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Mieterhöhung widersprechen – So gehen Sie am besten vor

Wie Sie sich gegen eine Erhöhung der Miete wehren können

Es gibt in einem Mietvertragsverhältnis für den Mieter stets das Risiko, dass der Vermieter die Mietzinszahlung erhöht. Insbesondere dann, wenn das Mietvertragsverhältnis bereits seit sehr langer Zeit besteht, ist die Wahrscheinlichkeit der Mieterhöhung nicht gerade gering. Obwohl sich viele Mieter durch diesen Umstand dem Vermieter mehr oder minder schutzlos ausgeliefert sehen und auch finanzielle Ängste mit diesem Gedankengang einhergehen hat der Gesetzgeber in Bezug auf die Mieterhöhung durchaus einen strengen Rahmen festgelegt. Es ist für einen Mieter durchaus möglich, einer Mieterhöhung zu widersprechen und sich entsprechend gegen den Vermieter zur Wehr zu setzen. Hierfür müssen jedoch gewisse Rahmenbedingungen beachtet werden.

Grundsätzlich ist ein Vermieter durchaus dazu berechtigt, die Mietzinsforderung zu erhöhen. Eine derartige Erhöhung muss jedoch von dem Vermieter auf jeden Fall in ausreichender Form begründet werden. Der Mieter hat im Gegenzug auch stets die Möglichkeit, der Mieterhöhung zu widersprechen.

Die gesetzliche Grundlage in Bezug auf die Mieterhöhung

Die gesetzliche Grundlage für den Mietzins findet sich in dem § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wieder. Dieser Paragraf besagt, dass ein Vermieter durchaus auch in regelmäßigen Abständen den Mietzins des Mietobjektes erhöhen darf. Im Hinblick auf die Begründung der Erhöhung legt der Paragraf jedoch fest, dass der Vermieter eine derartige Erhöhung nicht wahllos darüber entscheiden darf. Im § 558 Abs. 1 wird für die Erhöhung der Mindestzeitraum von 15 Monaten festgelegt. Sollte die Miete dementsprechend seit dem Zeitraum von 15 Monaten keine Erhöhung erfahren haben, so kann der Vermieter auf der Basis der ortsüblichen Miete eine Erhöhung vornehmen.

Die ortsübliche Miete kann von jedem Vermieter anhand von sogenannten Mietspiegeln prüfen. Diese Mietspiegel werden sowohl von den Städten als auch von den Gemeinden in der Regel zur Verfügung gestellt.

Die wichtigsten Faktoren des Mietspiegels im Überblick

  • die Wohnungslage
  • die Infrastruktur in der direkten Umgebung des Mietobjekts
  • das Alter von dem Mietobjekt
  • die Ausstattung des Mietobjekts

Der Vermieter steht unter Umständen bei einer Mieterhöhung in der Beweispflicht

Wenn sich das Mietobjekt in einer relativ kleinen Gemeinde befindet, in welcher kein Mietspiegel zur Verfügung steht, muss ein Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung mindestens drei Mietobjekte vergleichbarer Natur mit einem höheren Preisniveau nachweisen. Der Mieter hat dabei jedoch das Recht der Nachprüfbarkeit und darf dementsprechend verlangen, dass sowohl die Mieternamen von den entsprechenden Mietobjekten als auch die genaue Lage der Mietobjekte durch den Vermieter benannt werden.

Unter welchen Umständen kann einer Mieterhöhung widersprochen werden?

Wie man sich gegen eine Mieterhöhung wehren kann
Eine Mieterhöhung ist eine oft sehr ärgerliche Angelegenheit für den Mieter. Jedoch kann sich der Mieter in einigen Fällen gegen die Erhöhung wehren und Widerspruch einlegen. .(Symbolfoto: DesignRage/Shutterstock.com)

Der Gesetzgeber hat für den Widerspruch gegen die Mieterhöhung keinerlei festgelegte Kriterien fixiert. Dementsprechend kann der Mieter jederzeit in schriftlicher Form gegenüber dem Vermieter den Widerspruch gegen die Mieterhöhung erklären. Ein Vermieter wäre dann dazu gezwungen, die entsprechende Mieterhöhung auf dem gerichtlichen Weg durchzusetzen. Für den Mieter stellt sich jedoch die Frage, ob ein derartiger Widerspruch auch tatsächlich sinnvoll ist. Die Sinnhaftigkeit des Widerspruchs muss dabei von unterschiedlichen Faktoren abhängig gemacht werden.

Sollte ein Vermieter auf dem gerichtlichen Weg erfolgreich sein, so muss der Mieter die entsprechenden Rechtsanwalts- sowie Gerichtskosten des Vermieters tragen. Dementsprechend sollte jeder Mieter im Vorwege mittels eines erfahrenen Rechtsanwalts genau prüfen lassen, ob ein derartiger Widerspruch sinnvoll ist.

In diesen Fällen kann ein Widerspruch gegen die Mieterhöhung sinnvoll sein

  • der Mieter hat Zweifel daran, dass die bisherig gezahlte Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete unterschreitet
  • die Mieterhöhung wurde von dem Vermieter nicht begründet
  • es gibt in dem Mietobjekt Mängel, welche von dem Vermieter noch nicht beseitigt wurden
  • der Mieter hat keinerlei Möglichkeit, die ortsübliche Miete zu vergleichen
  • der Vermieter hat die Frist für die Mieterhöhung missachtet
  • der Vermieter hat das rechtlich zulässige Höchstmaß des Mietzinses nicht eingehalten

Ein Mieter muss grundsätzlich im Zusammenhang mit der Mieterhöhung zunächst erst einmal die Unterscheidung zwischen der Mieterhöhung zwecks Anpassung der Mietzinszahlung zum Mietspiegel und der Mietzinserhöhung aufgrund einer Modernisierung vornehmen. Ein Vermieter darf aufgrund einer vorgenommenen Modernisierung des Mietobjekts eine Mieterhöhung unabhängig von dem ortsüblichen Mietspiegel vornehmen.

Wie kann ein Mieter der Mieterhöhung widersprechen?

Der erfolgreiche Widerspruch gegen eine Mieterhöhung sollte strukturiert vorgenommen werden. Im ersten Schritt sollte die Prüfung der Mieterhöhung im Zusammenhang mit Formfehlern erfolgen. Dies ist für einen juristischen Laien durchaus eine Herausforderung, weshalb der Gang zu einem erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht auf jeden Fall sinnvoll ist. Für den Widerspruch gegen die Mieterhöhung hat ein Mieter grundsätzlich eine Frist von zwei Monaten zu beachten. Diesbezüglich muss jedoch erwähnt werden, dass der Vermieter – sofern der Mieter nach der Mieterhöhung einfach die bisherige Miete in der gleichen Höhe weiterzahlt – binnen einer Frist von drei Monaten den gerichtlichen Weg zur Durchsetzung der Forderung beschreiten kann. Sollte ein Vermieter mit diesem Weg erfolgreich sein, so muss der Mieter die entsprechende Differenz zwischen der alten Miete und der neuen Miete nachzahlen. Aus diesem Grund ist ein sofortiger schriftlicher Widerspruch gegen die Mieterhöhung, sofern die entsprechenden Voraussetzungen für die Erhöhung nicht vorliegen, mitunter der bessere Weg.

Konkret Bezug auf etwaige Fehler nehmen

Im Rahmen des Widerspruchs sollte der Mieter auf jeden Fall die etwaig vorhandenen Fehler in dem Mieterhöhungsschreiben des Vermieters benennen. In der gängigen Praxis ist dies nicht gerade selten, da laut aktuellen Schätzungen jedes dritte Schreiben eines Vermieters mit entsprechenden Mieterhöhungen Fehler enthält.

Unter gar keinen Umständen sollte ein Mieter das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters einfach so akzeptieren oder gar eine entsprechende Vereinbarung unterschreiben. In derartigen Fällen gilt die Mieterhöhung als akzeptiert.

Sollte es zu einer Mieterhöhung seitens des Vermieters kommen, so haben Mieter gem. § 561 BGB ausdrücklich ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt mit dem Zeitpunkt, an welchem der Mieter das entsprechende Schreiben des Vermieters erhalten hat. Dieses Sonderkündigungsrecht greift jedoch nur in dem Fall, wenn eine entsprechende Mieterhöhung aufgrund der Anpassung des Mietzinses an den regional geltenden Mietspiegel erfolgt oder falls der Mietzins bedingt durch eine Modernisierung kostspieliger wird. Wurde in dem Mietvertrag jedoch eine Staffelmiete mit jährlichem Anstieg vereinbart, so hat ein Mieter ausdrücklich kein Sonderkündigungsrecht aufgrund der Mieterhöhung.

Gibt es Obergrenzen für die Mieterhöhung

Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber im Hinblick auf die Mieterhöhungen mit Bezug auf Modernisierungen kein Höchstmaß für Mieterhöhungen vor. Ein Vermieter ist dazu berechtigt, maximal 8 Prozent von den Modernisierungskosten auf einen Mieter umzulegen. Zu diesen Kosten gehören Arbeiterlohn sowie die Nebenkosten für den Bau nebst dem Baumaterial. Es ist dementsprechend durchaus denkbar, dass sich ein Mieter plötzlich mit dem doppelten Mietzins nach der Erhöhung konfrontiert sieht. Für derartige Fälle sieht der Gesetzgeber jedoch eine sogenannte Härtefallregelung vor, welche der Mieter mit rechtsanwaltlicher Hilfe prüfen lassen sollte.

Im Zweifel einen Rechtsanwalt einschalten

Die Erhöhungen der Mieten sind bundesweit ein echtes Problem, mit dem sich der Gesetzgeber bereits mehrfach auseinandergesetzt hat. In Städten wie Berlin wurde bereits der Gedanke eines sogenannten Mietendeckels aufgefasst, jedoch hat sich dieser Gedanke in der Praxis nicht umsetzen lassen. Dementsprechend haben viele Mieter noch die Problematik, dass sie mit Sorgen auf die nächste Mieterhöhung blicken. Ein Vermieter ist hierbei in der vermeintlich besseren Position, was jedoch nur auf den ersten Blick so der Fall ist. Mithilfe eines erfahrenen und engagierten Rechtsanwalts kann ein Mieter durchaus einer Mieterhöhung widersprechen und dabei erfolgreich sein. Als Risiko hierbei gilt jedoch die drohende Nachzahlung, wenn der Vermieter die Forderung berechtigterweise gestellt hat. Dieses Risiko kann jedoch im Vorfeld durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht sehr genau abgeschätzt werden, sodass sich der Gang zu dem Rechtsanwalt für den Mieter auf jeden Fall lohnt. Wir haben mit dieser Thematik sehr viel Erfahrungen und verfügen über die erforderliche juristische Kompetenz, um einen Widerspruch gegen die Mieterhöhung durchzusetzen.

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