Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Mieter zahlt unter Vorbehalt: Muss er trotzdem die Prozesskosten tragen, wenn er später zustimmt? Amtsgericht klärt Kostenfrage bei Mieterhöhung
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet „Zahlung unter Vorbehalt“ bei einer Mieterhöhung genau und welche rechtlichen Konsequenzen hat dies?
- Welche formellen Anforderungen muss eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung erfüllen, um rechtlich wirksam zu sein?
- Wann trägt der Mieter die Kosten eines Gerichtsverfahrens im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung, auch wenn er der Erhöhung letztendlich zustimmt?
- Welche Fristen gelten für Mieter, um auf eine Mieterhöhung zu reagieren und welche Konsequenzen hat es, diese Fristen zu versäumen?
- Welche Alternativen gibt es zur direkten Zustimmung oder Ablehnung einer Mieterhöhung und welche Vor- und Nachteile haben diese?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 9 C 268/25 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Karlsruhe
- Verfahrensart: Klage auf Erteilung der gerichtlichen Zustimmung zur Mieterhöhung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Vermieterin, die vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete begehrte und Klage erhob, nachdem dieser nicht zustimmte.
- Beklagte: Der Mieter, der die Zustimmung nicht fristgerecht erteilte, die erhöhte Miete aber unter Vorbehalt zahlte und den Klageanspruch im Gerichtsverfahren anerkannte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine Vermieterin forderte ihren Mieter zur Zustimmung einer Mieterhöhung auf. Der Mieter erteilte die Zustimmung nicht fristgerecht, zahlte die erhöhte Miete aber unter Vorbehalt. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage auf gerichtliche Zustimmung.
- Kern des Rechtsstreits: Der zentrale Streitpunkt war, ob das Verhalten des Mieters (Zahlung unter Vorbehalt ohne ausdrückliche Zustimmung) Anlass zur Klageerhebung gab und er deshalb trotz Anerkenntnisses den Prozesskosten tragen muss (§ 93 ZPO).
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung. Dem Mieter wurden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.
- Begründung: Die Verurteilung zur Zustimmung erfolgte aufgrund des Anerkenntnisses des Mieters im Prozess. Die Kostenentscheidung zu Lasten des Mieters wurde damit begründet, dass sein Verhalten vor Klageerhebung (keine Zustimmung, Zahlung unter Vorbehalt) Anlass zur Klage gegeben hatte. Eine Zahlung unter Vorbehalt stellt objektiv keine Zustimmung dar.
- Folgen: Der Mieter muss die Kosten des Rechtsstreits tragen. Die Mieterhöhung ist wirksam geworden, da der Mieter gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wurde.
Der Fall vor Gericht
Mieter zahlt unter Vorbehalt: Muss er trotzdem die Prozesskosten tragen, wenn er später zustimmt? Amtsgericht klärt Kostenfrage bei Mieterhöhung
Ein alltäglicher Vorgang wie eine Mieterhöhung kann zu komplexen juristischen Fragen führen, insbesondere wenn es um die Kosten eines Gerichtsverfahrens geht. Das Amtsgericht Karlsruhe hatte kürzlich darüber zu entscheiden, ob ein Mieter, der eine geforderte Mieterhöhung zwar zahlt, dies aber ausdrücklich „unter Vorbehalt“ tut und erst im Gerichtsverfahren der Erhöhung formal zustimmt, die Kosten des Rechtsstreits tragen muss. Im Kern ging es um die Frage, ob das Verhalten des Mieters die Klageerhebung durch die Vermieterin notwendig gemacht hat.
Der Fall im Detail: Worum ging es konkret?
Die Klägerin in diesem Fall war die Vermieterin eines Einfamilienreihenhauses. Sie forderte von ihrem Mieter, dem Beklagten, die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Die Miete sollte von bisher 255,55 Euro auf 281,11 Euro steigen, und zwar mit Wirkung ab dem 1. Januar 2025.
Wie gesetzlich vorgesehen, forderte die Vermieterin den Mieter zunächst außergerichtlich auf, dieser Mieterhöhung zuzustimmen. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558b Absatz 2 Satz 1 BGB) hat der Mieter eine sogenannte Überlegungsfrist, innerhalb derer er dem Erhöhungsverlangen zustimmen oder widersprechen kann. Diese Frist ließ der Mieter im vorliegenden Fall verstreichen, ohne die verlangte Zustimmung ausdrücklich zu erteilen.
Interessanterweise zahlte der Mieter ab dem 1. Januar 2025 zwar den erhöhten Mietbetrag. Allerdings, und das war ein entscheidender Punkt, versah er diese Zahlungen unstrittig mit dem Zusatz „unter Vorbehalt“. Die Vermieterin wertete diese Zahlung unter Vorbehalt nicht als die erforderliche Zustimmung. Da aus ihrer Sicht die Zustimmung weiterhin fehlte, sah sie sich gezwungen, Klage beim Amtsgericht Karlsruhe zu erheben. Ihr Ziel war es, gerichtlich feststellen zu lassen, dass der Mieter der Mieterhöhung zustimmen muss.
Im Laufe dieses Gerichtsverfahrens änderte der Mieter seine Haltung: Er erkannte den Anspruch der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung vollumfänglich an.
Die Kernfragen für das Gericht im Streit um die Zustimmung zur Mieterhöhung
Obwohl der Mieter den Anspruch der Vermieterin im Prozess anerkannte, war damit nicht automatisch geklärt, wer die Kosten des Gerichtsverfahrens zu tragen hat. Die zentrale juristische Frage für das Amtsgericht Karlsruhe war daher:
Hat der Mieter durch sein vorgerichtliches Verhalten – insbesondere durch die Zahlung der erhöhten Miete lediglich „unter Vorbehalt“ anstelle einer klaren Zustimmung – die Klageerhebung durch die Vermieterin veranlasst?
Wenn ja, müsste er trotz seines späteren Anerkenntnisses im Prozess die Kosten tragen. Wenn nein, könnten die Kosten unter Umständen der Vermieterin auferlegt werden, obwohl sie im eigentlichen Streitpunkt (der Mieterhöhung) Recht bekommen hat. Dies regelt der § 93 der Zivilprozessordnung (ZPO), der sich mit den Kosten bei sofortigem Anerkenntnis befasst. Dieser Paragraph besagt vereinfacht: Wenn ein Beklagter einen Anspruch sofort anerkennt und zuvor keinen Anlass zur Klage gegeben hat, muss der Kläger die Prozesskosten tragen.
Das Urteil: So entschied das Gericht im Streit um die Mieterhöhung und Prozesskosten
Das Amtsgericht Karlsruhe fällte eine klare Entscheidung:
- Der Mieter wurde verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Nettomiete für das Einfamilienreihenhaus von 255,55 Euro auf 281,11 Euro mit Wirkung ab dem 1. Januar 2025 zuzustimmen. Dies ist der sogenannte Tenor des Urteils, also der eigentliche Urteilsspruch.
- Dem Mieter wurden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.
- Die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wurde auf die Kostenentscheidung beschränkt. Das bedeutet, die Vermieterin konnte die Erstattung ihrer Kosten vom Mieter verlangen, auch wenn das Urteil theoretisch noch mit Rechtsmitteln hätte angegriffen werden können.
- Der Streitwert des Verfahrens, also der finanzielle Wert, um den gestritten wurde, wurde auf 306,72 Euro festgesetzt. Dieser Wert ist unter anderem für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltsgebühren relevant.
Die Begründung des Gerichts im Detail: Warum fiel das Urteil so aus?
Die Entscheidung des Gerichts, dass der Mieter der Mieterhöhung zustimmen muss, beruhte schlicht auf dessen Anerkenntnis im laufenden Verfahren. Gemäß § 307 Satz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) führt ein solches Anerkenntnis im Regelfall zu einem Urteil entsprechend diesem Anerkenntnis. Ein Anerkenntnis ist die Erklärung einer Prozesspartei, dass der von der Gegenseite geltend gemachte Anspruch berechtigt ist.
Kostenentscheidung: Warum der Mieter trotz Anerkenntnis zahlen muss
Vielschichtiger war die Begründung des Gerichts für die Entscheidung, dem Mieter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Grundsätzlich gilt im deutschen Zivilprozess der § 91 ZPO: Die Partei, die im Prozess unterliegt, trägt die Kosten. Da der Mieter verurteilt wurde, hätte er nach dieser Regel ohnehin die Kosten tragen müssen.
Das Gericht prüfte aber, ob hier eine Ausnahme nach § 93 ZPO greifen könnte. Diese Vorschrift regelt die Kostenverteilung bei einem sofortigen Anerkenntnis. Vereinfacht gesagt: Wenn ein Beklagter einen Anspruch sofort anerkennt und zuvor durch sein Verhalten keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hat, dann muss ausnahmsweise der Kläger die Kosten des Verfahrens tragen. Die Idee dahinter ist, unnötige Prozesse zu vermeiden und Kläger nicht dafür zu belohnen, jemanden zu verklagen, der sich bei erster Gelegenheit fügt und vorher keinen Streit provoziert hat.
Keine Anwendung des § 93 ZPO: Mieter gab Anlass zur Klage
Das Amtsgericht Karlsruhe kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die Voraussetzungen des § 93 ZPO im vorliegenden Fall nicht erfüllt waren. Der entscheidende Punkt war, dass der Mieter nach Ansicht des Gerichts durch sein Verhalten vor Klageerhebung sehr wohl Anlass zur Einreichung der Klage gegeben hatte.
Die Vermieterin durfte die Klage als notwendig erachten, um ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung durchzusetzen. Das Gericht verwies hierbei auf etablierte juristische Kommentarmeinungen (BeckOK ZPO/Jaspersen, 52. Ed. 1.3.2024, ZPO § 93 Rn. 25).
Fehlende Zustimmung trotz Zahlung: Der Knackpunkt „unter Vorbehalt“
Die Veranlassung zur Klage sah das Gericht darin, dass die Vermieterin den Mieter zunächst außergerichtlich aufgefordert hatte, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Mieter hatte diese Zustimmung aber nicht innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB erteilt. Dieser Paragraph gewährt dem Mieter eine angemessene Zeit, um das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu prüfen und sich zu entscheiden.
Dass der Mieter die erhöhte Miete ab dem 1. Januar 2025 tatsächlich gezahlt hatte, änderte nach Auffassung des Gerichts nichts an der Klageveranlassung. Der Grund: Die Zahlung erfolgte unstrittig „unter Vorbehalt“.
Eine solche Zahlung, so das Gericht, stellt nach der erforderlichen Auslegung keine Zustimmung zur Mieterhöhung dar.
Die Zustimmung als Willenserklärung: Was bedeutet „objektiver Empfängerhorizont“?
Um diese Einschätzung zu begründen, zog das Gericht grundlegende juristische Prinzipien heran. Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist eine sogenannte empfangsbedürftige Willenserklärung im Sinne des § 146 BGB. Das bedeutet, es ist eine Äußerung, die einen bestimmten rechtlichen Erfolg bezweckt (hier die Zustimmung zur Vertragsänderung) und die erst wirksam wird, wenn sie dem Erklärungsempfänger (hier der Vermieterin) zugeht.
Wie eine solche Willenserklärung – oder ein Verhalten, das als Willenserklärung verstanden werden könnte – zu deuten ist, regeln die §§ 133 und 157 BGB. Entscheidend ist die Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont. Das klingt kompliziert, meint aber: Es kommt nicht darauf an, was sich der Erklärende (der Mieter) vielleicht insgeheim gedacht hat, sondern wie ein vernünftiger, objektiver Dritter in der Rolle des Empfängers (der Vermieterin) die Erklärung oder das Verhalten unter Berücksichtigung aller Umstände verstehen musste.
Das Gericht stützte sich hierbei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), des höchsten deutschen Zivilgerichts (BGH Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 35; BGH, Beschl. v. 30.01.2018 – VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 20). Maßgeblich ist demnach, ob ein objektiver Empfänger aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen ziehen würde. Ein Rechtsbindungswille ist der Wille einer Person, sich durch eine Erklärung oder ein Verhalten rechtlich zu binden, also eine Verpflichtung einzugehen oder eine rechtliche Änderung herbeizuführen.
„Unter Vorbehalt“ signalisiert fehlenden Rechtsbindungswillen
Im konkreten Fall des Mieters, der „unter Vorbehalt“ zahlte, verneinte das Amtsgericht einen solchen objektiv erkennbaren Rechtsbindungswillen. Der ausdrückliche Hinweis auf die Zahlung „unter Vorbehalt“ sei hierfür ausschlaggebend.
Für die objektive Auslegung sei es unerheblich, ob der Mieter den Zusatz „unter Vorbehalt“ möglicherweise nur versehentlich oder aus anderen, ihm persönlich wichtigen Gründen angefügt hatte. Entscheidend sei allein, wie ein objektiver Empfänger diese Erklärung verstehen musste.
Eine Zahlung unter Vorbehalt signalisiere objektiv gerade, dass der Zahlende sich rechtlich (noch) nicht endgültig binden wolle. Man könnte es vergleichen mit einer Aussage wie „Ich tue das mal, aber nur vorläufig und ohne Anerkennung einer Pflicht.“ Es zeigt, dass die Handlung nicht als endgültige Zustimmung zu einer zugrundeliegenden Forderung oder einem Vertragsangebot gewertet werden möchte.
Daher war aus objektiver Sicht der Vermieterin die erforderliche Zustimmung zur Mieterhöhung trotz der Zahlung als nicht erteilt anzusehen. Weil der Mieter auch nicht innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist ausdrücklich zugestimmt hatte, bestand für die Vermieterin eine objektive Veranlassung, Klage auf Erteilung der Zustimmung zu erheben.
Aus diesen Gründen musste der Mieter, obwohl er den Anspruch der Vermieterin im Gerichtsverfahren letztlich anerkannte, die Kosten des Rechtsstreits tragen. Sein vorgerichtliches Verhalten hatte die Klage notwendig gemacht.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass die bloße Zahlung einer erhöhten Miete „unter Vorbehalt“ nicht als Zustimmung zur Mieterhöhung gilt, da der Zusatz „unter Vorbehalt“ signalisiert, dass keine rechtliche Bindung gewollt ist. Ein Mieter, der durch sein Verhalten keinen klaren Rechtsbindungswillen erkennen lässt und dadurch eine Klage veranlasst, muss die Prozesskosten tragen, selbst wenn er im Verfahren später zustimmt. Die wesentliche Erkenntnis für Mieter ist, dass eine klare Kommunikation bei Mieterhöhungen wichtig ist, um unnötige Gerichtsverfahren und damit verbundene Kosten zu vermeiden.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet „Zahlung unter Vorbehalt“ bei einer Mieterhöhung genau und welche rechtlichen Konsequenzen hat dies?
Wenn Sie als Mieter eine Mieterhöhung erhalten, haben Sie grundsätzlich das Recht zu prüfen, ob diese rechtmäßig ist. Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Erhöhung haben, aber die höhere Miete dennoch zahlen möchten, um beispielsweise nicht in Zahlungsverzug zu geraten, können Sie dies „unter Vorbehalt“ tun.
Die Zahlung unter Vorbehalt bedeutet, dass Sie den geforderten höheren Mietbetrag an Ihren Vermieter überweisen, aber gleichzeitig ausdrücklich klarstellen, dass Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen. Sie können dies beispielsweise im Verwendungszweck der Überweisung oder in einem separaten Schreiben an den Vermieter vermerken. Wichtig ist, dass für den Vermieter erkennbar ist, dass Sie trotz der Zahlung keine Zustimmung erteilen.
Der rechtliche Kern der Zahlung unter Vorbehalt ist, dass sie gerichtlich nicht als Zustimmung zur Mieterhöhung gewertet wird. Normalerweise könnte das bloße Zahlen der erhöhten Miete über einen längeren Zeitraum ohne Widerspruch als konkludente (stillschweigende) Zustimmung verstanden werden. Durch den erklärten Vorbehalt verhindern Sie diesen Effekt. Sie behalten sich damit das Recht vor, die Mieterhöhung später rechtlich anzufechten.
Für Sie als Mieter bedeutet die Zahlung unter Vorbehalt zunächst, dass Sie den vom Vermieter geforderten Betrag zahlen. Dies vermeidet die Gefahr, wegen nicht gezahlter Miete in Verzug zu geraten, was ernste Konsequenzen wie eine Kündigung haben könnte. Allerdings akzeptieren Sie mit dem Vorbehalt nicht die Erhöhung als endgültig. Sollte sich später herausstellen, dass die Mieterhöhung unwirksam war, haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages für den Zeitraum, in dem Sie unter Vorbehalt gezahlt haben.
Für den Vermieter bedeutet die Zahlung unter Vorbehalt, dass er zwar die höhere Miete erhält, diese Zahlung aber nicht als formelle Zustimmung des Mieters werten kann. Der Vermieter hat weiterhin die Möglichkeit, die Zustimmung zur Mieterhöhung auf dem Rechtsweg einzuklagen. Wenn der Vermieter eine solche Klage einreicht, um die Zustimmung gerichtlich zu erzwingen (sogenannte Zustimmungsklage), müssen Sie sich als Mieter mit den Einwänden gegen die Mieterhöhung auseinandersetzen. In diesem Fall besteht das Risiko eines Gerichtsverfahrens, das mit Kosten verbunden sein kann, unabhängig vom Ausgang. Gewinnen Sie den Prozess, ist die Mieterhöhung unwirksam. Verlieren Sie, wird die Erhöhung rechtskräftig und Sie tragen die Kosten des Verfahrens. Die Zahlung unter Vorbehalt ändert also nichts daran, dass der Vermieter den Klageweg beschreiten kann, um die formelle Zustimmung zu erhalten. Sie sichert Ihnen lediglich zu, dass Ihre Zahlung bis zu einer Klärung nicht als automatische Zustimmung gilt.
Welche formellen Anforderungen muss eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung erfüllen, um rechtlich wirksam zu sein?
Damit eine Mieterhöhung wirksam wird, nachdem der Vermieter diese form- und fristgerecht verlangt hat, ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. Das Gesetz schreibt für diese Zustimmung des Mieters keine strenge, bestimmte Form vor, wie zum Beispiel die Schriftform.
Dennoch ist es für die rechtliche Klarheit und Sicherheit für beide Seiten entscheidend, dass die Zustimmung eindeutig und unmissverständlich erfolgt.
Klarheit der Zustimmung
Auch wenn keine bestimmte Form vorgeschrieben ist, sollte die Zustimmung des Mieters klar erkennen lassen, dass er mit der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung einverstanden ist.
Die sicherste und rechtlich eindeutigste Form der Zustimmung ist eine schriftliche Erklärung des Mieters, in der er ausdrücklich mitteilt, dass er der im Mieterhöhungsverlangen genannten Erhöhung der Miete zustimmt. Zum Beispiel: „Ich stimme der Mieterhöhung auf [neuer Betrag] Euro ab dem [Datum] zu.“
Warum bloße Zahlung nicht genügt
Oft denken Mieter, dass die Mieterhöhung automatisch wirksam wird oder dass sie zustimmen, indem sie einfach die erhöhte Miete überweisen. Das ist jedoch nicht korrekt.
Nach der Rechtsprechung ist das bloße Überweisen der erhöhten Miete allein in der Regel noch keine rechtsverbindliche Zustimmung zur Mieterhöhung. Warum? Weil die Zahlung verschiedene Gründe haben kann. Vielleicht zahlt der Mieter unter Vorbehalt, weil er unsicher ist, oder aus Versehen, oder um keinen Mietrückstand aufzubinden, während er die Erhöhung noch prüft. Diese Zahlungshandlung allein ist nicht eindeutig genug, um daraus eine klare Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen abzuleiten.
Eine Zustimmung muss vielmehr eine bewusste Äußerung des Willens sein, die das Mieterhöhungsverlangen als Ganzes betrifft. Eine schriftliche Zustimmung erfüllt diese Anforderung am besten, da sie den Willen des Mieters, der Erhöhung zuzustimmen, klar dokumentiert.
Für Sie als Mieter bedeutet das: Wenn Sie einer Mieterhöhung zustimmen wollen, sollten Sie dies unmissverständlich und klar tun, idealerweise schriftlich, um spätere Unklarheiten oder Streitigkeiten zu vermeiden. Das alleinige Zahlen des höheren Betrags reicht dafür im juristischen Sinne nicht aus.
Wann trägt der Mieter die Kosten eines Gerichtsverfahrens im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung, auch wenn er der Erhöhung letztendlich zustimmt?
Es kann tatsächlich vorkommen, dass Sie als Mieterin oder Mieter die Kosten eines Gerichtsverfahrens tragen müssen, obwohl Sie der Mieterhöhung am Ende zustimmen oder sie vom Gericht festgestellt wird. Das liegt nicht allein an der Zustimmung selbst, sondern oft daran, ob Ihr Verhalten vor der Klageerhebung den Anlass für das Gerichtsverfahren gegeben hat.
Anlass zur Klage geben: Was bedeutet das?
Ein Gerichtsverfahren wird vom Vermieter eingeleitet, wenn er sein Recht auf Mieterhöhung gerichtlich durchsetzen möchte, weil der Mieter der Erhöhung nicht oder nicht eindeutig zugestimmt hat.
Wenn Sie als Mieter auf eine Mieterhöhung nicht klar mit „Ja“ oder „Nein“ reagieren, sondern beispielsweise:
- Schweigen: Sie antworten gar nicht.
- Unsicher reagieren: Sie antworten ausweichend oder machen Ihre Entscheidung von Bedingungen abhängig, die der Vermieter nicht erfüllen muss.
- „Unter Vorbehalt“ zahlen: Sie zahlen die geforderte Miete zwar, aber fügen hinzu, dass Sie der Erhöhung eigentlich nicht zustimmen („Zahlung unter Vorbehalt“). Dies signalisiert dem Vermieter, dass Sie die Erhöhung nicht anerkennen.
Solche Verhaltensweisen können vom Vermieter so verstanden werden, dass eine außergerichtliche Einigung oder eine eindeutige Zustimmung nicht zu erwarten ist. Aus Sicht des Vermieters besteht dann ein Grund, eine gerichtliche Klärung herbeizuführen.
Die Regel des § 93 ZPO
In solchen Fällen greift oft eine Regel im Gesetz, nämlich § 93 der Zivilprozessordnung (ZPO). Die ZPO enthält die Regeln für Gerichtsverfahren.
Vereinfacht besagt § 93 ZPO: Wenn der Beklagte (hier: Sie als Mieter) keinen Anlass zur Klage gegeben hat und den vom Kläger (hier: Vermieter) geforderten Anspruch sofort nach Zustellung der Klage anerkennt, dann trägt der Kläger (Vermieter) die Kosten des Verfahrens.
Umgekehrt bedeutet das für Sie als Mieter: Wenn Sie vor der Klage durch Ihr Verhalten (z.B. durch Schweigen, unklare Reaktion oder Zahlung unter Vorbehalt) den Vermieter dazu veranlasst haben, Klage zu erheben, und Sie den Anspruch dann erst nach Erhebung der Klage anerkennen (indem Sie zum Beispiel der Mieterhöhung dann doch zustimmen), können Ihnen die Kosten des Gerichtsverfahrens auferlegt werden.
Das Gericht geht in einem solchen Fall davon aus, dass das Verfahren vermeidbar gewesen wäre, wenn Sie sich bereits vor der Klageerhebung eindeutig verhalten hätten. Indem Sie erst nach der Klageerhebung zustimmen, geben Sie dem Vermieter im Grunde Recht, aber zu einem Zeitpunkt, an dem die Kosten durch das Verfahren bereits entstanden sind.
Wichtig ist also: Auch wenn Sie einer Mieterhöhung am Ende zustimmen, können Kosten für ein Gerichtsverfahren entstehen, wenn Ihr vorheriges Verhalten die Klage notwendig gemacht hat und Sie den Anspruch erst vor Gericht anerkennen.
Welche Fristen gelten für Mieter, um auf eine Mieterhöhung zu reagieren und welche Konsequenzen hat es, diese Fristen zu versäumen?
Wenn Sie ein Schreiben von Ihrem Vermieter erhalten, das eine Mieterhöhung ankündigt, müssen Sie nicht sofort reagieren. Das Gesetz sieht hierfür eine bestimmte Überlegungsfrist vor.
Diese Frist beginnt, wenn Sie das Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, und endet am Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Monat, in dem die Mieterhöhung nach dem Schreiben wirksam werden soll.
Ein Beispiel: Wenn die Mieterhöhung laut Schreiben ab dem 1. Juni gelten soll und Sie das Schreiben im Mai erhalten, beginnt Ihre Frist im Mai. Der Monat, in dem die Erhöhung gelten soll, ist der Juni. Der zweite Kalendermonat danach ist der August. Ihre Frist endet somit am 31. August. Innerhalb dieser Frist haben Sie Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen und zu entscheiden, ob Sie ihr zustimmen möchten oder nicht.
Was passiert, wenn Sie innerhalb dieser Frist reagieren?
- Sie stimmen zu: Wenn Sie der Mieterhöhung zustimmen (schriftlich oder indem Sie die erhöhte Miete ab dem Stichtag bezahlen), wird die neue Miete ab dem im Schreiben genannten Zeitpunkt fällig.
- Sie stimmen nicht zu: Wenn Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen (schriftlich Widerspruch einlegen) oder gar nicht reagieren, schulden Sie die erhöhte Miete erst einmal nicht.
Was passiert, wenn Sie die Frist verstreichen lassen?
Wenn Sie innerhalb der Überlegungsfrist weder zugestimmt noch widersprochen haben, bedeutet dies nicht automatisch, dass Sie der Mieterhöhung zugestimmt haben.
Allerdings gibt das Verstreichenlassen der Frist dem Vermieter das Recht, Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung beim zuständigen Gericht einzureichen. Diese Klage muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Überlegungsfrist erheben.
In diesem Gerichtsverfahren wird dann geprüft, ob die vom Vermieter verlangte Mieterhöhung den gesetzlichen Vorgaben entspricht (z.B. ob sie sich am Mietspiegel oder Vergleichswohnungen orientiert und ob alle formalen Anforderungen an das Erhöhungsschreiben erfüllt sind).
- Wenn das Gericht feststellt, dass die Mieterhöhung rechtens ist, wird das Gericht Sie verurteilen, der Erhöhung zuzustimmen. Die Mieterhöhung wird dann rückwirkend ab dem Datum wirksam, das der Vermieter ursprünglich im Erhöhungsschreiben genannt hatte.
- Wenn das Gericht feststellt, dass die Mieterhöhung nicht rechtens ist (weil sie z.B. zu hoch ist oder das Schreiben Fehler aufweist), wird die Klage abgewiesen.
Für Sie als Mieter bedeutet das: Auch wenn Sie nicht reagieren, ist die Angelegenheit nicht abgeschlossen. Der Vermieter kann Sie auf Zustimmung verklagen, und ein Gericht entscheidet dann über die Zulässigkeit der Mieterhöhung. Das Verstreichen der Frist gibt dem Vermieter lediglich die Möglichkeit, diesen Schritt einzuleiten.
Welche Alternativen gibt es zur direkten Zustimmung oder Ablehnung einer Mieterhöhung und welche Vor- und Nachteile haben diese?
Wenn Sie ein Schreiben zur Mieterhöhung erhalten, gibt es neben der einfachen Zustimmung oder Ablehnung weitere Wege, auf die Situation zu reagieren. Diese bieten Ihnen die Möglichkeit, die Grundlage der Forderung zu verstehen und gegebenenfalls Einfluss zu nehmen.
Prüfung der Mieterhöhung
Eine wichtige Alternative ist die sorgfältige Prüfung des Mieterhöhungsverlangens auf seine formelle und inhaltliche Richtigkeit. Ein solches Verlangen muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um überhaupt wirksam zu sein. Dazu gehören unter anderem die Schriftform und eine Begründung der Erhöhung. Die Begründung kann sich beispielsweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine durchgeführte Modernisierung stützen.
- Vorteil: Stellt sich bei der Prüfung heraus, dass das Verlangen formell fehlerhaft oder inhaltlich unbegründet ist, muss ihm nicht zugestimmt werden. Ein unwirksames Verlangen führt nicht zur Erhöhung der Miete. Die Prüfung verschafft Ihnen Klarheit über die Rechtmäßigkeit der Forderung.
- Nachteil: Die Prüfung erfordert ein Verständnis der rechtlichen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen. Es kann Zeit und Aufwand kosten, die notwendigen Informationen zu sammeln und zu bewerten.
Gespräch oder Verhandlung mit dem Vermieter
Eine weitere Möglichkeit ist das Gespräch mit dem Vermieter über die Mieterhöhung. Auch wenn der Vermieter bei einem formell und inhaltlich korrekten Verlangen einen Anspruch auf Zustimmung haben kann, besteht immer die Möglichkeit, eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Sie könnten versuchen, die Beweggründe des Vermieters besser zu verstehen oder über eine alternative Erhöhungshöhe oder einen späteren Zeitpunkt der Erhöhung sprechen.
- Vorteil: Ein persönliches Gespräch kann das Mietverhältnis positiv beeinflussen und zu einer für beide Seiten akzeptablen Einigung führen, die möglicherweise unter der ursprünglich geforderten Erhöhung liegt oder andere Bedingungen berücksichtigt. Konflikte können vermieden werden.
- Nachteil: Es gibt keine Garantie, dass der Vermieter zu Zugeständnissen bereit ist. Der Erfolg einer solchen Verhandlung hängt stark vom Einzelfall und der Gesprächsbereitschaft beider Parteien ab.
Reaktion bei unklarer Situation
Wenn nach einer ersten Prüfung Unklarheiten bezüglich der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bestehen, bedeutet dies nicht automatisch eine direkte Ablehnung. Sie haben Zeit, das Verlangen zu prüfen (in der Regel bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens). Diese Zeit können Sie nutzen, um die notwendigen Informationen zu sammeln oder die relevanten Vorschriften, wie die §§ 558 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), zu betrachten, die die rechtlichen Grundlagen für Mieterhöhungen regeln.
- Vorteil: Sie verlieren keine Rechte, indem Sie nicht sofort zustimmen oder ablehnen. Sie nutzen die gesetzlich vorgesehene Frist, um sich umfassend zu informieren.
- Nachteil: Ein Nichtreagieren über die Frist hinaus wird in der Regel als Ablehnung gewertet, was im Falle eines wirksamen Verlangens weitere Schritte des Vermieters nach sich ziehen kann, wie zum Beispiel eine gerichtliche Geltendmachung des Zustimmungsanspruchs.
Die Wahl der Handlungsoption hängt von der individuellen Situation und der Bewertung des Mieterhöhungsverlangens ab. Jede Alternative hat ihre eigenen Auswirkungen und erfordert eine sorgfältige Abwägung.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB)
Die Überlegungsfrist ist die gesetzlich vorgeschriebene Zeitspanne, die einem Mieter eingeräumt wird, um auf eine vom Vermieter geforderte Mieterhöhung zu reagieren. Nach § 558b Abs. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat der Mieter ab Zugang des Erhöhungsverlangens mindestens zwei volle Kalendermonate Zeit, um zuzustimmen oder zu widersprechen. Diese Frist soll dem Mieter die faire Möglichkeit geben, die Rechtmäßigkeit und Angemessenheit der Mieterhöhung zu prüfen. Das Verstreichenlassen der Frist bedeutet nicht automatisch Zustimmung, gibt dem Vermieter aber das Recht, gerichtliche Zustimmung einzufordern.
Beispiel: Erhält ein Mieter im Mai ein Mieterhöhungsschreiben, das ab Juni gelten soll, endet die Überlegungsfrist am 31. August, sodass er bis dahin Zeit hat, zuzustimmen oder abzulehnen.
Zahlung unter Vorbehalt
Eine Zahlung unter Vorbehalt bedeutet, dass der Mieter zwar den verlangten Betrag zahlt, dabei jedoch ausdrücklich erklärt, dass er die zugrundeliegende Forderung – hier die Mieterhöhung – nicht anerkennt oder zustimmt. Diese Erklärung stellt sicher, dass die Zahlung nicht als konkludente (stillschweigende) Zustimmung gewertet wird und der Mieter seine Rechte auf Überprüfung und gegebenenfalls Anfechtung wahrt. Rechtlich gilt die Zahlung unter Vorbehalt nicht als wirksame Zustimmung, sondern signalisiert vielmehr, dass der Mieter die Erhöhung nicht definitiv akzeptiert.
Beispiel: Ein Mieter überweist die erhöhte Miete, schreibt aber „unter Vorbehalt“ im Verwendungszweck, um klarzumachen, dass er die Erhöhung noch prüfen will.
Anerkenntnis (§ 307 ZPO)
Ein Anerkenntnis im Zivilprozess ist die Erklärung einer Partei, dass der von der Gegenseite geltend gemachte Anspruch berechtigt ist. Nach § 307 Satz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) führt ein solches Anerkenntnis grundsätzlich zu einem Urteil, das dem Anerkenntnis entspricht. Es beendet im Regelfall den Streit über das Anerkannte und kann damit das Verfahren verkürzen. Im vorliegenden Fall hat der Mieter im Prozess die Mieterhöhung anerkannt, wodurch das Gericht ihm die Zustimmung auferlegte.
Beispiel: Ein Mieter, der ursprünglich die Mieterhöhung bestreitet, erklärt vor Gericht, dass die Forderung berechtigt ist, was das Gericht dann bestätigt.
Veranlassung zur Klage (§ 93 ZPO)
Die Veranlassung zur Klage meint, ob das Verhalten des Beklagten (hier des Mieters) vor Einleitung des Rechtsstreits dazu geführt hat, dass der Kläger (die Vermieterin) Klage erheben musste. Nach § 93 ZPO trägt grundsätzlich die unterliegende Partei die Kosten, doch wenn ein Beklagter sofort nach Klageerhebung den Anspruch anerkennt und zuvor keinen Anlass zur Klage gegeben hat, kann der Kläger die Kosten tragen müssen. Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass der Mieter durch sein Verhalten (z. B. Zahlung unter Vorbehalt ohne klare Zustimmung) die Klage veranlasst hat und deshalb die Kosten tragen muss.
Beispiel: Zahlt ein Mieter die erhöhte Miete „unter Vorbehalt“ und reagiert nicht eindeutig auf den Vermieter, zwingt er so den Vermieter, die Zustimmung gerichtlich einzufordern.
Empfangsbedürftige Willenserklärung und objektiver Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB)
Eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist eine rechtlich wirksame Erklärung, die erst mit Zugang beim Empfänger wirkt – sie richtet sich auf einen rechtlichen Erfolg, z. B. die Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Auslegung dieser Erklärung erfolgt nach dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133 und 157 BGB, das heißt, es zählt, wie ein verständiger Dritter in der Position des Empfängers die Erklärung verstehen würde, nicht die möglicherweise abweichende innere Absicht des Erklärenden. Im vorliegenden Fall erkannte das Gericht, dass eine Zahlung „unter Vorbehalt“ objektiv nicht als Zustimmung gilt, da so keine klare rechtliche Bindungsabsicht („Rechtsbindungswille“) signalisiert wird.
Beispiel: Der Vermieter liest die Erklärung des Mieters, bezahlt „unter Vorbehalt“ – objektiv versteht er dies so, dass keine endgültige Zustimmung vorliegt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regelt die Überlegungsfrist des Mieters nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens, innerhalb derer er zustimmen oder widersprechen kann. Diese Frist soll dem Mieter eine angemessene Zeit zur Prüfung bieten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Mieter ließ die gesetzliche Überlegungsfrist verstreichen, ohne ausdrücklich zuzustimmen, was die Vermieterin zur Klageerhebung veranlasste.
- § 146 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Definiert die empfangsbedürftige Willenserklärung als Voraussetzung für das Zustandekommen von Rechtsgeschäften und Vertragsänderungen. Die Erklärung wird erst wirksam, wenn sie dem Empfänger zugeht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung muss als empfangsbedürftige Willenserklärung eindeutig und objektiv verständlich sein, was bei der Zahlung „unter Vorbehalt“ nicht der Fall war.
- §§ 133, 157 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regeln die Auslegung von Willenserklärungen nach dem objektiven Empfängerhorizont, also wie ein vernünftiger Dritter das Verhalten oder die Erklärung verstehen muss. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Urteil stützt sich darauf, dass der objektive Empfänger (Vermieterin) die Zahlung „unter Vorbehalt“ als fehlende Zustimmung und fehlenden Rechtsbindungswillen interpretieren musste.
- § 91 ZPO (Zivilprozessordnung): Bestimmt die Kostenverteilung im Zivilprozess grundsätzlich nach dem Unterliegen der Prozesspartei, also trägt die unterlegene Partei die Kosten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da der Mieter verurteilt wurde, trägt er grundsätzlich die Prozesskosten.
- § 93 ZPO (Zivilprozessordnung): Regelt die Kostenverteilung bei sofortigem Anerkenntnis eines Anspruchs durch den Beklagten; dieser soll die Klage nicht veranlasst haben, sonst trägt der Kläger die Kosten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Mieter zahlte zwar „unter Vorbehalt“ und erkannte im Prozess den Anspruch an, jedoch sah das Gericht sein vorgerichtliches Verhalten als Anlass zur Klageerhebung an, sodass § 93 ZPO nicht greift.
- § 307 Satz 1 ZPO (Zivilprozessordnung): Bestimmt, dass bei Anerkenntnis eines Anspruchs im Prozess das Gericht entsprechend urteilt, ohne die materielle Rechtslage erneut zu prüfen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht verurteilte den Mieter auf Grundlage seines Anerkenntnisses zur Zustimmung der Mieterhöhung.
Das vorliegende Urteil
AG Karlsruhe – Az.: 9 C 268/25 – Urteil vom 24.03.2025
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