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Mieterhöhungserklärung – Berücksichtigung eines mitvermieteten Tiefgaragenstellplatzes

AG Münster – Az.: 7 C 129/18 – Urteil vom 04.07.2018

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Auf die Darstellung eines Tatbestandes wird gem. § 313 a ZPO verzichtet.

Gründe

Die gem. § 558 Abs. 2 BGB zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 133,39 Euro auf 348,41 Euro zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung ab dem 01.11.2017.

Unter Anwendung des qualifizierten Münsteraner Mietspiegels 2017 übersteigt bereits die derzeit gezahlte Nettokaltmiete von 333,39 Euro, mithin 5,55 Euro pro Quadratmeter, die ortsübliche Vergleichsmiete.

Unstreitig ist die Wohnung der Baualtersklasse 1948 bis 1974 zuzuordnen und hat eine Wohnungsgröße von 60 qm, so dass sich eine Basismiete von 5,86 Euro ergibt. Unter Berücksichtigung der Tabelle 2 des Münsteraner Mietspiegels ist sodann in Abzug von 3% von der vorgenannten Vergleichsmiete vorzunehmen, da es sich vorliegend um ein Hochhaus mit 7 und mehr Geschossen handelt.

Mieterhöhungserklärung - Berücksichtigung eines mitvermieteten Tiefgaragenstellplatzes
(Symbolfoto: rangizzz/Shutterstock.com)

Zurecht führt die Beklagtenseite im Folgenden an, dass hinsichtlich der Tabelle 3 unter Berücksichtigung der Gegensprechanlage (plus einen Punkt) und der überwiegenden Ausstattung mit PVC-Boden (minus 3 Punkte) eine Gesamtpunktzahl von minus 2 Punkten erreicht wird und mithin ein Abzug von weiteren 11 % von der Basismiete vorzunehmen ist. Entgegen der Ansicht der Klägerin war insoweit die Vermietung eines Tiefgaragenplatzes nicht zu berücksichtigen. Die Parteien haben die jeweiligen Mietverträge für die Garage und für den Wohnraum separat bzw. unabhängig von einander sowie des abgeschlossen, wobei der Garagenmietvertrag zudem lediglich mit dem Beklagten zu 1) vereinbart wurde. In einem solchen Fall wird nicht von einen einheitlichen Mietvertrag für den Wohnraum und die Garage ausgegangen. Für die Vermutung der Einheitlichkeit der separat abgeschlossenen Mietverträge sowie des Vorliegens der Voraussetzung nach dem Mietspiegel ist es erforderlich, dass der angemietete Tiefgaragenplatz sich auf demselben Grundstück befindet, wie der angemietete Wohnraum. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da der Tiefgaragenplatz sich auf ein anderes Grundstück befindet. Die angemietete Mietwohnung befindet sich auf dem R.weg …, während die Tiefgarage in der H.straße liegt. Eine Widerlegung der Vermutung wurde von Seiten der Klägerin, die insoweit beweispflichtig ist, nicht substantiiert dargetan. Allein die Tatsache, dass der Vermieter des Wohnraums auch Vermieter des Tiefgaragenplatzes ist, führt nicht zu der Annahme, eine Einheit der Mietverträge über den Wohnraum und den Tiefgaragenplatz. Für eine solche Einheitlichkeit ist vielmehr erforderlich, dass sich der vermietete Tiefgaragenplatz auf demselben Grundstück befindet wie der Wohnraum. Wie gezeigt ist dies hier nicht der Fall. Dabei muss der Wille der Parteien, beide Mietverträge als Einheit zu beurteilen, auch innerhalb des Mietvertrages über ein Wohnraum bekundet worden sein. Eine derartige Willensbekundung wurde vorliegend nicht dargelegt. Nur in einem solchen Fall kann die Annahme und Widerlegung der Vermutung erfolgen, dass es sich um einen einheitlichen Mietvertrag handelt. Das bei dem Abschluss des Mietvertrages über den Tiefgaragenplatz im Jahre 2002 der Wille der Parteien darauf gerichtet war, diesen als Bestand des bereits im Jahr 1992 geschlossenen Mietvertrag über den Wohnraum zu sehen, wurde von Seiten der Klägerin nicht dargelegt und ist auch fernliegend. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Garagenmietvertrag auch lediglich mit einer der beiden Mietparteien der Mietwohnung getroffen wurde.

Indes geht die Klägerin zu Recht einen weiteren Zuschlag von 2% für erfolgte Modernisierungsmaßnahmen aus. Die Klägerin hat durch Einreichung der Unterlagen bezüglich der Dämmarbeiten hinreichend dargelegt, dass diese am Dach des von den Beklagten bewohnten Wohnhauses im gesamten Bereich durchgeführt worden sind.

Selbst unter Berücksichtigung des neuerlichen Vortrags der Klägerseite, dass insoweit im Hinblick auf die Tabelle 6 d.h. den Zuschlag für die Wohnlage im Abzug auf Grund der Nähe zu Gewerbe/Sportanlagen nicht angezeigt ist, ist vorliegend insoweit lediglich ein Punktwert von plus 4 Punkten erreicht, so dass auf die Basismiete ein Zuschlag von 5% zu erheben ist. Die Klägerin hat insoweit keinen Beweis für ihre Behauptung angeboten, dass ein Zuschlag von plus einem Punkt auf Grund des Merkmals „Vorgärten im Umkreis von 100 Metern überwiegend vorhanden“ angezeigt war. Dies hatte die Beklagte bestritten.

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Zu- und Abschläge ergibt sich lediglich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,39 Euro pro Quadratmeter, mithin für die streitgegenständliche Wohnung ein Betrag in Höhe von 323,47 Euro.

Die Klage war nach alledem abzuweisen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Der Streitwert wird auf 180,24 Euro festgesetzt.

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