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Mieterhöhungsverlangens mit einer noch nicht vermieteten Vergleichswohnung

AG Spandau, Az.: 5 C 415/12, Urteil vom 05.02.2013

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.

Tatbestand

Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 26.1.1988 von der Voreigentümerin der Klägerin die im Klageantrag näher bezeichnete Wohnung.

Mit Schreiben vom 29.5.2011 – auf das wegen der Einzelheiten verwiesen wird – nahm die Klägerin die Beklagte auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses von 454,28 € auf 541,54 € in Anspruch.

Mieterhöhungsverlangens mit einer noch nicht vermieteten Vergleichswohnung
Foto: 1599686sv/Bigstock

Die Klägerin ist der Auffassung, dass es sich bei den im Schreiben vom 29.5.2012 angegebenen Objekten um vergleichbare Wohnungen handele und die geforderte Miete der ortsüblichen Miete entspreche. Zum Beweis dafür, dass die als Vergleichswohnung benannte Wohnung in der pp. 20 im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens vermietet gewesen sei, hat die Klägerin als Anlage K3 Auszüge aus einem Mietvertrag vorgelegt. Auf den Inhalt der Anlage wird Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung gelegen im Haus pp…….., 2. Dachgeschoss rechts, von derzeit 454,28 € 87,26 € auf 541,54 € nebst den aktuellen Vorauszahlungsbeträgen für die kalten und warmen Betriebskosten mit Wirkung ab dem 1. August 2012 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits unwirksam, da nicht alle drei im Erhöhungsverlangen benannten Wohnungen im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens vermietet gewesen seien. Die Wohnung pp. 20 a, 13587 Berlin sei im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens am 30.5.2012 nicht vermietet gewesen.

Die Beklagte behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete liege bei 5,72 €, dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes G9.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage unterlag der Abweisung.

Dass Mieterhöhungsverlangen ist nicht ausreichend begründet Neben den materiellen Voraussetzungen setzt der Zustimmungsanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter in formeller Hinsicht voraus, dass der Vermieter seinen Anspruch in einem ordnungsgemäßen Erhöhungsverlangen geltend macht. Dies war vorliegend nicht der Fall. Von den genannten drei Vergleichswohnungen war eine im Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung am 30.5.2012 mit dem angegebenen Mietzins noch nicht vermietet. Zwar ist ausweislich des als Anlage K3 eingereichten Mietvertrags dieser bereits am 18.4.2012 geschlossen worden. Als Mietbeginn war jedoch der 1.6.2012 vereinbart. Unter dem vereinbarten Entgelt im Sinne des § 558 Abs. 1 Nummer 4 BGB kann nur ein Entgelt verstanden werden, das für die Vergleichswohnung zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens auch fällig war (Schmidt-Futterer-Böstinghaus, Mietrecht, 10. Auflage, § 558 a, Rn. 112, AG Hamburg, WuM 89, 306).

Ein Mietzins, der zwar der Höhe nach schon vereinbart, aber, weil das Mietverhältnis erst in Zukunft tatsächlich begründet werden soll, auch erst in Zukunft fällig wird, kann als Vergleichsmietzins nicht herangezogen werden, da ein zukünftig geschuldeter Mietzins nicht schon für einen vorhergehenden Zeitpunkt ein Indiz für die Ortsüblichkeit dieses Mietzinses sein kann.

Die Klage musste daher, ohne dass es auf weiteres ankam, abgewiesen werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO.

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