Mieterhöhung vorbehaltslos gezahlt – Mieterhöhung anerkannt?

→ Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 10 C 90/22

Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten: Wann gilt eine Erhöhung als vereinbart?

Mieterhöhungen sind ein häufig diskutiertes Thema im Mietrecht. Wenn Mieter mit einer Erhöhung der Miete konfrontiert werden, stehen sie oft vor der Frage, wie sie sich rechtlich verhalten sollen. Dabei spielt insbesondere die Frage eine Rolle, ob eine Mieterhöhung wirksam vereinbart wurde oder nicht. Entscheidend ist hier, ob der Mieter die erhöhte Miete vorbehaltlos akzeptiert und gezahlt hat.

In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass Mieter die Mieterhöhung zunächst widerspruchslos bezahlen, um Ärger zu vermeiden. Erst später stellen sie die Rechtmäßigkeit der Erhöhung infrage und fordern die zu viel gezahlten Beträge zurück. Die Gerichte müssen dann beurteilen, ob in solchen Fällen eine wirksame Mieterhöhung vorliegt oder ob der Mieter die Mehrbeträge zu Unrecht gezahlt hat.

Im Folgenden wird ein typischer Gerichtsfall beleuchtet, der sich mit dieser Problemstellung befasst. Das Urteil gibt Aufschluss darüber, unter welchen Voraussetzungen eine Mieterhöhung als konkludent vereinbart gilt, auch wenn keine ausdrückliche Absprache getroffen wurde.

Der Fall vor dem Amtsgericht Wennigsen im Detail

Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten: Gericht bestätigt konkludente Vereinbarung

In einem mietrechtlichen Verfahren vor dem Amtsgericht Wennigsen (Az.: 10 C 90/22) ging es um die Frage, ob die Mieter einer Wohnung eine Mieterhöhung konkludent anerkannt hatten, obwohl keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen wurde. Die Kläger, ein Mieterpaar, hatten über mehrere Jahre eine erhöhte Miete gezahlt, die die Vermieterin in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesen hatte. Nachträglich forderten sie die vermeintlich zu viel gezahlten Beträge zurück, da sie behaupteten, einer Mieterhöhung nie zugestimmt zu haben.

Streitpunkt: Mündliche Vereinbarung oder konkludente Zustimmung?

Die Kläger argumentierten, sie hätten aufgrund eines Irrtums über sechs Jahre lang eine höhere Miete gezahlt, als im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart war. Sie gaben an, die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnungen stets vorausgesetzt und die Anpassung der Mietzahlungen irrtümlich vorgenommen zu haben. Eine mündliche Vereinbarung über eine Mieterhöhung habe es nie gegeben. Die Vermieterin hingegen behauptete, mit den Mietern im Februar 2016 eine Mieterhöhung mündlich vereinbart zu haben.

Entscheidung des Gerichts: Widerspruchsloses Zahlen als konkludente Zustimmung

Das Amtsgericht Wennigsen wies die Klage der Mieter ab. Das Gericht stellte fest, dass die Kläger die Mieterhöhung konkludent, d. h. durch schlüssiges Verhalten, anerkannt hatten, obwohl keine ausdrückliche Vereinbarung vorlag. Die Vermieterin habe durch die Angabe der erhöhten Miete in den Nebenkostenabrechnungen ein Angebot zur Mieterhöhung abgegeben. Die Kläger hätten dieses Angebot durch die Anpassung ihrer Mietzahlungen und das jahrelange widerspruchslose Zahlen der erhöhten Miete angenommen.

Begründung des Gerichts: Auslegung von Willenserklärungen nach objektivem Empfängerhorizont

Das Gericht begründete seine Entscheidung mit den Grundsätzen der Auslegung von Willenserklärungen. Demnach kommt es nicht auf den inneren Willen des Erklärenden an, sondern darauf, wie der Erklärungsempfänger das Verhalten nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen durfte. Im vorliegenden Fall konnten die Vermieterin und ein objektiver Dritter das Verhalten der Kläger, die über sechs Jahre lang die erhöhte Miete zahlten, nur so verstehen, dass sie mit der Mieterhöhung einverstanden waren. Das Argument der Kläger, sie hätten die Zahlungen irrtümlich geleistet, ließ das Gericht nicht gelten, da die Kläger nach Erhalt der Nebenkostenabrechnungen ihre Mietzahlungen bewusst angepasst hatten.

➜ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Wennigsen

AG Wennigsen – Az.: 10 C 90/22 – Urteil vom 31.01.2023

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 1.800 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Parteien streiten um teilweise Rückzahlung von Mietzahlungen.

Die Kläger mieteten mit Mietvertrag vom 2.11.2008 ab dem 5.1.2009 eine Wohnung von der Beklagten in dem Objekt L.-Straße in B.. In dem Mietvertrag wurde eine monatliche Nettomiete in Höhe von 340 Euro zuzüglich monatliche Nebenkostenvorauszahlung sowie eine Garagenmiete vereinbart. Zwischen den Parteien ist streitig, ob im Jahr 2016 Gespräche über eine Mieterhöhung stattgefunden haben. Bei der Nebenkostenabrechnung 2016 legte die Beklagte allerdings ab April 2016 eine Kaltmiete in Höhe von 365 Euro zu Grunde. Die Kläger passten daraufhin ihre Zahlungen der Bruttomiete an, d. h. sie zahlten Kaltmiete in Höhe von 365 Euro zuzüglich der monatliche Nebenkostenvorauszahlung sowie der Garagenmiete. Auch in den Nebenkostenabrechnungen für die darauffolgenden Jahre legte die Beklagte eine Nettokaltmiete in Höhe von 365 Euro zugrunde und die Kläger zahlten die nach den Nebenkostenabrechnungen angepasste Miete. Mit Schreiben vom 30.5.2022 forderten die Kläger die Beklagte auf, ihnen für die Monate April 2016 bis März 2022 zu viel gezahlte Miete in Höhe von 25 Euro pro Monat, also insgesamt 1.800 Euro, zurückzuzahlen. Mit Schreiben vom 10.6.2022 lehnte die Beklagte eine Rückzahlung der 1.800 Euro ab. Mit Schreiben des Klägervertreters vom 21.6.2022 forderten die Kläger die Beklagte mit einer letzten Frist ist zum 5.7.2022 zur Rückzahlung der 1.800 Euro auf.

Die Kläger behaupten, sie hätten irrtümlich ab April 2016 zu viel Miete in Höhe von 365 Euro statt den vereinbarten 340 Euro gezahlt. Eine mündliche Einigung über eine Mieterhöhung im Februar 2016 von 340 Euro auf 365 Euro ab dem 1.4.2016 habe es nicht gegeben. Sie hätten daher 1.800 Euro ohne Rechtsgrund an die Beklagte gezahlt. Sie hätten erstmals im Mai 2022 Kenntnis davon erlangt, dass die von der Beklagten jahrelang gefertigten Nebenkostenabrechnungen betreffend der dort zugrunde gelegten Kaltmiete falsch gewesen seien. Bei Erhalt der Nebenkostenabrechnungen hätten sie einfach auf deren Richtigkeit vertraut.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.800 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.7.2022 zu zahlen,

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 339,86 Euro zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, am 2.2.2016 habe es im Verlauf des Nachmittags ein Gespräch mit den Klägern gegeben, in dem die Parteien sich darüber geeinigt hätten, dass die Miete ab dem 1.4.2016 und 25 Euro auf 365 Euro erhöht werden solle. Zudem erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung. Auch sei der Anspruch verwirkt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 1.800 Euro gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB, da ein Rechtsgrund für die Zahlungen vorlag.

Auch wenn zwischen den Parteien streitig ist, ob sie sich im Februar 2016 auf eine Mieterhöhung in Höhe von 25 Euro ab dem 1.4.2016 geeinigt haben, so liegt aber jedenfalls eine konkludente Einigung darin, dass die Beklagte mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 den Klägern eine Mieterhöhung in Höhe von 25 Euro ab April 2016 konkludent angeboten hat und die Kläger dies durch Anpassung ihrer Mietzahlungen für die zurückliegende Zeit ab April 2016 genehmigt haben und damit auch zum Ausdruck gebracht haben, dass sie einer Mieterhöhung um 25 Euro auch für die Zukunft zustimmen.

Willenserklärungen müssen nicht immer ausdrücklich abgegeben werden, sondern können auch konkludent, d. h. durch schlüssiges Verhalten, erfolgen. Bei Willenserklärungen dieser Art findet das Gewollte nicht unmittelbar in einer Erklärung seinen Ausdruck, der Erklärende nimmt vielmehr Handlungen vor, die mittelbar einen Schluss auf einen bestimmten Rechtsfolgewillen zulassen. Hierunter fallen unter anderem die Annahme eines Angebots durch Vollzug oder Abnahme der Leistung, die widerspruchslose Fortsetzung des Vertrages nach Bekanntgabe von veränderten Bedingungen oder auch die Zustimmung zu rechtsgeschäftlichen Handlungen, die einen Genehmigungswillen erkennen lassen. Diese sind wie Willenserklärungen gemäß §§ 133, 157 BGB auszulegen. (vgl. Grüneberg, BGB, 81. Aufl., Einf. v. § 116, Rn. 6) Danach sind empfangsbedürftige Willenserklärungen so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste.

Bei der Auslegung dürfen solche Umstände berücksichtigt werden, die bei Zugang der Erklärung den Empfänger bekannt oder für ihn erkennbar waren. Auf seinen Horizont und seine Verständnismöglichkeit ist die Auslegung abzustellen, und zwar auch dann, wenn der Erklärende die Erklärung anders verstanden hat und auch verstehen durfte. Der Erklärungsempfänger ist nach Treu und Glauben verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbarer Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat. Entscheidend ist aber im Ergebnis nicht der empirische Wille des Erklärenden, sondern der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert seines Verhaltens. Auch wenn es darum geht, ob ein bestimmter Erklärungsakt als Willenserklärung aufzufassen ist oder nicht, ist nicht der innere Wille des Erklärenden, sondern die objektive Erklärungsbedeutung seines Gesamtverhaltens maßgebend (vgl. Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 133, Rn. 9).

Unter Berücksichtigung dieser Umstände kann die Mitteilung der Beklagten in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 nur dahin verstanden werden, dass sie ab April 2016 eine erhöhte Miete von 365 Euro zugrunde legen möchte. Durch die Erhöhung der Mietzahlungen nach Erhalt dieser Nebenkostenabrechnungen haben die Kläger unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie mit der Abrechnung für das Jahr 2016 einverstanden sind und auch mit einer Mieterhöhung um 25 Euro ab April 2016.

Sie haben widerspruchslos über 6 Jahre die von der Beklagten geforderte erhöhte Miete gezahlt, sodass die Beklagte nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte dieses Verhalten dahin verstehen musste, dass die Kläger mit einer Mieterhöhung nach Erhalt der Nebenkostenabrechnungen und deren Prüfung einverstanden sind. Das Vorbringen der Kläger, die erhöhten Mietzahlungen seien versehentlich bzw. irrtümlich erfolgt, weil man auf die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnungen vertraut habe, ändert hieran nichts. Weder die Beklagte noch ein objektiver Dritter hätte aufgrund des Verhaltens der Kläger darauf schließen können, dass die angepassten Mietzahlungen ohne auch nur eine oberflächliche Prüfung der Nebenkostenabrechnungen erfolgten. Vielmehr lässt das Verhalten der Kläger, nämlich die aktive Erhöhung der Mietzahlungen aufgrund der erfolgten Nebenkostenabrechnungen, nur den Schluss zu, dass sie mit der geforderten Mieterhöhung einverstanden sind. Inwieweit diese durch die Kläger vorgenommenen erhöhten Mietzahlungen irrtümlich erfolgt sein sollen, erschließt sich dem Gericht nicht.

Ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB wäre zudem gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, da die Kläger trotz der Vereinbarung in dem schriftlichen Mietvertrag ab April 2016 aktiv eine höhere Miete gezahlt haben und daher Kenntnis ihrer Nichtschuld gehabt hätten. Dem Gericht ist vollkommen unverständlich, warum die Kläger trotz der mehrfachen Nebenkostenabrechnungen seit dem Jahre 2016 über 6 Jahre lang aktiv eine höhere Miete überwiesen haben und ihnen dieses trotz der insoweit eindeutigen Nebenkostenabrechnungen bis Mai 2022 nicht bewusst gewesen sein soll.

Ein Anspruch der Kläger ergibt sich auch nicht aus den nach ihrem Vortrag fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen wegen Zugrundelegung einer zu hohen Kaltmiete und damit einhergehend der Berücksichtigung einer zu geringen Vorauszahlung, da dieser Anspruch jedenfalls gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ausgeschlossen ist, da Beanstandungen nicht innerhalb von 12 Monate nach Zugang der Nebenkostenabrechnungen geltend gemacht wurden. Die Nebenkostenabrechnung für 2019 haben die Kläger unstreitig im Jahr 2020 erhalten, sodass Einwendungen gegen diese und die vorhergehenden Nebenkostenabrechnungen nicht mehr geltend gemacht werden können. Spätere Nebenkostenabrechnungen, bei denen die Frist gegebenenfalls noch nicht abgelaufen ist, wurden nicht in den Rechtsstreit eingeführt.

Mangels Hauptanspruches haben die Kläger auch keinen Anspruch auf Zahlung von Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren gegen die Beklagte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht aufgrund von §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.