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Mieterhöhung – Vergleichswohnungen müssen auch gleich groß sein

AG Gronau – Az.: 2 C 107/20 – Urteil vom 01.12.2020

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch gem. § 558b Abs. 2 BGB auf Zustimmung der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im Hause A-Straße ##, in C, 3. Obergeschoss links von bisher monatlich 440,00 EUR auf monatlich 480,00 EUR. Denn es liegt kein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Klägers vor im Sinne von § 588a BGB.

Die Wohnung, welche die Beklagte von dem Kläger angemietet hat, befindet sich im 3. bzw. 4. Obergeschoss und weist eine Größe von 85m² auf. Die im Mieterhöhungsverlangen vom 28.01.2020 (Anlage K2, Bl. 13 d.A.) angegebenen Vergleichswohnungen befinden sich im Erdgeschoss bzw. im 1. Obergeschoss und haben eine Wohnfläche von 57,46m², 57,46m² und 77,28m². Ausgehend von der Größe der beiden kleineren Vergleichswohnungen ist die Wohnung der Beklagten um 48% größer bzw. sind die Vergleichswohnungen um 32,4% kleiner als die Wohnung der Beklagten.

Eine derartige Abweichung der Wohnungsgröße führt vorliegend dazu, dass die genannten beiden kleineren Wohnungen nicht als Vergleichswohnungen im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB herangezogen werden können und das Mieterhöhungsverlangen bereits aus diesem Grunde formal unwirksam ist (wie hier AG Hannover, Urteil vom 12.02.2010 – Az. 452 C 14401/09; AG Hannover, Urteil vom 26.03.2009 – Az. 561 C 16249/08; AG Hannover, Urteil vom 16.05.2007 – Az. 425 C 4524/07). Dies insbesondere deshalb, weil die Mieten pro Quadratmeter regelmäßig umso höher sind, je kleiner die Wohnung ist (vgl. AG Hannover, Urteil vom 16.05.2007 – Az. 425 C 4524/07) und die Wohnungen folglich unterschiedlichen Wohnungsteilmärkten zuzuordnen sind. Hierbei verkennt das Gericht nicht, dass die vom Vermieter zu benennenden Vergleichswohnungen nur ungefähr vergleichbar sein müssen, da die §§ 588 ff. BGB nicht einen einseitigen umfassenden Mieterschutz bezwecken, sondern auch den Anspruch des Vermieters auf regelmäßige Anpassung an die ortsübliche Miete inkorporieren. Ob die vom Vermieter benannten Wohnungen hierbei mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar sind, war vor diesem Hintergrund anhand einer Gesamtschau der gemäß § 558 Abs. 2 S. 1 BGB genannten Wohnmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zu entscheiden. Der mit der Vorschrift des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB verfolgte Zweck, nämlich den Mieter über die Ortsüblichkeit der Miete zu informieren, wurde vorliegend jedoch insbesondere deswegen nicht gewahrt, da die Vergleichswohnungen eine solche erhebliche Abweichung in der Grundfläche aufweisen, dass sie unterschiedlichen Wohnungsmärkten zuzuordnen sind.

Die Tatsache, dass die beiden kleineren Wohnungen, auf welche der Kläger in seinem Mieterhöhungsverlangen vom 28.01.2020 rekurriert hat, gerade auch in der hiesigen Region einem unterschiedlichen Wohnungsteilmarkt angehören und mithin keine hinreichende Vergleichbarkeit aufweisen, zeigt überdies ein Vergleich zum qualifizierten Mietspiegel der Stadt Ahaus vom 1.1.2019. Denn auch dort wird eine Gruppierung der Wohnungsteilmärkte anhand von Wohnungsgrößen von bis zu 50m², 65m², 80m² und 95m² vorgenommen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Der Streitwert wird auf 480,00 EUR festgesetzt.

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