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Mieterhöhungsverlangen bei öffentlich-gefördertem Wohnraum

LG Lübeck, Az.: 14 S 47/17

Urteil vom 14.06.2018

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Reinbek vom 09.02.2017, Az. 17 C 655/16, wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das vorgenannte Urteil des Amtsgerichts Reinbek ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 240,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin klagt auf Zustimmung zur Mieterhöhung für die von den Beklagten gemietete Wohnung im -Stadt.

Mieterhöhungsverlangen bei öffentlich-gefördertem Wohnraum
Foto: BackyardProductions/Bigstock

Die streitgegenständliche Wohnung ist Teil eines Gebäudekomplexes mit insgesamt 248 Wohnungen. Für die Errichtung dieser Wohnungen wurde im Jahr 1966 eine Darlehenszusage der Wohnungsbaukreditanstalt des Landes Schleswig-Holstein erteilt. In dem Bewilligungsbescheid vom 10. Mai 1966 wurde die zulässige genehmigte Durchschnittsmiete für die zunächst errichteten 148 Wohnungen gem. § 72 II. WoBauG a.F. auf 32,40 DM je qm Wohnfläche und Jahr festgesetzt. Für die weiteren errichteten 100 Wohnungen wurde die zulässige genehmigte Durchschnittsmiete zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die als Anlage zum Schriftsatz vom 21. Juni 2017 zur Akte genommenen Bewilligungsbescheide vom 10. Mai 1966 beziehungsweise 1. Dezember 1971 (Bl. 118 ff. d.A.). Mit Bescheid vom 11. Dezember 1980 legte die Wohnungsbaukreditanstalt des Landes Schleswig-Holstein die zulässige genehmigte Durchschnittsmiete gemäß § 72 II. WoBauG unter anderem auch für die streitgegenständliche Wohnung neu fest. Hinsichtlich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den als Anlage zum Schriftsatz vom 27. Juli 2017 zur Akte genommenen Bescheide vom 11. Dezember 1980 (Bl. 129 f. d.A.).

Der Beklagte mietete die streitgegenständliche Wohnung mit Mietvertrag vom 30. Dezember 1994 bzw. 23. Dezember 1994 an. Ursprüngliche Vertragspartnerin des Beklagten war dabei die …S…-… Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH. Die Klägerin ist deren Rechtsnachfolgerin. Hinsichtlich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den als Anlage K 1 vorgelegten Mietvertrag.

Mit Mieterhöhungsverlangen vom 21. März 2016 begehrte die Klägerin die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von 281,24 EUR auf 301,24 EUR zum 1. Juni 2016. Die Miete war seit mehr als einem Jahr unverändert, die maßgebliche Kappungsgrenze ist eingehalten. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezieht sich die Klägerin auf zehn ebenfalls in A-Stadt belegene Vergleichswohnungen (Anlage A zum Mieterhöhungsverlangen, Bl. 13 d.A.). Die benannten Vergleichswohnungen sind wie die streitgegenständliche Wohnung öffentlich gefördert und unterliegen der Preisbindung. Die Beklagten haben keine Zustimmung zu der Mieterhöhung erteilt.

Die Klägerin meint, das Mieterhöhungsverlangen sei wirksam, da sowohl die Wohnung der Beklagten als auch die benannten Vergleichswohnungen öffentlich gefördert und damit vergleichbar seien.

Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung für die von ihnen bewohnte Wohnung im Hause -Straße … … -Stadt von monatlich 281,24 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung auf 301,24 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 1. Juni 2016 zuzustimmen.

Die Beklagten haben erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass das Mieterhöhungsverlangen wegen der zur Begründung der Ortsüblichkeit herangezogenen preisgebundenen Vergleichswohnungen unwirksam sei.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird insoweit Bezug genommen auf das angefochtene Urteil.

Die Klägerin hat gegen das am 9. Februar 2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Reinbek Berufung eingelegt.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass das Amtsgericht überhöhte Anforderungen an die Begründung des Erhöhungsverlangens gestellt habe. Es sei unschädlich, dass es sich bei den von der Klägerin angegebenen Vergleichswohnungen um preisgebundene Wohnungen gehandelt habe. Vielmehr erhöhe dies gerade die Vergleichbarkeit mit der streitgegenständlichen Wohnung.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Abänderung des am 9. Februar 2017 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Reinbek, Aktenzeichen 17 C 655/16, zu verurteilen, der Mieterhöhung für die von ihnen bewohnte Wohnung im Hause-Straße … … -Stadt von monatlich 281,24 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung auf 301,24 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 1. Juni 2016 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Im Hinblick auf das weitere Vorbringen der Parteien im Berufungsrechtszug wird auf die von ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen. Die Klägerin hat auf die mündliche Verhandlung am 3. Mai 2018 mit Schriftsatz vom 4. Juni 2018 weiter vorgetragen.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Auch übersteigt der Wert des Beschwerdegegenstandes die in § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO normierten Mindestbeschwer von 600 EUR. Maßgeblich für die Bewertung der klägerischen Beschwer ist hier der dreieinhalbfache Wert des einjährigen Bezuges der streitigen Mieterhöhung, §§ 2, 9 ZPO. Der Beschwerdegegenstand i.S.v. § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO liegt damit bei 3,5 x 12 x 20 EUR = 840 EUR.

Der Berufung der Klägerin ist in der Sache jedoch der Erfolg versagt. Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der streitgegenständlichen Mieterhöhung verneint.

Auf das streitgegenständliche Mietverhältnis findet hinsichtlich vermieterseitiger Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich §§ 558 ff. BGB Anwendung. Dies folgt bereits ohne weiteres aus dem originären Anwendungsbereich dieser Bestimmungen, welche nicht etwa auf nicht öffentlich geförderten Wohnraum beschränkt sind.

Nichts anderes folgt auch aus dem Gesetz über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein vom 25. April 2009 (GVOBl. 2009, 194, im Folgenden SHWoFG). Nach § 16 Abs. 7 SHWoFG gelten die §§ 558 bis 559 b BGB (wenn auch mit hier nicht weiter streitentscheidenden Einschränkungen) auch während einer laufenden Mietbindung – welche nach § 16 Abs. 4 SHWoFG bis zum 31. Dezember 2018 andauert. § 16 Abs. 7, 4 SHWoFG finden dabei auch Anwendung auf die hier streitgegenständliche Wohnung, da es sich um eine Mietwohnung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 SHWoFG handelt, für die vor dem 1. Juli 2009 öffentliche Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. August 1994 bewilligt worden sind. Öffentliche Mittel im vorgenannten Sinne sind nach dem genannten Gesetz „Mittel des Bundes, der Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände, die von ihnen zur Förderung des Baues von Wohnungen für die breiten Schichten des Volkes bestimmt sind (…)“. Dies ist hier der Fall, da die streitgegenständliche Wohnung weit vor dem Jahr 2009 mit öffentlichen Mitteln im vorgenannten Sinne gefördert wurde. Dies ist bereits dem Umstand zu entnehmen, dass die einschlägigen, oben genannten Bewilligungsbescheide durch die Wohnungskreditanstalt des Landes Schleswig-Holstein in Form von Bewilligungsbescheiden zum Zwecke der „Förderung des Wohnungsbaues in Schleswig-Holstein“ ausgereicht wurden.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerseite wird den formalen Begründungsanforderungen des damit anwendbaren § 558a Abs. 1 und 2 Nr. 4 BGB nicht gerecht.

Zwar ist es nach der Gesetzeskonzeption an sich durchaus möglich, zur Begründung auf die Entgelte in mindestens drei Vergleichswohnungen zu verweisen.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, können dabei allerdings nach der Konzeption der §§ 558 ff. BGB nur Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarktes in Bezug genommen werden. Dies folgt zwar nicht aus dem Wortlaut des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wohl aber aus Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. Denn grundsätzlich soll die Begründung den Mieter in die Lage versetzen, jedenfalls ungefähr abschätzen zu können, ob die von ihm verlangte, erhöhte Miete noch der maximal zulässigen „ortsüblichen Vergleichsmiete“ nach § 558 Abs. 1 BGB entspricht, oder diese aber überstiegt. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat öffentlich geförderter Wohnraum jedoch gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB außer Betracht zu bleiben. Entsprechend – soll die Angabe von Vergleichswohnungen ihren Sinn nicht verlieren – müssen derartige Wohnungen auch bei der Begründung nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB unberücksichtigt bleiben, da sie gerade keinen Rückschluss auf die gesetzlich vorgegebene Ermittlung der Vergleichsmiete zulassen (so auch Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 558a BGB, Rn. 127).

Etwas anderes gilt – entgegen der Berufung – auch nicht dann, wenn es sich bei der Wohnung, hinsichtlich der die Mieterhöhung geltend gemacht wird, selbst um öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Denn auch in diesem Fall gilt nach der Konzeption der § 558 Abs. 1 i.V.m. § 16 Abs. 7 SHWoFG, dass Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sind, welche sich (insoweit wie oben) durch Ermittlung der Vergleichsmieten auf dem preisfreien Wohnungsmarkt bestimmt. Ist Referenzmaßstab aber auch in diesem Fall der preisfreie Wohnungsmarkt, so muss auch hier die Begründung nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB eine Einschätzung des Preisgefüges auf eben diesem Segment des Wohnungsmarktes ermöglichen – und deswegen Vergleichswohnungen aus diesem Markt in Bezug nehmen (so auch AG Frankfurt (Oder), Urteil vom 11. April 2012 – 2.5 C 61/12 -, WuM 2012, 320 ff.; vgl. auch LG Hannover, Urteil vom 20. Juni 1997 – 8 S 394/96 -, WuM 2000, 360).

Dem kann die Klägerpartei auch nicht den in dem Hinweisbeschluss des Bundesgerichtshofes vom 26. April 2016 (Az. VIII ZR 54/15 = NJW 2016, 2565 ff.) enthaltenen Rechtsgedanken entgegenhalten.

Dort hatte der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass ein Vermieter zulässigerweise sein auf ein Reihenendhaus bezogenes Mieterhöhungsverlangen durch Verweis auf einen Mietspiegel begründen kann, welcher ausdrücklich nicht auf Ein- bzw. Zweifamilien- und Reihenhäuser Anwendung finden sollte, sondern nur Mietpreise in Mehrfamilienhäusern abbildet. Nachvollziehbar hatte der Bundesgerichtshof dies damit begründet, dass dem Mieter auch durch diesen Verweis die ansatzweise Überprüfung der Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens möglich sei, da die für Reihenendhäuser gezahlten Mieten erfahrungsgemäß immer über den Mieten für vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern lägen (BGH, a.a.O., Juris Rn. 12), der Mieter mithin durch einen Erst-Recht-Schluss zu dem Ergebnis gelangen könne, dass eine von ihm verlangte Miete, die für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nach dem Mietspiegel zulässig wäre, erst Recht für die von ihm gehaltene Wohnung in einem Reihenendhaus zulässig sein müsse.

Diese Gedankenführung lässt sich zur Überzeugung der Kammer nicht auf die hier vorliegende Konstellation übertragen. Denn der Bundesgerichtshof konnte in dem dortigen Fall als allgemein bekannt voraussetzen, dass Ein- oder Zweifamilienhäuser bzw. Reihenhäuser teurer sind als im selben Gebiet liegende Wohnungen in Mehrfamilienhäusern („weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die (…)“, BGH, a.a.O.).

Ein derartiger, allgemein bekannter Erfahrungssatz kann im vorliegenden Fall – und zwar auch unter Berücksichtigung der Ausführungen im Schriftsatz der Klägerin vom 4. Juni 2018 – nicht angenommen werden. Der ständig auch mit Mietsachen befassten Kammer ist jedenfalls kein allgemeiner Satz dahingehend bekannt, dass öffentlich geförderter Wohnraum nach allgemeiner Lebenserfahrung stets günstiger ist, als Wohnraum auf dem preisfreien Wohnungsmarkt. Vielmehr spricht etwa die Möglichkeit von Mieterhöhungen im Bereich des geförderten Wohnraumes (vgl. etwa § 16 Abs. 7 SHWoFG) für die nicht bloß theoretische Möglichkeit, dass auch geförderter Wohnraum Marktkräften unterliegt, die zu einer nicht einfach abschätzbaren Preisentwicklung in diesem Marktsegment führen können. Auch existieren etwa in der Hansestadt Lübeck ebenso wie in Hamburg und im Hamburger Umland gerichtsbekannt größere Wohnungsgenossenschaften mit preisfreien Wohnungen, von denen eine nicht unerhebliche Zahl aufgrund der Preispolitik dieser Genossenschaften preisgünstiger sein mögen als selbst öffentlich geförderte Wohnungen anderer Anbieter. Übertrüge man die obige Entscheidung des Bundesgerichtshofes auf die hier vorliegende Konstellation, verlangte man entsprechend von dem Mieter, sich anhand nicht unaufwendiger Recherchen zunächst davon zu überzeugen, ob und ggf. unter welchen Umständen ein Erfahrungssatz bestehen könnte, nach dem Preise aus dem Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsmarktes immer unter dem Preisniveau des preisfreien Wohnungsmarktes liegen – um sodann im Wege eines Erst-Recht-Schlusses eine ungefähre Überprüfung der geforderten Miete anhand der in Bezug genommenen Wohnungen aus dem geförderten Wohnungsmarkt vorzunehmen. Mit dem Gesetzeszweck, dem Mieter gerade ohne weitere eigene Anstrengungen eine ansatzweise Plausibilisierung des Mieterhöhungsverlangens zu ermöglichen, wäre dies unvereinbar.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision war nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, da eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Fortbildung des Rechts erforderlich ist. Ob die oben wiedergegebene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auf Konstellationen wie die hier Vorliegende übertragbar ist oder – wie die Kammer meint – nicht, ist höchstrichterlich ungeklärt.

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