Mietkaution Aufrechnung: Nachzahlungen und Schönheitsreparaturen abwehren

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 29. September 2023, Az. 49 C 489/22, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.541,98 € festgesetzt.

Gründe

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

In dem Berufungsverfahren ist ergänzend zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Klägerin in dem Verfahren Amtsgericht Hamburg, Az.: 40b C 163/21 auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit in Höhe von 1.260,00 € nebst Zinsen in Anspruch genommen hat. Mit am 28. April 2023 verkündetem Urteil (Anlage K56) hat das Amtsgericht der Beklagten den Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe zuerkannt; das Urteil ist rechtskräftig. Gegenstand des Verfahrens waren zudem diverse Gegenansprüche der Klägerin auf Schadensersatz wegen des Kürzens von Türblättern, verlorener Sockelleisten und einer farbigen Küchenwand. Die Klägerin hatte mit diesen Ansprüchen sowie mit den in dem hier anhängigen Verfahren streitgegenständlichen Ansprüchen mit Schreiben vom 16. Oktober 2019 die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten erklärt. In dem Verfahren Amtsgericht Hamburg, Az.: 40b C 163/21 hatte die Klägerin sodann erklärt, dass die hier streitgegenständlichen Ansprüche nicht Gegenstand der von ihr erklärten Aufrechnung sein sollen. Die geleistete Mietsicherheit zahlte die Klägerin am 9. Juni 2023 in voller Höhe zzgl. aufgelaufener Zinsen aufgrund des Urteils an die Beklagte aus (Anlage K55).

Das angefochtene Urteil ist dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 20. Oktober 2023 zugestellt worden. Die hiergegen gerichtete Berufung ist am 6. November 2023 eingegangen und innerhalb der mit Verfügung vom 12. Dezember 2023 auf den 22. Januar 2024 verlängerten Frist begründet worden.

Die Klägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 29. September 2023 zum Az.: 49 C 489/22, zugestellt bei dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 20. Oktober 2023, wird aufgehoben und die Beklagte verurteilt, einen Betrag in Höhe von 1.541,98 € zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 549,37 € seit dem 24. November 2019, zzgl. 5% über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 143,37 € seit dem 3. Januar 2021 zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 849,15 € seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist im Ergebnis unbegründet.

Soweit der Klägerin gegen die Beklagte weitere Ansprüche auf Zahlung eines Zuschlages für Schönheitsreparaturen für das Jahr 2019 sowie auf Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2018 und 2019 zustehen, sind diese jedenfalls durch die von der Beklagten mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 13. Februar 2023 erklärte Hilfsaufrechnung erloschen, im Übrigen ist die Berufung unbegründet. Im Einzelnen:

1. Zuschlag für Schönheitsreparaturen für das Jahr 2018

Soweit sich die Klägerin mit der Berufung gegen die Abweisung des Anspruchs auf Zahlung eines Zuschlages für Schönheitsreparaturen für das Jahr 2018 wendet, ist die Berufung unbegründet.

Die Kammer folgt insoweit für die vorliegende Fallkonstellation nicht der Auffassung der Klägerin, dass mit dem „vorangehenden“ Kalenderjahr in § 4 Abs. 8 S. 2 Neubaumietenverordnung (NMV) das Kalenderjahr gemeint ist, welches vor dem Jahr liegt, in dem die Erhöhungserklärung abgegeben worden ist, mithin hier – bezogen auf die Erklärung vom 27. Mai 2019 (Anlage K9) – das Jahr 2018. Nach Auffassung der Kammer ist das vorangehende Kalenderjahr im Sinne der Vorschrift, wie auch das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hier vielmehr das Jahr, in dem die Erklärung abgegeben worden ist (so auch BGH, Urteil vom 7. Dezember 1977 – VIII ZR 192/87 beck-online).

Hierbei berücksichtigt die Kammer zunächst, dass die Vorschrift auf den vorliegenden Fall der Geltendmachung eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen nicht unmittelbar anwendbar ist. § 4 Abs. S. 2 NMV regelt unmittelbar nur den Fall einer Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen. Bei dem Zuschlag, den der Vermieter, hier die Klägerin, für die nicht wirksam abgewälzten Schönheitsreparaturen verlangt, handelt es sich indes schon nicht um eine Änderung von laufenden Aufwendungen, sondern um Aufwendungen, die (unerkannt) von vornherein höher waren als die Kosten (vgl. hierzu noch die Ausführungen unter 2.). Insoweit ist die Vorschrift lediglich analog anzuwenden.

Im Rahmen der gebotenen analogen Anwendung ist der Schutzzweck der Norm in den Blick zu nehmen. § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV will den Mieter vor Mehrbelastungen für zurückliegende Zeiträume schützen (OLG Schleswig Beschluss vom 1. Juni 1984 – 6 RE-Miet 2/83, beck-online). Entsprechend sieht § 4 Abs. 8 S. 2 2. Alt. NMV vor, dass die Geltendmachung der Erhöhung an Fristen gebunden ist und die Erhöhung für einen weiter zurückliegenden Zeitraum als den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nur dann nachgefordert werden darf, wenn der Vermieter die Nachforderung aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, erst nach dem Ende des auf die Erhöhung der laufenden Aufwendungen folgenden Kalenderjahres geltend machen konnte und sie innerhalb von drei Monaten nach Wegfall der Gründe geltend macht. Der Vermieter ist mithin gehalten, den Mieter unverzüglich mit etwaigen Nachforderungen zu belasten und soll nicht längere Zeiträume verstreichen lassen und so den im Ansatz sozial schwächeren, für den Bezug einer preisgebundenen Wohnung berechtigten Mieter mit sich summierenden Beträgen aus längeren Zeiträumen in Anspruch nehmen und so ggfls.in wirtschaftliche Bedrängnis bringen dürfen. Zugleich ergibt sich hieraus, dass der Vermieter für länger zurückliegende Zeiträume nur dann schutzwürdig ist, wenn er seine Nachforderung erst später geltend machen konnte.

Auch daran fehlt es vorliegend. Denn der Klägerin war jedenfalls Ende Januar 2016 (Anlage K2) bekannt, dass es sich bei den von ihr erworbenen Wohnungen und damit auch bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine öffentlich geförderte Wohnung und damit um preisgebundenen Wohnraum handelt, auf den die Vorschriften der NMV Anwendung finden. Darüber hinaus stand jedenfalls seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 – VIII ZR 21/13 – fest, dass die vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturklausel, die die Verpflichtung der Beklagten zu Schönheitsreparaturen auch bei der unrenoviert übergebenen Wohnung vorsah, unwirksam ist mit der Folge, dass die Klägerin in zulässiger Weise den Zuschlag für Schönheitsreparaturen hätte verlangen können (hierzu sogleich unter 2.).

Die Höhe des zulässigen Zuschlags lässt sich § 28 Abs. 4 II. BV mit 8,50 €/qm entnehmen, den die Klägerin auch in Ansatz gebracht hat. Damit war es der Klägerin bereits im Jahr 2018 möglich, die Nachforderung des Zuschlags für die Schönheitsreparaturen geltend zu machen. Gründe, warum dies für das Jahr 2018 erst im Jahr 2019, kurz vor Ende des Mietverhältnisses, möglich gewesen sein sollte, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Allein durch die spätere Geltendmachung des Zuschlags wird dieser nicht zu einer Nachforderung, auf die erweiterte zeitliche Grenze des § 4 Abs. 8 S. 2 2. Alt. NMV Anwendung findet.

2. Zuschlag für Schönheitsreparaturen für das Jahr 2019

Soweit die Klägerin mit der Berufung weiter die Zahlung eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen für das Jahr 2019 verlangt, den sie mit der Erklärung vom 27. Mai 2019 (Anlage K9) geltend gemacht hat, ist die Berufung zunächst begründet. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Mieterhöhung nicht gemäß § 10 Abs. 4 NMV nach Maßgabe der Umstände ausgeschlossen, denn es handelt sich bei dem Zuschlag für die Kosten der Schönheitsreparaturen um einen Preisbestandteil der Kostenmiete.

Die Kostenmiete als das zulässige Entgelt bei öffentlich gefördertem Wohnraum wird in § 8 Abs. 1 S. 1 WoBindG dahin bestimmt, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zu den laufenden Aufwendungen gehören die in § 28 II. BerechnungsVO näher umschriebenen Instandhaltungskosten.

Vorliegend war die Beklagte nur zur Entrichtung eines unter der Kostenmiete liegenden Entgelts verpflichtet, da sie den nach § 28 IV der II. BerechnungsVO zulässigen Zuschlag für die Kosten der vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen nicht zu zahlen hatte. Die Klägerin war berechtigt, die Kostenmiete um diesen Zuschlag zu erhöhen, weil sie als Vermieterin auf Grund der unstreitigen Unwirksamkeit der Formularklausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte zur Durchführung derselben selbst verpflichtet ist (§ 535 S. 2 BGB) und damit, wie es § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO voraussetzt, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat.

Die Kostenmiete als das gesetzlich zulässige Entgelt bestimmt sich unabhängig davon, ob die dispositiven Regelungen des § 535 S. 2 BGB und des § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO auf Grund einer fehlenden oder einer unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zum Tragen kommen.

Die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO entfällt bei der Kostenmiete vielmehr nur dann, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist (BGH, Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09, Urteil vom 12. Dezember 2012 – VIII ZR 181/12, beck-online).

Da die Schönheitsreparaturklausel hier unwirksam und die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin folglich von Anfang an zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet war, entsprach die geforderte Miete von Beginn an nicht der gesetzlich zulässigen Kostenmiete. Eine „aus den Umständen” sich ergebende Vereinbarung über den Ausschluss des Rechts zur Mieterhöhung kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil den Parteien bei Abschluss des Mietvertrags nicht bewusst war, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam war und deshalb die geforderte Miete unter der gesetzlich zulässigen Kostenmiete lag (BGH, Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09). Der Zuschlag hätte mithin von der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin von Anfang an in Ansatz gebracht werden können.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt hierin nicht, denn die Kosten für Schönheitsreparaturen beruhen nicht darauf, dass der Vermieter unnötige Ausgaben tätigen würde, sondern auf der Abnutzung der Wohnung durch den Mieter (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 – VIII ZR 181/12). Der Vermieter hat mithin nicht zu vertreten, dass die Renovierungskosten entstehen; ihm ist lediglich zuzurechnen, dass diese Kosten auf Grund der Unwirksamkeit der von ihm verwendeten Abwälzungsklausel nicht vom Mieter, sondern von ihm selbst zu tragen sind.

Auch ein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion liegt nicht vor. Denn der Anspruch des Vermieters auf den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO beruht nicht auf einer (unzulässigen) Umgestaltung der unwirksamen Klausel, sondern ergibt sich unmittelbar aus dem dispositiven Gesetzesrecht, auf das sich die Klägerin hier in zulässiger Weise berufen darf (BGH, Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09).

Schließlich ist auch für eine teleologische Reduktion kein Raum. Da sich die Höhe der Kostenmiete – anders als die Vergleichsmiete – nach den laufenden Aufwendungen bemisst und hierzu nach § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO auch die vom Vermieter zu tragenden Kosten der Schönheitsreparaturen gehören, ist es der Sache nach gerechtfertigt, für die Berechtigung des Zuschlags allein darauf abzustellen, dass der Vermieter rechtlich verpflichtet ist, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen. Würde dem Vermieter der Zuschlag verwehrt, wäre er auf Dauer gezwungen, sich auf eine nicht kostendeckende Miete zu beschränken. Das wäre mit dem System der auf Deckung der laufenden Aufwendungen ausgerichteten Kostenmiete nicht vereinbar (BGH aaO).

Die Höhe des Zuschlags, ist wie bereits ausgeführt, von der Klägerin zutreffend mit 8,50 €/qm in Ansatz gebracht worden, so dass der Klägerin gegen die Beklagte für das Jahr 2019 der geltend gemachte Zuschlag in Höhe von 249,75 € zustand, der indes jedenfalls durch die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung (vgl. dazu unter 5.) erloschen ist.

3. Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018

Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 ist die Berufung zunächst teilweise begründet.

Die Kammer folgt insoweit nicht der Auffassung des Amtsgerichts, dass die Positionen „Regenrinnenreinigung“ und „Winterdienst“ mangels wirksamer Umlagevereinbarung nicht auf die Beklagte umlagefähig seien, denn eine derartige Vereinbarung ist nicht erforderlich.

Vielmehr eröffnet § 10 Abs. WoBindG dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums generell die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung kann deshalb Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG für die Zukunft auf den Mieter umlegen, indem er diese dem Mieter nach Art und Höhe bekannt gibt. Hierzu genügt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Denn aus dieser kann der Mieter ersehen, welche Betriebskosten der Vermieter nunmehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit für die Zukunft rechnen muss (BGH, Urteil vom 14. April 2010 – VIII ZR 120/09, beck-online, Langenberg/Zehelein BetrKostR, 10. Auflage, Teil B Rz. 35). Voraussetzung ist, dass – wie hier – die Preisbindung noch besteht.

Bei den Kosten der Regenrinnenreinigung handelt es sich um sonstige Betriebskosten gemäß Nr. 17 der Anlage 3 zu § 2 BetrKV (BGH, Urteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, beck-online), zur Erforderlichkeit mit Blick auf den Baumbestand hat die Klägerin hinreichend vorgetragen (Anlage K39). Ein Abzug ist insoweit nicht vorzunehmen.

Entsprechendes gilt für die Kosten des Winterdienstes, auch diese hat die Klägerin wirksam auf die Beklagte umgelegt. Die Kammer folgt auch insoweit nicht der Auffassung des Amtsgerichts, dass die ordnungsgemäße Begründung der Erhöhung Voraussetzung für dessen wirksame Umlage ist, da es sich insoweit ein Teil des zulässigen Entgelts handelt. Dazu, dass die Übernahme des Winterdienstes durch die Vermieterseite ordnungsgemäßer Bewirtschaftung entspricht, hat die Klägerin hinreichend vorgetragen, konkrete Einwendungen hiergegen hat die Beklagte nicht erhoben.

Auch hinsichtlich der Kosten für den Hausmeister ist kein Abzug vorzunehmen. Der Hausmeister ist unstreitig auf Mini-Job-Basis für Grundtätigkeiten bei der Klägerin angestellt (Anlage K14), zusätzliche Leistungen sind gesondert zu beauftragen und zu vergüten, wobei sich aus der Anlage K15 im Einzelnen ergibt, welche Arbeiten nicht auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt worden sind. Die Beklagte dringt auch nicht mit ihrem Einwand durch, dass kein Abzug für nicht umlagefähige Verwaltungskosten vorgenommen wurde. Die Klägerin hat in diesem Zusammenhang auf die Anlagen K12 bis K19 Bezug genommen, aus denen sich nach Auffassung der Kammer hinreichend ergibt, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung keine Verwaltungskosten unzulässig auf die Mieter abgewälzt worden sind. Die Beklagte setzt sich, trotz erfolgter Belegeinsicht auch nicht mit den konkret abgerechneten Kosten auseinander, sondern bezieht sich lediglich auf die Leistungsverzeichnisse (B9, B10); dies genügt nicht. Die Lohnnebenkosten gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Kosten (Langenberg/Zehelein, BetrKostR, 10. Auflage, Teil A, Rz. 211), auch soweit sie durch zusätzliche, grundsätzlich umlagefähige Reinigungsarbeiten entstanden sind.

Soweit die Klägerin indes mit der Betriebskostenabrechnung Kosten für Allgemeinstrom in Höhe von 30,85 € in Ansatz bringt, ist die Berufung unbegründet. Insoweit hat das Amtsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich dieser Position bereits formell unwirksam ist, da sie den Vorgaben von § 2 Ziff. 11 BetrKV, der die Umlage der „Kosten der Beleuchtung“ vorsieht, nicht entspricht und der Sache nach auch andere Kostenarten enthalten kann (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 21. Dezember 2022 – 49 C 149/22, beck-online; Langenberg/Zehelein, BetrKostR, 10. Auflage, Teil A, Rz. 172).

Der Klägerin stand somit gegen die Beklagte aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 ein Anspruch auf Nachzahlung in Höhe von 518,48 € (549,33 € ./. Allgemeinstrom 30,85 €) zu; auch dieser Anspruch ist indes durch Aufrechnung erloschen (vgl. hierzu unter 5.).

4. Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019

Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 ist die Berufung ebenfalls zunächst begründet.

Anders als bei der Abrechnung für das Jahr 2018 ist die Kammer der Auffassung, dass die Abrechnung der Position „Kosten der Beleuchtung/Allgemeinstrom“ den Vorgaben von § 2 Ziff. 11 BetrKV noch hinreichend entspricht und insoweit kein Abzug wegen formeller Teilunwirksamkeit vorzunehmen ist.

Hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Kosten für die Regenrinnenreinigung wird auf die Ausführungen unter 4. Bezug genommen. Die Klägerin hat nach Auffassung der Kammer insoweit auch hinreichend zu der Notwendigkeit einer jährlichen Reinigung mit Blick auf den bestehenden Baumbestand vorgetragen.

Bei den Kosten für die regelmäßige Wartung der Fenster handelt es sich ebenfalls um einen zulässigen umlagefähigen Aufwand, soweit diese dazu dient, die technische Funktionsfähigkeit zu erhalten (Langenberg/Zehelein BetrKostR, 10. Auflage, Teil A. Rz. 285), ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vermag die Kammer bei der im zweijährigen Turnus durchgeführten Wartung der Holzfenster nicht zu erblicken, selbst soweit man die Behauptung der Beklagten zugrunde legt, dass auch eine Wartung im Abstand von drei Jahren ausreichend gewesen wäre.

Schließlich ist auch ein Abzug für die Wartung der Feuerlöscher nicht vorzunehmen. Auch insoweit sind die Kosten der regelmäßigen Überprüfung auf Funktion und Sicherheit umlegbar (Langenberg/Zehelein aaO Rz. 287).

Die Klägerin konnte damit aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 grundsätzlich Zahlung in Höhe von 143,47 € verlangen, auch dieser Anspruch ist indes durch Aufrechnung erloschen (vgl. hierzu unter 5.).

5.

Im Ergebnis stand der Klägerin gegen die Beklagte somit ein Anspruch in Höhe von 911,50 € zu (249,75 € Nachforderung Zuschlag für Schönheitsreparaturen 2019 zzgl. Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 in Höhe von 518,48 € zzgl. Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 in Höhe von 143,47 €).

Dabei kann dahinstehen, ob der Anspruch auf Rückzahlung der von der Beklagten geleisteten Mietsicherheit bereits durch die mit Schreiben der Klägerin vom 16. Oktober 2019 erklärte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen (vgl. Tatbestand des Urteils in dem Verfahren Amtsgericht Hamburg, Az.: 40b C 163/21, Anlage K56) sowie den hier streitgegenständlichen Ansprüchen erloschen oder nachträglich in zulässiger Weise – entgegen § 389 BGB – auf die geltend gemachten Schadensersatzansprüche beschränkt worden ist. Ebenso kann dahinstehen, ob der von der Klägerin erklärten Aufrechnung mit den hier streitgegenständlichen Ansprüchen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten die mangelnde Fälligkeit der Nachzahlungsansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2018 und 2019 oder ein mögliches Aufrechnungsverbot gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG i.V.m. § 551 BGB entgegenstand.

Denn die der Klägerin noch zustehenden Ansprüche sind jedenfalls durch die von der Beklagten mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 13. Februar 2023 erklärte Hilfsaufrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 1.260,00 € nebst Zinsen erloschen. Gemäß § 389 BGB hat jedenfalls diese Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie sich zur Aufrechnung geeignet gegenübergetreten sind. Die Aufrechnung tilgt mithin die Forderungen rückwirkend auf den Zeitpunkt, indem sich Haupt- und Gegenforderung erstmals aufrechenbar gegenüberstanden. Dies war hier jedenfalls spätestens zu Beginn des Jahres 2021 der Fall, nachdem auch die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten für das Jahr 2019 abgelaufen und die entsprechenden Abrechnungen (Anlagen K5, K6) erstellt waren, denen die Mietsicherheit zur Sicherung etwaiger Nachzahlungsansprüche dienen konnte.

Soweit das Amtsgericht Hamburg in dem Verfahren, Az.: 40b C 163/21 der Beklagten gleichwohl mit Urteil vom 28. April 2023 – mithin nach der Aufrechnungserklärung – den bereits teilweise erloschenen Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit zuerkannt hat, hat die Klägerin die Entscheidung nicht angegriffen und ist das Urteil rechtskräftig.

Hieraus folgt zugleich, dass die Klägerin von der Beklagten in dem hier anhängigen Verfahren nunmehr nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB die Herausgabe der geleisteten Zahlung verlangen kann, soweit diese den tatsächlich bestehenden Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit nach Auffassung der Kammer übersteigt. Denn das Urteil des Amtsgerichts Hamburg stellt insoweit einen Rechtsgrund dar. Wird auf einen Titel gezahlt, erfolgt die Leistung mit Rechtsgrund, und zwar unabhängig davon, ob der Titel zu Recht besteht (MüKoBGB/Schwab, 9. Aufl. 2024, BGB § 812 Rn. 449, beck-online).

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Obgleich der Klägerin gegen die Beklagte nach Auffassung der Kammer weitere, durch Aufrechnung erloschene Ansprüche zustanden, waren die Kosten der Berufung insoweit nicht der Beklagten aufzuerlegen, da die weiteren Ansprüche der Klägerin – wie ausgeführt – bereits vor Beginn des Rechtsstreits erloschen waren.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 39, 40, 43 Abs. 1, GKG, § 3 ZPO. Einer Addition des hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Anspruchs auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit gemäß 45 Abs. 1 S. 2 GKG auf den Streitwert der Klage bedurfte es nicht, da über diesen eine Entscheidung nicht ergangen ist. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit ist in dem Verfahren Amtsgericht Hamburg, Az.: 40b C 163/21 rechtskräftig festgestellt worden und bedurfte insoweit keiner Entscheidung mehr.