AG Steinfurt – Az.: 21 C 1071/20 – Urteil vom 05.05.2022
Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die im 1. Obergeschoss rechts des Hauses -straße , 00000 E gelegenen Mietwohnung von derzeit 313,60 Euro zzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung auf 353,28 Euro monatlich zzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung in bisheriger Höhe ab dem 1.3.2022 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird gestattet die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von Beklagte EUR abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Zwangsvollstreckung eine Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Die Beklagte mietete die Wohnung im 1. OG rechts des Hauses -straße in am 0.00.0000 von Frau T. Der Kläger erwarb die Wohnung zwischenzeitlich zu Eigentum. Der Mietzins betrug seit Mietbeginn 313,60 Euro (netto Kaltmiete) zzgl. Heiz- und Betriebskosten und wurde bisher nicht erhöht. Die Wohnung ist 64 qm groß. Sie verfügt über drei Zimmer, eine Küche, Diele, Bad mit WC und Bad mit Dusche, eine Zentralheizung, einen Balkon und einen Kellerraum.
Mit Schreiben vom 00.0.0000 forderte der Kläger die Beklagte zur Zustimmung zur Mieterhöhung von den bisherigen 4,90 pro Quadratmeter auf nunmehr 5,55 Euro pro Quadratmeter auf monatlich 355,20 Euro zzgl. Heiz- und Betriebskosten ab dem 0.00.0000 auf. Hierzu nahm der Kläger Bezug auf drei Vergleichswohnungen, die er in derselben Wohnanlage vermietet hat. Wegen der Einzelheiten wird auf das Mieterhöhungsschreiben, Anlage K 2 zur Klageschrift, Bezug genommen.
Der Deutscher Mieterbund widersprach der Mieterhöhung und wandte zunächst ein, dass die Vergleichswohnungen nicht individualisierbar seien. Mit Schreiben vom 0.00.0000 wies der Kläger darauf hin, dass die Wohnungen sich in einen einheitlichen Wohnblock befinden mit vier Eingängen und für alle Wohnungen dasselbe Baujahr und dieselbe Ausstattung gelten. Mit Schreiben vom 00.00.0000 ergänzte der Kläger die Vergleichswohnungen um die Lage im Objekt mit Angabe des Geschosses. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K 5 zur Klageschrift Bezug genommen. Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Mit der Klageschrift vom 00.00.0000, den Beklagten am 00.0.0000 zugestellt, wiederholte der Kläger sein Mieterhöhungsverlangen.
Der Kläger ist der Ansicht, die Wohnungen seien vergleichbar. Er behauptet, die Wohnungen seien in derselben Wohnanlage gelegen, was zwischen den Parteien unstreitig ist. Es handele sich bei den Vergleichswohnungen um abgeschlossene, unmöbilierte Wohnungen in einem Mehrfamilienaus desselben Baujahres 1969. Die Ausstattungsmerkmale Dusche oder Bad und Heizungsart seien gleich und angegeben. Keine der Wohnungen habe eine Modernisierung erfahren.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die im 1. OG rechts des Hauses D-straße 24, 00000 E gelegenen Mietwohnung von derzeit 316,60 Euro zzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung auf 355,20 Euro monatlich zzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung in bisheriger Höhe ab dem 0.00.0000 zuzustimmen, hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die im 1. OG rechts des Hauses -straße , 00000 E gelegenen Mietwohnung von derzeit 316,60 Euro zzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung auf 355,20 Euro monatlich zzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung in bisheriger Höhe ab dem 0.0.0000 zuzustimmen, hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die im 1. OG rechts des Hauses -straße , 00000 E gelegenen Mietwohnung von derzeit 316,60 Euro zzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung auf 355,20 Euro monatlich zzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung in bisheriger Höhe ab dem 0.0.0000 zuzustimmen,
Die Beklagte ist der Ansicht, die Wohnungen seien nicht vergleichbar. Sie ist der Ansicht, die pauschale Behauptung, die Wohnungen seien nach Ausstattung und Lage vergleichbar, reiche nicht. Es fehlten Angaben, u.a. zum Renovierungsstand der Vergleichswohnungen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 00.0.0000 enthalte keine Angaben zum Geschoss und sei deshalb unwirksam.
Sie bestreitet mit Nichtwissen die Größe der angegeben Vergleichsobjekte und den angegebenen Mietzins. Ferner behauptet sie, es seien teilweise die Bäder bei den Vergleichswohnungen erneuert worden; in der angegebenen Vergleichswohnung mit 81 qm habe der Vormieter den Fliesenspiegel im Bad erneuert. Außerdem ist sie der Ansicht, diese Wohnung sei nicht vergleichbar, weil sie mehr als 20 % größer sei und ein Zimmer mehr habe.
Sie bestreitet mit Nichtwissen, dass es sich bei den Vergleichswohnungen um abgeschlossene, unmöbilierte Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus desselben Baujahres handelt. Es sei nicht bekannt, ob die Häuser -straße und im gleichen Jahr wie das Haus Nr. gebaut worden seien.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. S. vom 00.0.0000 Bezug genommen. Das Gericht hat durch Beschluss vom 00.0.0000 eine Entscheidung im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 ZPO angeordnet mit einer Schriftsatzfrist bis zum 00.0.0000 Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 00.0.0000 und die Beklagte mit Schriftsatz vom 00.0.0000 einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt. Die Klage mit dem Haupt- und ersten Hilfsantrag wurde den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 00.0.0000 zugestellt.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig. Die Klageanträge sind zulässig. Es ist insoweit unbeachtlich, dass der Kläger in den Klageanträgen jeweils eine fehlerhafte Ausgangsmiete von 316,60 Euro statt 313,60 Euro angegeben hat. Die Angabe der bisherigen Miete wird im Klageantrag als Mindestangabe nicht gefordert (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558 b Rz. 63).
Die Klage ist ganz überwiegend begründet.
Der Kläger kann von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete für die streitgegenständliche Wohnung auf eine monatliche Grundmiete von 353,28 Euro ab dem 0.0.0000 gemäß § 558 b Abs. 1 BGB verlangen.
Der Hauptantrag des Klägers auf Zustimmung zur Mieterhöhung zum 0.00.0000 ist aber unbegründet. Der Hauptantrag des Klägers ist auf das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 00.00.0000 gestützt. Das vorgerichtlich erfolgte Mieterhöhungsverlangen ist aber unwirksam. Es war keine ausreichende Identifizierbarkeit der Wohnungen im Erhöhungsverlangen vom 00.0.0000 gegeben. Nach herrschender Meinung ist in einem Mehrfamilienhaus neben der postalischen Anschrift auch die Angabe des Geschosses und ggf. Lage im Geschoss anzugeben. Die Wohnungen sind unverwechselbar zu beschreiben und müssen für den Mieter auffindbar sein. Handelt es sich um eine größere Wohnanlage, wie im vorliegenden Fall, und wird der Name der Mieter nicht angegeben, kann die Wohnung nur die genaue Lage und Geschoss aufgefunden werden. Der Kläger hat den Mangel auch nicht mit Schreiben vom 00.00.0000 geheilt. Der Kläger hat lediglich die Individualisierung der Vergleichswohnungen nachgeholt, aber kein neues vollständiges Erhöhungsverlangen verfasst. Dies reicht nicht. Bei Abfassung des Erhöhungsverlangens muss so getan werden, als wenn das erste formell unwirksame Erhöhungsschreiben nie existiert hätte. Bezugnahmen auf das vorherige Mieterhöhungsverlangen sind unzulässig, wenn das neue Mieterhöhungsverlangen nicht selbst alle erforderlichen Angaben enthält. Vorprozessual ist eine Nachbesserung nicht möglich; sie gilt nur für Nachbesserungen während des Zustimmungsprozesses. Vorprozessual muss der Vermieter ein vollständiges Mieterhöhungsverlangen nachholen (Schmidt-Futterer, Mietrecht § 558 b Rz.166; Sternl, Mietrecht, Kap IV Rn. 118; LG Berlin WuM 1983, 291).
Der Hilfsantrag des Klägers auf Zustimmung zur Mieterhöhung zum 0.0.0000 ist ebenfalls unbegründet. Das Schreiben vom 00.00.0000 stellt kein wirksames Mieterhöhungsverlangen dar, da es nicht alle Angaben für ein erneutes Mieterhöhungsverlangen enthält. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.
Der Hilfsantrag des Klägers auf Zustimmung zur Mieterhöhung zum 0.0.0000 ist aber überwiegend begründet.
Der Kläger hat in der Klageschrift vom 00.0.0000 sein Mieterhöhungsverlangen erneut ausgesprochen und zu einer Zustimmung bis zum 0.0.00 aufgefordert. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers entspricht den formellen Anforderungen nach § 558 a BGB. Es ist in Textform erklärt und zur Begründung das zulässige Begründungsmittel nach § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB verwandt worden. Es wird auf drei Vergleichswohnungen Bezug genommen, für die entsprechende Entgelte gezahlt werden. Die benannten Vergleichswohnungen gehören dem örtlichen Wohnungsmarkt in E an. Es ist zulässig, dass die Vergleichswohnungen aus dem Bestand des Vermieters stammen (BVerfG NJW 1993, 2039).
Die Vergleichbarkeit der Wohnungen ist gegeben. Der Begründungszwang gemäß § 558 a Abs. 1 und 2 BGB bezweckt die Förderung außergerichtlicher Einigungen und die Vermeidung überflüssiger Zustimmungsklagen. Hierbei soll die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (Schmidt-Futterer-Börstinghaus, § 558 a Rn. 22). Nach § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB besteht für ihn die Möglichkeit, zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf mindestens drei Vergleichswohnungen Bezug zu nehmen. Hierbei dürfen jedoch nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden (BGH NZM 2014, 747; BVerfG NJW 1980, 1617; NJW-RR 1993,1485). Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (BGH WuM 2020, 86; WuM 2014, 494). Das Gesetz verlangt nur, dass die Wohnungen „vergleichbar“ und nicht „entsprechend“ (BVerfG NJW 1980, 1617) oder „identisch“ (BVerfG NJW-RR 1993, 1485) sein müssen. Die Vergleichbarkeit muss auch nicht hinsichtlich aller 5 Wohnwertmerkmale (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Ausstattung) gegeben sein, erforderlich ist eine Gesamtschau. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhungserklärung deshalb auch dann wirksam, wenn die genannten Vergleichswohnungen nicht bezüglich aller Wohnwertmerkmale mit der Wohnung des Mieters übereinstimmen (BVerfGE 53, 352,359). Es ist deshalb nicht erforderlich, dass die Vergleichswohnungen mit der Bezugswohnung in den wesentlichen Wohnwertmerkmalen übereinstimmen. Entscheidend ist die Tatsache, dass die Vergleichswohnungen nach einer wertenden Betrachtungsweise nicht einem anderen Wohnungsteilmarkt angehören.
Die Angaben des Klägers zur Art der Vergleichswohnungen sind im Mieterhöhungsverlangen ausreichend. Zwar hat er nicht ausdrücklich angegeben, dass sich die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus befinden. Dies war für die Beklagte aber offensichtlich, denn sie wohnt in derselben Wohnanlage. Die Art der Wohnungen ist auch vergleichbar. Soweit die Beklagte mit Nichtwissen bestreitet, dass es sich bei den Vergleichswohnungen um abgeschlossene, unmöbilierte Wohnungen handelt, ist ein Bestreiten mit Nichtwissen unzulässig. Dem Mieter trifft eine Informationspflicht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 a Rn. 147). Er muss sich erkundigen, ob die Vergleichbarkeit gegeben ist. Ein Bestreiten mit Nichtwissen ist deshalb erst dann zulässig, wenn der Mieter trotz seiner Erkundungsbemühungen die Information nicht erlangen kann. Würde man das Bestreiten mit Nichtwissen im Prozess allein genügen lassen, liefe die Informationspflicht leer. Die Klägerin hat deshalb auch zu Recht darauf hingewiesen, dass die Beklagte seit 00 Jahren in der Wohnanlage wohnt und die Nachbarn hätte fragen können. Die Beklagte hat zu ihren Erkundigungsbemühungen bzw. fehlgeschlagenen Erkundigungsbemühungen nichts dargetan.
Die Angaben zum Wohnungsmerkmal „Größe“ sind im Mieterhöhungsverlangen ausreichend. Mit der Wohnungsgröße sind vor allem die Quadratmeterzahl einer Wohnung und Zimmerzahl gemeint (Schmidt-Futterer, § 558 a Rz. 119). Beides ist vom Kläger im Mieterhöhungsverlangen für die Vergleichswohnungen mitgeteilt worden. Die im Mieterhöhungsverlangen angegebenen Wohnungen sind auch insoweit vergleichbar. Zwar ist eine Vergleichswohnung um 20,99 % größer und hat ein Zimmer mehr. Dies lässt die Vergleichbarkeit aber nicht entfallen. Bei der Wohnungsgröße selbst darf nicht auf die bloßen Unterschiede zwischen den Quadratmeterzahlen der einzelnen Wohnungen abgestellt werden. Im Mieterhöhungsverlangen wird mit dem Quadratmeterpreis gerechnet, so dass es auf die genaue Quadratmeterzahl nicht ankommt (Schmidt-Futterer, § 558 a Rz. 119). Entscheidend ist, ob die unterschiedliche Wohnungsgröße die Vergleichswohnung einem anderen Wohnungsteilmarkt zugerechnet werden muss. Nach den Untersuchungen, wie auch den Einteilungen der Wohnungsgrößen in Mietspiegeln zu entnehmen ist, sind in der Regel die Mieten pro Quadratmeter umso höher, umso kleiner die Wohnung ist. Ein Grund ist z.B., weil der Einbau eines Badezimmers in einer kleinen Wohnung nicht wesentlich weniger kostet als in einer größeren Wohnung. Feste Grenzen sind für die Beurteilung der Vergleichbarkeit aber abzulehnen (Schmidt-Futterer, § 558 a Rz. 121). Im vorliegenden Fall führt die Abweichung der Vergleichswohnung von 00,00 % nicht dazu, dass die Wohnungen nicht mehr vergleichbar sind. Die Wohnungen gehören dem gleichen Wohnungsteilmarkt an. Beide Wohnungen sind als „normal“ groß einzustufen. Außerdem ist die Wohnung der Beklagten kleiner. Da in der Regel für kleinere Wohnungen die Quadratmeterpreise höher liegen, wirkt sich Größenabweichung nicht zum Nachteil der Beklagten aus. Die unterschiedliche tatsächliche Größe wird durch den Quadratmeterpreis ausgeglichen. Soweit die Beklagte die angegebenen Größen der Vergleichswohnungen mit Nichtwissen bestreitet, ist dieses Bestreiten unzulässig. Die Klägerin hat die Größe der Wohnungen durch die Vorlage der Mietverträge substantiiert dargelegt. Die Echtheit der Mietverträge wird von der Beklagten nicht bestritten noch behauptet, die Angaben in den Mietverträgen seien falsch.
Die Angaben zur Beschaffenheit der Wohnungen ist im Mieterhöhungsverlangen gleichfalls ausreichend. Hierfür reicht es in der Regel aus, die Baualtersklasse anzugeben. Sie dient als Hilfskriterium für die Differenzierung des unterschiedlichen Baustandards (vgl. Schmidt-Futterer, § 558 Rz. 124). Der Kläger hat als Baujahr jeweils 0000 angegeben. Angaben zum Renovierungsstand waren im Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich, da nach Angaben des Klägers auch keine Modernisierung, die sich auf den Baustandard auswirkt, stattgefunden hat. Soweit die Beklagte mit Nichtwissen bestreitet, dass es sich um Wohnungen desselben Baujahrs handelt, ist dieses unerheblich. Die Wohnungen müssen nicht aus demselben Baujahr stammen. Es kommt nicht auf das exakte Datum an. Es kommt auf die objektiven Unterschiede beim Baustandard an. Entscheidend ist, ob sie sich hinsichtlich des Baustandards erheblich unterscheiden. Dabei kann nicht nur nach Alt- und Neubauwohnung unterschieden, sondern es kommt auch auf den Zustand des Objekts an, z.B. ob es sich um ein gepflegtes Objekt oder ein heruntergekommenes Objekt handelt. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine einheitliche Wohnanlage. Zu augenscheinlichen Unterschieden im Bauzustand hat die Beklagte nichts dargelegt, was ihr, da sie bereits seit 00 Jahren in der Wohnanlage wohnt, zumutbar ist.
Die Ausstattung der Wohnung ist vom Kläger ebenfalls im Mieterhöhungsverlangen hinreichend angegeben worden. Anzahl der Zimmer, ein Bad mit Toilette und Bad/Dusche, Zentralheizung, Balkon, Kellerraum. Weitere Angaben waren im Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich. Die Erneuerung des Fliesenspiegels im Bad der einen Vergleichswohnung war nicht anzugeben. Dies wirkt sich nicht auf die Vergleichbarkeit der Wohnungen in der Gesamtschau aus. Die Erneuerung des Fliesenspiegels stellt möglicherweise eine optische Verschönerung des Bads dar, führt aber noch nicht dazu, dass die Wohnung insgesamt als modernisiert oder renoviert einzustufen ist, so dass von einer messbaren Wohnwerterhöhung auszugehen wäre. Zur behaupteten Renovierung der Bäder in den Vergleichswohnungen hat die Beklagte weiter nichts vorgetragen. Das einfache Bestreiten, dass die vorgelegten Fotos aus der Vergleichswohnung stammen, ist unerheblich. Der Kläger hat der Beklagten ausdrücklich das Recht eingeräumt, die Wohnungen zu besichtigen und sich zu informieren.
Der Einwand der Beklagten, es habe in den Vergleichswohnungen mehrere Mieterwechsel gegeben, ist unerheblich. Es ist für das Erhöhungsverlangen unerheblich, wann die Miete der Vergleichswohnungen vereinbart oder letztmals erhöht wurde (Schmidt-Futterer, § 558 a Rn. 128 mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung).
Die Zustimmungsfrist wird gemäß § 558 b Abs. 3 S. 2 BGB durch das im Prozess nachgeholte Mieterhöhungsverlangen aber erneut in Gang gesetzt. Dies hat zur Folge, dass die Zustimmungsfrist erst mit Klagezustellung lief. Die Klagezustellung erfolgte am 00.0.0000. Entsprechend § 558 b Abs. 1 BGB wird die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des wirksamen Erhöhungsverlangens geschuldet, mithin erst ab dem 0.0.0000. Die Beklagte hat die Zustimmung innerhalb der Frist nicht erteilt.
Die dreimonatige Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB ist von der Klägerin eingehalten worden.
Eine Erhöhung der Miete hat in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung seit Mietbeginn nicht stattgefunden und die nach § 558 Abs. 3 BGB einzuhaltende Kappungsgrenze, wonach die Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren 20 % bzw. bei Wohnungsmangel 15 % nicht übersteigen darf, wird durch die begehrte Mieterhöhung nicht überschritten.
Der Kläger kann aber nur eine Zustimmung in Höhe einer monatlichen Miete von 353,28 Euro zzgl. Heiz- und Betriebskosten verlangen, da der darüberhinausgehende Betrag die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Davon ist das Gericht nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens überzeugt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder von der Erhöhung nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Der Sachverständige hat zur Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Emsdetten aus 0000 verwandt und nachvollziehbar und ausführlich begründet, weshalb der Mietspiegel der Nachbargemeinde herangezogen werden kann. Er hat die Wohnung zunächst in die Brandbreite des Mietspiegels eingeordnet, die bei 4,72 Euro pro Quadratmeter bis 5,88 Euro pro Quadratmeter lag. Sodann hat er unter Berücksichtigung der relevanten typischen Wohnmerkmale die Einzelvergleichsmiete ermittelt und als ortsübliche Vergleichsmiete 5,52 Euro pro Quadratmeter bestimmt. Der Sachverständige hat sein Ergebnis plausibel und nachvollziehbar begründet. Einwände wurden von den Parteien gegen das Gutachten innerhalb der Frist auch nicht erhoben.
Bei einem Quadratmeterpreis von 5,52 Euro errechnet sich bei der 64 qm großen Wohnung eine monatliche Kaltmiete von 353,28 Euro.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der (Gebührenstreitwert) wird auf 499,20 EUR festgesetzt.
