AG Berlin-Mitte – Az.: 20 C 50/14 – Urteil vom 04.08.2014
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete./. Kosten der Be- und Entwässerung) für die im Hause … in … Berlin, Vorderhaus 2. OG rechts, gelegene Wohnung von bisher monatlich 457,83 € um monatlich 60,42 € auf monatlich 518,25 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2014 zuzustimmen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Kraft Mietvertrages vom 4. Mai 1981, auf dessen Inhalt verwiesen wird, waren die Beklagten Mieter der 85,10 m2 großen Wohnung im Hause …Berlin, das bis 1918 bezugsfertig war. Es war eine Teilinklusivmiete als Bruttokaltmiete vereinbart. Nach der Installation von Kaltwasserzählern im Jahr 2000 wurden diese verbrauchsabhängig abgerechnet nach gesonderten Wasserkostenvorauszahlungen. Die streitgegenständliche Wohnung war mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet. Das Badezimmer hatte eine rundum laufende Verfliesung von 1,61 m Höhe. Die Wohnung hatte keinen Balkon und ausweislich der Anlage K 7, auf die verwiesen wird, betrug der Energiekennwert 104 kWh. Es gab eine zentrale Satellitenantennenanlage. Es gab auf dem Grundstück einen Fahrradabstellplatz, für dessen Einzelheiten auf die eingereichte fotografische Abbildung (Anlage K 11) verwiesen wird.
Der Kläger trat Ende der Neunzigerjahre als in das Grundbuch eingetragener Eigentümer in das Mietverhältnis ein.
An der Hauseingangstür und an beiden Fassaden seitens des Vorderhauses gab es Graffiti, für deren Einzelheiten auf die eingereichten fotografischen Abbildungen verwiesen wird.
Die nach dem Anerkenntnisurteil des Amtsgerichts Tiergarten vom 30. März 2010 – … anerkannte Miete von 457,83 € war seither unverändert.
Mit Schreiben vom 23. Oktober 2013, auf dessen Inhalt nebst Anlagen verwiesen wird, ließ der Kläger die Beklagten erfolglos zur Zustimmung zu der klagegegenständlichen Mieterhöhung auffordern.
Der Kläger behauptet, dass der Betriebskostenanteil ohne Wasserkosten 0,90 €/m2 monatlich betrage, für dessen Berechnung und Einzelheiten er auf die Anlage K 5 und die schriftsätzlichen Erläuterungen vom 12. Mai 2014 (Blatt 27,28 der Akte) verweist, auf die Bezug genommen wird. Die streitgegenständliche Wohnung verfüge über die in § 1 des streitgegenständlichen Mietvertrages erwähnte Kammer mit sichtschützender Tür. Das Badezimmer der Wohnung sei mindestens 1,45 m breit und seine Wände seien überwiegend gefliest, insbesondere die Wände in den Bereichen von Badewanne und Handwaschbecken seien gefliest. Der Kläger verweist auf die fotografische Abbildung der Anlage K 6, auf die Bezug genommen wird, auf der ein baugleiches Zimmer der direkt unter der streitgegenständlichen Wohnung liegenden Wohnung abgebildet sei. Die Bäder am rechten Strang des Hauses, wie das der Beklagten, seien alle gleich geschnitten.
Das Treppenhaus sei im Jahr 2000 renoviert worden und weise zwischenzeitlich an der einen oder anderen Stelle gewisse Gebrauchsspuren auf, ohne sich überwiegend in einem schlechten Zustand zu befinden. Die nur den Mietern zugängliche Müllstandsfläche liege im verschlossenen Innenhof und sei gepflegt, wofür der Kläger auf die Fotoanlage der K 9 verweist, auf die Bezug genommen wird. Die Beweisaufnahme in dem Rechtsstreit bei dem Amtsgericht Tiergarten zum Geschäftszeichen 2 C 164/08 mit Urteil vom 1. Oktober 2008 bestätige, dass der Eingangsflur wie auch der Eingangsbereich sehr ordentlich seien. Im Rahmen der vorgenannten Beweisaufnahme sei außerdem von den zuständigen Richter in dem Urteil ausgeführt worden: „Schließlich war auch nicht festzustellen, dass hinsichtlich des Wohnumfeldes wohnwertmindernde Merkmale in Betracht kommen. Eine ungepflegte und offene Müllstandfläche liegt nicht vor. Zwar ist die Müllstandfläche insoweit offen, aber nach der Einschätzung des Gerichts aufgrund der Augenscheinseinnahme nicht ungepflegt. Insoweit war die Müllstandfläche ordentlich und gereinigt…… Auch eine Beeinträchtigung durch Geräusche durch Liefer- oder Kundenverkehr vermochte das Gericht nicht festzustellen…. Darüber hinaus ist auch nicht ersichtlich, dass ein erheblicher Lieferverkehr durch das diesbezügliche Tor erfolgt, denn der Haupteingang zur Anlieferung für Gewerbe befindet sich auf der anderen Seite der Arminiushalle über die Jonasstraße. Dort befinden sich auch die für die Anlieferung erforderlichen Halteverbotsschilder.
Es gäbe einen Breitbandkabelanschluss, dessen Rückkanalfähigkeit in einem früheren Berufungsverfahren zwischen den Parteien vor dem Landgericht Berlin als wohnwerterhöhendes Merkmal anerkannt worden sei. Ausweislich der Anlage K 13, auf die verwiesen wird, seien sowohl Kabelfernsehen als auch Internet und Telefonie in dem streitgegenständlichen Gebäude verfügbar, so dass ein rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss bestehe.
Schon in dem vorgenannten gerichtlichen Verfahren bei dem Amtsgericht Tiergarten zum Geschäftszeichen 2 C 164/08 sei von dem zuständigen Richter angegeben worden, dass die an der Fassade befindlichen Graffitischmierereien keine erheblichen Schäden im Rahmen des Instandhaltungszustandes des Hauses darstellten. Wie in der streitgegenständlichen Wohngegend üblich gäbe es im unteren Bereich der Straßenfassade und an der Hauseingangstür Graffitis, die nicht größer als an anderen Gebäuden in der Gegend seien.
Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete./. Kosten der Be- und Entwässerung) für die im Hause Bremer Straße 67 in 10551 Berlin, Vorderhaus 2. OG rechts, gelegene Wohnung von bisher monatlich 457,83 € um monatlich 60,42 € auf monatlich 518,25 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2014 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, dass ein kleines Bad gegeben sei, was deutlich weniger als 4 m2 ausweise. Sie haben zunächst behauptet, dass die Breite des Badezimmers nach Aufmaß der Beklagten 1m, die Länge 3,80 m betrage. Dann behaupten sie, dass ihr Bad weniger als 4 m2 Stellfläche aufweise. Die vorgenommene Ausmessung habe ergeben, dass die maximale Länge 3,90 m betrage. Die Breite betrage an der weitesten Stelle 1,10 m und verjüngere sich bis in den Bereich der Tür auf einen Wert von 0,68 m. Der Heizkörper beanspruche Nutzfläche und die ungewöhnliche Anordnung des Toilettenbeckens unmittelbar hinter der Eingangstür spreche für eine Nutzfläche von weniger als 4 m2. Es bestehe kein einheitliches Fliesenbild. Oberhalb der Fliesen befände sich eine Holzpaneelverkleidung. Für die Einzelheiten verweisen die Beklagten auf die eingereichten fotografischen Abbildungen, auf die verwiesen wird.
Die zentrale Gemeinschafts-Satellitenanlage sei durch eine besondere Umlage der Mieter finanziert worden. Die Beklagten bestreiten, dass ihre Wohnung tatsächlich mit einem Kabelfernsehanschluss versehen sei, da sie ausschließlich Fernsehempfang über die Gemeinschaftssatellitenanlage betrieben. In der Wohnung gebe es keinen Abstellraum, sondern eine Abstellfläche, welche an der Stirnseite der Diele der Wohnung angebracht worden sei, wie auf dem in der mündlichen Verhandlung eingesehenen Foto mit der 3 wiedergegeben.
Der Hauseingang weise einen schlechten Instandhaltungszustand aus. Die Treppendielen seien ausgetreten und seit mindestens 40 Jahren nicht überarbeitet worden. Ebenso wie der Anstrich des Treppenhauses. Fast alle Treppenstufen hätten im Aufgangsbereich Lücken, die auch eine Stolperfalle darstellten.
Die Hauseingangstür sowie der gesamte Eingangsbereich sei vollständig mit Graffiti übersät. Insoweit falle das streitgegenständliche Gebäude deutlich auf, weil alle anderen Hausgrundstücke auf der gesamten Straßenfront nicht annähernd eine derartige Häufung von Graffitis aufwiesen, so dass das ganze Hausobjekt vernachlässigt wirke, wofür die Beklagten auf die fotografischen Abbildungen der Graffitis verweisen, auf die Bezug genommen wird.
Die vorhandenen Fahrradständer seien außerhalb des Gebäudes und nicht überdacht noch abschließbar. Ein aufwändig gestaltetes Umfeld bestehen nicht, weil Sitzbänke, Ruhezonen und Wegbefestigungen fehlten. Die Müllstandsfläche sei unverschlossen und offen gestaltet.
Das Vorderhaus des streitgegenständlichen Gebäudes sei direkt auf die … Markthalle gerichtet. Dort fände in nur 15 m Luftlinie von der Wohnung der Beklagten entfernt ein ständiger Lieferverkehr statt. Bereits ab 5:00 Uhr morgens werde durch Rollcontainer ein in der Wohnung deutlich vernehmbarer Lärm erzeugt. In den Sommermonaten komme hinzu, dass eine Geräuschbelästigung durch das in nur 10 m Entfernung liegende „Cafe‘ Klatsch“ eintrete, das Treffpunkt der … Trinkerszene geworden sei. Insbesondere in den Abendstunden der Sommermonate werde von den direkt vor der Gaststätte aufgestellten Bänken eine Geräuschkulisse entwickelt, die ungemein störend bis in die Nachtstunden hinein in den Wohnräumen vernehmbar sei.
Die Klage ist den Beklagten am 27. März 2014 zugestellt worden.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klage ist binnen der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB zugestellt worden.
Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist formell nicht zu beanstanden, denn das Form- und Begründungserfordernis aus § 558 a BGB ist ebenso eingehalten, wie die Wartefrist und die nunmehr maßgebliche Kappungsgrenze von 15 %. Entgegen der von der Beklagtenseite vertretenen Auffassung ist die Umrechnung der streitgegenständlichen Bruttokaltmiete ohne Kosten der Be- und Entwässerung in dem Erhöhungsverlangen ausreichend erläutert und begründet, indem der Betriebskostenanteil ohne Wasserkosten von 76,59 € monatlich ausgewiesen und die zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete dann maßgebliche Nettokaltmiete von 441,66 € beziffert ist. Der Betriebskostenanteil von 0, 90 Euro/Quadratmeter ist unter Bezugnahme auf die letzte Abrechnung für das Jahr 2012 benannt und diese Abrechnung ist dem Erhöhungsverlangen von 23. Oktober 2013 als Anlage beigefügt gewesen, so dass die Umrechnung auf die Nettokaltmiete nachvollziehbar bestimmt ist (vgl. AG Schöneberg GE 2008, 1499). Sie ist auch inhaltlich richtig berechnet worden, ohne dass der pauschale Einwand des Gegenteils durch die Beklagten entscheidungserheblich ist, solange sie keine konkreten anderen Angaben nach Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen machen.
Mit dem vorgenannten Erhöhungsverlangen wird die ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht, so dass die Beklagten zur Zustimmung gemäß § 558 BGB verpflichtet sind. Unstreitig ist ihre Wohnung in das Mietspiegelfeld G1 der Mietspiegel 2013 einzuordnen. Aufgrund der in § 558 b Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwert die ortsübliche Miete für die Wohnung des jeweiligen Mietspiegelfeldes wiedergeben. Hier ist die Spanne von 4,11 €/Quadratmeter über 5,19 €/Quadratmeter zu 6,76 €/Quadratmeter mit der geltend gemachten Zustimmung auf 5,19 €/Quadratmeter eingehalten. Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb dieser Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitgegenständlichen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die spannen Einordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558 b Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zu Grunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (vgl. BGH GE 2005,663).
Im Rahmen der hier maßgeblichen Spanneneinordnung ist unstreitig, dass die Merkmalgruppe 2 neutral bleibt. Die übrigen Merkmalgruppen sind streitig und für die jeweiligen streitigen Wohnwertmerkmale ist die Partei darlegungs- und beweispflichtig, die sich darauf beruft. Dieser Darlegungslast wird durch bloße Wiederholung des Wortlautes der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nicht genügt.
Die Beklagten genügen in der Merkmalgruppe 1 ihrer Darlegungslast für das streitige Merkmal „Kleines Bad (kleiner als 4 m2)“ nicht. Eine genau vermessene Grundfläche geben sie nicht an, sondern zunächst eine Breite von 1 m und eine Länge von 3, 80 m. Dann geben sie die vorgenommenen Ausmessungen mit einer maximalen Länge von 3, 90 m und einer sich verjüngenden Breite von 1, 10 m bis auf ca. 0,68 m an, die eine weniger als 4 m2 große Stellfläche/Nutzfläche haben soll. Diese unterschiedlichen Angaben erläutern sie auch in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 8. Juli 2014 nicht, sondern benennen für das Bad „… weniger als 4 m2 Wohnfläche, auch berechnet nach der Wohnflächenverordnung…“. Demgegenüber bestreitet der Kläger die Fläche des Bades entscheidungserheblich mit dem Hinweis auf ein baugleiches Bad, wiedergegeben mit der Anlage K 6 und Maßen von 1, 45 m Breite, so dass sich bei einer Länge von 3, 80 m eine Grundfläche von über 4 m2 ergibt. Deshalb sind die Beklagten in ihrer Darlegungslast gehalten gewesen, ihre widersprüchlichen Maßangaben ggfls. bezogen auf unterschiedliche Flächen (Grund -/Stell – oder Nutzfläche) abschließend genau zu bestimmen. Auch für einen sich verjüngenden Raum ist eine genaue Vermessung möglich und zumutbar gewesen, um eine bestimmte Grundfläche zu berechnen. Erst wenn diese Grundfläche nachvollziehbar dargestellt und berechnet ist, hätte bei deren Größe über 4 m2 Grundfläche der gerichtlichen Entscheidung bedürfen können, ob der Mietspiegel mit dieser Quadratmeterangabe die Grund- odereine Nutzfläche meint. Da es an diesem erforderlichen konkreten Sachvortrag der Beklagten fehlt, kann auch nicht festgestellt werden, ob die Grundfläche des Badezimmers nur geringfügig, welcher prozentuale Anteil das auch wäre, über 4 m2 läge und dennoch entsprechend der Anregung der Beklagtenseite eine Einordnung als wohnwertminderndes Merkmal geboten sein könnte. Die angebotene Beweiserhebung scheidet deshalb ebenso aus, weil sie sich als verbietende Ausforschung darstellte, um die genaue Grundfläche des Bades zu ermitteln. Da zwischenzeitlich unstreitig geworden ist, dass das Badezimmer rundum in einer Höhe von 1,61 m Höhe gefliest ist, scheidet auch das wohnwertmindernde Merkmal der überwiegend nicht gefliesten Wände aus, so dass diese Merkmalgruppe neutral bleibt. Die für das Bad eingereichten fotografischen Abbildungen belegen nämlich, dass diese Höhe der Verfliesung über der Hälfte der Wände vom Boden aus ausmacht mit der Folge, dass eine nicht überwiegende Verfliesung ausscheidet.
Auch die Merkmalgruppe 3 bleibt neutral. Das wohnwertmindernde Merkmal des fehlenden Balkons, das unstreitig ist, wird durch das wohnwerterhöhende Merkmal des „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ ausgeglichen. Dem entsprechenden klägerischen Vortrag, belegt durch den Mietvertrag, in dem unter § 1 bei den vermieteten Räumen ausdrücklich „1 Kammer“ angegeben ist, treten die Beklagten nicht entscheidungserheblich entgegen. Erstmals in dem Schriftsatz vom 8. Juli 2014 stellen sie diesen Raum in Abrede und zwar dahin, dass es steh um eine Abstellfläche handele, welche an der Stirnseite der Diele der Wohnung angebracht sei. Sie verweisen dafür auf die dem Gericht vorliegenden Fotos. Auf den eingereichten Fotos findet sich eine solche Abstellfläche auf einer Abbildung der Diele der Wohnung in voller Länge nicht. Soweit die Beklagten damit das in der mündlichen Verhandlung gekennzeichnete Foto 3 meinen, stellt das jedenfalls kein entscheidungserhebliches Bestreiten dar, ohne dass weiter nachvollziehbar erläutert würde, wieso eine solche abgehängte Decke mit der mietvertraglich benannten Kammer identisch sein könnte. Im herkömmlichen Sinne stellt eine Kammer einen abgeschlossenen und begehbaren Raum dar und nicht bloß eine Fläche durch eine abgehängte Decke. Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob dieses erstmalige Bestreiten im Rahmen des § 296 ZPO jedenfalls als verspätet zurückzuweisen ist. Gleiches gilt für die erstmalige Behauptung der Beklagtenseite, dass es sich bei der unstreitig vorhandenen zentralen Satellitenantennenanlage nicht um eine vermieterseitige Einrichtung handele, sondern um eine durch Umlage von den Mietern finanzierte. Zum einen ist dieser Vortrag in seiner Pauschalität nicht erwiderungsfähig und damit unbeachtlich. Zum anderen erfolgt er erstmals in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 08.07.2014 und ist jedenfalls gem. § 296 ZPO verspätet, weil sowohl die Gewährung rechtlichen Gehörs für die Klägerseite als auch der Hinweis der Beklagten, dass „… ergänzender Vortrag Vorbehalten bleiben..“ müsse, zu einer Verzögerung des Rechtsstreites.
Die Merkmalgruppe 4 ist positiv zu berücksichtigen. Unstreitig ist hier das wohnwerterhöhende Merkmal des Energieverbrauchskennwertes kleiner als 120 kWh/(m2a) gegeben und mit der Anlage K 7 belegt. Diesem wohnwerterhöhenden Merkmal stehen keine wohnwertmindernde Merkmale gegenüber, so dass die Merkmalgruppe insgesamt mit einem Zuschlag von 20 % zu berücksichtigen ist, ohne dass die weiter streitigen wohnwerterhöhende Merkmale noch einer gerichtlichen Entscheidung bedürfen. Die Beklagten genügen ihrer Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in einem schlechten Zustand befänden, nicht. Soweit sie dafür auf 40 Jahre unterlassene Instandsetzungsarbeiten verweisen, tritt dem der Kläger mit dem Hinweis auf die Sanierung im Jahre 2000 entscheidungserheblich entgegen, ohne dass die Beklagten das widerlegen. Die Beklagten beschreiben zwar einzelne Fehlerstellen im Treppenhaus und belegen sie auch fotografisch, allerdings erfordert die Darstellung eines überwiegend schlechten Zustandes, dass sie im einzelnen für die Treppenproteste jeder Etage darstellen, wie viele der Treppenstufen die von ihnen aufgezeigten Mängel haben, damit diese Mängel als überzählige eingestuft werden könnten. Diesen konkreten Sachvortrag bleiben die Beklagten schuldig, was zu ihren Lasten zu gehen hat. Die fotografisch belegten Graffiti befinden sich außerhalb des Eingangsbereiches an den Außenwänden und der Außenseite der Hauseingangstür, so dass damit kein überwiegend schlechter Instandhaltungszustand des maßgeblichen Eingangsinnenbereiches einhergeht. Unstreitig gibt es für das Gebäude auf dem Grundstück eine Fahrradabstellmöglichkeit, ohne dass die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung auf deren Überdachung und/oder Abschließbarkeit und/oder Lage im Innenhof als wohnwertminderndes Merkmal abstellte, denn das gibt weder die Formulierung noch die Benennung in der Merkmalgruppe „Gebäude“ auf der wohnwertmindernden Seite her. Dieses beklagtenseits vorgetragene wohnwertminderndem Merkmal fehlt somit.
Die Merkmalgruppe 5 negativ zu berücksichtigen ist oder neutral bleibt, bedarf keiner gerichtlichen Entscheidung mehr. Im Gesamtabgleich der Merkmalgruppen ergibt sich jedenfalls, dass die geltend gemachte Mieterhöhung auf den Mittelwert des maßgeblichen Mietspiegelfeldes G1 gegeben ist, denn selbst wenn die Merkmalgruppe 5 als negativ einzustufen wäre, würde das durch die positive Bewertung der Merkmalgruppe 4 ausgeglichen. Da die übrigen Merkmalgruppen neutral sind, stellt sich die geltend gemachte Mieterhöhung auf den Mittelwert von 5, 19 Euro/Quadratmeter somit jedenfalls als ortsübliche Vergleichsmiete dar.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
