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Mieterhöhung preisgebundener Wohnraum – Anforderungen an Begründung

LG Berlin – Az.: 63 S 144/12 – Urteil vom 30.11.2012

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 15. März 2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 106 C 314/11 – abgeändert und neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10 % leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 26. Juli 2011 um 72,99 EUR. Die Kläger halten diese für unwirksam und haben die Mieterhöhung deshalb zunächst nicht gezahlt. Nachdem die Beklagte wegen der dadurch aufgelaufenen Rückstände eine Kündigung angedroht hat, haben Sie die Mieterhöhung von monatlich 72,99 EUR unter Vorbehalt gezahlt und verlangen nunmehr die für Januar 2009 bis Dezember 2011 geleisteten Beträge von insgesamt 2.627,64 EUR (36 × 72,99 EUR) zurück.

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Die Mieterhöhungserklärung sei unwirksam, weil die aus der Durchschnittsmiete gebildete Einzelmiete anhand der Mieterhöhungserklärung nicht nachzuvollziehen sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Sie beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.

Die Beklagten können nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB Rückzahlung der für Januar 2009 bis Dezember 2011 geleisteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 2.627,64 EUR (36 × 72,99 EUR) verlangen. Die Zahlungen der Beklagten erfolgten mit Rechtsgrund. Die zugrunde liegende Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 26. Juli 2011 ist wirksam.

Sie entspricht den Anforderungen von § 10 Abs. 1 WoBindG, wonach die Erhöhung zu erläutern und zu berechnen sowie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen ist. Die Beklagte hat die Grundlagen der Mieterhöhungserklärung, nämlich die erhöhten Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen sowie die höheren Zahlungen auf das Aufwendungsdarlehen angegeben und auf dieser Grundlage die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13,06 % berechnet. Ferner ist ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Mieterhöhungserklärung enthalten.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Mieterhöhungserklärung nicht deshalb unwirksam, weil Bildung der Einzelmiete nicht in der Erklärung erläutert worden ist. Die Bildung der Einzelmieten auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat bei der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete gemäß § 8 a Abs. 5 WoBindG nach dem Ermessen des Vermieters zu erfolgen und unterliegt keiner Genehmigung (Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 10. Auflage, Anhang zu § 561 BGB Rn 46). Auf die späteren Mieterhöhungen der Durchschnittsmiete infolge erhöhter laufender Aufwendungen haben die Frage der Bildung der Einzelmiete aus der Durchschnittsmiete gemäß § 8 a Abs. 5 WoBindG und das Verhältnis von Durchschnittsmiete und Einzelmiete keinen Einfluss. Denn nach § 4 Abs. 5 NMV erhöhen sich im Falle der Erhöhung der Durchschnittsmiete die bisherigen Einzelmieten entsprechend ihrem bisherigen Verhältnis zur Durchschnittsmiete. Es macht keinen Unterschied, ob die bisherige Miete entsprechend der prozentualen Erhöhung der Durchschnittsmiete erhöht oder der sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebende Erhöhungsbetrag im Verhältnis des prozentualen Anteils der Einzelmiete an der Durchschnittsmiete angepasst und der sich dann ergebende Erhöhungsbetrag der bisherigen Miete zugerechnet wird. Die Beklagte hat in der Erklärung vom 26. Juli 2010 die Erhöhung auf beide Weisen mit jeweils gleichem Ergebnis, nämlich einer Erhöhung von 72,99 EUR, berechnet.

Auch der Wortlaut von § 10 WoBindG deckt nicht die Forderung, die Bildung der Einzelmiete in jeder Erhöhungserklärung erneut zu erläutern. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist die Erhöhung zu erläutern und zu berechnen. Wenn sich die Bildung der Einzelmiete auf die Mieterhöhung nicht auswirkt, ist sie im Rahmen der Erhöhung auch nicht zu erläutern. Dementsprechend ist auch der Mieterhöhungserklärung nicht stets eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen. Es genügt vielmehr ein entsprechender Auszug betreffend die für die Erhöhung maßgeblichen Kosten. Die Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhungserklärung sind nicht zu überspannen. Deshalb sind keine Angaben zu fordern, soweit der Mieter diese bereits kennt, diese ihm keinen Erkenntnisvorsprung bieten oder sich eben überhaupt nicht auswirken.

Soweit vom Landgericht Hanau (Urteil vom 21. Juli 1987 – 2 S 131/87, ZMR 1987, 470) und vom Landgericht Hildesheim (Urteil vom 28. März 1985 – 1 S 206/84, WuM 1985, 184) die Auffassung vertreten worden ist, dass die Einzelmiete auch im Rahmen einer Mieterhöhung zu erläutern ist, betraf dies – soweit aus dem Sachverhalt ersichtlich – nicht die Bildung der Einzelmiete als solche, sondern das nicht erkennbare Verhältnis zwischen Durchschnitts- und Einzelmiete, sodass die tatsächliche Erhöhung nicht anhand der vorgenommenen Erläuterung und Berechnung nachzuvollziehen war. Das ist hier jedoch nicht der Fall.

Die Frage, ob die Einzelmiete zutreffend angesetzt worden ist und etwa der Durchschnitt der Einzelmieten der Durchschnittsmiete entspricht oder die Kostenmiete überschritten ist und dem Mieter etwa ein Anspruch aus § 8 Abs. 2 WoBindG Anspruch zusteht, bleibt davon unberührt. Denn dies betrifft nicht die streitgegenständliche Erhöhung. Deshalb ist es zur Begründung einer Mieterhöhung auch nicht erforderlich, die Entwicklung der Kostenmiete im Einzelnen darzulegen, auch wenn der Mieter nicht seit Beginn des Mietverhältnisses im Haus wohnt und die Entwicklung nicht kennt. Einwände gegen die Kostenmiete wären von ihm ggf. unter Wahrnehmung der Rechte aus § 29 NMV und nach Einholung von Auskünften der Bewilligungsbehörde darzulegen und geltend zu machen.

Ohne Erfolg beanstanden die Beklagten die Form der Erhöhung, weil die Anlagen nicht unterzeichnet seien. Denn in der Erhöhungserklärung wird sowohl auf die beigefügte Anlage, die beigeschlossenen Erläuterungen als auch auf den Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausdrücklich Bezug genommen.

Soweit die Kammer im Verfahren 63 S 59/12 (GE 2012, 1496) anders entschieden hat, hält sie hieran nicht fest.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen, weil sich die hier maßgebliche Rechtsfrage nicht nur in Einzelfällen stellt und eine obergerichtliche Entscheidung nicht vorliegt.

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