AG Leipzig, Az.: 162 C 6118/15, Urteil vom 11.01.2016
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der gegen sie vollstreckbaren Forderung abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Zustimmung zur Anhebung der Nettokaltmiete in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Die Parteien sind mietvertraglich seit November 2008 bezüglich der 87,90 m² großen Wohnung Nr. im Hausgrundstück Str. in Leipzig miteinander verbunden; die Klägerin als Vermieterin und der Beklagte als Mieter. Die für die Wohnung vom Beklagten geschuldete Nettokaltmiete beträgt monatlich 139,20 EUR.
Seit 02. Dezember 2014 gilt der Leipziger Mietspiegel 2014, der den vorherigen Mietspiegel 2012 ablöste.
Mit undatiertem Schreiben forderte die Klägerin den Beklagten auf, der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung von zur Zeit 139,20 EUR um 26,43 EUR auf 165,63 EUR ab dem 01. August 2015 zuzustimmen. Als Grund gab sie die Anpassung der Miete nach dem Vergleichsmietensystem gemäß §§ 558 ff BGB an und bezog sich zur Begründung, dass die neue Nettokaltmiete nicht die üblichen Entgelte übersteigt, die in Leipzig für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder verändert wurden, auf den Leipziger Mietspiegel des Jahres 2012. Bezüglich der Einzelheiten der Mieterhöhungserklärung wird auf den Inhalt der Anlage K 4, Blatt 27 ff. der Akte, verwiesen. Dieses Mieterhöhungsverlangen wurde am 21. Mai 2015 in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten des Beklagten eingeworfen.
Der Beklagte stimmte der begehrten Mieterhöhung nicht zu.
Die Klägerin begehrt die Verurteilung des Beklagten zur Zustimmung zur Kaltmieterhöhung auf 165,63 EUR ab dem 01. August 2015.
Die Klägerin behauptet, dass der Mieterhöhungsanspruch begründet sei, weil die neue Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige. Nach dem Mietspiegel der Stadt Leipzig aus dem Jahre 2012 betrage die ortsübliche Vergleichsmiete im Mittelwert 165,63 EUR. Dies sei auch nicht nach dem Mietspiegel der Stadt Leipzig aus dem Jahre 2014 anders zu beurteilen. Nach dem Mietspiegel 2014 liege die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete bei 4,53 EUR pro m² bis 5,71 EUR pro m².
Sie ist der Rechtsauffassung, dass es für die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung unschädlich sei, dass nicht der gültige Leipziger Mietspiegel 2014 dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegt worden war, sondern der bis zum 01. Dezember 2014 geltende Leipziger Mietspiegel 2012. Dieser sei dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt gewesen. Die mit dem Mietspiegel 2012 erfolgte ausführliche Begründung genüge dem gesetzlich vorgeschriebenen Begründungserfordernis.
Die Klägerin beantragt: Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die im Hause in Leipzig, gelegene Mietwohnung Nr. von bisher 139,20 EUR um 26,43 EUR auf 165,63 EUR ab dem 01. August 2015 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.
Der Beklagte beanstandet das streitbefangene Mieterhöhungsverlangen als formell unzureichend, weil der zur Begründung in Bezug genommene Leipziger Mietspiegel 2012 zur Zeit der Mieterhöhungserklärung nicht mehr galt und der Mieterhöhungserklärung auch nicht beigefügt gewesen sei und dem Mieterhöhungsverlangen deshalb die ordentliche Begründung für die Höhe der neu begehrten Miethöhe fehle.
Die Klagschrift vom 03. August 2015, bei Gericht eingegangen am 05. August 2015, wurde dem Beklagten am 01. September 2015 zugestellt. Der Klagschrift war das Deckblatt des Leipziger Mietspiegels 2014 und die unausgefüllte Tabelle 1 zu diesem Mietspiegel beigefügt. Ohne Darlegung einer Berechnung behauptete die Klägervertreterin, dass nach dem Mietspiegel 2014 die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum 3,59 EUR je m² bis 4,77 EUR je m² betrage.
Die Klageerwiderung ist dem Klägervertreter am 07. Oktober 2015 mit der Ladung zum Termin zur Stellungnahme zugegangen.
Das Gericht verlegte am 09. Oktober 2015 den auf den 19. November 2015 bestimmten Termin zur Güte- und Hauptverhandlung auf Antrag des Beklagtenvertreters auf den 26. November 2015.
Erstmals mit Schriftsatz vom 14. November 2015, bei Gericht eingegangen am 17. November 2015, reichte die Klägervertreterin den vollständigen Leipziger Mietspiegel 2014 mit ausgefüllter Tabelle zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Akte. Dieser Schriftsatz wurde vom Gericht am 19. November 2015 an den Beklagtenvertreter geschickt.
Die Sitzung zur mündlichen Hauptverhandlung fand am 26. November 2015 statt und wurde nach Antragstellung der Parteien mit der Bestimmung eines Verkündungstermins beendet.
Bezüglich des weitergehenden Sachvortrags der Parteien wird auf den Inhalt der bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteivertreter und des Protokolls zur Sitzung der mündlichen Hauptverhandlung am 19. November 2015 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht zulässig, weil es an der besonderen Sachurteilsvoraussetzung im Zustimmungsprozess zur Mieterhöhung – dem Ablauf der Überlegungsfrist – fehlt.
Das undatierte streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen, dem Beklagten am 21. Mai 2015 zugegangen, ist unwirksam. Es hält den gesetzlichen formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung gemäß §§ 558ff BGB nicht stand, weil es nicht den gesetzlichen Erfordernissen entsprechend hinreichend begründet wurde.
Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen löst den Lauf der Überlegungsfrist für den Mieter nicht aus. Hier hat demnach die Überlegungsfrist gemäß § 558 b Absatz 2 BGB wegen der Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom Mai 2015 vorprozessual nicht zu laufen begonnen, weshalb sie bei Zustellung der Klage denknotwendig auch nicht abgelaufen sein konnte. Allein deshalb ist die Zustimmungsklage bereits nicht zulässig und abzuweisen.
Gemäß § 558 a Absatz 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen zu begründen.
Die ordnungsgemäße Begründung ist Voraussetzung für ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen. Die Begründung soll dem Mieter ermöglichen, zumindest ansatzweise die Berechtigung des Zustimmungsverlangens überprüfen zu können. Dem genügt die in der undatierten vorgerichtlichen Mieterhöhungserklärung erfolgte Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Leipzig aus dem Jahr 2012 nicht, wobei für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits dahinstehen kann, ob dem Mieterhöhungsverlangen der vollständige Mietspiegel 2012 mit ausgefüllter Tabelle beigefügt gewesen war oder nicht. Gemäß § 558 a Absatz 2 BGB kann ein Mieterhöhungsbegehren mit einem Mietspiegel begründet werden. Dies impliziert denknotwendig, dass in aller Regel der in Bezug genommene Mietspiegel zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung Gültigkeit haben muss. Daran fehlt es im vorliegenden Fall, weil bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Beklagten im Mai 2015 bereits cirka ein halbes Jahr lang ein neuer Mietspiegel galt, der den vorherigen Mietspiegel abgelöst hatte.
Die Klägerin hat in ihrer vorgerichtlichen Mieterhöhungserklärung versucht, die begehrte Mieterhöhung mit veralteten Daten aus einem veralteten Mietspiegel zu begründen. Insoweit war anhand dieses Mieterhöhungsverlangens für den Leser weder sachlich noch rechnerisch hinreichend nachvollziehbar, wie hoch tatsächlich die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens für den Markt geltende ortsübliche Vergleichsmiete für der streitbefangenen Wohnung vergleichbaren Wohnraum ist und ob die Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht. Deshalb war dieses Mieterhöhungsverlangen mangels hinreichender Begründung für den Beklagten nicht nachvollziehbar.
Soweit die Klägerin sich darauf beruft, dass die mit dem Mietspiegel 2012 erfolgte Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen für eine Überprüfung ausführlich genug gewesen sei, hat sie in der Sache keinen Erfolg.
Mieten entwickeln sich dynamisch am Markt. Genau deshalb soll ganz ausnahmsweise während bestehender Mietvertragsverhältnisse von Zeit zu Zeit die Möglichkeit der Anpassung der Miete an die „Marktmiete“ bestehen, was Anlass für die gesetzliche Regelung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in §§ 558 ff BGB war. Das sehr formalisierte Verfahren soll nicht zuletzt die Mieter vor unberechtigten Mieterhöhungen schützen. Sofern sich der Vermieter zur Durchsetzung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete entscheidet, hat er die Verfahrensvorschriften zwingend einzuhalten. Dazu gehört auch, dass er die Vorschriften zur Begründung in § 558 a Absatz 2 BGB einhält. Entscheidet er sich wie die Klägerin in zulässiger Weise für das Begründungsmittel „Mietspiegel“, versteht sich von selbst, dass der jeweils aktuellste und gültige Mietspiegel zur Begründung zu verwenden ist, weil sonst eben nicht die aktuell am Markt gezahlte Miete darstellbar und prüfbar ist. Das gesetzlich vorgeschriebene Begründungserfordernis würde völlig leerlaufen, wenn jede begehrte Mieterhöhung mit irgendeinem örtlich nicht mit der Mietsache oder zeitlich nicht mit dem Mieterhöhungszeitpunkt korrespondierenden Mietspiegel begründbar wäre, Hauptsache es wird überhaupt ein Mietspiegel bemüht. Das wollte der Gesetzgeber bei der Formulierung der zulässigen Begründungsmittel für eine Mieterhöhung unzweifelhaft nicht, auch wenn in der gesetzlichen Vorschrift keine Vorgabe zum Geltungsbereich gemacht wurde. Schließlich forderte der Gesetzgeber ausdrücklich für den sogenannten Einfachen wie für den Qualifizierten Mietspiegel in §§ 558 c und 558 d BGB die regelmäßige Anpassung der Mietspiegel innerhalb von zwei Jahren an die Marktentwicklung. Diese Anforderung hätte keinen Sinn, wenn jede Mieterhöhung mit einem Mietspiegel aus „einer anderen Zeit“ begründbar wäre.
Die anhand einer mehrere Jahre zurückliegenden Datensammlung ermittelten Kriterien dürfen dann nicht mehr zur Begründung einer ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden, wenn die Marktentwicklung durch neue Datenerhebungen verarbeitet in einem neuen Mietspiegel aktueller dargestellt wurde. Dabei ist zu beachten, dass die Daten für den vom 24. Juli 2012 bis zum 01. Dezember 2014 geltenden Mietspiegel 2012 bereits vor dem Juli 2012 erhoben worden waren und so gewiss nicht mehr aktuell den Markt im Mai 2015 darstellen können. Der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06. Juli 2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 337/10 zugrunde gelegte Sachverhalt, unterscheidet sich von dem Vorliegenden insoweit erheblich. Eine zeitliche Überlappung bei der Datenerhebung, die die Verwendung des alten nicht mehr geltenden Mietspiegels zur Begründung der Mieterhöhung im Jahre 2015 rechtfertigen könnte, ist nämlich zwischen den Datenerhebungen im Jahre 2012 und 2014 nicht feststellbar. Die Begründung der begehrten Mieterhöhung mit Daten aus 2011/12 taugt somit im Jahre 2015 nicht mehr für die Darstellung der aktuellen Marktmiete und kann demnach auch keine geeignete Grundlage für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter sein.
Sofern die Klägervertreterin mit der Klageerhebung in der Klageschrift vom 03. August 2015 das Deckblatt und die unausgefüllte Tabelle 1 aus dem Leipziger Mietspiegel 2014 beigelegt hatte und ohne nähere Darstellung und Sachvortrag zur Ermittlung behauptete, dass auch die nach dem Mietspiegel 2014 ermittelte Vergleichsmiete mit einer Spanne von 3,59 EUR je m² bis 4,77 EUR pro m², die begehrte Mieterhöhung rechtfertige, reicht dies nicht aus, um die Mängel des Mieterhöhungsverlangens vom Mai 2014 gemäß § 558 b Absatz 3 BGB zu heilen. Die bloße Behauptung der Klägervertreterin zu einer nach dem Mietspiegel 2014 ermittelten Vergleichsmiete ist in keiner Weise sachlich oder rechnerisch anhand der Angaben in der Klagschrift nachvollziehbar, so dass auch diese Begründung nicht für eine Überprüfung der Berechtigung der begehrten Mieterhöhung taugt und deshalb auch nicht den Lauf einer neuen Überlegungsfrist in Gang setzte.
Anhand der unausgefüllten Tabelle konnte der Beklagte nicht nachvollziehen, ob die begehrte Mieterhöhung in der Sache nach dem gültigen Mietspiegel gerechtfertigt wäre.
Erstmals mit Schriftsatz vom 14. November 2015 stellte die Klägervertreterin die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels 2014 nachvollziehbar dar.
Es kann gleichwohl für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits dahinstehen, ob dies als ausreichende Behebung der Mängel des vorgerichtlichen Mieterhöhungsverlangens ausreicht und die begehrte Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht, weil zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Hauptverhandlung am 26. November 2015 die diesbezüglich gemäß § 558 b Absatz 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 558 b Absatz 2 Satz 1 BGB mit Zugang des Schriftsatzes beim Beklagtenvertreter neu laufende Überlegungsfrist für den Beklagten nicht abgelaufen war. Der Beklagte hat noch bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang der Nachbesserung Zeit, sich zu überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht. Erst danach wäre eine Zustimmungsklage zulässig, wenn sich der Beklagte dagegen entscheidet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.
