Mieterselbstauskunft – Selbstauskunft für Mieter

Alles Wissenswerte rund um die Mieterselbstauskunft

In der heutigen Zeit, in welcher Wohnungsnotstand herrscht, können sich die Vermieter ihre Mieter regelrecht aussuchen. Es ist daher zu einer gängigen Praxis geworden, dass die Vermieter von ihren potenziellen neuen Mietern die Abgabe einer sogenannten Mieterselbstauskunft verlangen. Mithilfe dieses Fragebogens möchten die Vermieter genauer herausfinden, mit wem sie ein Mietverhältnis eingehen und welche Lebensgewohnheiten der Mieter so pflegt. Rechtlich gesehen ist dieser Fragenkomplex nicht unumstritten, da ein Mieter keinerlei Verpflichtung zu der Selbstauskunft von Mietern hat. Es liegt jedoch ein Stück weit in seinem Interesse, da die Wohnungssuche zu einem regelrechten Wettbewerb zwischen mehreren Interessenten geworden ist. Die Weigerung der Auskunft kann somit Nachteile im Hinblick auf den Zuschlag bedeuten allerdings bleibt immer noch die Frage im Raum, welche Fragen der Vermieter überhaupt stellen darf und ob ein potenzieller Mieter bei gewissen Fragen die Unwahrheit erzählen darf.

Wichtige Grundsätze

Ob ein Vermieter überhaupt gewisse Punkte in der Mieterselbstauskunft erfragen darf oder ob dazu keine Berechtigung besteht hängt davon ab, wessen Interesse in rechtlicher Hinsicht als höher eingeschätzt wird. Hierbei steht das Eigentumsrecht des Vermieters der Privatsphärenwahrung des Mieters gegenüber.

Die persönlichen Angaben und die Vermögensverhältnisse

Auf der Grundlage eines Mietvertrages überlässt ein Vermieter seinem Mieter das Besitzrecht über das Mietobjekt. Damit ist der Mieter dann berechtigt, den Vermieter in weiten Teilen auszuschließen. Der Vermieter hat dementsprechend in berechtigtes Interesse daran, die genaue Identität des Mieters zu kennen und darf dementsprechend in der Selbstauskunft von Mietern zulässigerweise diese Angaben fordern. Ebenso zulässig sind Fragen im Hinblick auf die Erwerbstätigkeit und den Arbeitgeber (vgl. Urteil Landgericht München vom 25.03.2009 mit AZ 14 S 18532/08), da die Solvenz eines Mieters ein wesentlicher Aspekt im Hinblick auf die Hauptvertragspflicht der pünktlichen Mietzahlung darstellt. Obwohl der Vermieter grundsätzlich die Höhe des Erwerbseinkommens nicht erfragen darf besteht jedoch eine Berechtigung dazu, Pfändungen des Arbeitseinkommens in der Mieterselbstauskunft abzufragen (vgl. Urteil des Landgerichtes Köln aus dem Jahr 1984 sowie dem Amtsgericht Bonn aus dem Jahr 1992).

Rechte des Vermieters bezüglich der Zahlungsquelle

Weiterhin ist es für den Vermieter zulässig, dass Fragen im Hinblick auf die Zahlungsquelle gestellt werden. Übernimmt beispielsweise das Sozialamt oder ein Angehöriger des Mieters die Mietzahlung, so hat der Vermieter ein Informationsrecht. Das Landgericht Gießen hat geurteilt, dass eine Zahlung von einem Dritten für einen Vermieter eine Sicherheitseinbuße im Vergleich zur direkten Zahlung des Mieters darstellt. Ein Vermieter darf dementsprechend in der Mieterselbstauskunft auch abfragen, ob der Mieter für die Zahlung des Mietzinses auf die Unterstützung Dritter angewiesen ist. Ist der Mieter selbstständig, darf der Vermieter Einkommensnachweise sowie Nachweise über die Vermögensverhältnisse abverlangen. In der gängigen Praxis erfolgt ein derartiger Nachweis durch eine Bankauskunft.

Offenlegung von Schulden und rechtliche Aspekte der Mieterselbstauskunft

Der Vermieter ist berechtigt, vom Mieter eine Offenlegung seiner bestehenden Schulden zu erlangen. In juristischer Hinsicht wird allgemein hin die Sicht geäußert, dass ein Mieter vor dem Vertragsabschluss eines Mietvertrages sogar eigenständig unaufgefordert den Vermieter auf bestehende Schulden hinweisen muss. Hierbei gibt es jedoch die Einschränkung, dass dem Mieter sein vorheriges Mietverhältnis aufgrund von Mietschulden durch den vorherigen Vermieter gekündigt wurde und dass der Mieter deshalb eine Räumung über sich ergehen lassen musste. Auch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens zählt zu den Informationen, die ein Vermieter von dem potenziellen Mieter in der Mieterselbstauskunft erfragen darf. Die Schufa-Abfrage, deren Berechtigung häufig ein fester Bestandteil einer Selbstauskunft von Mietern ist, gilt allerdings in rechtlicher Hinsicht zumindest als strittig. Sie gilt jedoch zumindest dann als rechtlich zulässig, sofern die Schufa-Auskunft sich lediglich auf die vergangenen drei Jahre einschränkt. In der gängigen Praxis führt eine Verweigerung einer Schufa-Auskunft jedoch nur zu häufig zu der Wohnungsvergabe an einen anderen Mietinteressenten.

Wichtig: Ein Vermieter darf dann nicht nach den Einkommensverhältnissen der Angehörigen eines Mietinteressenten fragen, wenn diese nicht als Bürgen oder Mitmieter vorgesehen sind.

Ein Zeugnis eines Vorvermieters darf ein neuer Vermieter ebenso abfragen wie die sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Diese Bescheinigung besagt, dass der neue Mieter bei seinem Vorvermieter keinerlei Mietschulden mehr hat und dass auch keine offenen Beträge aus Betriebskostenabrechnungen bestehen. In der gängigen Praxis ist dies in einer Mieterselbstauskunft oftmals ein fester Bestandteil, obwohl sich für den Mietinteressenten daraus ein Dilemma ergeben kann. Kaum ein Vorvermieter wird eine derartige Bescheinigung innerhalb von kürzester Zeit erteilen können und überdies hat ein Mieter auch gegenüber seinem Vermieter einen rechtlichen Anspruch auf diese Bescheinigung. Es empfiehlt sich jedoch im Hinblick auf ein neues Mietverhältnis stets, alle geleisteten Zahlungen an den Vermieter quittiert zu bekommen. Die Vorlage einer derartigen Quittung kann die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ersetzen.

Beispiele für rechtlich unzulässige Fragen in einer Mieterselbstauskunft

• bestehende Schwangerschaft
• Familienstand
• künftiger Kinderwunsch
• Gesundheitszustand
• Behinderungen
• sexuelle Neigungen
• Vorstrafen

Zwar argumentieren Vermieter sehr gern dahingehend, dass diese oben genannten Informationen von graviender Bedeutung sind, allerdings überwiegt in rechtlicher Hinsicht bei diesen Informationen das Recht auf die Wahrung der Privatsphäre des Mieters. Ein Vermieter ist auch nicht berechtigt, dem Ehe- oder Lebenspartner den Einzug in das Mietobjekt zu untersagen. Dies gilt jedoch mit der Einschränkung, dass durch den besagten Einzug keine Überbelegung des Mietobjekts zu befürchten ist. Eine derartige Überbelegung liegt dann vor, wenn pro Person in einem Mietobjekt weniger als 12 m² zur Verfügung stehen.

Rechte des Vermieters bezüglich Mietobjekt und Haustieren

Berechtigt ist der Vermieter jedoch zu wissen, ob und in welchem Umfang das Mietobjekt Dritten zur Verfügung gestellt wird. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Dritten namentlich in dem Mietvertrag nicht aufgeführt sind oder wenn sie nicht zum sogenannten berechtigten Familienkreis des Mieters gehören. Ein Vermieter ist ebenso berechtigt, die Frage nach Haustieren zu stellen. Auch der künftige Wunsch eines Mieters nach einem Haustier ist in das Informationsinteresse eingeschlossen. Zwar darf ein Vermieter bei einer Falschauskunft in der Mieterselbstauskunft im Hinblick auf die Tierfrage keine außerordentliche Kündigung aussprechen, allerdings kann eine Abmahnung erfolgen (vgl. Urteil Landgericht Berlin aus dem Jahr 1999).

Gewerbliche Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter

Ebenso zulässig ist die Frage nach der Art der Nutzung des Mietobjekts. Möchte der Mieter im Rahmen seiner Selbstständigkeit das Mietobjekt gewerblich nutzen, so wird hierfür die Genehmigung des Vermieters benötigt. Ein Mieter kann jedoch unter gewissen Umständen sogar einen rechtlichen Anspruch auf diese Genehmigung haben, allerdings ist der rechtliche Rahmen hierfür eingeschränkt. Die selbstständige Tätigkeit darf von außerhalb des Hauses nicht erkennbar sein und andere Mieter des Mietobjekts nicht beeinträchtigen.

Rechtliche Einschränkungen bei Fragen zu Vorstrafen

Die Frage nach Vorstrafen des Mieters mag zwar in gewisser Hinsicht aus Sicht des Vermieters noch nachvollziehbar sein, doch ist sie im Rahmen einer Selbstauskunft eines Mieters rechtlich unzulässig. Dies hat das Amtsgericht Rendsburg mit Urteil vom 05.07.1990, AZ 3 C 241/90, eindeutig festgestellt. Als Einschränkung hierbei gilt jedoch der Sonderfall, wenn die Vorstrafe des Mietinteressenten im direkten Zusammenhang mit seinem vorherigen Mietverhältnis stand oder aufgrund der Vorstrafe Einschränkungen an dem Mietobjekt zu befürchten sind.

Rechtliche Regelungen zum Rauchen in Mietobjekten

Eine weitere unzulässige Frage, die sich sehr häufig in einer Mieterselbstauskunft wiederfindet, bezieht sich auf das Rauchen. Ein Vermieter darf grundsätzlich in einem Fragebogen nicht die Frage stellen, ob ein Mieter raucht oder nicht. Die Frage wurde in der Vergangenheit stets besonders emotional von verschiedenen Seiten aus betrachtet, sodass sich sogar der Bundesgerichtshof damit beschäftigen musste. Mit Grundsatzurteil vom 05.03.2008, AZ VIII ZR 37/07, wurde jedoch höchstrichterlich festgestellt, dass das Rauchen eine vertragsgemäße Nutzung auf der Grundlage des § 538 Bürgerliches Gesetzbuch ist.

Gern wird in einer Selbstauskunft von Mietern auch gefragt, ob der Mieter ein Mitglied in einem Mieterschutzverein ist. Diese Frage ist jedoch absolut unzulässig.

Obwohl eine Mieterselbstauskunft in gewisser Hinsicht einer absoluten Offenlegung der eigenen Person gleichkommt darf ein Mieter rechtlich zulässige Fragen des Vermieters nicht falsch beantworten. Werden rechtlich zulässige Fragen unwahrheitsgemäß beantwortet ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag aufgrund von arglistiger Täuschung des Mieters zu kündigen und Schadenersatz zu fordern.