AG Schöneberg, Az.: 104 C 399/13, Urteil vom 07.05.2014
1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Teilinklusivmiete für die Wohnung R. Straße in … B., I. OG links, von 357,67 Euro um 6,87 Euro auf 364,54 Euro mit Wirkung ab dem 1. September 2013 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 1/9 zu tragen und der Beklagte hat 8/9 zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen, weil ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist.
Entscheidungsgründe
A) Die Klage ist zulässig.
1. Das Amtsgericht Schöneberg ist gem. § 23 Nr. 2 a) GVG sachlich und nach § 29 a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Mieträume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen.
2. Die Frist des § 558 b Abs.2 S.2 BGB ist gewahrt.
Nach § 558 b Abs.2 S.2 BGB muss die Klage innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des zweiten Kalendermonats seit Zugang des Mieterhöhungsverlangens erhoben werden.
Das Mieterhöhungsschreiben vom 17. Juni 2013 ist dem Beklagten unstreitig noch im Juni 2013 zugegangen. Daher hat die dreimonatige Frist am 1. September 2013 zu laufen begonnen. Sie hat am 2. Dezember 2013 geendet, weil der 30. November 2013 ein Samstag gewesen ist. Fällt der letzte Tag einer Frist auf einen Sonnabend, so tritt nach § 193 BGB an seine Stelle der nächste Werktag.
Die Erhebung der Klage erfolgt gemäß §§ 495, 253 Abs.1 ZPO mit Zustellung an den Beklagten. Die Klageschrift ist dem Beklagten zwar erst am 16. Januar 2014 zugestellt worden. Nach § 167 ZPO tritt aber die Wirkung der Zustellung, wenn durch diese eine Frist gewahrt werden soll und sie demnächst erfolgt, bereits mit Einreichung des Antrags ein. Die Klageschrift ist am 2. Dezember 2013 beim Amtsgericht Schöneberg eingegangen. Durch deren Zustellung sollte die Frist des § 558b Abs.2 S.2 BGB gewahrt werden. Die Zustellung erfolgte demnächst. “ Demnächst “ bedeutet in angemessener, selbst längerer Frist, sofern die Partei alles ihr Zumutbare für die alsbaldige Klagezustellung getan hat. So ist es hier gewesen. Die Klägerin hat der Klageschrift sogar bereits einen Verrechnungsscheck über den Gerichtskostenvorschuss beigefügt. Der Zeitablauf bis zur Zustellung der Klage an den Beklagten hat seine Ursache allein im gerichtsinternen Betrieb und den Postlaufzeiten, was der Klägerin nicht zuzurechnen ist ( vgl. BGH, NJW 1995, 2230 ).
B) Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage ist auch überwiegend begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Teilinklusivmiete für die von ihm gemietete Wohnung im ersten Obergeschoss links des Hauses R. Straße in … B. von zurzeit 357,67 Euro um 6,87 Euro auf 364,54 Euro monatlich ab dem 1. September 2013 gemäß § 558 BGB. Lediglich die darüber hinausgehende Forderung nach Zustimmung zur Mieterhöhung ist unbegründet.
1. Das Mieterhöhungsverlangen vom 17. Juni 2013 genügt den formellen Anforderungen des § 558a BGB.
a) Zwischen den Parteien besteht unstreitig ein Mietverhältnis über eine 2-Zimmer-Wohnung im Hause R. Straße in … B..
b) Das Mieterhöhungsverlangen vom 17. Juni 2013 ist in Textform geltend gemacht worden.
Nach § 126b BGB muss – wenn durch Gesetz ( wie hier gemäß § 558a Abs.1 BGB ) Textform vorgeschrieben ist – die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden. Das ist hier unstreitig geschehen.
c) Das Schreiben ist dem Beklagten unstreitig zugegangen.
d) Das Erhöhungsverlangen ergibt auch eindeutig, dass und in welchem Umfang die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt wird.
e) Das Begehren ist auch genügend begründet.
Die Klägerin hat in dem Schreiben zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2013 und dort auf das Feld F 2 verwiesen.
Gemäß § 558a Abs.2 Nr.1 BGB kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel im Sinne von § 558cund § 558d BGB Bezug genommen werden. Der Berliner Mietspiegel 2013 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB.
2. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell überwiegend berechtigt.
Der Beklagte ist verpflichtet, der begehrten Erhöhung der Teilinklusivmiete für seine Wohnung von 357,67 Euro um 6,87 Euro auf 364,54 Euro zuzustimmen.
Nach § 558i.V.m. §§ 558cund 558d BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete verlangen, wenn der bisherige Mietzins seit einem Jahr unverändert ist, die geforderte neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und sich durch die Anhebung die Miete nicht um mehr als 20% bzw. 15% innerhalb von drei Jahren erhöht. Diese Voraussetzungen liegen hier in Bezug auf den genannten Teilbetrag der begehrten Mieterhöhung vor.
a) Es handelt sich bei der Wohnung des Beklagten unstreitig nicht um eine preisgebundene Wohnung, so dass die §§ 558ff BGB anwendbar sind.
b) Unstreitig ist auch die 15-monatige Wartefrist des § 558 Abs.1 BGB eingehalten worden. Die Miete hat sich zuletzt zum 1. September 2011 auf 357,67 Euro erhöht und ist seither unverändert geblieben.
c) Durch eine Mieterhöhung auf 365,38 Euro bruttokalt würde die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB nicht überschritten.
Nach § 558 Abs.3 BGB in Verbindung mit der aufgrund der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 S. 3 BGB in Berlin erlassenen Rechtsverordnung darf sich die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 15 % erhöhen.
Am 1. September 2010 hat die monatliche Nettokaltmiete für die Wohnung 317,72 Euro betragen.
15 % von 317,72 Euro ergibt 47,66 Euro. Seit dem 1. September 2010 hat sich die Miete bereits um 39,95 Euro erhöht, so dass eine Erhöhung um maximal weitere 7,71 Euro sich noch in dem von § 558 Abs. 3 BGB gezogenen Rahmen halten würde. Mehr verlangt die Klägerin gar nicht.
d) Die zurzeit von dem Beklagten gezahlte Teilinklusivmiete von 357,67 Euro liegt auch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.
(1) Bei einer Wohnfläche von 49,99 m² entspricht die von der Beklagten zurzeit gezahlte Miete 7,29 Euro/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt darüber.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete kann anhand eines auf der Grundlage der §§ 558c, 558d BGB erstellten Mietspiegels für die betreffende Gemeinde ermittelt werden. Für den geltend gemachten Zustimmungsanspruch zur Mieterhöhung ab dem 1. September 2013 ist der Berliner Mietspiegel 2013, Stichtag: 1. September 2012, bei dem es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB handelt, zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Gem. § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Die im Berliner Mietspiegel 2013 ausgewiesenen Beträge stellen allerdings die Nettokaltmiete, also die Miete ohne alle Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB, dar. Da zwischen den Parteien eine Teilinklusivmiete vereinbart ist, muss die Vergleichbarkeit mit den im Mietspiegel ausgewiesenen Nettokaltmieten durch Umrechnung hergestellt werden, indem die in der vereinbarten Miete enthaltenen aktuellen Betriebskosten herausgerechnet und auf die im Mietspiegel ausgewiesenen Nettokaltmieten aufgeschlagen ( oder von der begehrten Bruttokaltmiete abgezogen ) werden.
Unstreitig entfallen auf die Wohnung des Beklagten Betriebskosten in Höhe von 1,08 Euro/m², die nicht gesondert neben der vereinbarten Miete umgelegt werden. Maßgeblich sind die zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsverlangens zuletzt festgestellten Betriebskosten ( vgl. Urteil des BGH vom 26. Oktober 2005 zu VIII ZR 41/05 ). Die Klägerin hat dem Mieterhöhungsverlangen vom 17. Juni 2013 eine Aufstellung über die im Jahre 2012 angefallenen Betriebskosten beigefügt.
Die Wohnung des Beklagten ist nach den unwidersprochen von der Klägerin vorgetragenen Einordnungskriterien in das Mietspiegelfeld F 2 des Berliner Mietspiegels 2013 einzuordnen. Die 1931 bezugsfertig gewordene Wohnung des Beklagten liegt in einer guten Wohnlage, ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet und hat eine Wohnfläche von mehr als 40 m², aber weniger als 60 m². Bei Wohnungen, die in das Mietspiegelfeld F 2 des Berliner Mietspiegels 2013 einzuordnen sind, beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 5,29 bis 7,45 Euro nettokalt pro m² bei einem Mittelwert von 6,07 Euro nettokalt pro m².
Innerhalb der Spanne wird die ortsübliche Vergleichsmiete vom Gericht gem. § 286 ZPO ermittelt.
Zur Einordnung des Wertes der konkreten Wohnung innerhalb der für vergleichbare Wohnungen ermittelten Mietpreisspanne kann auf die Merkmale der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung abgestellt werden. Dies ist eine seit Jahren auch gegenüber der Ermittlung der ortsüblichen Miete durch Sachverständige bewährte, zeit- und kostensparende Methode der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Orientierungshilfe ist zwar nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels, ihre Angaben sind aber vom Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen.
Wenn in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, ist davon auszugehen, dass jeweils ein Zuschlag von 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt ist, während das Überwiegen wohnwertmindernder Merkmale in einer Merkmalgruppe zu einem Abzug von jeweils 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenunterwert führt, wobei die Merkmalgruppen gegeneinander aufgerechnet werden.
Hier ist im Ergebnis eine Miete, die den Mittelwert des Mietspiegelfeldes F 2 um 20 % der Differenz zum Oberwert übersteigt, ortsüblich und angemessen.
Im Einzelnen:
(a) Die Merkmalgruppe 1 ist unstreitig als ausgeglichen zu bewerten.
(b) Auch die Merkmalgruppe 2 weist ein neutrales Ergebnis auf.
Unstreitig befindet sich in der Küche ein Terrazzofußboden in einem guten Zustand.
Dem steht jedoch als negatives Merkmal gegenüber, dass ein Geschirrspüler in der Küche nicht anschließbar ist.
Unstreitig ist zwar eine Möglichkeit zum Anschluss eines Geschirrspülers an die Trinkwasserleitung und das Abwässernetz vorhanden. Unwidersprochen hat aber der Beklagte vorgetragen, dass sich die einzige vermieterseits zur Verfügung gestellte Steckdose in der Küche, an die der Geschirrspüler angeschlossen werden könnte, an der dem Wasseranschluss gegenüberliegenden Wand unmittelbar neben dem Heizkörper befindet. Der am 7. Februar 2006 zwischen den Parteien geschlossene Vergleich beinhaltet lediglich die Installation des Zu- und Abflussanschlusses für einen Geschirrspüler und eine Waschmaschine in der Küche, jedoch nicht die Ergänzung der vorhandenen Elektroinstallation. Der Vorschlag der Klägerin, ein Kabel mehrere Meter an der Wand entlang und entweder an der Balkontür und der Heizung oder an der Küchentür vorbei zwischen dem Geschirrspüler und der Steckdose zu verlegen, stellt keine ordnungsgemäße Anschlussmöglichkeit für das Gerät dar. Die Maschinen selbst sind im Allgemeinen nur mit etwa 2 m langen Stromleitungen ausgestattet, da die Hersteller einen möglichst kurzen Weg zwischen Steckdose und Gerät empfehlen. Allein die Möglichkeit, einen Geschirrspüler mit Hilfe eines Verlängerungskabels an eine Steckdose irgendwo in der Wohnung anschließen zu können, schließt das negative Merkmal nicht aus. Die Gerätehersteller raten von dieser Notlösung ausdrücklich ab, da die Gefahr einer Überhitzung des Verlängerungskabels besteht. Hier kommt noch hinzu, dass die Leitung über eine der Küchentüren geführt werden müsste, soll sie nicht auf dem Boden zu einer Stolperfalle werden.
(c) Die Merkmalgruppe 3 schneidet positiv ab, da unstreitig ein großer und geräumiger Balkon, eine Speisekammer als Abstellraum mit Sichtschutz und ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler, für den der Beklagte keine Miet- oder Leasingkosten zu tragen hat, vorhanden sind.
Diesen drei positiven Merkmalen stehen nach den eigenen Angaben des Beklagten lediglich zwei negative Merkmale gegenüber. Unstreitig verläuft die Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz. Hinzu kommt, dass eine Waschmaschine, die unstreitig im Badezimmer wegen der geringen Größe dieses Raumes nicht stellbar ist, in der Küche allein wegen der fehlenden Steckdose auf der Seite, wo sich der Wasserzu- und -ablauf befindet, unter Berücksichtigung nur der von der Klägerin zur Verfügung gestellten Elektroinstallation nicht ordnungsgemäß anschließbar wäre, so dass dahingestellt bleiben kann, ob ein zweiter Entwässerungsanschluss für eine Waschmaschine zusätzlich zu einem Geschirrspüler vorhanden ist. Dies ändert jedenfalls nichts an dem Überwiegen positiver Merkmale in dieser Merkmalgruppe.
(d) Die Merkmalgruppe 4 ist im Gesamtergebnis als neutral zu werten.
Zwar ist der im Jahre 2006 erfolgte Anschluss der vorhandenen, lange vor dem Jahre 1994 installierten Heizungsanlage in der Wohnung des Beklagten an die Fernwärmeversorgung allein dem positiven Merkmal “ Installation einer modernen Heizanlage nach dem 1. Juli 1994 ( wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt ) “ nicht gleichzusetzen ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 19. Juli 2011 zu 65 S 472/10 ). Es genügt nicht, dass bei der Fernwärmeerzeugung durch die Kraft-Wärme-Kopplung Primärenergie eingespart wird, da die Merkmalgruppe 4 nicht auf die Energieeinsparung bei der Wärmeerzeugung durch den Fernwärmelieferanten, sondern auf die Ausstattung des Gebäudes abstellt. Entscheidend ist vielmehr, ob die Anlage im Hause über eine moderne Regelungstechnik verfügt, die gewährleistet, dass die gelieferte Fernwärme auch effizient eingesetzt wird ( vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 27. Mai 2009 zu 6 C 592/08 ). Davon ist hier aber auszugehen. Die Klägerin hat in ihrem Schriftsatz vom 24. März 2014 im Einzelnen und unwidersprochen dargestellt, dass im Keller des Hauses effiziente Wärmetauscher für die Heizung und die Warmwasserbereitung installiert und spezielle Ventile, die zu einer genauen Volumenstromaufteilung und damit zur Energieeinsparung führen, montiert worden seien, zudem seien moderne Umwälzpumpen und Zirkulationspumpen eingebaut worden, die wesentlich weniger Strom verbrauchen würden, als ältere Pumpen. Sie hat unwidersprochen behauptet, die Technik der Heizungsanlage führe dazu, dass sie einen erheblich höheren Wirkungsgrad habe, als vor 1994 installierte Anlagen. Damit erscheint es gerechtfertigt, die Heizungsanlage insgesamt als “ modern “ im Sinne des wohnwerterhöhenden Merkmals in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2013 zu charakterisieren, auch wenn nicht alle Teile der Anlage nach dem 1. Juli 1994 erneuert worden sind.
Diesem positiven Merkmal steht jedoch das negative Merkmal der fehlenden Fahrradabstellmöglichkeit gegenüber.
Die Richtigkeit der Behauptung des Beklagten, eine Fahrradabstellmöglichkeit sei nicht vorhanden, hat die Klägerin nicht substantiiert bestritten. Sie hat lediglich behauptet, es seien Fahrradabstellmöglichkeiten im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung direkt links und rechts neben dem Hauseingang vorhanden. Ob diese Einschätzung zutreffend ist, ist mangels hinreichenden Tatsachenvorbringens jedoch nicht nachvollziehbar. Unter einer “ Fahrradabstellmöglichkeit “ im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2013 ist nicht lediglich ein ausreichender Platz auf dem Grundstück zum Abstellen eines Fahrrades zu verstehen. Vielmehr muss auch die Möglichkeit bestehen, das Rad dort einigermaßen diebstahlsicher anschließen zu können, sofern der Platz nicht nur für die Mieter zugänglich ist, wie etwa ein verschlossener Hofraum. Welcher Art die Fahrradabstellmöglichkeit rechts und links neben dem Hauseingang R. Straße sein soll, die die Klägerin erstmals in ihrem Schriftsatz vom 24. März 2014 erwähnt, und seit wann sie vorhanden sein soll, ist nicht ersichtlich. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass bereits bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Juni 2013 Fahrradständer oder -bügel in ausreichender Anzahl bezogen auf die Anzahl der Mieter des Hauses R. Straße vor dem Hauseingang zur Verfügung gestanden haben.
(e) Die Merkmalgruppe 5 weist unstreitig ebenfalls ein ausgeglichenes Ergebnis auf.
(3) Die Wohnung des Beklagten verfügt unstreitig über keine Sondermerkmale.
(4) Bei einer Wohnfläche von 49,09 m² errechnet sich nach alledem eine ortsübliche Vergleichsmiete von monatlich 364,54 Euro ( Mittelwert des Mietspiegelfeldes F 2 von 6,07 Euro/m² + 0,276 Euro/m² [ Differenz zwischen dem Oberwert von 7,10 Euro/m² und dem Mittelwert = 1,38 Euro/m² x 20 % ] = 6,346 Euro/m² + 1,08 Euro/m² Betriebskostenanteil = 7,426 Euro/m² x 49,09 m² ) – 6,87 Euro mehr, als der Beklagte bisher zahlt.
Die von dem Beklagten geforderte Zustimmung zur Anhebung der von ihm gezahlten monatlichen Teilinklusivmiete ist in diesem Umfang gerechtfertigt. Die weitergehende Forderung der Klägerin ist hingegen unbegründet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs.1 S.1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708Nr. 11, 711,713 ZPO.
Die Berufung der Parteien ist nicht zuzulassen gewesen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern ( § 511 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 ZPO ).
