LG Berlin, Az.: 63 S 256/09, Urteil vom 22.01.2010
Auf die Berufung der Klägerin wird – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – das am 25. März 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 14 C 41/08 – abgeändert und neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung …, von 779,31 EUR um 16,26 EUR auf monatlich 795,57 EUR ab dem 1. Dezember 2007 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 87 % und der Beklagte 13 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs.1 Satz1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs.2 ZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist teilweise begründet.
Der Beklagte ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 21. September 2007 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung von 779,31 EUR um 16,26 EUR auf monatlich 795,57 EUR ab dem 1. Dezember 2007 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.
Der Umstand, dass die Klägerin das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit nicht im vollen Umfang verfolgt, steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen.
Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2007 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs.3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit §292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 125,09 qm große Wohnung ist das Rasterfeld L 4, das eine Spanne von 4,05 EUR/qm bis 6,38 EUR/qm und einen Mittelwert von 4,90 EUR/qm ausweist. Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen. Hierzu hat jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen. Hierbei ist nach Auffassung der Kammer die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung nach §286 ZPO und ermöglicht aufgrund der von Fachleuten aufgestellten Merkmale eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweilige Spannen der Mietspiegelfelder (LG Berlin [ZK63] GE2003, 1082).
Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:
Merkmalgruppe 1 (Bad/WC)
Diese Gruppe ist neutral zu werten.
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist der Umstand, dass im getrennten WC der Wohnung nur ein kleines Handwaschbecken und keine Warmwasserversorgung vorhanden ist, nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Denn unstreitig ist das Bad der Wohnung mit einem mindestens normalen Handwaschbecken und einer Warmwasserversorgung ausgestattet. Wohnwerterhöhende Merkmale werden von der Klägerin nicht geltend gemacht.
Merkmalgruppe 2 (Küche)
Diese Gruppe ist unstreitig positiv zu werten.
Merkmalgruppe 3 (Wohnung)
Diese Gruppe ist neutral zu werten.
Wohnwerterhöhend ist die Speisekammer als Abstellraum zu berücksichtigen. Ferner sind die beiden Balkone der Wohnung mit einer Größe von jeweils mehr als 4 qm wohnwerterhöhend. Die vom Beklagten im Schriftsatz vom 14. Mai 2008 angegebene Größe von 3,4 m × 1,5 m bzw. 3.05 m × 1,5 m lässt auch vom Schnitt her eine angemessene Nutzung zu. Die Voraussetzungen für die Annahme einer Überwiegend guten Belichtung der nach Norden und Westen gelegenen Räume hat die Klägerin nicht nachvollziehbar dargetan. Das pauschale und nicht näher konkretisierte Vorbringen, die Fenster seien groß, genügt hierfür nicht. Wohnwertmindernd sind dagegen eine nicht abschließbare Waschmaschine. Dies ist von der Klägerin eingeräumt worden. Ferner ist eine unzureichende Elektroversorgung als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Denn nach dem unwidersprochenen Vorbringen des Beklagten sind in der Wohnung nicht zwei Elektrogeräte, nämlich Waschmaschine und Warmwasserboiler, gleichzeitig zu betreiben. Es kommt nicht darauf an, dass nach Angaben der Klägerin die im Flur verstärkte Steigeleitung dies ermöglicht, wenn der Beklagte sich einen weiteren Stromkreis in der Wohnung legen ließe. Denn es kommt auf die vom Vermieter in der Wohnung zur Verfügung gestellte Ausstattung an, nicht auf für den Mieter bestehende Erweiterungsmöglichkeiten.
Merkmalgruppe 4 (Gebäude)
Diese Gruppe ist positiv zu werten.
Wohnwerterhöhend ist ein Fahrradkeller zu berücksichtigen, der ausweislich der Wohnungsbeschreibung in der Anlage zum Mietvertrag dem Beklagten zur Benutzung zur Verfügung steht. Das pauschale Bestreiten des Beklagten genügt demgegenüber nicht. Ferner ist ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand aufgrund der erneuerten Fassade und des Daches als wohnwerterhöhend anzunehmen. Wohnwertmindernd ist hingegen die unstreitig fehlende Klingel-Gegensprechanlage zu werten. Weitere wohnwertmindernde Merkmale liegen nicht vor. Die vom Beklagten nur pauschal beschriebenen Schäden im Treppenhaus lassen einen nicht neuwertigen Zustand erkennen, rechtfertigen aber nicht die Annahme, dass sich das Treppenhaus insgesamt in einem schlechten Instandhaltungszustand befindet, der kurzfristig eine entsprechende Gesamtüberholung erfordert. Entsprechendes gilt für die Feuchtigkeit im Keller und die Mängel an den Kellerfenstern. Für die Annahme einer schlechten Wärmedämmung hat der Beklagte ebenfalls keine hinreichenden Anhaltspunkte vorgetragen. Hierfür genügt nicht, dass das Haus über keine zusätzliche Wärmedämmung verfügt. Dass die aktuell vorhandene Wärmedämmung deutlich hinter der nach Baualter, Bauweise und Ausstattung vergleichbarer Häuser zurückbleibt, ist nicht ersichtlich. Eine nach Auffassung des Beklagten bestehende Hellhörigkeit der Wohnung ist nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nicht maßgeblich.
Da nach den obigen Ausführungen zwei wohnwerterhöhenden Merkmalen nur ein wohnwertminderndes Merkmal gegenübersteht, kommt es auf das Vorliegen von weiteren wohnwerterhöhenden Merkmalen nicht an.
Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld)
Diese Gruppe ist neutral zu werten.
Wohnwertmindernde Merkmale liegen nicht vor. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist eine erhöhte Lärmbelastung durch Schienenverkehr nicht zu erkennen. Zwar liegt die streitgegenständliche Wohnung in der Nähe einer S-Bahn-Strecke. Die vom Senat veröffentlichten und im Internet zugänglichen Karten betreffend den Schienenverkehrslärm weisen für die Wohnung des Beklagten eine Lärmbelastung tagsüber zwischen 55 und 60 dB(A) sowie nachts von unter 55 dB(A) aus. Dies liegt unterhalb der nach dem Straßenverzeichnis für den Straßenverkehrslärm maßgeblichen Grenzwerte. Dass eine Lärmbelastung durch Straßenverkehr entgegen der Ausweisung im Straßenverzeichnis vorliegt hat der Beklagte nicht hinreichend konkret vorgetragen. Der bloße Hinweis auf den morgendlichen und abendlichen Parkverkehr der Anwohner sowie teilweise Badegäste genügt hierfür nicht. Der Beklagte hat auch nicht hinreichend dargetan, dass die Müllstandsfläche ungepflegt ist. Es kommt hierbei nicht darauf an, dass in Einzelfällen Unsauberkeiten vorhanden waren. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass es sich hierbei um einen regelmäßigen Dauerzustand handelt. Hierzu hätte er den Zustand über einen gewissen Zeitraum konkret darstellen müssen.
Danach liegen drei neutrale und zwei positive Merkmalgruppen vor, sodass zu dem vom Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert ein Zuschlag von 40 % der Spanne zum Oberwert hinzuzurechnen ist.
Ferner war aufgrund der zwischen den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete zu der vom Mietspiegel ausgewiesenen Nettomiete ein Zuschlag zu machen, der sich an den tatsächlichen Betriebskostennachzahlung orientiert, die auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen. Hierbei hat die Klägerin folgende Betriebskosten dargetan:
- Be- und Entwässerung 2.159,40 EUR : 494,80 qm : 12 0,364 EUR/qm
- Straßenreinigung 4.120,20 EUR : 13.059,31 qm : 12 0,026 EUR/qm
- Grundsteuer 6.824,33 EUR : 2.456,61 qm : 12 0,231 EUR/qm
- Beleuchtung 4.824,84 EUR : 13.059,31 qm : 12 0,031 EUR/qm
- Kabelanschluss 11.069,86 EUR : 95 Whg. : 125,09 qm : 12 0,078 EUR/qm
- Dachrinnenreinigung 482,81 EUR : 494,80 qm : 12 0,081 EUR/qm
- Hausreinigung 9.608,95 EUR : 13.059,31 qm : 12 0,061 EUR/qm 0,872 EUR/qm
Die Einwände des Beklagten gegen die unterschiedlichen Umlagemaßstäbe der Kosten greifen nicht durch. Denn es geht hier nicht um die Abrechnung von treuhänderisch erhaltenen Vorschüssen, sondern allein um die materielle Darlegung der tatsächlich auf die Wohnung des Beklagten entfallenden Betriebskosten. Ob diese auf diese Weise im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung über erhaltenen Vorschüsse geltend gemacht werden können, kommt es nicht an. Die Darlegung muss auch nicht in Form einer Betriebskostenabrechnung erfolgen, sondern kann auch im Rechtsstreit vorgetragen werden. Die tatsächlichen Betriebskosten können daher auch einer Rechnung entnommen werden, die nur einen Teil der Gesamtwirtschaftseinheit betrifft.
Den auf die Wohnung des Beklagten entfallenden Betriebskostenanteil konnte die Klägerin hier zunächst anhand der Betriebskostenabrechnung 2007 für eine andere Wohnung im gleichen Haus darlegen. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Fall von den bereits entschiedenen Parallelverfahren, in denen aus den vorgelegten Abrechnungen für Wohnung in einem anderen Haus nicht erkennbar war, ob die Wohnung der dortigen Mieter von der Abrechnungseinheit umfasst war. Ergänzendes Vorbringen der Klägerin war in diesen Verfahren nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Im vorliegenden Fall sind die Ergänzungen bereits in I. Instanz erfolgt. Zutreffend wendet der Beklagte hingegen ein, dass auch die Fläche der in der Anlage befindlichen Werkstatt in die Abrechnung einzubeziehen war. Das wird von der Klägerin indes auch nicht mehr in Frage gestellt und ist bei der Berechnung durch Ansatz einer Gesamtfläche von 13.059,31 qm berücksichtigt worden, soweit die Kosten die gesamte Abrechnungseinheit betrafen.
Bei den Kosten für Be- und Entwässerung konnte die Klägerin den auf die streitgegenständliche Wohnung entfallenden Kostenanteil anhand der Rechnung nur betreffend das Haus xxx darlegen, wobei Kosten dann entsprechend nur auf die anteilige Wohnfläche umzulegen waren.
Bei den Kosten für die Straßenreinigung konnte die Klägerin jedenfalls die für die gesamte Wirtschafteinheit angefallenen Abschlagzahlungen, die durch die Rechnung der BSR vom 27. Januar 2007 belegt waren, in Ansatz bringen. Soweit darüber hinaus für weitere Wege in der Anlage weitere Kosten angefallen sind, führt deren Nichtansatz nicht zu einem Nachteil des Beklagten.
Betreffend die durch Bescheid vom 21. September 2007 belegte Grundsteuer gelten die Ausführungen betreffend die Kosten für Be- und Entwässerung entsprechend.
Betreffend die Stromkosten hat die Klägerin dargetan, dass der an einzelnen Zählern entnommenen Verbrauch für die gesamte Einheit verwendet worden ist. Sie hat die Aufteilung auch nach entsprechenden Werten mitgeteilt. Der Beklagte kann dies nicht mit Nichtwissen bestreiten. Vielmehr muss er ggf. durch Einsicht in die Unterlagen konkrete Einwendungen erheben. Wenn die ihm von der Klägerin überlassenen Rechnungsablichtungen hierfür nicht ausreichen, hätte er dies geltend machen müssen, so wie er auch das Fehlen von Belegen zu bestimmten Positionen gerügt hat. Nachdem die Klägerin dem Beklagten unstreitig 208 Rechnungskopien überlassen hat, durfte sie davon ausgehen, dass bei einem Schweigen des Beklagten kein weiterer Klärungsbedarf besteht.
Die Kabelgebühren sind von der Klägerin entsprechend der durch Rechnung belegten Kosten zutreffend verteilt worden.
In Bezug auf die Kosten der Dachrinnenreinigung wendet der Beklagte ohne Erfolg ein, dass in 2007 eine Reinigung zweimal erfolgt sei, während 2006 keine Reinigung stattgefunden habe. Denn eine Umlage von Kosten nach dem sog. Abflussprinzip ist zulässig. In Bezug auf die Umlage nur der Kosten für das Haus xxx wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.
Die Kosten für die Hausreinigung konnte die Klägerin anhand der Rechnung vom 14. Mai 2009 verteilen. Sie ist mit der Nachreichung der Rechnung nicht nach § 531 Abs.2 ZPO ausgeschlossen, weil diese ihr in der I. Instanz noch nicht vorgelegen hat.
Hingegen war die Berücksichtigung der Rechnung für die Versicherung nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, weil diese bereits aus 2007 stamme und in der ersten Instanz hätte vorgelegt werden können.
Weitere Kosten konnte die Klägerin nicht geltend machen. Denn sie hat diese nicht nachvollziehbar dargetan.
Die Kosten für Gartenpflege, Schneebeseitigung und Hauswart sind nicht anhand von Rechnungen belegt. Die von der Klägerin erstellten Eigenbelege lassen nicht erkennen, aufgrund welcher Vereinbarung an wen welche Beträge gezahlt worden sind und es sich damit um tatsächliche Betriebskosten handelt. Es ist auch nicht erkennbar, weshalb es der Klägerin unmöglich sein soll, den tatsächlichen Beleg vorzulegen und darzulegen, in welcher Weise dann die Kosten verteilt worden sind.
Die Kosten für die Müllabfuhr sind nicht anzusetzen, weil die Klägerin trotz eines entsprechenden Bestreitens des Beklagten den angesetzten Anteil von 86 % der Gesamtkosten nicht erklärt hat. Es kann nicht nachvollzogen werden, ob der Anteil möglicherweise geringer ist.
Die Kosten für den Schornsteinfeger gehören zu den sog. warmen Betriebskosten und erhöhen die Bruttokaltmiete nicht.
Danach berechnet sich die ortsübliche Miete wie folgt:
Die ortsübliche Bruttokaltmiete gemäß § 558 BGB berechnet sich wie folgt:
Mietspiegel 2007
L4 (Mittelwert) 4,90 EUR/qm zuzüglich 40 % der Spanne zum Oberwert (6,38 EUR/qm) 0,59 EUR/qm
Zuschlag für Betriebskosten 0,87 EUR/qm 6,36 EUR/qm × 125,09 qm Wohnungsgröße
ortsübliche Bruttokaltmiete 795,57 EUR
In dieser Höhe ist das Erhöhungsverlangen begründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.10, 713 ZPO.
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs.2 ZPO lagen nicht vor. Denn es handelt sich um einen von den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls geprägten Rechtsstreit, der keine grundsätzlich bedeutsamen Rechtsfragen aufwirft, und es ist nicht erkennbar, dass zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine revisionsgerichtliche Entscheidung geboten ist.
