AG Köln, Az.: 208 C 537/00, Urteil vom 14.02.2001
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer im 3. Obergeschoss gelegenen Maisonette-Wohnung mit Terrasse aufgrund Mietvertrages vom 16.8.1998.
Eine Efeupflanze der Vormieter befand sich bei Beginn des Mietverhältnisses bzw. Übergabe im September 1998 auf der Terrasse der Wohnung. Die Beklagte hat während der Folgezeit die wachsenden Triebe der Pflanze abgeschnitten, ohne sich jedoch um das Wurzelwerk zu kümmern, das unter den Holzrost des Terrassenbodens wucherte.
Im Dezember 1999 kam es in der Wohnung unter der Beklagtenwohnung zu einem Wasserschaden, der dadurch verursacht sein soll, was streitig ist, dass das Wurzelwerk unter dem auf dem Terrassenboden der Wohnung der Beklagten befindlichen Holzrost in die Dachhaut eingedrungen sein und die Undichtigkeit verursacht haben soll.
Die Klägerin macht vorliegend die Kosten für die Neueindeckung der Terrasse und Beseitigung des Schadens in der darunter liegenden Wohnung als Schadensersatz gegenüber der Beklagten geltend.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte für die Überwachung und Beschneidung des Wurzelwerkes verantwortlich sei. Sie behauptet, dass die Beklagte bei Vertragsbeginn bzw. vorher nie erklärt habe, die Pflanze nicht haben zu wollen. Es habe auch keine Gespräche mit den Vormietern gegeben, in denen die Beklagte die Übernahme der Pflanze abgelehnt habe. Das Wurzelwerk der Pflanze sei in die Dachhaut eingedrungen, habe diese undicht gemacht, so dass es zu dem Wasserschaden bei den Mietern unter der Wohnung der Beklagten gekommen sei. Die Material- und Arbeitskosten in Höhe von insgesamt 3287,26 DM seien – wie im einzelnen aufgeführt – angemessen und erforderlich.
Die Beklagte behauptet, sie habe gegenüber den Vormietern deutlich die Übernahme aller Pflanzen – auch der Efeupflanze – abgelehnt und hierauf auch bei Übernahme hingewiesen. Der Terrassenbereich sei schon vorher instandsetzungsbedürftig gewesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht kein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages gegen die Beklagte zu.
Selbst wenn man zugunsten der Klägerin unterstellt, dass durch Eindringen des Wurzelwerkes in die Dachhaut der Nässeschaden bei den Mietern unter der Wohnung der Beklagten entstanden ist, hat letztere hierfür nicht einzustehen.
Eine Pflicht der Beklagten zur Kontrolle und Beschneidung des Wurzelwerkes der Efeupflanze zur Vermeidung von weiteren Schäden an der Mietsache, deren Nichtbeachtung die Beklagte schadensersatzpflichtig gemacht hätte, bestand nicht.
Eine solche Pflicht wurde – unstreitig – nicht ausdrücklich vereinbart und ergibt sich auch nicht als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Zwar muss grundsätzlich der Mieter bei vorhandenen Pflanzen dafür sorgen, dass diese nicht zu Schäden an der Mietsache führen. Dies gilt aber nur soweit, wie dies dem Mieter zumutbar ist bzw. von ihm unter regelmäßigen Umständen erwartet werden kann. So kann erwartet werden, dass er alle entsprechenden Kontrollen und Arbeiten vornimmt, die bei leichter Zugänglichkeit, insbesondere an der Oberfläche anfallen. Dazu gehört, dass er an den ihm (leicht) zugänglichen Stellen gegebenenfalls die Triebe der Pflanzen beschneidet, wie dies vorliegend durch die Beklagte geschehen ist. Nicht jedoch ist von einem Mieter zu fordern, dass er auch an den schwer zugänglichen Stellen, wie vorliegend unter dem Lattenrost des Daches, die vorhandenen Wurzeln überprüft und gegebenenfalls beschneidet. Hierzu bedurfte es gegebenenfalls durch den Mieter Eingriffe in die Substanz der Mietsache, die ihm ohnehin nicht erlaubt sind; andererseits kann von einem Mieter, wie der Beklagten, nicht verlangt werden, das gesamte Wurzelwerk der Efeupflanze unter dem Dach herauszuziehen, da dies wohl eine Zerstörung der Efeupflanze nach sich ziehen würde. Dass demgegenüber bei Mietbeginn noch keine Wurzeln der Efeupflanze unter dem Rost gewesen wären, hat selbst die Klägerin nicht vorgetragen und wäre auch angesichts des bekannt schnellen Austreibens auch des Wurzelwerks bei Efeupflanzen, die unstreitig bei Mietbeginn sich schon mit dem Terrassengeländer erheblich verschlungen hatten, äußerst unwahrscheinlich gewesen.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass – der entsprechende Vortrag der Klägerin auch als wahr unterstellt – die Beklagte bei Mietbeginn bzw. Übernahme der Wohnung nicht erklärt hat, die Efeupflanze nicht zu übernehmen.
Zwar kann sich gegebenenfalls eine über das oben Gesagte hinausgehende Pflicht des Mieters ergeben, der „gefahrenträchtige“ Einrichtungsgegenstände, die sich im Eigentum des Vormieters befanden, vertraglich von diesem übernimmt, und damit zugleich eine umfassende Einstandspflicht übernimmt, so dass von diesem Mieter auch erwartet werden könnte, schwierige Kontrollen und Beschneidungen an schwer zugänglichen Stellen, wie vorliegend, vorzunehmen.
Dies würde jedoch voraussetzen, dass die Beklagte das Eigentum an der Efeupflanze einvernehmlich von der Vormieterin übernommen hätte. Daran fehlt es jedoch in diesem Fall, da ein solches Rechtsgeschäft zwischen Vormietern und Beklagten sich schon nicht aus dem Klägervortrag ergibt. Die fehlende Erklärung der Beklagten, die Efeupflanze nicht übernehmen zu wollen, und das bloße Zurücklassen der Pflanze durch die Vormieter besitzen noch keinen Erklärungswert in dieser Hinsicht. Darüber hinaus wäre schon nicht erkennbar, an wen sich ein „Angebot“ zur Übernahme der Pflanzen richten sollte, nämlich entweder an die Nachmieterin, die Beklagte, oder die Vermieterin, die Klägerin. Da auch eine stillschweigende Übernahme durch die Vermieterin in Betracht käme, war spätestens ein Schweigen der Beklagten nicht als Annahme auszulegen, zumal alles bei Beginn des Mietvertrages Vorhandene grundsätzlich als mitvermietet betrachtet werden durfte, sofern nicht besondere Abreden bestehen. Vielmehr hätte es der Darlegung ausdrücklicher Vereinbarungen oder weiterer Anhaltspunkte bedurft, um eine Übernahme durch die Beklagte zu begründen, die jedoch von der Klägerin nicht vorgetragen worden sind. Dazu genügte auch nicht, dass im Übernahmeprotokoll „Einzug“ vom 10.8.1998 verschiedene Mängel aufgeführt wurden, aber nichts zu der Efeupflanze gesagt wurde, da ausgehend von der Lebenserfahrung nicht auszuschließen ist, dass nur Schäden oder Fehlendes in einem solchen Protokoll, nicht aber zusätzlich Vorhandenes aufgeführt wird, zumal letzteres auch gerade als mitvermietet angesehen werden kann, so dass kein Bedürfnis für eine Aufnahme in ein Protokoll bestanden hätte.
Unabhängig von der Frage der mangelnden Substantiiertheit des klägerischen Vorbringens zu Art und Umfang und Ort des Eindringens des Wurzelwerks, der daraus folgenden Undichtigkeit und des Zusammenhangs mit dem nicht näher bezeichneten Nässeschaden in der Wohnung unter der Beklagtenwohnung steht dementsprechend ein Schadensersatzanspruch mangels Vorliegens einer entsprechenden Nebenpflicht, gegen die die Beklagte verstoßen haben könnte, der Klägerin nicht zu.
