AG Berlin-Mitte – Az.: 16 C 130/13 – Urteil vom 07.02.2014
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete für die im Haus …-Straße in B., Vorderhaus 4. OG links, gelegene Wohnung von bisher monatlich 694,53 € über die mit Schreiben vom 01.05.2013 erteilte Teilzustimmung (auf 735,76 €) hinaus um weitere 67,67 € auf monatlich 803,43 € mit Wirkung ab dem 01.04.2013 zuzustimmen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte ist Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Die Wohnfläche der Wohnung beträgt 136,18 qm. Die Wohnung ist mit einem Bad und einer Sammelheizungsanlage ausgestattet. Es handelt sich um einen Altbau, der bis 1918 bezugsfertig war.
Im Mietvertrag ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, der Anteil der Betriebskosten beträgt je qm Wohnfläche 1,13 €.
Am 1.4.2010 betrug der Mietzins für die Wohnung 694,53 € monatlich. Die für die Klägerin tätige Hausverwaltung bat die Beklagte mit Schreiben vom 23.01.2013 im Namen der Klägerin um Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bisher 694,53 € um 108,90 € auf 803,43 € mit Wirkung zum 01.04.2013. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens verwies die Hausverwaltung auf den Berliner Mietspiegel 2011. Wegen der genauen Einzelheiten des Erhöhungsverlangens wird auf die zur Akte gereichte Kopie Bezug genommen.
Die Beklagte stimmte der begehrten Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.04.2013 teilweise zu und zwar um 41,23 € monatlich auf 735,76 €.
Mit Schriftsatz vom 29.05.2013, der Beklagten zugestellt am 18.07.2013, hat die Klägerin Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung wegen des Differenzbetrages in Höhe von monatlich 67,67 € erhoben.
Die Parteien streiten über das Vorhandensein verschiedener Wohnwertmerkmale und über die zutreffende Einordnung der Wohnung in die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2013. Das Bad der Wohnung wurde im Jahr 1997 saniert und erneuert. Es wurden Teile der ehemaligen Kammer abgetrennt und dem Bad zugeschlagen. Das Bad hat eine Größe von ca. 9,7 qm. Es wurde eine Schürzenbadewanne eingebaut, in den Decken sind Niedervoltlampen vorhanden, das Waschbecken wurde mit einer Einhebelmischbatterie ausgestattet.
In der Küche wurde von der Vermieterseite im Jahr 2000 eine Anschlussmöglichkeit für einen Geschirrspüler geschaffen. Die Beklagte renovierte die Küche, verputzte Wände und baute diese um.
In der Küche ist hinter dem Zugang zur ehemaligen Speisekammer eine Nische zur Lagerung von Vorräten vorhanden. Im Flur vor der Küche ist eine begehbare Kammer vorhanden.
Das Wohngebäude wurde nach 1994 mit einer Wärmedämmung ausgestattet.
Im Hof befindet sich eine Müllstandsfläche, die überdacht ist, darunter befinden sich auch einige Fahrradständer.
Die Klägerin behauptet, das Badezimmer sei überwiegend gefliest, an der Badewanne sei eine Einhebelarmatur, die Küche habe eine Größe von 14,64 qm, im Wohnbereich sei im Jahr 1997 in weiten Teilen die Elektroinstallation erneuert worden, es seien 10 Unterputzsteckdosen und eine Unterputzzweifachdose eingebaut worden. Es sei eine Gemeinschaftsantenne vorhanden, die Mieter hätten diesen lediglich auf eigenen Wunsch in einen digitalen Anschluss umbauen lassen. Das Wohnumfeld sei aufwendig gestaltet, die Grün- und Wegeflächen seien aufwendig gestaltet, die Müllstandsfläche sei sichtbegrenzend mit einem Kirschlorbeer versehen, es handele sich um eine besonders ruhige Wohnlage in einer verkehrberuhigten Zone.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Bruttokaltmiete für die im Haus ….-Straße in B., Vorderhaus 4. OG links, gelegene Wohnung von bisher monatlich 694,53 € über die mit Schreiben vom 01.05.2013 erteilte Teilzustimmung (auf 735,76 €) hinaus um weitere 67,67 € auf monatlich 803,43 € mit Wirkung ab dem 01.04.2013 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, im Bad bestehe keine separate Duschmöglichkeit, die Wände seien überwiegend nicht gefliest. Die Küche habe nur eine Größe von 13,63 qm, sie habe beim Einzug die Küche aufwendig saniert, eine Geschirrspülmaschine sei zunächst nicht stellbar gewesen. Die Kammer in der Küche sei nur eine Türnische und könne nicht als Kammer bezeichnet werden, die Elektroinstallation sei unzureichend, sie genüge nicht der DIN, die Leitungen seien überwiegend auf Putz verlegt.
Das Treppenhaus sei in sehr schlechtem Zustand, das Linoleum sei abgenutzt, die Wände und Böden seien fleckig, es gebe Schmutzschlieren und Putzschäden, die Hauseingangstür sei undicht, im Hauseingangsbereich seien Schmutz und Graffitis vorhanden, insgesamt mache das Haus einen ungepflegten Eindruck. Es handele sich um eine vernachlässigte Wohngegend, der Hof des Hauses werde zum Parken genutzt, die Müllstandsfläche sei ohne Sichtbegrenzung, die Fahrradständer seien nicht ausreichend.
Von dem in der Straße befindlichen Lokal gingen in den Sommermonaten Lärmbeeinträchtigungen aus.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Gericht hat über das Vorhandensein der verschiedenen streitigen Wohnwertmerkmale Beweis erhoben durch richterlichen Augenschein. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des Protokolls vom 09.01.2014 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig.
Die Klägerin hat ein den formalen und inhaltlichen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 und 2 BGB genügendes Mieterhöhungsverlangen gestellt. Die Klägerin hat ihrem Erhöhungsverlangen aus dem Monat Januar 2013 den damals noch gültigen Mietspiegel 2011 zu Grunde gelegt. Zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens war der Mietspiegel 2013 noch nicht veröffentlicht, dieser wurde im Mai 2013 veröffentlicht (Berliner Amtsblatt Nr. 21 v. 23.05.2013). Durch den Zugang des wirksamen Erhöhungsverlangens wurde die Zustimmungsfrist in Gang gesetzt.
Die Klägerin hat rechtzeitig, d.h. nach Ablauf der Zustimmungsfrist und vor Ablauf der Klagefrist Klage erhoben, § 558 b Abs. 2 BGB.
Die Klage ist auch begründet.
Die Klägerin hat aus § 558 BGB Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung auf eine Bruttokaltmiete in Höhe von 803,94 €. Die zeitlichen Beschränkungen des § 558 Abs. 1 BGB und die zum 01.04.2013 gültige Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB in Höhe von 20% wurden beachtet.
Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der aktuelle Mietspiegel 2013 heranzuziehen. Der Mietspiegel 2013 nennt als Stichtag den 01.09.2012, d.h. er trifft eine Aussage zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für Mieten ab dem 01.09.2012. Die begehrte Mieterhöhung soll zum 01.04.2013 wirksam werden, mithin ist der Mietspiegel 2013 heranzuziehen.
Die streitgegenständliche Wohnung ist im Mietspiegel 2013 in das Mietspiegelfeld J 1 einzuordnen. Es handelt sich um eine Wohnung, in einem Haus in einfacher Wohnlage, welches bis 1918 bezugsfertig geworden ist. Bad und Sammelheizung sind in der Wohnung. Mit einer Größe von 136,18 qm ist sie also dem Feld J 1 zuzuordnen.
Das Mietspiegelfeld sieht einen Mindestwert von 4,00 €, einen Mittelwert von 5,17 € je qm und einem Oberwert von 6,62 € je qm vor. Da im Mietspiegel Nettokaltmietwerte genannt sind von der Klägerin zutreffend die Betriebskosten in Höhe von 1,13 € je qm aus der vereinbarten Bruttokaltmiete herausgerechnet worden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist an Hand des Mietspiegels und an Hand der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zu bestimmen. Nach dem Vortrag der Parteien zu den Ausstattungsmerkmalen und dem Ergebnis der Beweisaufnahme entspricht die begehrte Miete von 4, 77 € je qm, ohne Betriebskosten, der ortsüblichen Vergleichsmiete.
In der Merkmalgruppe 1 (Bad) kann jedenfalls kein Überwiegen negativer Merkmale festgestellt werden. Der überwiegende Teil der Wände ist gefliest, ohne Fliesen ist nur der hintere Bereich außerhalb des Nassbereichs. Das Bad hat eine Größe von mehr als 8 qm, das ist ein positives Merkmal, es ist eine Einhebelmischgarnitur vorhanden. Bei der Wanne handelt es sich nicht um eine frei stehende Wanne. Die Wanne steht an der Wand, ist mit dieser verbunden und durch eine Silikonfuge abgedichtet. Eine separate Dusche ist zwar nicht vorhanden, doch besteht in der Wanne eine hinreichende Duschmöglichkeit.
Auch in der Merkmalgruppe Küche kann nicht festgestellt werden, dass wohnwertmindernde Merkmale überwiegen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Küche eine Größe von mehr als 14 m hat. Jedenfalls ist in der Küche ein Geschirrspülautomat stellbar, ein entsprechender Anschluss war vorhanden, dieser ist, nach dem zuletzt unstreitigen Vortrag, von der Klägerseite nach dem Einzug der Beklagten angelegt worden.
Unerheblich ist, weil dies nach der Spanneneinordnung außer Betracht bleibt, ob die Küche sich beim Einzug ansonsten in renovierungsbedürftigem Zustand befunden hat. Zwar kann zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Einzelfall nicht allein auf die im Mietspiegel und der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung genannten Wohnwertmerkmale abgestellt werden. Der Katalog der aufgezählten Merkmale berücksichtigt nach den Erfahrungen der Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel jedoch die wesentlichen Merkmale. Aus dem Vortrag der Parteien ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, davon abzuweichen.
In der Merkmalgruppe 3 (Wohnraum) kann ebenfalls ein Überwiegen negativer Merkmale nicht festgestellt werden. In der Wohnung ist neben der kleinen Speisekammer in der Küche eine weitere geräumige, durch gesonderte Tür abgetrennte Kammer im Flur vorhanden.
Die Elektroinstallation, das steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, entspricht nicht modernem Neubaustandard, ist jedoch nicht unzureichend und nicht überwiegend auf Putz verlegt. Es sind lediglich einige Kabel auf Putz verlegt, diese verlaufen dann unauffällig oberhalb der Fußleisten. Der überwiegende Teil der Kabel verläuft jedoch unter Putz, in allen Zimmern sind Steckdosen vorhanden, im Berliner Zimmer und im Wohnraum sind jeweils mehrere Steckdosen vorhanden.
Da jedenfalls unzweifelhaft neben der kleinen Kammer in der Küche eine weitere geräumige Kammer im Flur vorhanden ist, kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin oder aber die Mieter in eigener Verantwortung eine Gemeinschaftsantennenanlage beschafft haben. Den Vortrag der Beklagten als zutreffend unterstellt wäre dies ein negatives Merkmal, welches jedoch durch das Vorliegen des positiven Merkmales „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz in der Wohnung“ ausgeglichen würde, so dass die Merkmalgruppe insgesamt neutral nicht aber überwiegend negativ zu bewerten wäre.
In der Merkmaigruppe 4 (Gebäude) kann ebenfalls nicht festgestellt werden, dass negative Wohnwertmerkmale überwiegen.
Das Gebäude ist unstreitig seit 1994 mit einer Dämmung an der Außenwand versehen. Das Treppenhaus befindet sich, so das Ergebnis der Beweisaufnahme, nicht in einem überwiegend schlechten Zustand. Die Beklagte hat ihre entsprechende Behauptung nicht beweisen können. Das Gericht hat sich anlässlich des Augenscheinstermins davon überzeugen können, dass der Zustand durchschnittlichen Standards entspricht. Das Gericht hat keine größeren Beschädigungen oder Verschmutzungen feststellen können, vorhanden sind lediglich allgemein übliche Gebrauchspuren, die einige Zeit nach einer Renovierung unvermeidbar sind. Insgesamt ist das Treppenhaus in einem durchschnittlich gepflegten und ordentlichen Zustand.
Auch ein insgesamt schlechter Instandhaltungszustand des Gebäudes kann nicht festgestellt werden. Die Wohnungs- und Hauseingangstür zum Treppenhaus des Seitenflügels befinden sich, so das Ergebnis der Beweisaufnahme, ebenfalls in altbautypischem, durchschnittlichem Zustand. Es handelt sich nicht um Neubautüren, sondern um Altbautüren, die üblicherweise nicht zu 100% dicht sind und Gebrauchsspuren haben. Größere Beschädigungen hat das Gericht nicht feststellen können.
Gleiches gilt für den Hauseingangsbereich, dieser befindet sich ebenfalls in durchschnittlichem Zustand. Insgesamt macht das Gebäude mit seinem hellen Farbanstrich einen gepflegten Eindruck.
In der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) kann ebenfalls nicht festgestellt werden, dass negative Wohnwertmerkmale überwiegen.
Die vorhandene Müllstandsfläche mit den vorhandenen Fahrradständern ist gepflegt und sichtbegrenzend gestaltet. Eine stark vernachlässigte Umgebung kann nicht festgestellt werden. Das Haus liegt in einer verkehrsberuhigten Zone, es handelt sich vorwiegend um eine Wohnumgebung.
Die Wohngegend ist im Mietspiegel im Merkmalfeld „einfache Wohngegend“ eingeordnet.
Damit ist berücksichtigt, dass es sich nicht um eine bevorzugte, hochwertige Wohnlage handelt. Gleichzeitig sind starke Vernachlässigungsmerkmale, die über Merkmale einer einfachen Wohnlage hinausgehen und Anzeichen für starke Vernachlässigungen sind, z.B. eine vermüllte Umgebung, das Vorhandensein vieler unsanierter und stark vernachlässigter Gebäude in der Nachbarschaft etc. nicht hinreichend vorgetragen.
Eine besondere Geräuschbeeinträchtigung durch ein in der Nähe befindliches Lokal kann auf der Grundlage des Vortrags der Beklagten, der insoweit nicht ausreichend substanziiert gewesen ist, nicht festgestellt werden. Die pauschale Behauptung reicht nicht aus. Die Beklagte hat weder zu konkreten Ereignissen, noch zu konkreterer Art des Lärms, Dauer und Umfang vorgetragen.
Nach alledem war der Klage stattzugeben. Der ortsübliche Vergleichsmietzins beträgt jedenfalls 4,77 € je qm zuzüglich des Betriebskostenanteils von 1,13 € je qm beträgt die Bruttokaltmiete 5,90 € je qm mithin 803,43 € monatlich.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 708 Nr. 11,711 ZPO.
