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Mieterhöhungsverlangen – Einholung Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels

LG Berlin – Az.: 63 S 220/11 – Urteil vom 09.12.2011

Die Berufung der Klägerin gegen das am 22.03.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 2 C 252/10 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt vom Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB aufgrund des Erhöhungsverlangens vom 21.12. 2009. Sie begehrt eine Erhöhung von der bisher geschuldeten Nettomiete in Höhe von 291,43 EUR um 58,28 EUR auf 349,71 EUR ab dem 01.03. 2010.

Die Klägerin hat das Erhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet und die sich auf der Grundlage des Mietspiegels ergebende Miete genannt.

Das Amtsgericht hat den Beklagten – nach Augenscheinseinnahme des Eingangsbereichs und des Treppenhauses des Mehrfamilienhauses, in welchem der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung inne hält – zur Zustimmung um 7,15 EUR verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Merkmalgruppe 4 sei als neutral zu bewerten, weil neben der modernen Heizungsanlage der Zustand des Treppenhauses instandsetzungsbedürftig sei. Die Merkmalgruppe 5 stelle sich aufgrund des im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2009 als lärmbelastet ausgewiesenen Grundstücks als negativ dar; dies gelte auch für die Quergebäude gelegene Wohnung des Beklagten, weil die Wohnlage letztlich durch die davor befindliche laute Straße geprägt werde. Es handele sich bei der Torstraße auch nicht um eine bevorzugte Citylage. Mangels Vergleichbarkeit sei der abgezogene Dielenboden auch nicht mit Parkettbelag gleichzusetzen.

Gegen dieses ihr am 25.03.2011 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 26.04.2011, der am gleichen Tag (Dienstag nach Ostern) bei Gericht einging, Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 26.05.2011, ebenfalls am gleichen Tag eingegangen, begründet.

Sie greift die Qualifizierung des Berliner Mietspiegels 2009 an, beanstandet – soweit in der Berufungsinstanz maßgeblich –  die erstinstanzlich erfolgte Bewertung der wohnwertbildenden Merkmale in den Merkmalgruppen 4 und 5 und ist ferner der Auffassung, aufgrund abgezogener und gewachster Dielen in der Wohnung liege das Sondermerkmal “hochwertiger Bodenbelag” vor.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung, … … , Hinterhaus, 3. OG links, ab dem 01.03.2010 um weitere 51,13 EUR auf 349,71 EUR zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird anstelle des Tatbestands auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).

Entscheidungsgründe

Die gem. § 511 ZPO statthafte Berufung wahrt die gesetzlichen Formen und Fristen der §§ 517, 519, 520 ZPO. Sie führt jedoch in der Sache nicht zum Erfolg; sie ist unbegründet und war daher zurückzuweisen.

Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten ein über den zugesprochenen Betrag hinaus gehender Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete gem. §§ 558 ff. BGB nicht zu.

Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist formell wirksam; insbesondere sind die Anforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4. Abs. 3 BGB eingehalten.

Da der Beklagte die von der Klägerin geltend gemachte Höhe der vermeintlich ortsüblichen Vergleichsmiete in Abrede stellt, wendet die Kammer zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den einschlägigen Berliner Mietspiegel 2009 an.

Diese ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist nach diesen gesetzlichen Vorgaben ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Sie darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben. Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), erfüllt diese Voraussetzungen in besonderem Maße. Deshalb billigt ihm das Gesetz unter den Voraussetzungen des § 558d Abs. 2 BGB im Prozess eine Vermutungswirkung dahin gehend zu, dass die in einem solchen Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Diese Vermutungswirkung kann von dem Prozessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden, vgl. § 292 Satz 1 ZPO (BGH, Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, GE 2010, 1049).

Soweit der BGH in seiner Entscheidung vom 04.05.2011 (VIII ZR 227/10, NZM 2011, 511)nunmehr  davon ausgeht, dass ebenso wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch bei einem Mietspiegel im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung besteht, das es rechtfertige, einen Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible Rechtsnorm zu behandeln und somit die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB)  der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt, hält die Kammer an ihrer Ansicht, nach der die Überprüfung des qualifizierten Berliner Mietspiegels im Verwaltungsrechtsweg zu erfolgen habe und nicht den Zivilgerichten im Einzelfall bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorbehalten sei, nicht mehr fest (so noch: LG Berlin, Urt. v. 10.09.2004 – 63 S 145/04, GE 2004, 1296). Unbeschadet dessen kann jedoch nach Auffassung der Kammer die gesetzliche Vermutungswirkung nur durch einen substanziellen Angriff gegen die Erstellung des Mietspiegels nach den “anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen” widerlegt werden.

Ein derartiger ausreichender Angriff ist durch die Klägerin bereits nicht geführt worden, so dass der erforderliche Beweis des Gegenteils in Bezug auf die Ortsüblichkeit der dort ausgewiesenen Mieten nicht als erbracht angesehen werden kann.

Denn soweit sich die Klägerin darauf beschränkt, die konkrete Einordnung der Wohnlagen im Vergleich zu anderen Großstädten wie etwa München als unzureichend zu bewerten, weil es im Berliner Mietspiegel keine “beste Wohnlage” gibt, genügt dies schon deshalb nicht, um eine wissenschaftlich fehlerhafte Eingruppierung zu monieren, weil sie nicht darlegt, inwiefern der repräsentative Charakter der Einordnung in Wohnlagen allein dadurch nicht gewahrt werden soll, dass unterschiedliche Einordnungen in verschiedenen Mietspiegeln existieren; fehlerhaft wäre die Einteilung im Berliner Mietspiegel nur dann, wenn es lediglich eine einzige statistisch zutreffende Einteilung in Wohnlagen für alle Städte gäbe oder gerade in Berlin eine solche Gruppe erforderlich wäre. Dafür wiederum bedürfte es eines Abgleichs der in “guter Wohnlage” befindlichen Wohnungen in Berlin, aus dem sich ergeben müsste, dass sich in diesem Bestand eine statistisch relevante Menge von Wohnungen befindet, die sich in ihrem Marktpreis nicht nur unerheblich von den übrigen in guter Wohnlage unterscheiden.

Entgegen dem Vortrag der Klägerin enthält der … über die Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel 2009 hierzu durchaus Datenmaterial: Dem Bericht ist zu entnehmen, dass der Anteil der Wohnungen in guter Wohnlage im Bereich der Nettokaltmieten ab 8,50 – 8,99 EUR und höher jeweils – z.T. weit – unter 1,0% liegt (vgl. S. 48) und damit für die Repräsentativität zu vernachlässigen sein dürfte. Eine – wie die Klägerin meint – “willkürliche Einteilung” in Wohnlagen ergibt sich  damit im Berliner Mietspiegel 2009 nicht.

Zu Recht geht die Klägerin davon aus, dass es ihr einerseits unbenommen ist, gem. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB das Erhöhungsverlangen – wie geschehen – mit Vergleichswohnungen zu begründen; gleichwohl ist andererseits das Gericht im Streitfalle befugt, einen qualifizierten Mietspiegel als Beweismittel wegen seiner Vermutungswirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen und eine etwa vorhandene Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zu verwenden(BGH, Urt. v. 20.04.2005 – VIII ZR 110/04, GE 2005, 663). Soweit dem dortigen Sachverhalt des BGH – anders als hier – ein mit dem Mietspiegel begründetes Erhöhungsverlangen zugrunde lag, schließt die Wahl eines anderen Begründungsmittels – auch zur Vermeidung der Entstehung weiterer Kosten – dessen Anwendung im Streitfalle jedenfalls dann nicht aus, wenn die Wohnung in ihrer Ausstattung von den im jeweiligen Mietspiegel zugrunde gelegten Wohnungen nicht maßgeblich abweicht, also keine “Ausreißerwohnung” darstellt.

Dass dies der Fall wäre, behauptet die Klägerin – abgesehen von ihren abstrakten Einwänden zur Einteilung in Wohnlagen – selbst nicht. Eine Präferenz im Rahmen der zur Verfügung stehenden Beweismittel zu Gunsten der Einholung eines Sachverständigengutachtens ergibt sich nicht. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen (Bundesverfassungsgericht vom 23.4.1974 – 1 BvR 6/74, NJW 1974 ,1939; vgl. LG Berlin v. 04.12.2009 – 63 S 97/09, GE 2010, 61). Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll. Ein Sachverständigengutachten, das die oben genannten Voraussetzungen erfüllt, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn – wie auch im vorliegenden Fall – zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Denn bei der Orientierungshilfe handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung.  Wenn auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung einzuholen wäre, würde die in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung ihre Verfahrens vereinfachende Funktion weitgehend verlieren. Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können (vgl. BGH, Urteil vom 20.4.2005 – VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Danach ist vorliegend der Berliner Mietspiegel 2009 anwendbar.

Die Wohnung ist in das Feld G2 einzuordnen, das einen Mittelwert von 4,60 EUR/m² ausweist.

Die Merkmalgruppe 1 ist unstreitig negativ, die Merkmalgruppe 2 ist unstreitig neutral und die Merkmalgruppe 3 ist unstreitig positiv.

Die Merkmalgruppe 4 ist entgegen den Ausführungen des angefochtenen Urteils negativ, weil neben der unstreitig vorhandenen modernen Heizungsanlage als positivem Merkmal zum einen Eingangsbereich und Treppenaufgang des betreffenden Hauses aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung instandsetzungsbedürftig sind. Ausweislich der insoweit nicht beanstandeten Feststellungen anlässlich des Ortstermins waren zwar Sanierungsarbeiten begonnen worden und auch in Teilbereichen bereits abgeschlossen. Allerdings waren darüber hinaus noch erhebliche Mängel zu verzeichnen, die nicht bloß unerhebliche Restarbeiten betrafen. Insoweit wird auf die dortigen Feststellungen Bezug genommen. Die hieraus gezogene Schlussfolgerung, dass es sich hierbei um einen im sinne der Orientierungshilfe als wohnwertmindernd zu bewertenden Zustand handelt, wird von den vor Ort getroffenen Feststellungen getragen.

Des Weiteren lag zum maßgeblichen Zeitpunkt – nämlich beim Zugang des Erhöhungsverlangens (vgl. BayObLG v. 27.10.1992 – RE-Miet 3/92, GE 1992, 1265; LG Berlin v. 18.01.2011 – 63 S 241/10, GE  2011, 411) – das wohnwertmindernde Merkmal der nicht abschließbaren Hauseingangstür vor.

Die Merkmalgruppe 5 kann zugunsten der Klägerin als neutral bewertet werden, wobei die Frage, ob die in der … befindliche Wohnung in einer “bevorzugten Citylage” liegt, dahin stehen kann. Denn jedenfalls geht die angegriffene Entscheidung angesichts der im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel als verkehrslärmbelastet ausgewiesenen Straße zu Recht von einer solchen aus; angesichts der hierdurch eingreifenden Vermutung des Vorliegens einer solchen Lärmbelastung hätte es der Klägerin oblegen, diese zu entkräften. Die bloße Berufung auf die Lage der Wohnung im Quergebäude genügt hierfür jedenfalls nicht, ohne deren konkrete Lagevorteile zu schildern.

Ferner ist das Eingreifen des negativen Sondermerkmals “Bad ohne Fenster” unstreitig.

Das positive Sondermerkmal “hochwertiger Bodenbelag” ist hingegen nicht einschlägig. Ein abgezogener, abgeschliffener und gewachster Dielenboden ist nicht mit dem Sondermerkmal gleichzusetzen, denn er ist in Bezug auf Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit nicht mit den dort genannten Beispielen und insbesondere nicht mit einem Parkettboden vergleichbar (LG Berlin v. 27.11.2007 – 63 S 144/07, GE 2008, 124).

Die ortsübliche Nettomiete berechnet sich gemäß § 558 Abs. 1 BGB danach wie folgt:

Mietspiegel 2009

Rasterfeld G 2 (Mittelwert) 4,60 EUR/m²

abzgl. 20% der Spanne zum Unterwert      – 0,19 EUR/m²

Sondermerkmal Bad o. Fenster – 0,12 EUR/m²

4,29 EUR/m² 69,6 m² Wohnungsgröße

ortsübliche Nettomiete 298,58 EUR

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen, weil zwar die Frage der Revisibilität, nicht aber die Frage der Wirksamkeit eines Mietspiegels bislang höchstrichterlich entschieden worden ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. ZPO;  die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

 

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