Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Mieterhöhung trotz Kündigung? Gerichtsurteil klärt komplexe Rechtsfrage
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Ist eine Mieterhöhung trotz einer bestehenden Kündigung rechtens?
- Kann eine Mieterhöhung eine bereits ausgesprochene Kündigung aufheben?
- Welche Schritte sollten Mieter unternehmen, wenn sie eine Mieterhöhung nach einer Kündigung erhalten?
- Wie kann ein Vermieter klarstellen, dass eine Mieterhöhung keine Rücknahme der Kündigung bedeutet?
- Was sind die rechtlichen Folgen einer Mieterhöhung während eines laufenden Räumungsverfahrens?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Mieterhöhung trotz Kündigung führt zur Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis.
- Kündigung und Mieterhöhung zeitlich nah beeinträchtigen die Kündigungswirksamkeit.
- Gericht erkennt keinen Anspruch auf Räumung an, da die Mieterhöhung Akzeptanz signalisiert.
- Vermieter hätte keine Mieterhöhung verlangt, wenn Kündigung wirksam gewesen wäre.
- Mieterhöhungserklärung wurde von Mietern angenommen, was das Mietverhältnis fortsetzt.
- Trotz bestehender Räumungsklage führt Mieterhöhung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses.
- Vermieter hätte durch Mieterhöhung abgeleitete Miete ohnehin als Entschädigung fordern können.
- Klageabweisung aufgrund widersprüchlicher Handlungen des Vermieters.
- Wichtigkeit einer klaren Trennung von Kündigung und Mieterhöhung hervorgehoben.
- Rechtsbindungswille des Vermieters entscheidend für Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Mieterhöhung trotz Kündigung? Gerichtsurteil klärt komplexe Rechtsfrage
Wer kennt es nicht: Die Nebenkosten steigen, die Miete soll ebenfalls angepasst werden. Doch was passiert, wenn der Vermieter kurz vor einer Mieterhöhung die Wohnung kündigt? Kann er dann überhaupt noch die Miete erhöhen? Diese Frage ist nicht so einfach zu beantworten, denn es hängt von mehreren Faktoren ab, ob ein Mieterhöhungsverlangen nach einer Kündigung überhaupt rechtens ist.
Grundsätzlich gilt, dass ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nur dann stellen kann, wenn das Mietverhältnis noch besteht. Wird eine Kündigung ausgesprochen, so entsteht automatisch ein Schwebezustand, die Rechtslage ist unklar. Ob das Mieterhöhungsverlangen trotz Kündigung wirksam ist, hängt maßgeblich vom Zeitpunkt der Kündigung und dem Zeitpunkt der Mieterhöhung ab. Es spielen außerdem Faktoren wie die Gründe für die Kündigung, das Kündigungsrecht und andere gesetzliche Regelungen eine Rolle. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Fachanwalt beraten, um Gewissheit zu haben.
Im Folgenden möchten wir Ihnen einen konkreten Fall vorstellen, der vor Gericht verhandelt wurde und aufzeigt, wie die Gerichte mit solchen Konstellationen umgehen.
Kündigung und Mieterhöhung? Wir helfen Ihnen weiter!
Sie sind unsicher, ob Ihr Mietverhältnis trotz Kündigung noch besteht? Hat Ihr Vermieter eine Mieterhöhung angekündigt, obwohl er Ihnen bereits gekündigt hat? Wir verstehen die rechtliche Komplexität dieser Situation. Unsere erfahrenen Rechtsanwälte für Mietrecht bieten Ihnen eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer individuellen Situation. Kontaktieren Sie uns noch heute und lassen Sie uns gemeinsam Ihre Rechte wahren.
Der Fall vor Gericht
Mieterhöhung trotz Kündigung: Amtsgericht Bielefeld sieht neue Vereinbarung
Der Fall, der vor dem Amtsgericht Bielefeld verhandelt wurde, dreht sich um einen Konflikt zwischen Vermietern und Mietern bezüglich einer Wohnung in Bielefeld. Die Vermieter, ein Ehepaar mit zwei Kindern, hatten den Mietern am 26. Mai 2023 wegen Eigenbedarfs gekündigt und sie aufgefordert, die Wohnung bis zum 29. Februar 2024 zu räumen. Dies war nicht die erste Kündigung. Bereits in den Jahren zuvor gab es mehrere Kündigungsversuche, teils wegen Eigenbedarfs, teils wegen angeblicher Vertragsverletzungen.
Räumungsklage und überraschende Mieterhöhung
Am 21. März 2024 reichten die Vermieter eine Räumungsklage ein. Doch dann geschah etwas Unerwartetes. Am 16. April 2024, also nach Ablauf der Kündigungsfrist und während des laufenden Räumungsverfahrens, forderten die Vermieter die Mieter auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Mieter stimmten dieser Erhöhung am 30. April 2024 zu.
Gericht sieht in Mieterhöhung Angebot zur Vertragsverlängerung
Das Amtsgericht Bielefeld kam zu dem Schluss, dass die Klage abzuweisen sei. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass durch das Mieterhöhungsschreiben vom 16. April 2024 und die Zustimmung der Mieter am 30. April 2024 das Mietverhältnis in ein unbefristetes geändert wurde.
Das Gericht argumentierte, dass ein Mieterhöhungsbegehren eine Willenserklärung darstelle, genauer gesagt einen Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags. Da die Mieterhöhung zu einem Zeitpunkt erklärt wurde, als die Mieter bei einer wirksamen Kündigung die Wohnung bereits hätten räumen müssen, interpretierte das Gericht dies als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erhöhten Konditionen.
Bedeutung der Entscheidung für Mieter und Vermieter
Die Entscheidung des Amtsgerichts Bielefeld hat weitreichende Konsequenzen für beide Parteien:
- Für die Mieter bedeutet es, dass sie in der Wohnung bleiben können, allerdings zu einer höheren Miete.
- Für die Vermieter heißt es, dass ihr Räumungsbegehren gescheitert ist und sie das Mietverhältnis nicht wie geplant beenden können.
- Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter während eines laufenden Räumungsverfahrens sehr vorsichtig mit Mieterhöhungen umgehen sollten. Ohne klare Hinweise darauf, dass an der Kündigung festgehalten wird, kann eine Mieterhöhung als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgelegt werden.
- Für Mieter zeigt das Urteil, dass sie in ähnlichen Situationen genau prüfen sollten, ob eine Mieterhöhung nach einer Kündigung möglicherweise als Rücknahme der Kündigung interpretiert werden kann.
Das Gericht betonte, dass es für Vermieter ein Leichtes sei, bei einer Mieterhöhung nach einer Kündigung deutlich zu machen, dass an der Kündigung festgehalten wird. Im vorliegenden Fall fehlte ein solcher Hinweis, was letztlich zur Abweisung der Räumungsklage führte.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass eine Mieterhöhung nach Ablauf der Kündigungsfrist als konkludentes Angebot zur unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses gewertet werden kann. Vermieter müssen bei Mieterhöhungen während laufender Räumungsverfahren explizit klarstellen, dass sie an der Kündigung festhalten. Andernfalls riskieren sie, dass ihr Räumungsbegehren scheitert und das Mietverhältnis zu erhöhten Konditionen fortbesteht. Diese Entscheidung stärkt die Position von Mietern in vergleichbaren Situationen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter in einer ähnlichen Situation sollten Sie besonders aufmerksam sein, wenn Ihr Vermieter nach einer Kündigung eine Mieterhöhung fordert. Stimmen Sie dieser zu, könnte dies als Ihre Einwilligung in ein neues, unbefristetes Mietverhältnis gewertet werden – selbst wenn bereits eine Räumungsklage läuft. Das Gericht sieht in einer solchen Mieterhöhung ohne klaren Bezug zur Kündigung ein Angebot zur Fortsetzung des Mietvertrags. Für Sie als Mieter kann dies vorteilhaft sein, da Sie in der Wohnung bleiben könnten, allerdings zu höherer Miete. Prüfen Sie daher Mieterhöhungen nach Kündigungen genau und holen Sie im Zweifelsfall rechtlichen Rat ein.
FAQ – Häufige Fragen
Sie haben eine Kündigung erhalten und plötzlich flattert auch noch eine Mieterhöhung ins Haus? Mieterhöhung trotz Kündigung – das klingt zunächst paradox, ist aber leider keine Seltenheit. Unsere FAQ klärt Sie über Ihre Rechte und Möglichkeiten auf, damit Sie in dieser Situation nicht allein dastehen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Ist eine Mieterhöhung trotz einer bestehenden Kündigung rechtens?
- Kann eine Mieterhöhung eine bereits ausgesprochene Kündigung aufheben?
- Welche Schritte sollten Mieter unternehmen, wenn sie eine Mieterhöhung nach einer Kündigung erhalten?
- Wie kann ein Vermieter klarstellen, dass eine Mieterhöhung keine Rücknahme der Kündigung bedeutet?
- Was sind die rechtlichen Folgen einer Mieterhöhung während eines laufenden Räumungsverfahrens?
Ist eine Mieterhöhung trotz einer bestehenden Kündigung rechtens?
Die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung trotz bestehender Kündigung hängt von den spezifischen Umständen ab. Grundsätzlich kann eine Mieterhöhung auch nach einer ausgesprochenen Kündigung wirksam sein. Allerdings muss dabei sorgfältig geprüft werden, ob das Mieterhöhungsverlangen als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses interpretiert werden kann.
Das Amtsgericht Bielefeld hat in einem aktuellen Urteil vom 17.06.2024 (Az. 411 C 34/24) wichtige Klarstellungen zu dieser Thematik getroffen. Entscheidend ist demnach, wie ein objektiver Empfänger das Verhalten des Vermieters verstehen würde. Wenn aus dem Mieterhöhungsverlangen der Wille des Vermieters erkennbar ist, das Mietverhältnis zu der erhöhten Miete unbefristet fortzusetzen, kann dies als Angebot für einen neuen Mietvertrag gewertet werden.
Das Gericht betont, dass eine Mieterhöhungserklärung, die sich auf einen Zeitraum nach dem durch die Kündigung festgelegten Vertragsende bezieht und keinerlei Bezug zur ausgesprochenen Kündigung nimmt, als Wille zur unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses interpretiert werden kann. In solchen Fällen entsteht faktisch ein neuer Mietvertrag zu den erhöhten Konditionen, wenn der Mieter der Erhöhung zustimmt.
Vermieter sollten daher äußerst vorsichtig sein, wenn sie nach einer ausgesprochenen Kündigung eine Mieterhöhung verlangen. Um Missverständnisse zu vermeiden, empfiehlt es sich, in der Mieterhöhungserklärung ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass an der Kündigung festgehalten wird. Eine mögliche Formulierung könnte lauten: „Die Mieterhöhung wird unter Fortgeltung der bereits ausgesprochenen Kündigung verlangt.“
Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei Erhalt eines Mieterhöhungsverlangens nach einer Kündigung genau prüfen sollten, ob der Vermieter tatsächlich an der Kündigung festhält oder ob das Schreiben als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses verstanden werden kann. Im Zweifelsfall sollten sie schriftlich um Klarstellung bitten.
Es ist wichtig zu beachten, dass diese rechtliche Bewertung auf der aktuellen Rechtsprechung basiert und sich in Zukunft ändern könnte. Jeder Fall muss individuell betrachtet werden, da die konkreten Formulierungen und Umstände entscheidend sind.
Abschließend sei erwähnt, dass Mieter gemäß § 561 BGB bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 oder 559 BGB ein Sonderkündigungsrecht haben. Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob bereits eine Kündigung ausgesprochen wurde.
Kann eine Mieterhöhung eine bereits ausgesprochene Kündigung aufheben?
Eine Mieterhöhung kann in der Tat eine bereits ausgesprochene Kündigung aufheben. Dies ist eine wichtige rechtliche Konstellation, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter von Bedeutung ist.
Grundsätzlich gilt, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das nach einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung erfolgt, als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses interpretiert werden kann. Dies basiert auf dem Prinzip, dass Handlungen der Vertragsparteien nach Treu und Glauben zu bewerten sind.
Das Amtsgericht Bielefeld hat in einem aktuellen Urteil vom 17.06.2024 (Az. 411 C 34/24) diese Rechtsauffassung bestätigt. Entscheidend ist dabei die Perspektive eines objektiven Empfängers. Würde ein vernünftiger Dritter, der alle Umstände kennt, aus dem Verhalten des Vermieters den Schluss ziehen, dass dieser das Mietverhältnis zu einer erhöhten Miete fortsetzen möchte, kann dies als konkludente Rücknahme der Kündigung gewertet werden.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass nicht jede Mieterhöhung automatisch eine Kündigung aufhebt. Der Kontext und die genauen Umstände spielen eine entscheidende Rolle. Wenn der Vermieter beispielsweise ausdrücklich erklärt, dass er trotz der Mieterhöhung an der Kündigung festhält, bleibt die Kündigung wirksam.
Für Mieter ergibt sich aus dieser Rechtslage eine interessante Situation. Erhalten sie nach einer Kündigung ein Mieterhöhungsverlangen, können sie dies unter Umständen als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses verstehen. Allerdings sollten sie vorsichtig sein und nicht vorschnell davon ausgehen, dass die Kündigung damit automatisch vom Tisch ist.
Vermieter hingegen müssen sich bewusst sein, dass ein Mieterhöhungsverlangen nach einer Kündigung möglicherweise als Rücknahme der Kündigung interpretiert werden kann. Wollen sie an der Kündigung festhalten, sollten sie dies im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich klarstellen.
Es ist auch zu beachten, dass das Gesetz in § 561 BGB Mietern ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen einräumt. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung geltend, kann der Mieter innerhalb bestimmter Fristen außerordentlich kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft.
Die rechtliche Bewertung solcher Situationen hängt stark von den individuellen Umständen ab. Faktoren wie der Zeitpunkt der Mieterhöhung im Verhältnis zur Kündigung, die Formulierung des Erhöhungsverlangens und das sonstige Verhalten der Parteien spielen eine wichtige Rolle.
Welche Schritte sollten Mieter unternehmen, wenn sie eine Mieterhöhung nach einer Kündigung erhalten?
Bei einer Mieterhöhung nach einer Kündigung sollten Mieter mit Bedacht vorgehen, um ihre Rechte zu wahren und rechtliche Nachteile zu vermeiden. Die Rechtslage in solchen Fällen ist komplex und erfordert eine sorgfältige Prüfung der Umstände.
Zunächst ist es wichtig, die zeitliche Abfolge genau zu betrachten. Wenn die Mieterhöhung nach einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung erfolgt, kann dies als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses interpretiert werden. Das Amtsgericht Bielefeld hat in einem aktuellen Urteil vom 17.06.2024 (Az. 411 C 34/24) festgestellt, dass ein Mieterhöhungsverlangen nach einer Kündigung als Wille des Vermieters zur unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verstehen ist, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes erklärt wird.
Mieter sollten daher genau prüfen, ob die Mieterhöhung Bezug auf die vorherige Kündigung nimmt. Fehlt ein solcher Bezug, kann davon ausgegangen werden, dass der Vermieter das Mietverhältnis zu den neuen Konditionen fortsetzen möchte. In diesem Fall wäre die vorherige Kündigung hinfällig.
Es ist ratsam, die Mieterhöhung nicht vorschnell zu akzeptieren. Stattdessen sollten Mieter zunächst schriftlich um Klarstellung bitten, ob der Vermieter an der Kündigung festhält oder ob das Mieterhöhungsverlangen als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verstehen ist. Diese Klarstellung ist wichtig, um Missverständnisse zu vermeiden und die eigene rechtliche Position zu sichern.
Sollte der Vermieter an der Kündigung festhalten und gleichzeitig eine Mieterhöhung fordern, ist Vorsicht geboten. In diesem Fall könnte es sich um einen Versuch handeln, noch vor Beendigung des Mietverhältnisses eine höhere Miete durchzusetzen. Mieter sollten in dieser Situation die Rechtmäßigkeit der Kündigung und der Mieterhöhung separat prüfen lassen.
Wichtig ist auch, das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zu beachten. Dieses Recht erlaubt es Mietern, bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 oder 559 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Wird von diesem Recht Gebrauch gemacht, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft.
Mieter sollten zudem alle Fristen im Auge behalten. Sowohl für die Reaktion auf die Kündigung als auch für die Stellungnahme zur Mieterhöhung gelten bestimmte Zeiträume, die unbedingt eingehalten werden müssen, um keine Rechte zu verlieren.
Es ist empfehlenswert, alle Kommunikation schriftlich zu führen und Kopien aller Dokumente aufzubewahren. Dies schafft Klarheit und kann im Falle eines Rechtsstreits von großer Bedeutung sein.
Letztendlich hängt die richtige Vorgehensweise stark vom Einzelfall ab. Die genauen Formulierungen in der Kündigung und im Mieterhöhungsverlangen, die zeitliche Abfolge und die spezifischen Umstände des Mietverhältnisses spielen eine entscheidende Rolle. Eine sorgfältige Prüfung aller Unterlagen und eine überlegte Reaktion sind der Schlüssel, um in dieser komplexen Situation die eigenen Mieterrechte bestmöglich zu wahren.
Wie kann ein Vermieter klarstellen, dass eine Mieterhöhung keine Rücknahme der Kündigung bedeutet?
Eine Mieterhöhung nach einer ausgesprochenen Kündigung kann rechtlich problematisch sein, da sie als konkludente Rücknahme der Kündigung interpretiert werden könnte. Um dies zu vermeiden, sollten Vermieter bei der Kommunikation einer Mieterhöhung nach einer Kündigung besondere Sorgfalt walten lassen.
Grundsätzlich gilt: Eine Mieterhöhung steht im Widerspruch zu einer Kündigung, da sie impliziert, dass das Mietverhältnis fortgesetzt werden soll. Das Landgericht Köln hat in einem Urteil festgestellt, dass bei einem wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigten Mieter in der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung ein Angebot auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gesehen werden kann.
Um klarzustellen, dass eine Mieterhöhung keine Rücknahme der Kündigung bedeutet, sollten Vermieter folgende Schritte beachten:
Eindeutige schriftliche Erklärung: Der Vermieter sollte in seinem Mieterhöhungsschreiben ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Mieterhöhung die ausgesprochene Kündigung nicht berührt. Eine mögliche Formulierung könnte lauten: „Diese Mieterhöhung erfolgt unabhängig von der am [Datum] ausgesprochenen Kündigung und stellt keine Rücknahme derselben dar.“
Begründung der Mieterhöhung: Es ist ratsam, den Grund für die Mieterhöhung trotz Kündigung zu erläutern. Beispielsweise könnte der Vermieter erklären, dass die Erhöhung für den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Wirksamkeit der Kündigung vorsorglich erfolgt.
Bezugnahme auf gesetzliche Grundlagen: Der Vermieter sollte im Schreiben auf die relevanten gesetzlichen Bestimmungen verweisen, insbesondere auf § 558 BGB zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Trennung der Schreiben: Es empfiehlt sich, das Mieterhöhungsverlangen in einem separaten Schreiben zu versenden und nicht mit der Kündigung oder anderen mietvertraglichen Angelegenheiten zu vermischen.
Vorbehaltserklärung: Der Vermieter kann eine Vorbehaltserklärung hinzufügen, die besagt, dass die Mieterhöhung nur für den Fall gilt, dass die Kündigung unwirksam sein sollte oder das Mietverhältnis aus anderen Gründen fortbesteht.
Fristenbeachtung: Bei der Formulierung des Mieterhöhungsverlangens müssen die gesetzlichen Fristen beachtet werden. Die erhöhte Miete wird frühestens mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung beim Mieter wirksam.
Rechtliche Beratung: In komplexen Fällen ist es ratsam, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren, um die Formulierung des Schreibens rechtssicher zu gestalten.
Es ist wichtig zu beachten, dass trotz dieser Vorkehrungen ein Gericht im Streitfall die Gesamtumstände des Einzelfalls betrachten wird. Die Intention des Vermieters muss klar erkennbar sein, dass die Kündigung aufrechterhalten und die Mieterhöhung nur hilfsweise für den Fall des Fortbestehens des Mietverhältnisses geltend gemacht wird.
Vermieter sollten sich bewusst sein, dass eine Mieterhöhung nach einer Kündigung generell mit Vorsicht zu behandeln ist. Sie kann vom Mieter als widersprüchliches Verhalten ausgelegt werden und die Wirksamkeit der Kündigung gefährden. In Zweifelsfällen ist es oft sicherer, von einer Mieterhöhung abzusehen, bis die rechtliche Situation bezüglich der Kündigung geklärt ist.
Was sind die rechtlichen Folgen einer Mieterhöhung während eines laufenden Räumungsverfahrens?
Eine Mieterhöhung während eines laufenden Räumungsverfahrens kann weitreichende rechtliche Konsequenzen haben. Das Amtsgericht Bielefeld hat in seinem Urteil vom 17.06.2024 (Az. 411 C 34/24) wichtige Grundsätze zu dieser Thematik aufgestellt.
Entscheidend ist die Auslegung des Mieterhöhungsverlangens aus Sicht eines objektiven Empfängers. Dabei kommt es darauf an, ob aus dem Verhalten des Vermieters der Wille zur unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erhöhter Miete erkennbar ist. Fehlt jeglicher Bezug zur bereits ausgesprochenen Kündigung, wird das Mieterhöhungsverlangen in der Regel als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses verstanden.
Dies kann dazu führen, dass die ursprüngliche Kündigung und damit auch das Räumungsverfahren gegenstandslos werden. Der Vermieter riskiert also, sein Recht auf Räumung zu verlieren, wenn er während des laufenden Verfahrens eine Mieterhöhung verlangt, ohne dabei ausdrücklich an der Kündigung festzuhalten.
Für den Mieter eröffnet sich dadurch die Möglichkeit, das Mietverhältnis fortzusetzen, allerdings zu den neuen, erhöhten Konditionen. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, gilt dies als Abschluss eines neuen Mietvertrags. Das Landgericht Köln bestätigte in einem ähnlichen Fall, dass die Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung als Angebot auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gewertet werden kann.
Um die Wirksamkeit der Kündigung und des Räumungsverfahrens zu erhalten, muss der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen unmissverständlich klarstellen, dass er an der Kündigung festhält. Er sollte explizit erklären, dass die Mieterhöhung nur für den Fall einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gelten soll.
Für den Mieter ist es ratsam, auf ein Mieterhöhungsverlangen während eines Räumungsverfahrens zeitnah zu reagieren. Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann als Heilung des Kündigungsgrundes interpretiert werden, insbesondere wenn die ursprüngliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgte.
Es ist zu beachten, dass die rechtliche Bewertung stark vom Einzelfall abhängt. Faktoren wie der genaue Wortlaut des Mieterhöhungsverlangens, das Verhalten beider Parteien und die Umstände des Räumungsverfahrens spielen eine entscheidende Rolle.
Die Rechtsprechung zu dieser Thematik entwickelt sich stetig weiter. Gerichte berücksichtigen zunehmend die Gesamtumstände und die Interessenlage beider Parteien. Der Grundsatz von Treu und Glauben spielt dabei eine wichtige Rolle. Ein Vermieter, der einerseits die Räumung betreibt, andererseits aber eine Mieterhöhung verlangt, handelt möglicherweise widersprüchlich.
Für beide Parteien ergeben sich aus dieser Situation Chancen und Risiken. Der Vermieter kann durch ein unüberlegtes Mieterhöhungsverlangen sein Recht auf Räumung verlieren. Der Mieter hingegen kann durch geschicktes Agieren möglicherweise das Mietverhältnis retten, muss dann aber mit einer höheren Miete rechnen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Eigenbedarfskündigung: Dies ist eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, weil er oder nahe Angehörige die Mietwohnung selbst nutzen wollen. Der Vermieter muss dabei nachweisen, dass der Bedarf echt und dringend ist. Eigenbedarfskündigungen sind rechtlich oft umstritten und müssen gut begründet werden.
- Räumungsklage: Eine Klage des Vermieters, die darauf abzielt, den Mieter zur Räumung der Wohnung zu zwingen. Dies geschieht meist nach einer Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Wohnung nicht freiwillig verlässt. Die Räumungsklage wird vor Gericht verhandelt und kann zu einer Zwangsräumung führen.
- Mieterhöhungsverlangen: Eine formelle Aufforderung des Vermieters an den Mieter, einer höheren Miete zuzustimmen. Diese muss bestimmten gesetzlichen Anforderungen entsprechen, z.B. hinsichtlich der Begründung und der Fristen. Eine Mieterhöhung kann z.B. aufgrund gestiegener Nebenkosten oder Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen.
- Willenserklärung: Eine Erklärung, die darauf abzielt, eine rechtliche Wirkung herbeizuführen. Im Mietrecht sind typische Willenserklärungen die Kündigung oder das Mieterhöhungsverlangen. Diese Erklärungen müssen dem Empfänger zugehen, um wirksam zu werden, und müssen klar und verständlich formuliert sein.
- Unbefristetes Mietverhältnis: Ein Mietverhältnis ohne festgelegtes Enddatum. Es kann nur durch eine ordentliche Kündigung beendet werden, die bestimmte Fristen und Voraussetzungen erfüllen muss. Im Gegensatz dazu steht das befristete Mietverhältnis, das automatisch zu einem bestimmten Zeitpunkt endet.
- Rechtsbindungswille: Der Wille einer Person, eine rechtlich bindende Vereinbarung einzugehen. Im Kontext des Mietrechts bedeutet dies, dass der Vermieter mit einer bestimmten Erklärung, z.B. einer Mieterhöhung, eine Vertragsänderung oder -verlängerung beabsichtigt. Das Gericht prüft, ob dieser Wille aus dem Verhalten und den Erklärungen des Vermieters erkennbar ist.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 546 Abs. 1 BGB (Beendigung des Mietverhältnisses): Dieser Paragraph regelt die Beendigung des Mietverhältnisses und die damit verbundenen Rechte und Pflichten. Im konkreten Fall ist er relevant, da die Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hatten und die Mieter zur Räumung der Wohnung aufforderten.
- § 549 Abs. 1 BGB (Kündigung wegen Eigenbedarfs): Dieser Paragraph legt die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs fest. Im vorliegenden Fall beriefen sich die Vermieter auf Eigenbedarf als Kündigungsgrund, da sie die Wohnung selbst nutzen wollten.
- § 558b BGB (Mieterhöhungsverlangen): Dieser Paragraph regelt das Mieterhöhungsverlangen und die damit verbundenen Fristen und Formvorschriften. Im konkreten Fall ist er relevant, da die Vermieter nach Ausspruch der Kündigung ein Mieterhöhungsverlangen stellten, was das Gericht als Angebot zur Vertragsverlängerung wertete.
- § 311 Abs. 1 BGB (Rechtsgeschäftlicher Vertrag): Dieser Paragraph definiert den rechtsgeschäftlichen Vertrag als eine auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts gerichtete Willenserklärung. Im vorliegenden Fall wurde das Mieterhöhungsverlangen als Willenserklärung interpretiert, die auf eine Änderung des bestehenden Mietvertrags abzielte.
- § 546a Abs. 1 BGB (Entschädigung bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache): Dieser Paragraph regelt die Entschädigung, die ein Mieter zahlen muss, wenn er die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin nutzt. Im konkreten Fall ist er relevant, da das Gericht argumentierte, dass die Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist eigentlich eine Entschädigung hätten zahlen müssen, statt einer Mieterhöhung zuzustimmen.
Das vorliegende Urteil
AG Bielefeld – Az.: 411 C 34/24 – Urteil vom 17.06.2024
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In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Bielefeld auf die mündliche Verhandlung vom 17.06.2024 für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen die Vollstreckung Seitens der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.
Tatbestand:
Seit Mai 2014 sind die Beklagten Mieter der im zweiten Obergeschoss gelegenen und aus vier Zimmern bestehenden Wohnung des Hauses ###. Seit August 2014 sind die Kläger Eigentümer dieses Hausgrundstücks.
Die Kläger sind verheiratet und Eltern von zwei unterdessen 17 und 15 Jahre alten Kindern. Mit Schreiben vom 26.05.23 kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs des Klägers zu 1) und wurden die Beklagten aufgefordert, die Wohnung bis zum 29.02.24 zu räumen und herauszugeben. Wegen des Inhalts der Kündigung im Einzelnen wird auf die mit der Klageschrift als Anlage K2 zur Akte gereichte Kündigung (Bl. 53-71 d.A.) verwiesen. Bereits zuvor, nämlich am 02.11.2018 war den Beklagten wegen Eigenbedarfs der Eltern des Klägers zu 1), am 22.01.21 wegen Eigenbedarfs des Klägers zu 1) sowie am 30.04.22 wegen Eigenbedarfs gekündigt worden, zudem im Mai 2020, im November 2020 und im September 2021 wegen behaupteter Vertragsverletzungen der Beklagten. Die Kündigung vom November 2018 wurde sodann wegen des Freiwerdens der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung von den Klägern zurückgenommen, die aufgrund der Kündigung vom April 2022 auf Räumung und Herausgabe vor dem AG Bielefeld geführte Klage zurückgenommen, nachdem die Beklagten die Unterzeichnung der Kündigungserklärung auch durch die Klägerin zu 2) in Zweifel gezogen hatten. Des Weiteren war der Bewohnerin der Erdgeschosswohnung unter dem 30.04.22 wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Sowohl die Zimmer der Wohnung im Erdgeschoss als auch die der im ersten Obergeschoss gelegenen vermietet der Kläger zu 1) zimmerweise an Studenten wobei noch im August 21 mit der Begründung, es liege eine studentische Mietstruktur vor, für ein Zimmer in dem Haus inseriert worden war.
Am 21.03.24 wurde die auf Räumung und Herausgabe wegen Eigenbedarfs gerichtete Klage den Beklagten zugestellt. Mit Schreiben vom 16.04.24 forderten die Kläger die Beklagten auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen und die erhöhte Miete ab dem 01.08.24 zu leisten. Unter dem 30.04.24 haben die Beklagten der Mieterhöhung zugestimmt.
Die Kläger behaupten, dass sie sich aufgrund Scheidungsantrags vom 29.05.21 im Scheidungsverfahren befinden, der Kläger zu 1) aus der bisher gemeinsam genutzten Wohnhaus ausgezogen sei und eine 50 qm große Wohnung übergangsweise bewohne und sie sich auf das sog. Wechselmodell geeinigt haben.
Dementsprechend beabsichtige der Kläger zu 1) in die gekündigte Wohnung einzuziehen.
Die Klägerin beantragt die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von Ihnen innegehaltene Wohnung der Kläger, gelegen im Haus ###, II. Obergeschoss, bestehend aus 4 Zimmern, einer Küche, einem Bad, einer Diele, einem Balkon sowie einem Kellerraum, zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagte beantragen, die Klage abzuweisen.
Bereits formell sei die Kündigung unwirksam, fehle in dieser doch die Angabe des Immobilienbestands und sei den Beklagten auch kein Alternativwohnraum angeboten worden.
Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg. Der Klägerin steht aus §§ 546 Abs. I, 549 I BGB der Räumungs- und Herausgabeanspruch und gegenüber den Beklagten nicht zu.
Es konnte dahin gestellt bleiben, ob die Kündigung wirksam erklärt worden war.
Aufgrund des Mieterhöhungsschreibens vom 16.04.24 und der unter dem 30.04.24 erklärten Zustimmung zu der begehrten erhöhte Miete wurde nämlich das Mietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis geändert.
Das Mieterhöhungsbegehren stellt eine Willenserklärung, nämlich einen Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags gem. § 311 Abs. I BGB dar. Mit welchem konkreten ist durch Bestimmung seines Erklärungstatbestands zu ermitteln. Erfolgt das Mieterhöhungsverlangen nach einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung ist daher entscheidend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Vermieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen auf Fortsetzung des Mietverhältnis zu der erhöhten Miete in unbefristeter Dauer zu ziehen hat (vgl. (LG Köln, Urteil vom 14. März 2019 – 6 S 150/18, MüKo-Artz, BGB, 9. Aufl., § 558b, Rz. 3). Dies ist der Fall.
Unstreitig wurde die Mieterhöhung zu einem Zeitpunkt erklärt, zu dem die Beklagten bei einer wirksamen Eigenbedarfskündigung die Wohnung bereits hätten räumen und herausgeben müssen. Wollten die Kläger das Mietverhältnis daher weiterhin beenden, hätte es des Mieterhöhungsschreibens auch zur Erlangung einer Miete in ortsüblicher Höhe gar nicht bedurft. Denn war die Kündigung wirksam, so schuldeten die Beklagten seit dem 01.03.24 gar keine Miete mehr, sondern gem. § 546a Abs. I BGB eine Entschädigung.
Damit aber können die Kläger bereits seit dem 01.03.24 die vereinbarte oder alternativ die ortsübliche Miete verlangen. Bedurfte es daher bei einer wirksamen Kündigung gar keiner Mieterhöhung so konnte und mussten die Beklagten in der gleichwohl nach Ablauf der Kündigungsfrist erklärten Mieterhöhung nur ein Angebot auf Abschluss eines geänderten, unbefristeten Mietverhältnisses zu der nun erhöhten Miete sehen.
Denn in der Erklärung über eine ab August 24 greifende Mieterhöhung ohne jegliche Bezugnahme zu der bereits ausgesprochenen Kündigung kann daher nur die Erklärung gesehen werden, das Mietverhältnis mit der ab August 24 erhöhten Miete unbefristet fortzusetzen. Ein Angebot, welches von den Beklagten unstreitig unter dem 30.04.24 angenommen worden war.
Ein anderes Verständnis folgt auch nicht daraus, dass zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung die Räumungsklage bereits rechtshängig war. Dass mit der auf Räumung gerichteten Klage der Beendigungswunsch deutlich gemacht worden war ändert nichts daran, dass auch dann sich dieser Wunsch, wie bei einer bereits ausgesprochenen Kündigung, wieder geändert haben kann. An den maßgebenden Umständen der Bestimmung des Erklärungstatbestands der Willenserklärung ändert die bereits zugestellte Klage daher nichts. Hinzu kommt, dass eine Verknüpfung mit einem weiterhin bestehenden Räumungswunsch auch deshalb nicht zwingend naheliegt, weil sich die Kläger bei ihrem Räumungswunsch auch bereits vorgerichtlich von einem anwaltlichem Vertreter vertreten ließen, dies nun aber bei ihrem Mieterhöhungsbegehren dies nicht gemacht haben. Auch dies legt es daher keineswegs fern, dass das Mieterhöhungsschreiben Folge eines Sinneswandels der Kläger ist.
Entgegen der von den Klägern vertretenen Ansicht ist es nach dem bereits Ausgeführten auch nicht so, dass der Vermieter während der Dauer eines auf Räumung gerichteten Verfahrens eine Mieterhöhung nicht aussprechen kann und stets verhindert wäre, für diesen Zeitraum die ortsübliche Miete zu verlangen. Wie bereits ausgeführt ist nach Ablauf der Kündigungsfrist die ortsübliche Miete bereits als Entschädigung für einen fortgesetzten Gebrauch geschuldet. Im Übrigen ist es aber auch ein Leichtes mit der Mieterhöhung zugleich zu erklären oder deutlich zu machen, dass an einer bereits ausgesprochenen Kündigung festgehalten wird und mithin zu erklären, dass die Mieterhöhung unter Fortgeltung der Kündigung verlangt wird.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. I Satz 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr.11, 713 ZPO.
