AG Tiergarten – Az.: 3 C 70/10 – Urteil vom 28.01.2011
1. Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Teilinklusivmiete für die in … gelegene Wohnung von bisher monatlich 360,00 Euro um 7,20 Euro auf 367,20 Euro ausschließlich der Kosten für Be-und Entwässerung sowie der Heizkosten für die Zeit ab 1.01.2010 zuzustimmen.
2. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe von 280,80 Euro in der Hauptsache erledigt ist.
3. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 93,60 Euro vom 5.11.2009 bis 30.03.2010, aus jeweils 46,80 Euro vom 4.12.2009 bis 30.03.2010, vom 06.01.2010 bis 06.04.2010, vom 05.02.2010 bis 6.04.2010 und vom 4.03.2010 bis 06.04.2010 zu zahlen. Wegen des weiteren Zinsantrags wird die Klage abgewiesen.
4. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
(Der Tatbestand entfällt gem. § 495 a ZPO.)
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Das Mieterhöhungsverlangen vom 15.10.2009 ist formell und materiell wirksam.
Durch das Mieterhöhungsverlangen vom 15.10.2009 sind die Sperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB gewahrt. Die Miete war bei Ausspruch des Mieterhöhungsverlangens seit mehr als einem Jahr unverändert, so dass am Wirksamkeitszeitpunkt 01.01.20010 die 15-Monats-Frist eingehalten ist.
Ferner reicht es aus, bei der Erhöhung eines Bruttokaltmietzinses auf der Grundlage des Mietspiegels 2009, der Nettokaltmieten ausweist, in dem Erhöhungsverlangen die pauschalen Betriebskostenwerte, welche mit 0,59 Euro/qm unter den GEWOS-Werten liegen, anzugeben, weil der Beklagte aufgrund dieser Angaben in der Lage ist, das Erhöhungsverlangen auf Richtigkeit und Begründetheit zu überprüfen. Daher ist es nur für die schlüssige Darlegung und die materielle Begründung der Mieterhöhungsklage erst im Prozess erforderlich, dass der Vermieter – wie hier geschehen – die gegenwärtigen, auf die Wohnung tatsächlich entfallenden kalten Betriebskosten angibt und aufschlüsselt (vgl. BGH GE 2006, 46, 47; noch einmal klarstellend: BGH GE 2006, 1162, 1163).
Der Kläger hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 360,00 Euro um 7,20 Euro auf 367,20 Euro ab dem 01.01.2010. Bei der Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses geht das Gericht vom Mittelwert des hier unstreitig einschlägigen Mietspiegelfeldes H 2 auf und kommt aufgrund des Vortrags der Parteien sowie aufgrund des Ortstermins vom 13.01.2011 zu folgendem Ergebnis:
Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist wegen des fehlenden Handwaschbeckens, der nicht vom Vermieter stammenden Verfliesung sowie der frei stehenden, nicht verblendeten alten Badewanne negativ.
In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) überwiegen unstreitig die wohnwerterhöhenden Merkmale, so dass sie positiv zu bewerten ist.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist nach Auffassung des Gerichts neutral zu bewerten. Beim Ortstermin konnte keine überdurchschnittliche Lärmbelästigung in der im Seitenflügel des Hauses … gelegenen Wohnung des Beklagten festgestellt werden. Ein Blick in das Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2009 zeigt, dass tatsächlich nur diejenigen Gebäude als besonders lärmbelastet gelten, die direkt an der Straße … liegen (inklusive die Eckhäuser). Die Gebäude hingegen, die – wie die Wohnung des Beklagten – von der Straße … etwas (vielleicht 10 – 20 Meter) entfernt liegen, wie die Häuser … … sind nicht mit einem Stern gekennzeichnet.
Nach alledem kann dahinstehen, ob die Merkmalgruppe 2 (Küche) positiv oder neutral und die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) als negativ oder aber neutral zu bewerten ist. Denn die nunmehr geforderte monatliche Teilinklusivmiete von 5,16 Euro/qm Wohnfläche, die nach Abzug der auf die Wohnung entfallenden tatsächlichen Betriebskosten in Höhe von 0,59 Euro/qm einem Nettobetrag in Höhe von 4,57 Euro/qm entspricht, liegt in jedem Fall im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ferner war festzustellen, dass der Rechtsstreit in Höhe von 280,80 Euro in der Hauptsache erledigt ist, nachdem der Beklagte am 31.03.2010 und am 7.04.2010 jeweils 140,40 Euro an den Kläger gezahlt hat. Der Kläger war nämlich berechtigt, von dem Beklagten eine Nachzahlung in Höhe von (6 x 46,80 Euro =) 280,80 Euro klageweise zu verlangen. Nach im Anfechtungsschreiben vom 13.10.2009 gem. § 119 BGB wirksam erklärter Anfechtung des ursprünglich irrtümlich abgegebenen Mietreduzierungsverlangens vom 1.07.2009 auf 313,20 Euro betrug der Mietzins wieder 360,00 Euro. Die fristgerecht erklärte Anfechtung, welche dem Beklagten am 15.10.2009 zugegangen ist, beseitigte die Mietreduzierung gem. § 142 Abs.1 BGB rückwirkend. Der Beklagte befand sich jedenfalls ab dem 5. November 2009 mit der Nachzahlung für Oktober 2009 bzw. Zahlung für November 2009 in Verzug. Eines weiteren Mahnschreibens bedurfte es gem. § 286 Abs.2 Ziffer 1. BGB nicht.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Ziffer 1., 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf bis zu 600,00 Euro festgesetzt.
