Urteil vom 01.09.2014
1. Es wird festgestellt, dass sich die monatliche Nettokaltmiete für die Wohnung der Klägerin im Haus N. Straße 29, B., aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 29. Januar 2014 vor dem 01. Oktober 2014 nicht um monatlich 140,16 € erhöht hat.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung im Haus N. Straße 29, B.. Im Juni 2011 kündigte die Beklagte die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen an, die das Anbringen einer Wärmedämmung an der Außenfassade und den Einbau neuer Fenster umfassten. Die voraussichtliche Mieterhöhung war mit 140,16 € angegeben. Dieser Betrag setzte sich aus 66,60 € für die Dämmung und 73,56 € für die Fenster zusammen. Wegen der weiteren Einzelheiten der Modernisierungsankündigung wird auf Bl. 12-16 d.A. Bezug genommen.
Nach Abschluss der Maßnahmen begehrte die Beklagte mit Schreiben vom 29. Januar 2014 von der Klägerin für die Erneuerung der Fenster eine Mieterhöhung von monatlich 97,47 € und für die Wärmedämmung von monatlich 118,29 €. Hiervon machte sie den angekündigten Modernisierungszuschlag von 73,56 € ab dem 01. April 2014 und den Restbetrag von 20,91 € für die Fenster und 51,69 € für die Dämmung ab dem 01. Oktober 2014 geltend. Auf die Mieterhöhungserklärung vom 29. Januar 2014 (Bl. 17-20 d.A.) wird wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen.
Nachdem die Klägerin zunächst die Feststellung begehrt hat, dass die Beklagte vor dem 01. Oktober 2014 keine Zahlungsansprüche aus der Mieterhöhungserklärung vom 29. Januar 2014 herleiten könne, beantragt die Klägerin nunmehr, festzustellen, dass sich die Miete für ihre Wohnung aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 29. Januar 2014 vor dem 01. Oktober 2014 nicht um monatlich 140,16 € erhöht hat.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen und widerklagend, festzustellen, dass sich die Nettokaltmiete für das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Wohnung N. Straße 29, B., durch Mieterhöhung vom 29. Januar 2014 zum 01. April 2014 von 473,04 € um 140,16 € auf 613,20 € erhöht hat.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlage ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet, die Widerklage ist unbegründet.
Die Klage ist trotz der Widerklage der Beklagten zulässig. Die Klage ist nur auf die Feststellung für die Monate April bis September 2014 gerichtet, während die Widerklage auch die Monate nach Oktober 2014 zum Gegenstand hat.
Die Klägerin hat gemäß § 256 ZPO ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, dass sich die monatliche Nettokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung im Haus N. Straße 29, B., aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 29. Januar 2014 vor dem 01. Oktober 2014 nicht um monatlich 140,16 € erhöht hat. Zwischen den Parteien besteht erheblicher Streit über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung, der durch die Feststellungsklage ausgeräumt wird, ohne dass die Klägerin Gefahr läuft, wegen etwaiger Mietrückstände gekündigt zu werden.
Die Feststellungsklage der Klägerin ist auch begründet. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen und nach § 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete im Falle einer ordnungsgemäßen und in Textform abgegebenen Erhöhungserklärung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.
Im vorliegenden Fall verlängert sich diese Frist gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB jedoch um 6 Monate, denn die tatsächliche Mieterhöhung übersteigt die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 %. Die tatsächliche Mieterhöhung übersteigt hier die angekündigte Mieterhöhung sogar um etwas mehr als 50 %. Die Beklagte hatte eine Mieterhöhung von insgesamt 140,16 € angekündigt, während sie mit ihrem Schreiben vom 29. Januar 2014 eine Erhöhung der Nettokaltmiete um insgesamt 212,76 € verlangt. Dabei kann dahinstehen, ob die 10%-Grenze für jede einzelnen Modernisierungsmaßnahme zu berechnen ist oder nur in der Addition für alle durchgeführten Maßnahmen, denn auch bei Betrachtung der einzelnen Maßnahmen übersteigt die jeweils tatsächliche Mieterhöhung die 10 % – Grenze.
Die Beklagte ist auch nicht berechtigt, mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung eine Mieterhöhung in Höhe des angekündigten Erhöhungsbetrages von insgesamt 140,16 € zu verlangen und nur den Differenzbetrag ab dem 01. Oktober 2014 geltend zu machen. Vielmehr wirkt die gesamte Mieterhöhung erst ab dem 9. Monat, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Zweck der Vorschrift des § 559 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB ist, die Parteien eines Mietverhältnisses, das ein Dauerschuldverhältnis ist, zu möglichst ehrlichen Erklärungen nach § 555 c BGB zu erziehen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 559 b, Rn. 57). Dieser Zweck würde verfehlt, wenn die Angabe einer wesentlich geringeren Mieterhöhung ohne Folgen bliebe und der Vermieter zumindest im Umfang seiner Ankündigung die erhöhte Miete schon mit Beginn des 3. Monats verlangen könnte.
Die Widerklage ist aus den vorgenannten Gründen unbegründet. Eine teilweise Erhöhung der Miete wegen der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen schon ab dem 01. April 2014 scheitert an der Überschreitung der 10 %-Grenze des § 559 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB, denn danach verlängert sich die Frist um 6 Monate.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.
