Mieterhöhung – Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels

AG Bitterfeld-Wolfen – Az.: 7 C 257/12 – Beschluss vom 19.09.2012

Gründe

In dem Rechtsstreit………

I.

werden die Parteien nach § 139 ZPO darauf hingewiesen, dass nach der derzeitigen Rechtsauffassung des Gerichts dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB zugrunde liegt, der von den örtlichen Interessenvertretern anerkannt und nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.

1. Dies hat die Beweisaufnahme nach § 286 ZPO zur Überzeugung des Gerichts ergeben, denn danach haben für die Vermieterseite der … verein B und Umgebung e. V., Ortsteil B, und für die Mieter der Mieterverein D-R und Umgebung e. V. die entsprechenden Erhebungen des Sachverständigen … anerkannt.

a) Der Mietspiegel ist nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt worden, weil selbst seine Fortschreibung im Jahr 2012 auf der Grundlage mehrerer hundert Daten aus Mietverträgen erfolgte, die wiederum lediglich etwa acht Prozent der ursprünglich im Jahr 2009 erhobenen Daten darstellten. Diese breite Datenbasis ist nach der überzeugenden Darstellungen des sachverständigen Zeugen … aufgrund eines wissenschaftlichen statistischen Verfahrens verarbeitet worden.

b) Dieser Mietspiegel ist auch von den örtlichen Interessenvertretern anerkannt worden. Dabei ist hervorzuheben, dass das Gesetz keine Mindestmitgliederanzahl innerhalb der Interessenverbände fordert (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 558 d, Rdnr 27; und für den qualifizierten Mietspiegel: a. a. O., Rdnr. 82), das Kriterium sogar dann erfüllt ist, wenn von mehreren Interessenverbänden auch nur einer zugestimmt hat, der nicht einmal der zahlenmäßig stärkste sein muss (a. a. O.). Vielmehr sind begrifflich lediglich zwei Mitglieder erforderlich; andererseits muss sichergestellt sein, dass die Interessenverbände nicht so klein sind, dass sie von der jeweiligen Gegenseite beeinflusst werden können (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 11.10.1990, 30 REMiet 4/90).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor, denn die mitwirkenden Interessenverbände sind die jeweils einzigen Verbände für ihren Bereich. Sie haben auch Mitglieder in einer Anzahl, die eine sinnvolle Verbandsarbeit ermöglicht. Die Tatsache, dass weder besonders viele Mieter im Mieterverein noch besonders starke Vermieterverbände im Vermieterverbund vertreten sind, verhindert auch, dass die beiden Interessenvertreter sich gegenseitig beeinflussen könnten.

Wie sich aus der gesetzlich vorgesehenen Beteiligung beider Seiten – der Vermieter und der Mieter – ergibt, soll sichergestellt sein, dass der Mietspiegel nicht von einseitig interessierter Seite verfälscht wird. Der zur Begründung herangezogene Mietspiegel muss also hinsichtlich der Erstellung objektiven Kriterien genügen. Einwände gegen die Objektivität bei der Erstellung des Mietspiegels ließen sich aber nur dann erheben, wenn sich aus der (geringen) Größe eines Interessenverbandes eine Beeinflussung durch einen Interessenverband der Gegenseite begründen ließe oder etwa auf sachliche Inkompetenz bei der Beurteilung der Höhe der ortsüblichen Miete geschlossen werden könnte (OLG Hamm, a. a. O.). Typischerweise gehört es zu den satzungsmäßigen Aufgaben eines Mieter- oder Vermietervereins, die Interessen der jeweiligen Mitglieder wahrzunehmen. Diese Interessenwahrnehmung besteht auch darin, dass der Interessenvertreter in der Lage ist, die für die Objektivität und Richtigkeit eines Mietspiegels sprechenden Maßstäbe zu beurteilen (a. a. O.). Jedenfalls ist die erforderliche Objektivität dann gewahrt, wenn an der Erstellung des Mietspiegels ein nicht ganz unbedeutender Interessenverband der Mieterseite beteiligt war, so dass das notwendige Gegengewicht gegenüber dem Einfluss der anderen Seite gegeben war (a. a. O.).

Diese Voraussetzungen liegen vorliegend vor.

3. Dem Mietspiegel kommt daher nach § 558 d Abs. 3 BGB eine Vermutungswirkung zu, die nach den – ebenfalls insoweit überzeugenden – Ausführungen des Sachverständigen … jedoch nicht für die Mietpreise gilt, die am oberen Ende der jeweiligen Spannen liegen. Insofern sind die Wohnungen nämlich nicht ähnlich und vergleichbar. Vielmehr setzt sich dieser Wert aus mehreren Merkmalen zusammen, die für die konkrete Wohnung jeweils einzeln erhoben werden müssen.

II.

soll daher weiter Beweis erhoben werden über die Behauptung der Klägerin, für die Wohnung des Beklagten sei eine Vergleichsmiete von 5,09 Euro pro Quadratmeter ortsüblich, durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens.

III.

Zum Sachverständigen wird bestellt:

Dr. Dipl-Ing. …

…

IV.

Der Klägerin wird aufgegeben, einen Auslagenvorschuss in Höhe von 1.000,– EUR bei der Gerichtskasse einzuzahlen. Die Einholung des Gutachtens ist von der vorherigen Einzahlung des Auslagenvorschusses abhängig. Das Gericht behält sich vor, einen weiteren Vorschuss anzufordern, wenn der angeordnete Vorschuss nach Mitteilung des Sachverständigen voraussichtlich nicht ausreicht.

Frist: 3 Wochen.

V.

Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung wird von Amts wegen anberaumt werden, nachdem das schriftliche Gutachten vorliegt.