AG Neubrandenburg – Az.: 103 C 600/16 – Urteil vom 12.01.2017
1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in der…, 01. Obergeschoss-links, von bisher monatlich 328,02 EUR auf 357,84 EUR ab dem 01.01.2017 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf bis 600,00 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Das Urteil bedarf gemäß § 313a ZPO keines Tatbestandes.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise begründet. Die Klägerin hat gemäß § 558 BGB Anspruch auf Erhöhung der Miete bis zu dem ausgeurteilten Betrag.
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Zwar hat die Klägerin bei dem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen den erhaltenen Tilgungszuschuss und damit Drittmittel im Sinne des § 559a BGB nicht angegeben. Diesen Mangel hat sie aber im Laufe des Prozesses behoben (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Sie hat im Schriftsatz vom 24.10.2016 ausgeführt, dass sie mit Wertstellung vom 30.09.2009 aus dem KfW-CO²-Gebäudesanierungsprogramm einen Teilschuldenerlass in Höhe von 22.500,00 EUR erhalten hat. Weiterhin hat sie angegeben, dass sie aus diesem Programm ein zinsverbilligtes Darlehen erhalten hat, dessen Zinsbindung am 30.06.2016 ausgelaufen wäre, wenn sie nicht bereits im Jahre 2008 umgeschuldet hätte. Das Mieterhöhungsverlangen ist nunmehr formell wirksam.
Die für das Mieterhöhungsverlangen maßgebliche Nettokaltmiete beruht auf der Teilzustimmung der Beklagten zum Mieterhöhungsverlangen vom 27.10.2010. Zwar hat der Beklagtenvertreter eine Zustimmung bestritten. Die Klägerin hatte aber unstreitig mit Mieterhöhungsverlangen vom 30.05.2007 eine Nettokaltmiete in Höhe von 286,00 EUR verlangt. Es ist ebenso unstreitig, dass zur Zeit die Nettokaltmiete 328,02 EUR beträgt. Mit dem Mieterhöhungsverlangen vom 27.10.2010 wurde die Erhöhung der Nettokaltmiete auf 343,28 EUR von der Klägerin begehrt. Da zur Zeit aber unstreitig die Nettokaltmiete in Höhe von 328,02 EUR geschuldet wird, kann diese nur auf einer Teilzustimmung der Beklagten beruhen. Es kommt deshalb für die Wirksamkeit der Mieterhöhung nicht darauf an, die Klägerin in ihrem ursprünglichen Verlangen das zinsverbilligte Darlehen angegeben hatte.
Die Kappungsgrenze des § 558 BGB ist ebenfalls eingehalten, sie läge bei 65,60 EUR. Die Klägerin beruft sich auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt … . Dabei kommt es nicht darauf an, ob 11 oder 10 Ausstattungsmerkmale bei der Wohnung vorhanden sind. In beiden Fällen befindet sich die Wohnung noch in dem Bereich „sehr gute Ausstattung“. Selbst wenn man nur eine „gute Ausstattung“ im Sinne des Mietspiegels annehmen würde, wäre die Spanne der möglichen Miete pro Quadratmeter von 5,65 EUR bis 6,19 EUR. In diesem Fall wäre die nach der Argumentation der Beklagten die Wohnung im oberen Bereich einzuordnen, so dass auch dann die von der Klägerin verlangte Mieterhöhung vom Mietspiegel gedeckt wäre. Der Umstand, dass es sich bei der … um eine Kopfsteinpflasterstraße handelt, ist durch die örtliche Einordnung im Mietspiegel in den Bereich „…“ Rechnung getragen. Eine nochmalige Berücksichtigung der Lage der Wohnung ist nicht geboten.
Allerdings ist von der begehrten Erhöhung der erhaltene Tilgungszuschuss nach §§ 558, 559a Abs. 1 BGB abzuziehen. Das ursprünglich erhaltene Darlehen ist nicht mehr zu berücksichtigen, weil die Zinsbindung am 30.06.2016 ausgelaufen wäre. Das Darlehen bei der DKB ist kein öffentlich gefördertes Darlehen. Es ist gerichtsbekannt, dass die DKB – wie andere Banken auch – für die KfW das zinsverbilligte Darlehen verwaltet und durchreicht. Bei dem derzeitigen Darlehen handelt es sich dann deshalb nicht um eine öffentliches Darlehen im Sinne des § 559a Abs. 2 BGB. Allerdings ist der erhaltene Teilschuldenerlass von der KfW ein Zuschuss aus öffentlichen Haushalten, der nach §§ 559a Abs. 1, 558 Abs. 5 BGB zu berücksichtigen ist. Es handelt sich um eine Förderung der öffentlichen Hand.
Der Zuschuss ist nicht nur für die Dauer der Laufzeit des ursprünglichen KfW-Darlehens zu berücksichtigen. Sinn der Förderung der öffentlichen Hand ist nicht, den Vermieter zu entlasten, sondern dass die Leistung aus öffentlichen Haushalten in jedem Fall dem Mieter zugute kommen sollen. Dies wäre bei dem Teilschuldenerlass nicht gewährleistet, wenn sie an das Darlehen gebunden wären. In diesem Fall wäre, wenn ein Schuldenerlass am Ende der Darlehenslaufzeit erfolgen würde, dieser Schuldenerlass gar nicht mehr zu berücksichtigen, hingegen wenn er zu Beginn der Darlehenslaufzeit erfolgt, müsste er bei einer erfolgten Mieterhöhung berücksichtigt werden.
Der Teilschuldenerlass hat zur Folge, dass das gewährte Darlehen der KfW in dieser Höhe nicht mehr zurückzuzahlen ist. Es handelt sich damit um einen verlorenen Zuschuss. Insoweit hatte der BGH entschieden, dass diese Zuschüsse nicht nur im Zeitpunkt der Gewährung oder für die Dauer der Laufzeit des durch sie verringerten Darlehens, sondern für den Zeitraum von 12 Jahren ab Erhalt zu berücksichtigen sind. 22.500,00 EUR Zuschuss durch 12 Jahre ergibt ein Jahresbetrag von 1.875,00 EUR und einen Monatsbetrag von 156,25 EUR auf alle geförderten Wohnungen. Elf Wohnungen wurden unstreitig gefördert. Die Gesamtsumme der Wohnfläche beträgt 717,09 m². Die Wohnung der Beklagten ist 60,97 m² groß. Auf die Wohnung der Beklagten entfällt daher ein Betrag von 13,29 EUR, um die die Vergleichsmiete zu mindern ist. (156,25 EUR/717,09 m² * 60,97 m² = 13,29 EUR).
Die Miete kann daher maximal bis zum Betrag von 357,84 EUR erhöht werden. Da die Klägerin zu dem Teilschuldenerlass erst mit Schriftsatz vom 24.10.2016 vorgetragen hat, kann sie die Erhöhung erst ab dem 01.01.2017 verlangen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 713 ZPO. Der Streitwert bestimmt sich nach § 42 GKG.
