Mieterhöhungsbegründung auf Basis eines veralteten Mietenspiegels

Mieterhöhungsverlangen mit veraltetem Mietenspiegel abgelehnt

Das Amtsgericht Hamburg hat die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung abgewiesen, da sie auf Basis eines veralteten Mietenspiegels von 2011 begründet wurde. Dieser spiegelt nicht mehr die aktuellen Wohnwertmerkmale und Mietmarktbedingungen wider. Die Entscheidung betont, dass Mieterhöhungsverlangen auf aktuellen und relevanten Daten basieren müssen, um rechtlich haltbar zu sein.

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Mieterhöhungen und der Mietenspiegel: Eine juristische Betrachtung

In der aktuellen Rechtspraxis stellen Mieterhöhungen ein häufig diskutiertes Thema dar, insbesondere im Kontext der Anwendung und Gültigkeit von Mietenspiegeln. Die Kernfrage dreht sich oft um die Aktualität und Relevanz von Mietenspiegeln, die als Grundlage für die Begründung von Mieterhöhungen dienen. Dies berührt sowohl die Rechte der Mieter als auch die der Vermieter und wirft Fragen nach der Angemessenheit und der ortsüblichen Vergleichsmiete auf.

Die Thematik ist besonders relevant in Fällen, wo veraltete Mietenspiegel herangezogen werden, um eine Anpassung der Netto-Kalt-Miete zu begründen. Die juristische Auseinandersetzung umfasst dabei nicht nur die Auslegung der aktuellen Mietgesetzgebung, sondern auch die Berücksichtigung von Faktoren wie energetischer Modernisierung und der Entwicklung des Wohnungsmarktes. Diese Aspekte beeinflussen maßgeblich die Beurteilung von Mieterhöhungsanträgen.

Im Folgenden wird ein konkretes Urteil näher beleuchtet, welches sich mit diesen Fragen auseinandersetzt und richtungsweisende Entscheidungen für die Praxis des Mietrechts trifft. Tauchen Sie ein in die Details dieses spannenden Falles und erfahren Sie, wie aktuelle Rechtsprechung die Landschaft des Mietrechts prägt.

Die Klage um Mieterhöhung auf der Grundlage eines veralteten Mietenspiegels

Im Zentrum des Falles stand die Klage einer Vermieterin, die eine Erhöhung der Netto-Kalt-Miete von ihrem Mieter forderte. Die Wohnung, gelegen im 1. Obergeschoss, wurde ohne Bad und Sammelheizung vermietet und hatte eine Größe von 42,21 m². Die Vermieterin verlangte eine Anhebung des Mietzinses von 218,00 Euro auf 250,70 Euro und begründete dies mit dem Mietenspiegel der Freien und Hansestadt Hamburg aus dem Jahr 2011. Dieser Mietenspiegel zeigte damals einen Mittelwert von 5,22 Euro pro m² im Rasterfeld A 2, während der Mittelwert für die entsprechende Wohnungsgröße im Rasterfeld C 2 bei 8,22 Euro lag und seitdem auf 10,65 Euro gestiegen war. Die Vermieterin argumentierte, dass aufgrund dieser Steigerung eine ähnliche Erhöhung für das Rasterfeld A 2 anzunehmen sei.

Rechtliche Herausforderungen eines veralteten Mietenspiegels

Das Hauptargument gegen die Mieterhöhung war die Verwendung eines veralteten Mietenspiegels. Die rechtliche Problematik lag darin, dass ein Mietenspiegel, der die aktuellen Marktverhältnisse nicht adäquat widerspiegelt, nicht als valide Grundlage für eine Mieterhöhung dienen kann. Das Gericht stellte fest, dass die Änderungen in den nachfolgenden Mietenspiegeln in Bezug auf Struktur und Kategorisierung so grundlegend waren, dass der Mietenspiegel von 2011 nicht den gesetzlichen Anforderungen für eine ordnungsgemäße Mieterhöhungsbegründung entsprach. Zudem hatte sich die Bewertung der Wohnungen hinsichtlich der Ausstattungsmerkmale und der Lagebewertung signifikant verändert, was die Verwendung des alten Mietenspiegels weiter in Frage stellte.

Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und energetische Modernisierung

Ein weiterer wichtiger Aspekt in diesem Fall war die Berücksichtigung der energetischen Modernisierung und deren Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Das Gericht wies darauf hin, dass der Gesetzgeber im Jahr 2013 die energetische Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung als wichtigen Faktor für die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete hervorhob. Diese Änderungen spiegelten sich im Mietenspiegel 2021 wider, der im Vergleich zum Mietenspiegel 2011 deutliche Unterschiede in den Kriterien für die Miethöhe aufwies. Diese Veränderungen machten den Mietenspiegel 2011 für die Begründung einer Mieterhöhung im Jahr 2022 unbrauchbar.

Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg

Das Amtsgericht Hamburg wies die Klage ab und entschied, dass die Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Das Urteil begründete diese Entscheidung damit, dass der Mietenspiegel von 2011 die aktuellen Marktbedingungen nicht mehr korrekt reflektierte und daher nicht als Basis für eine Mieterhöhung dienen konnte. Die vom Gericht hervorgehobenen Änderungen in den Wohnwertmerkmalen und Lagebewertungen zwischen den Mietenspiegeln von 2011 und 2021 spielten dabei eine entscheidende Rolle. Das Gericht betonte, dass eine Anpassung der Miete auf Grundlage veralteter Daten die Rechte des Mieters beeinträchtigen und zu einer ungerechtfertigten Erhöhung führen könnte. Somit setzte das Urteil ein klares Zeichen hinsichtlich der Notwendigkeit aktueller und repräsentativer Daten für Mieterhöhungsverlangen.

Das vorliegende Urteil

AG Hamburg – Az.: 49 C 299/22 – Urteil vom 13.01.2023

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird festgesetzt auf 392,40 Euro.

Tatbestand:

Mit der Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-Kalt-Miete vom Beklagten. Der Beklagte ist Mieter der Wohnung […] H., dort im 1. Obergeschoss rechts. Die Netto-Kalt-Miete betrug zuletzt 218,00 Euro.

Die Wohnung wurde vermieterseitig ohne Bad und ohne Sammelheizung an den Beklagten vermietet. Die Wohnungsgröße beträgt 42,21 m². Es handelt sich im Übrigen um ein Bauwerk, das vor dem 31.12.1918 bezugsfertig war.

Mit Schreiben vom 25.05.2022 verlangte die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zu einer Anhebung des Netto-Kalt-Mietzinses von 218,00 Euro auf 250,70 Euro ab dem 01.08.2022, zur Begründung bezog sich die Klägerin auf den Mietenspiegel der Freien und Hansestadt Hamburg aus dem Jahre 2011 mit einem Mittelwert von 5,22 Euro pro m² im Rasterfeld A 2. Damals habe der Mittelwert des Rasterfeldes C 2 für diese Wohnungsgröße 8,22 Euro betragen. Der Mittelwert des Rasterfeldes C 2 sei inzwischen auf 10,65 Euro pro m² netto/kalt gestiegen, d. h. um 29,40%, dementsprechend sei von einer solchen Steigerung auch hinsichtlich des Rasterfeldes A 2 auszugehen.

Ergänzend wird hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen auf die Anlage K 1 und hinsichtlich des Mieterhöhungsschreibens auf die Anlage K 2.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass es möglich sei, aus der allgemeinen Mietentwicklung entsprechende Rückschlüsse auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ziehen im Wege der Interpolation. Ferner ist die Klägerin der Auffassung, dass es möglich sei, das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietenspiegel für das Jahr 2011 zu begründen, der zuletzt für das Rasterfeld A 2 entsprechende Werte aufgewiesen habe.

Die Klägerin stellt den Antrag,

den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Netto-Kalt-Miete für die von ihm inne gehaltene Wohnung […] H., 1. Obergeschoss rechts, von netto/kalt 218,00 Euro auf 250,70 Euro ab dem 01.08.2022 zuzustimmen.

Der Beklagte hat keinen Antrag gestellt, sich vielmehr im Termin als erkrankt telefonisch entschuldigt.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Wenn zur Begründung einer Mieterhöhung ein veralteter Mietenspiegel verwendet wird, hat das noch nicht zwingend die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zur Folge. Ändert sich jedoch im Rahmen der danach veröffentlichten Mietenspiegel die Struktur und Kategorisierung zum vorherigen Mietenspiegel grundlegend, entspricht das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den vorgelegten Mietenspiegel nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Begründung der Erhöhungserklärung (vgl. AG Stuttgart-Bad Cannstatt WuM 2018, 775). Daher ist etwa ein 20 Jahre alter Mietenspiegel mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ungeeignet (vgl. BGH NZM 2019, 852).

Vorliegend ist es der Klägerin nicht möglich, die begehrte Mieterhöhung mit dem Mietenspiegel 2011 zu begründen. Vom BGH ist in seiner Entscheidung BGH NZM 2019, 852 insoweit ausgeführt worden, dass die in § 558 Abs. 2 BGB genannten Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richtet, typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel unterliegen. So können etwa im Laufe der Zeit bestimmte Einrichtungen, die einer Wohnung einen besonderen Wert verleihen und deshalb Gegenstand eines Mietenspiegels sind, zur Standardausstattung werden. Auch kann die Bewertung einer Wohnlage durch mit der Zeit auftretende strukturelle Veränderungen beeinflusst werden (vgl. BGH a.a.O.).

Solche Feststellungen gelten auch hinsichtlich des Mietenspiegels 2011 im Vergleich zu dem im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens vorliegenden Mietenspiegel 2021. Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass sich die Lagebewertung im zeitlichen Zusammenhang mit der Einführung von Wohnlagenkennwerten im Hamburger Wohnlagenverzeichnis ganz erheblich verändert haben und insoweit hinsichtlich der Lageeinordnung deutlich veränderte Bewertungsgrundlagen gegeben sind.

Zudem ist vom Gesetzgeber durch das Gesetz durch die energetische Modernisierung von vermieteten Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 01.05.2013 in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgenommen worden, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit der angemieteten Wohnung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete in besonderer Weise zu berücksichtigen ist, was bis dahin nach dem Wortlaut der früheren Regelung nicht der Fall gewesen ist.

Ebenso belegen die Veränderungen der Kommentierung zum Mietenspiegel 2021 im Vergleich zum Mietenspiegel 2011, dass die Mietenspiegelerhebung auf veränderten Grundlagen beruht. So umfasst der Mietenspiegel 2021 in Punkt 6.3.2 Merkmale besserer Ausstattung beispielhaft in fünf Ziffern. Beim Mietenspiegel 2011 waren es demgegenüber noch elf Ziffern, wozu etwa auch Balkon, Loggia oder Terrasse mit einer Nutzfläche größer als 7 m² und einer Mindesttiefe von 1,50 Metern zählten. Ebenso sind Rollläden hochwertige Fußböden oder Bodenbelege, wie vollständige Fliesung des Bades, ein Bad mit einer Fläche von mehr als 8 m² oder auch die Trennung von Bad und WC im Mietenspiegel 2011 noch als Merkmale besserer Ausstattung ausdrücklich genannt worden, die jeweils im Mietenspiegel 2021 nicht mehr als Merkmale besserer Ausstattung aufgeführt worden sind.

Bei der Lagebewertung unter der Ziff. 6.5 der Mietenspiegelkommentierung wird nunmehr auf die Entfernung zur nächsten Metro-Bus-Station sowie die Entfernung zum Einzelhandel (Nahversorgungsmöglichkeiten im Wohnumfeld) berücksichtigt, was im Mietenspiegel 2011 nach dem dortigen Wortlaut der Kommentierung noch nicht der Fall gewesen ist. Zudem berücksichtigt der Mietenspiegel 2021 im Weiteren bei der Lagebewertung auch das Vorhandensein straßenbildprägenden Grüns bzw. von Straßenbäumen sowie Lärmbeeinträchtigungen durch Kleingewerbe.

Hiernach hat sich die Einordnung und Bewertung für die Wohnungen im Rahmen der Mietenspiegelerstellung nachhaltig verändert, so dass der Mietenspiegel 2011 nicht mehr als Grundlage eines Mieterhöhungsverlangens im Jahre 2022 geeignet ist.

Im Übrigen ergibt sich aus der nunmehr seit fünf Mietenspiegeln nicht mehr möglichen Erfassung im Sinne einer hinreichenden Datengrundlage für ein Rasterfeld A 2, dass insoweit eine ortsübliche Vergleichsmiete mit den zur Mietenspiegelerstellung möglichen Ressourcen nicht mehr ermittelbar sein dürfte, was ebenfalls gegen die Heranziehung eines Mietenspiegels als Begründung einer Mieterhöhung sprechen dürfte.

Die von der Klägerin vorgeschlagene Heranziehung der Daten des Rasterfeldes C 2 unterstellt, dass sich die Mietentwicklung in den verschiedenen Rasterfeldern gleichmäßig entwickelt. Eine entsprechende Annahme ist jedoch empirisch durch nichts gerechtfertigt. Vielmehr dürfte es heute vermutlich kaum noch möglich sein, eine Wohnung ohne Bad und ohne Sammelheizung zu vermieten bzw. nur unter Inkaufnahme ganz erheblicher Mietreduktion. Hier von einem relativ gleichbleibenden Abstand des Rasterfeldes A 2 zum Rasterfeld C 2 auszugehen, erscheint insoweit nicht als gerechtfertigt, auch wenn bei Vergleichsverhandlungen ein Abzug von Euro 4,00 pro qm in der Praxis nicht unüblich ist (Euro 2,00 pro Spalte bei Altbauten).

Einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bedurfte es vorliegend nicht, da die Klagabweisung die Rechte des Beklagten nicht zu beeinträchtigen vermag.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert beruht auf der Höhe der Jahreserhöhung, § 41 GKG.