LG Berlin, Az.: 63 S 306/16, Urteil vom 04.07.2017
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 9. November 2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 14 C 93/16 – abgeändert und neu gefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 269,10 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21. September 2016 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass sich die von den Beklagten geschuldete Miete für die Wohnung ….88, … Berlin wegen der durchgeführten Wärmedämmarbeiten ab dem 1. Oktober 2016 um monatlich 89,70 EUR erhöht hat.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.
Die Beklagte sind gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung der restlichen Mieten für Juli bis September 2016 in Höhe von jeweils 89,70 EUR, d.h. insgesamt 269,10 EUR verpflichtet. Die von ihnen geschuldete Miete hat sich aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 28. April 2016 gemäß §§ 559, 559 b BGB in diesem Umfang erhöht.
In formeller Hinsicht ist die Mieterhöhungserklärung nach § 559 b BGB nicht zu beanstanden. Die zurzeit der Modernisierung fälligen Instandsetzungsaufwendungen sind sowohl nach Art der Arbeiten als auch nach Flächen konkretisiert und in der Mieterhöhungserklärung betragsmäßig angegeben. Ferner sind die in Ansatz gebrachten Preise unter Hinweis auf die Rechnung der Fa. Kluthe unter Angabe der jeweiligen Positionen erläutert. Das genügt den nicht zu überspannenden formellen Anforderungen (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, GE 2015, 245).
Die Maßnahmen der Klägerin durch Aufbringen einer 140 mm starken Wärmedämmschicht führen zu einer verbesserten Wärmedämmung. Eine hieraus folgende Einsparung von Heizenergie ist danach ohne Weiteres nachzuvollziehen. Ein bestimmtes Maß einer Energieeinsparung wird hierbei nicht vorausgesetzt, da jede Verbesserung der Wärmedämmung eine Modernisierungsmaßnahme darstellt. Einer Wärmebedarfsberechnung zur Begründung der Mieterhöhungserklärung bedarf es hierzu nicht (BGH, Urteil vom 7. Januar 2004 – VIII ZR 156/03, GE 2004, 231; Beschluss vom 10. April 2002 – VIII ARZ 3/01, GE 2002, 926).
Es kann dahinstehen, dass die an der Giebelseite des Hauses liegende Brandwand nicht gedämmt worden ist, an welcher auch die Wohnung der Beklagten liegt. Zwar mag hierdurch nicht das volle Potential von Energieeinsparungsmöglichkeiten ausgeschöpft sein und durch eine Wärmedämmung auch der Brandwand eine weitere Energieeinsparung erzielt werden, dies stellt jedoch die Energieeinsparung infolge der Dämmung der übrigen Fassaden nicht in Frage. Es kommt auch nicht darauf an, ob sich die Energieeinsparung auch in einer entsprechenden Kosteneinsparung in der Heizkostenabrechnung niederschlägt (BGH, Urteil vom 3. März 2004 – VIII ZR 149/03, GE 2004, 620), abgesehen davon, dass diese maßgeblich auch von den jeweiligen Wetterbedingungen und dem Heizverhalten der einzelnen Mieter abhängen und schon deshalb eine Vergleichbarkeit regelmäßig nicht gewährleistet ist.
Ohne Erfolg beanstanden die Beklagten die Höhe der von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung, weil nach ihrer Auffassung der in der Erhöhungserklärung ausgewiesene und in Abzug gebrachte Instandsetzungsanteil zu gering sei. Die Klägerin hat die zurzeit der Modernisierungsmaßnahmen fälligen Instandsetzungsaufwendungen in der Anlage zur Mieterhöhungserklärung sowohl nach Art der Arbeiten als auch nach Flächen und Preisen konkretisiert und aufgeteilt. Ferner sind die in Ansatz gebrachten Preise unter Hinweis auf die Rechnung der Fa. … vom 31. Juli 2013 unter Angabe der jeweiligen Positionen erläutert. In der Berufungsbegründung hat die Klägerin ergänzend die einzelnen Flächen, die sie als schadhaft ansieht, nach Lage und konkreten Ausmaßen weiter beschrieben und diese zudem auf den von ihr vorgelegten Fotos kenntlich gemacht.
Diesem Vorbringen können die Beklagten nicht mehr mit einem bloßen Bestreiten entgegentreten. Auf diese Angaben der Klägerin hätten die Beklagten vielmehr konkret eingehen können und müssen und die weiteren Flächen mitteilen müssen, die nach ihrer Auffassung darüber hinaus von Schäden betroffen sein sollen. Das gilt auch für die in Ansatz gebrachten Einheitspreise. Auch hierauf können die Beklagten ggf. nach Einholung von Informationen bei Fachbetrieben konkret erwidern.
Dem sind die Beklagten auch auf den Hinweis des Gerichts und der ihnen hierzu eingeräumten Gelegenheit zur Ergänzung ihres Vortags nicht nachgekommen. Ihre weiterhin lediglich pauschalen Einwände bleiben insoweit mangels hinreichender Substanz außer Betracht. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist nach den obigen Ausführungen das Vorbringen der Klägerin ausreichend substantiiert und einlassungsfähig. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob zuvor von der Klägerin höhere Instandsetzungskosten angegeben worden sind. Den von der Klägerin dargelegten instandsetzungsbedürftigen Flächen, die nach Lage und konkreten Ausmaßen weiter beschrieben und zudem auf vorgelegten Fotos kenntlich gemacht worden sind, können die Beklagten nicht nur pauschal durch wiederholte Bezugnahme auf die seitens der Beklagten in I. Instanz eingereichten Fotos entgegentreten. Sie tragen weder vor, dass über die von der Klägerin dargelegten Flächen weitere instandzusetzen waren, noch dass die von der Klägerin vorgenommene Flächenberechnung zu gering ist. Ebenfalls im lediglich Allgemeinen bleibt der Hinweis der Beklagten auf höhere Preise für Aufträge in geringerem Umfang. Konkrete Angaben zu den Aufwirkungen auf die vorliegend streitgegenständlichen Instandsetzungskosten sind danach nicht erkennbar. Schließlich unbeachtlich ist auch der Einwand, dass eine Teilinstandsetzung der Fassade vom Mieter nicht hinzunehmen sei. Es ist nach Art und Umfang der akuten Schäden nicht ansatzweise erkennbar, dass diese nur durch eine Instandsetzung der gesamten Fassade zu beseitigen waren. Hierfür tragen auch die Beklagten keine Anhaltspunkte vor.
Die Berufung der Klägerin ist auch hinsichtlich des Feststellungsbegehrens begründet. Angesichts der von den Beklagten in Abrede gestellten Wirksamkeit der Mieterhöhung vom 28. April 2016 und der Rechtskraft des Zahlungsantrags nur für den streitgegenständlichen Zeitraum, besteht ein Interesse der Klägerin gemäß § 256 Abs. 1 ZPO an der Feststellung der Wirksamkeit der Mieterhöhung für die Zukunft. Hinsichtlich der Begründetheit des Feststellungsbegehrens wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
