WEG - Grenzen zulässiger Nutzung von Kraftfahrzeugstellplätzen
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Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach vorangegangener Mieterhöhung

Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach vorangegangener Mieterhöhung

LG Berlin. Urteil vom 09.03.2017, Aktenzeichen: 65 S 459/16

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 1. November 2016 – 6 C 152/16 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Streithelferin hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach vorangegangener Mieterhöhung

Foto: AntonioGuillem / Bigstock

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Feststellung. Die Miete hat sich aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 14. Dezember 2015 zum 1. März 2016 um monatlich 95,12 € erhöht, § 559 Abs. 1 BGB.

a) Der Modernisierungsmietererhöhung entgegen steht nicht die vorangegangene Mieterhöhung nach §§ 558ff. BGB zum 1. Januar 2016, der die Klägerin mit Schreiben vom 20. Januar 2016 (rückwirkend) auf das entsprechende Zustimmungsverlangen der Beklagten mit Schreiben vom 30. Oktober 2015 zugestimmt hat.

Im Ansatz zutreffend ist das Amtsgericht – von der Beklagten nicht in Abrede gestellt – davon ausgegangen, dass nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen eine kumulative Erhöhung der Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme(n) – sowohl nach §§ 558ff. als auch nach §§ 559ff. BGB – ausgeschlossen ist (vgl. OLG Hamm, RE vom 30.10.1982 – 4 REMiet 6/82, in: NJW 1983, 289, zit. nach juris, m. w. N.; LG Berlin, Urt. v. 30.09.2015 – 65 S 240/14, in: WuM 2016, 105, nach juris, Rn. 4). Zu Recht beanstandet die Beklagte, dass eine solche kumulative Mieterhöhung von ihr nicht verlangt wird, denn im – maßgeblichen – Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558ff. BGB, hier am 30. Oktober 2015 – wurden die Modernisierungsarbeiten gerade durchgeführt bzw. standen erst bevor. Sie waren erst am 5. Dezember 2015 vollständig abgeschlossen.

Zwar gilt für den Fall, dass die (maßgeblichen) Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters oder dem vom Mieter bewohnten Gebäudeteil einer Wohnanlage im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens nach §§ 558ff. BGB bereits abgeschlossen waren, dass sich dem Schreiben des Vermieters hinreichend deutlich entnehmen lassen muss, dass der nicht modernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wird (vgl. LG Berlin, Urt. v. 30.09.2015, a.a.O., nach juris Rn. 5; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 Rn. 8, jeweils m. w. N.); teilweise wird darüber hinausgehend verlangt, dass der Vermieter sich in dem Erhöhungsverlangen eine weitere Mieterhöhung wegen der Modernisierung ausdrücklich vorbehalten muss (vgl. LG Hamburg, Beschl. v. 03.04.2014 – 311 S 123/14, zit. nach juris).

Die Auffassung des Amtsgerichts, maßgeblich für die Hinweispflicht des Vermieters auf eine nachfolgende Modernisierungsmieterhöhung sei der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung nach §§ 558ff. BGB, hier der 1. Januar 2016, findet weder im Gesetz eine Stütze noch im Sinn und Zweck der Hinweispflicht.

Inhalt und Systematik des Mieterhöhungsrechtes bei preisfreiem Wohnraum lässt sich ein generelles Abstellen auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens entnehmen. Das gilt etwa für den Zeitpunkt der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Blick auf den zeitlichen Geltungsbereich eines Mietspiegels, § 558a Abs. 4 BGB (Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung, Wirksamwerden gemäß § 130 Abs. 1 BGB mit Zugang).

Nach § 558b BGB ist auch hinsichtlich des Wirksamwerdens der Mieterhöhung und der Berechnung der Klagefrist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens maßgeblich. Das Hinausschieben des Wirksamwerdens der Mieterhöhung hat seine Ursache in der Überlegungsfrist, die der Gesetzgeber dem Mieter im Marktsegment des preisfreien Wohnraums zubilligt und deren Lauf wiederum an den Zugang des Erhöhungsverlangens anknüpft. Das gilt ebenso für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes nach § 561 Abs. 1 BGB (vgl. zu alledem: BGH, Urt. vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05, in: NZM 2006, 101; Rn 15, zit. nach juris; RE BayObLG vom 27.10.1992 – RE-Miet 3/92, Rn 12, in: Grundeigentum 1992, 1265, zit. nach juris; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 12. Auflage 2015, § 558 BGB, Rn. 44, m. w. N.; LG Berlin, Urt. v. 13.10.2009 – 65 S 217/09, in: Grundeigentum 2009, 1494).

Wie auch das Begründungserfordernis nach § 558a BGB verfolgt die weitergehende Hinweispflicht auf die Möglichkeit einer nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhung den Zweck, es dem Mieter aufgrund des Inhaltes des Erhöhungsverlangens zu ermöglichen, eine sachlich zutreffende und dem Zweck des Begründungserfordernisses des § 558a BGB entsprechende Prüfung seiner Berechtigung vorzunehmen (vgl. st. Rspr. BGH, Urt. v. 26.10.2005 – VIII ZR 41/05, in WuM 2006, 39, juris Rn. 10f.; Versäumnisurt. v. 12.07.2006 – VIII ZR 215/05, in Grundeigentum 2006, 1162, juris Rn. 13; Urt. v. 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, in WuM 2008, 88, juris Rn. 12; Urt. v. 03.02.2016 – VIII ZR 68/15, in MietPrax-AK, juris Rn. 10; vgl. dem entsprechend auch: LG Berlin, Urt. v. 06.07.2016 – 65 S 149/16, in WuM 2016, 560, nach juris Rn. 12, m. w. N.; Urt. v. 23.03.2010 – 65 S 165/09, in Grundeigentum 2010, 985, juris Rn. 6). Die entsprechenden Überlegungen kann und hat der Mieter ab Zugang des Erhöhungsverlangens an(zu)stellen.

Hinzu kommt schließlich, dass auch bei den Auslegungsregeln der §§ 133, 157 BGB, die bei empfangsbedürftigen Willenserklärungen – wie dem Zustimmungsverlangen nach §§ 558ff. BGB – darauf abstellen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste, in zeitlicher Hinsicht in Übereinstimmung mit § 130 Abs. 1 BGB die Verhältnisse bei Zugang der Erklärung maßgeblich sind (vgl. Ellenberger in: Palandt, 76. Aufl., 2017, § 133 Rn. 6b, 9).

b) Die Modernisierungsmieterhöhung ist auch sachlich begründet. Die Einwände der Klägerin tragen nicht.

aa) Ein Abzug von 2,57 €/Monat wegen der in Ansatz gebrachten Umlage der Kosten für die Neugestaltung der Müllstandfläche ist nicht vorzunehmen. Ohne Erfolg stellt die Klägerin in Abrede, dass es sich bei der sichtbegrenzenden Gestaltung der Müllstandfläche und ihrer Ausstattung mit einer Überdachung um eine Modernisierung handele. Nach § 555b Ziff. 5 BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Die Regelung, die § 559 Abs. 1 Alt. 2 BGB a. F. entspricht (vgl. Gesetzentwurf der BReg zum MietrechtsänderungsG, BT-Ds. 17/10485, S. 20), erfasst insbesondere Erhöhungen des Wohnkomforts und der Wohnqualität für den Mieter (vgl. Gesetzentwurf der BReg zum MietrechtsreformG, BT-Ds. 14/4553, S. 58). Die Überdachung einer Müllstandfläche stellt eine Verbesserung des Wohnkomforts im weitesten Sinne dar; ihre sichtbegrenzende Gestaltung verbessert die Wohnqualität. Für eine entsprechende Wahrnehmung in breiten Mieterkreisen spricht die Formulierung des wohnwerterhöhenden Merkmals im Rahmen der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015, der von Mieter- und Vermietervertretern erstellt wurde, an deren Sachkunde die Kammer nicht zweifelt. Die auf die Mieter beschränkte Nutzung der Müllstandfläche allein rechtfertigt dabei noch nicht die Annahme einer Wohnwerterhöhung.

bb) Für den Fassadenanstrich ist kein Abzug von 3,41 €/Monat vorzunehmen. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Beklagte auf den Putz einen Farbanstrich aufgebracht hat. Die Klägerin trägt selbst nicht vor, dass die Kosten für den Farbanstrich unangemessen hoch wären. Ausweislich der Modernisierungsankündigung sollte die Fassade mit einem zweifachen fungizierendem Anstrich versehen werden, ohne dass sich der Aufstellung über die voraussichtlichen Kosten der Maßnahme noch der Aufstellung über die in der Mieterhöhung angesetzten Kosten ein Indiz entnehmen ließe, dass die Zweifarbigkeit des Anstriches zusätzliche Kosten verursacht hätte. Angesetzt werden in beiden Fällen (tatsächlich) keine zusätzlichen Kosten, sondern allein die für einen Fassadenanstrich aufgewendeten Kosten. Da der Anstrich ersichtlich auch dem Schutz der Fassade dient, im Übrigen – ähnlich wie die Sichtbegrenzung der Müllstandfläche – den optischen Eindruck des Gebäudes positiv prägt, fällt die Maßnahme – wie schon die Müllstandfläche – unproblematisch unter § 555b Ziff. 5 BGB.

cc) Ohne Erfolg wendet die Klägerin sich gegen die Berücksichtigung der Kosten für die Gerüstaufstellung, die Baustelleneinrichtung und für eine Standzeit des Gerüstes von 4 Monaten.

 

Im Ansatz zu Recht macht die Klägerin zwar geltend, dass gemäß § 559 Abs. 2 BGB die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht als Modernisierungskosten nach § 559 Abs. 1 umgelegt werden können; sie sind nach § 559 Abs. 2 Hs. 2 BGB gegebenenfalls durch Schätzung zu ermitteln. Zutreffend ist auch, dass sogen. Sowiesokosten zu den nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten im Sinne des § 559 Abs. 2 BGB gehören. Es handelt sich dabei um Kosten, die nur einmal anfallen oder auch bei einer Beschränkung der Maßnahmen auf eine bloße Instandsetzung angefallen wären (vgl. Staudinger/Volker Emmerich, 2014, BGB § 559 Rn. 22, nach juris).

Die Beklagte hat diese Kosten jedoch nicht umgelegt, sondern herausgerechnet. Es ist gerichts-, wenn nicht sogar allgemein bekannt, § 291 ZPO, dass die Kosten für ein Gerüst von der Standzeit abhängen; soweit der Vermieter sich auf den Ansatz der Kosten für die reine Standzeit des Gerüstes während der Ausführung der Modernisierungsarbeiten beschränkt, also die Kosten, die nach Aufstellen des Gerüstes und Ausführung der Instandsetzungsarbeiten an der Fassade, die zwingend vor Beginn der Modernisierungsarbeiten vorzunehmen sind, darüber hinaus gehend anfallen, so handelt es sich dabei nicht um Kosten im Sinne des § 559 Abs. 2 BGB. Eine solche Differenzierung ist auch ohne weiteres nachvollziehbar und möglich. Die Kosten für längere Standzeit wären für die Instandsetzungsarbeiten nicht angefallen, denn diese wären in kürzerer Zeit beendet gewesen. Kosten für die Baustelleneinrichtung wurden nicht umgelegt; die Klägerin setzt sich insoweit auch nicht mit der Kostenaufstellung auseinander, wenngleich einzuräumen ist, dass die Beschreibung der Kostenpositionen in der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung missverständlich formuliert ist. Aus der Zusammenschau mit der vorangestellten Kostenaufstellung, die nicht angesetzte Kosten aufweist, ergibt sich aber, dass der diesbezügliche Vortrag der Beklagten zutrifft. Sich damit im Einzelnen auseinanderzusetzen, um ihre Beanstandungen zu konkretisieren bzw. überhaupt erst sachlich zu begründen, oblag der Klägerin.

Soweit die Klägerin die im Einzelnen dargestellten Flächen und Kosten für die Instandsetzung des Putzes schlicht mit Nichtwissen bestreitet, ohne auch nur im Ansatz mitzuteilen, welche abweichende Wahrnehmung ihrem Bestreiten zugrunde liegt, so ist dieses unzulässig und damit unbeachtlich, § 138 Abs. 4 ZPO. Der Zustand der alten Fassade, aber auch die Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten selbst lagen ebenso im Wahrnehmungsbereich der Klägerin wie deren Dauer.

c) Der von der Klägerin erhobene Einwand der wirtschaftlichen Härte greift nicht. Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Klägerin hat der Beklagten die diesbezüglich geltend gemachten Umstände zwar innerhalb der Frist des § 559 Abs. 5 BGB mitgeteilt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2005 – VIII ZR 253/04, juris Rn. 12; KG Rechtsentscheid in Mietsachen v. 22.06.1981 – 8 W RE-Miet 4340/80, juris; jew. m. w. N.) entfällt die Duldungspflicht nicht bereits, wenn die Miete sich durch die Maßnahme um mehr als 30 % erhöht, ein Prozentsatz der hier nicht erreicht wird. Zu prüfen ist vielmehr, ob es sich um eine sogen. Luxusmodernisierung handelt, d. h. besonders aufwändige Maßnahmen, die zu unzumutbaren Mieten führen können. Maßstab ist dabei nicht der durchschnittliche Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarktes. Vielmehr kann die Maßnahme des Vermieters diesen auch anheben. Anderenfalls würde eine im allgemeinen Interesse liegende laufende Verbesserung des Wohnungsbestandes behindert (vgl. Gesetzentwurf der BReg zum MietrechtsänderungsG, BT-Ds. 17/10485, S. 25 unter Hinweis auf: BGH, Urt. v. 20.07.2005, a.a.O., Rn. 12). Die hier gegenständlichen Maßnahmen dienen der Einsparung von Energie und der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse; sie liegen im Interesse der Allgemeinheit und können nicht als Luxusmodernisierung angesehen werden.

Die durch die Maßnahme zu erwartende Mieterhöhung ist auch vor dem Hintergrund der maßgeblichen konkreten Einkommensverhältnisse der Klägerin nicht als unzumutbare (wirtschaftliche) Härte anzusehen.

Die individuelle Belastungsgrenze des Mieters, der sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der durch die Modernisierung bedingten Mieterhöhung beruft, ist jeweils einzelfallbezogen zu ermitteln; der Gesetzgeber hat auf die Regelung objektiver Schranken verzichtet (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 24).

Nach Abzug der Miete muss dem Mieter ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten, wobei einem Mieter mit besserem Einkommen eine höhere Miete zugemutet werden kann, als einem Mieter mit nur geringem Einkommen. Die Zumutbarkeitsgrenze ist jedoch nicht (erst) dort zu ziehen, wo der Mieter mit seinem verbleibenden Einkommen nur noch sein Existenzminimum bestreiten kann (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 559 Rn. 104f., m.w.N.). Andererseits kann die Unterschreitung des (steuerfreien) Existenzminimums nach § 32a Abs. 1 Nr. 1 EStG bzw. des sächlichen Existenzminimums nach dem SGB XII gegebenenfalls ein Indiz für die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der modernisierungsbedingten Mieterhöhung darstellen.

Hier verbleibt der Klägerin auch nach der Mieterhöhung ein deutlich über den vorgenannten Grenzen liegendes Einkommen. Es fehlt zudem an jedem konkreten Vortrag oder Hinweis darauf, dass die Klägerin aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung gezwungen wäre, ihren bisherigen Lebenszuschnitt zu ändern. Soweit sie sich auf zusätzliche Kosten durch einen Schrebergarten beruft, werden sowohl die Höhe dieser Kosten als auch die befürchteten Einschnitte nicht einmal im Ansatz dargestellt.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, § 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.

 

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