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Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

AG Schöneberg, Az.: 19 C 474/09, Urteil vom 25.03.2011

1. Das Versäumnisurteil vom 19.03.2010 wird aufrechterhalten.

2. Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss im Haus A. S. in B..

Die Klägerin kündigte Modernisierungsmaßnahmen an und führte Arbeiten aus.

Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen
Foto:WATCHARA_MAH/Bigstock

Mit Schreiben vom 19.12.2008 erhöhte die Klägerin die Grundmiete von 316,86 € um 109,70 € auf 426,56 € mit Wirkung zum 01.03.2009. Die Betriebskostenvorauszahlung betrug monatlich 110,00 €. Die Modernisierungsmieterhöhung wurde damit begründet, dass folgende heizenergieeinsparende Maßnahmen ausgeführt worden seien: Fassadendämmung, Kellerdeckendämmung, Dämmung oberste Geschoßdecke, Umverglasung Treppenhausfenster (Wärmeschutzverglasung), wärmegedämmte/thermetisch getrennte Haustür.

Mit Schreiben vom 25.02.2008 hatte die Klägerin der Beklagten zu 1. mitgeteilt, die komplette Sanierung der drei Häuser werde für sie nicht ohne Einschränkung bleiben. Aus diesem Grunde wolle die Klägerin eine 15%ige Mietminderung der Bruttokaltmiete für den Zeitraum der kompletten Einrüstung des Hauses anbieten.

Diese Mietminderung decke die Einschränkung durch die Sanierungsarbeiten außerhalb des Hauses ab. Zusätzlich gewähre die Klägerin der Beklagten eine 50%ige Mietminderung für die Einschränkung während der Arbeiten in ihrer Wohnung. Ferner heißt es in dem Schreiben vom 25.02.2008, dass die Berechnungen und Gutschriften im Anschluss an die Sanierung erfolgen.

Mit Anwaltsschreiben vom 07.08.2009 teilte die Beklagte zu 1. der Klägerin mit, der Wohnwert der Wohnung sei wegen der umfangreichen Baumaßnahmen erheblich beeinträchtigt gewesen. Für die Monate April 2008 bis einschließlich August 2008 werde eine Mietminderung in Höhe von 30 % der monatlichen Bruttokaltmiete in Ansatz gebracht. Für den Monat September 2008 werde eine Mietminderung von 15 % der monatlichen Bruttokaltmiete in Ansatz gebracht. Es werde monatlich ein Betrag von 426,86 € geschuldet. Eine 30%ige Mietminderung entspreche einem Betrag von 128,06 €. Eine 15%ige Mietminderung entspreche einem Betrag von 64,03 €. Für die Monate April 2008 bis August 2008 werde daher ein Betrag in Höhe von 5 x 128,06 € gemindert geltend gemacht. Für den Monat September 2008 werde ein Betrag in Höhe von 64,03 € geltend gemacht. Dies entspreche einem Gesamtminderungsbetrag von 704,33 €. Mit Anwaltsschreiben vom 23.09.2009 teilte die Beklagte mit, der Minderungsbetrag werde mit den Mieten der Monate Oktober 2009 und November 2009 verrechnet werden. Die Beklagte schulde derzeit einen Mietzins in Höhe von 426,86 €. Demzufolge werde sie für den Monat Oktober 2009 keine Zahlung leisten und für den Monat November 2009 lediglich 149,39 € zahlen.

Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin für die Monate März 2009 bis September 2009 jeweils 109,70 € und für Oktober 2009 einen Betrag von 536,56 € als rückständige Mieten geltend.

Sie behauptet, seit März 2009 sei die Miete um monatlich 109,70 € erhöht, so dass eine Grundmiete von 426,56 € und unter Berücksichtigung der Betriebskostenvorauszahlung von 110,00 € ab März 2009 eine monatliche Gesamtmiete von 536,56 € geschuldet gewesen sei. Sie behauptet, sie habe alle Rechnungen hinsichtlich der streitgegenständlichen Arbeiten ausgeglichen. Im übrigen sei das Bestreiten der Gegenseite hinsichtlich des Ausgleiches der einzelnen Rechnungen unerheblich. Es sei lediglich erforderlich, dass der Vermieter die Höhe der Kosten kenne, die er für die bauliche Maßnahme habe aufwenden müssen. Dazu sei es erforderlich, dass er alle Rechnungen für die geleisteten Arbeiten in den Händen habe oder sonst die Höhe der Kosten kenne. Die Bezahlung der Rechnung sei nicht erforderlich. Hinsichtlich einer Mietminderung sei der Vortrag der Beklagten zu erheblichen Wohnwertbeeinträchtigungen nicht hinreichend substantiiert. Hier sei auch zu berücksichtigen, dass es keine Beeinträchtigungen innerhalb der Wohnung gegeben habe, weil die Beklagten den Austausch der Heizungsart nicht geduldet hätten.

Durch Versäumnisurteil vom 19.03.2010 ist die Klage abgewiesen worden.

Gegen das am 24.03.2010 zugestellte Versäumnisurteil hat die Klägerin am 30.03.2010 Einspruch eingelegt.

Die Klägerin beantragt, das Versäumnisurteil vom 19.03.2010 aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.317,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Sie behaupten, die Miete habe im streitgegenständlichen Zeitraum monatlich jeweils 426,86 € (316,86 € Grundmiete + 110,00 € Betriebskostenvorauszahlung) betragen. Die Miete habe sich nicht gemäß § 559 BGB aufgrund der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhöht. Es werde bestritten, dass die Arbeiten Modernisierungsmaßnahmen darstellten. Es fehle bei dem Vortrag der Klägerin an einem Vergleich mit dem vorherigen Zustand. Ebenfalls werde bestritten, dass die Klägerin Kosten in der angegebenen Höhe für die streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben habe. Es sei darauf hinzuweisen, dass die Klägerin behaupte, die Kosten bereits bezahlt zu haben. Sie habe jedoch keine Zahlungsbelege vorgelegt. Eine Umlage der Kosten sei nur dann gerechtfertigt, wenn die Vermieterin diese tatsächlich aufgewendet habe. Insoweit fehle ein entsprechender Nachweis. Aus dem in Kopie eingereichten Sachverständigengutachten des Herrn Dipl.-Ing. K. W. vom 30.04.2009, das von einem anderen Mieter aus der Wohnanlage in Auftrag gegeben worden sei, ergebe sich, dass die von der Klägerin behauptete Umlage in der Höhe nicht gerechtfertigt sei. Auch dem Sachverständigen hätten entsprechende Zahlungsbelege nicht vorgelegen. In dem Gutachten sei sogar davon die Rede, dass nicht einmal geprüfte Schlussrechnungen bei der Klägerin vorgelegen hätten. Wegen erheblicher Beeinträchtigungen sei die Miete gemindert gewesen. Wegen des Vortrages hierzu im Einzelnen wird auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 16.02.2010 verwiesen.

Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der zulässige Einspruch gegen das Versäumnisurteil hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin stehen die geltend gemachten Mietrückstände nicht zu.

Der Erhöhungsbetrag von monatlich 109,70 € aufgrund des Schreibens vom 19.12.2008 kann in den streitgegenständlichen Monaten nicht verlangt werden. Das Gericht folgt insoweit der Auffassung der Beklagten, dass die Umlage der Kosten auf den Mieter nur dann gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter die entsprechenden Rechnungen auch tatsächlich ausgeglichen hat. Dies hat die Klägerin nicht nachgewiesen. Hierzu hätte sie den Beklagten bzw. deren Prozessbevollmächtigten Einsicht in entsprechende Unterlagen gewähren müssen, aus denen sich die Bezahlung der einzelnen Rechnungen ergibt. Soweit sich die Klägerin im Schriftsatz vom 16.08.2010 auf das Zeugnis des jeweils zuständigen Mitarbeiters der einzelnen Firmen bezieht und vorträgt, die Firmen könnten bestätigen, dass die Klägerin alle Rechnungen ausgeglichen habe, so würde dies nach Auffassung des Gerichts einen unzulässigen Ausforschungsbeweis bedeuten. Die Klage im übrigen ist deswegen unbegründet, weil die Beklagten insoweit zu Recht von einem Mietminderungsrecht Gebrauch gemacht haben und die angesetzten Minderungsquoten auch nicht überhöht sind. Die Beklagten haben Beeinträchtigungen in den Monaten April 2008 bis September 2008 im Einzelnen dargelegt. Insbesondere verweisen sie darauf, dass die Balkone und Terrassen in der Sommerzeit über vier Monate lang nicht hätten benutzt werden können. Im übrigen ergibt sich auch aus dem Vortrag der Klägerin und den eingereichten Anlagen, dass umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt wurden, die zwangsläufig zu Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz geführt haben müssen. Es bestand daher auch ein Mietminderungsrecht außerhalb der Zeiten, in denen das Haus im streitgegenständlichen Zeitraum eingerüstet war. Die Beklagten waren vorliegend auch berechtigt, die Mietminderung erst nachträglich abzuziehen, denn die Klägerin hatte in ihrem Schreiben vom 25.02.2008 selbst mitgeteilt, dass Berechnungen und Gutschriften betreffend einer Mietminderung erst im Anschluss an die Sanierung erfolgen würden. Dann kann sie sich später auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die geminderten Beträge hätten in den einzelnen Monaten nicht gezahlt werden dürfen, falls ein Mietminderungsrecht beansprucht werde. Aufgrund der Mitteilung der Klägerin vom 25.02.2008 konnten die Beklagten darauf vertrauen, dass noch eine nachträgliche Berücksichtigung der Mietminderung möglich sein werde. Die Beklagten waren daher auch berechtigt, Mietminderungsbeträge mit der Miete für Oktober 2009 zu verrechnen, so dass der mit der vorliegenden Klage geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der Miete für Oktober 2009 gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 a ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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