AG Frankfurt – Az.: 33 C 2164/18 (52) – Urteil vom 12.12.2018
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 6.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Mietpreisminderung sowie Kosten eines selbständigen Beweisverfahrens.
Zwischen den Parteien besteht seit dem 14.5.2014 ein schriftlicher Mietvertrag (vgl. Bl. 15 ff d.A.).
In der Wohnung der Kläger trat Schimmel auf. Diese ließen ein Beweissicherungsverfahren durchführen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Begutachtung wird auf das Sachverständigengutachten im Verfahren 33 H 8/17 Bezug genommen.
Die Kläger sind der Ansicht, dass ein dauerhafter Mietmangel vorliegt, denn wie im Gutachten aufgeführt, sei die Wohnung außergewöhnlich feucht, so dass diesem Umstand durch sehr häufiges Lüften und stärkeres Heizen entgegengewirkt werden muss.
Hierauf seien die Kläger nicht hingewiesen worden und es stelle einen Mangel dar, dass in jedem Zimmer der Wohnung jeder Raum voll beheizt werden müsse. Weiterhin liege auch ein Mangel darin vor, dass die Kläger bis zu 5 Mal täglich lüften müssten, was nach dem Gutachten erforderlich sei, damit die Wohnung nicht mehr schimmelbelastet sein wird.
Mittlerweile hätten die Kläger auf eigene Initiative aufgrund einer Abmahnung durch die Beklagten den Schimmel beseitigt, so dass der Klageantrag, die Beklagte zu verurteilen, den Schimmel zu beseitigen, für erledigt erklärt würde.
Die Kläger beantragen zuletzt:
Es wird festgestellt, dass die Kläger kein Verschulden an der Entstehung des Schimmels getroffen hat und die streitgegenständliche Wohnung im Erdgeschoss der … Straße … in … Frankfurt am Main aufgrund ihrer besonderen Feuchtigkeit einen Mangel aufweise.
Die Beklagte wird verurteilt, der Minderung der Miete und der Nebenkosten um 10% zuzustimmen.
Die Kosten des Verfahrens einschließlich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main, Az.: 33 H 8/17 hat die Beklagte zu tragen.
Hilfsweise: Es wird festgestellt, dass die Bruttomiete um 10% gemindert ist bzw. die Kläger berechtigt sind, die Miete um 10% zu mindern. Dies gilt ab dem Monat März 2015 und begründet sich aufgrund der erhöhten Feuchtigkeit der Wohnung, der erhöhten Schimmelanfälligkeit der Wohnung und den damit verbundenen höheren Heiz- und Lüftungsanforderungen an die Mieter.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Hinsichtlich des erledigten Antrags stimmt sie der Klageerledigung zu.
Sie ist der Ansicht, dass bereits Zweifel an der Vollstreckungsfähigkeit der gestellten Anträge bestünden. Aus dem Gutachten ergebe sich, dass die Feuchtigkeit auf ablaufendes Kondenswasser von den Fenstern zurückzuführen sei und eben nicht auf bauseitige Mängel. Die Vorbefunde und Messungen wiesen Feuchtigkeit deutlich über 60%, teilweise über 70% in allen Räumen auf. Die Lüftungserfordernisse richteten sich nach der Nutzung der Wohnung, ein Mangel und ein Minderungsrecht seien nicht gegeben.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat die Akten des selbständigen Beweisverfahrens 33 H 8/17 beigezogen und zum Inhalt der mündlichen Verhandlung gemacht.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Dies gilt sowohl hinsichtlich der gestellten Hauptanträge wie auch des Hilfsantrages.
Die Kläger haben einen Mangel ihrer Mietwohnung gemäß § 536 BGB, welcher eine Minderung begründen würde, nicht bewiesen.
Aufgrund des Sachverständigengutachtens im Verfahren 33 H 8/17 ergibt sich aus Sicht des Gerichtes, dass die Kläger für die Schimmelbildung in ihrer Wohnung verantwortlich sind, so dass sie auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens tragen müssen.
Die Miete einer Wohnung ist gemäß § 536 Abs. 1 BGB dann bereits von Gesetzes wegen gemindert, wenn diese einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt bzw. die Tauglichkeit mindert.
Die Schimmelbildung in mehreren Räumen der klägerischen Wohnung wäre grundsätzlich geeignet, eine solche Minderung auch zu begründen. Bei Schimmelschäden kommt es jedoch darauf an, wodurch der Schimmelschaden verursacht wird. Die Rechtsprechung geht dabei von einer abgestuften Darlegungs- und Beweislast aus. Der Vermieter muss zunächst darlegen und beweisen, dass der Schimmel nicht durch einen Baumangel verursacht worden ist. Sofern dieser Nachweis erbracht werden kann, muss er sich entlasten, dass der Schimmel nicht durch ein falsches Nutzerverhalten verursacht wird.
Der Sachverständige Dipl.-Ing. A. hat in seinem Sachverständigengutachten vom 12. März 2018 hierzu aus Sicht des Gerichts nachvollziehbare Ausführungen gemacht. Auf Seite 86 seines Gutachtens weist er darauf hin, dass die hier vorliegenden Schäden nur bei anhaltender Überschreitung der normgerechten Luftfeuchte von 50% relativer Feuchte auftreten können. Bei den Messungen der Ortstermine hätte er jedoch relative Feuchte häufig über 60%, teilweise über 70% in allen Räumen vorgefunden. Dabei habe die Auswertung der eingereichten Heizwärmverbräuche ergeben, dass in den Abrechnungsjahren 2014 und 2015 die hauptsächlich bei Heizen im Wohnzimmer stattgefunden habe und das Schlafzimmer, Kinderzimmer und die Küche deutliche Minderverbräuche aufwiesen. Im Gutachten wird auch ausgeführt, dass baulicherseits keine Mängel in der Wohnung vorhanden sind. Im Gutachten wird dann weiter ausgeführt auf Seite 87, dass im besonders befallenen Kinderzimmer deutlich erhöhte Luftfeuchte festgestellt wurde, obwohl im Messzeitraum dieses Zimmer zwei Mal täglich gelüftet wurde. Der Sachverständige stellt dazu fest, dass die angetroffene Nutzung nicht ausreiche, um die anfallende Nutzungsfeuchte vollkommen abzulüften. Im Weiteren führt er dann aus, dass ein häufigeres Lüften dann nötig ist, wenn sich die Nutzer verstärkt in der Wohnung aufhalten, wie dies nach der Geburt des Kindes jetzt offensichtlich im Unterschied zu früher der Fall sein dürfte. Diese Ausführungen des Sachverständigen zeigen klar, dass die Kläger durch ihr Verhalten, nämlich ausgiebigeres Heizen sowie regelmäßig mehrmals tägliches Lüften die Schimmelbildung verhindern können.
Die Kläger sind nach Auffassung des Gerichts hierzu auch nach ihrem Mietvertrag verpflichtet, denn diese Anforderungen an sie sind in keiner Weise überobligatorisch. Die Anforderungen stellen auch keinen Mangel dar, wie dies der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung ausführte. Die konkreten Pflichten des Mieters in Bezug auf sein Mietobjekt ergeben sich aus den Umständen des Einzelfalls. Die Kläger bewohnen nun eben eine Wohnung, bei welcher eine regelmäßige Beheizung aller Räume in der Winterperiode sowie ein mehrmals tägliches Lüften erforderlich ist. Sie sind dazu auch verpflichtet, denn es obliegt ihnen, die Mietsache in einen Zustand zu versetzen, in dem diese keine Schäden erleidet. Sollten die Kläger dieser Verpflichtung nicht nachkommen wollen, so müssen sie aus dem Mietobjekt ausziehen. Wenn sie jedoch in diesem Objekt wohnen, werden sie sich an die Erfordernisse des sorgfältigen Umgangs der Mietsache halten müssen. Ein Mangel würde nur dann vorliegen, wenn die Tauglichkeit zum normalen Gebrauch gemindert ist. Das Erfordernis einer mehrmals täglichen Lüftung sowie einer regelmäßigen Beheizung der Räume sind aber vollkommen zumutbare Verpflichtungen an eine Mietpartei, welche keinerlei Mangel begründen können.
Das Gericht hat sich aufgrund der klaren Faktenlage nicht mit der Frage der Vollstreckungsfähigkeit der Anträge im Detail zu beschäftigen.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 91 a ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
