AG Saarbrücken, Az.: 3 C 400/13, Urteil vom 22.04.2015
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu 1) und 2) 1.169,35 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 28.03.2013 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen: der Beklagte zu 75 %, die Kläger zu 25 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, soweit nicht die gegnerische Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Kläger begehren mit vorliegender Klage die Rückzahlung einer geleisteten Mietsicherheit in Höhe von restlichen 1.576,91€.
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Anwesen … in Saarbrücken. Das Mietverhältnis endete zum 30.06.2012.
Die Kläger leisteten zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 2.000,00 €.
Zu Beginn des Mietverhältnisses befanden sich in den Räumlichkeiten Jalousien.
Während der Mietzeit entfernte die Klägerin zu 2) zwei der Jalousien im Wohn- und Esszimmer, indem sie diese an den Führungsdrähten abschnitt, und die Lamellen in den Keller verbrachte. Die Deckenhalterung beließ sie unverändert. Der Beklagte wurde hierüber nicht informiert.
Die Toilettenanlage im Bad der Kläger wies bei Auszug deutliche Rissbildungen auf.
Der Beklagte rechnete über die Nebenkosten und die Kaution mit Datum vom 11.12.2012 ab.
Unter Berufung auf angebliche Schäden der Mietsache behielt er einen Teil der Kaution ein. Für die WC-Anlage machte er unter Berücksichtigung eines neu für alt Abzuges einen Ersatzbetrag von 1.091,91 € und für die Instandsetzung von Jalousien/Rollos in Wohn- und Esszimmer weitere 485,00 € (brutto) geltend. Eine Instandsetzung der Jalousien erfolgte nicht mehr.
Die Kläger akzeptierten die vorgenannten Abzüge nicht, und forderten den Beklagten mit Schreiben vom 14.03.2013 unter Fristsetzung zum 27.03.2013 zur Auszahlung der restlichen Kaution auf.
Die Kläger behaupten, die Risse in der Toilette seien schon bei Mietbeginn vorhanden gewesen: sie hätten die Beschädigung nicht verursacht.
Hinsichtlich der Jalousien sei es so, dass diese alt und unhandlich gewesen seien. Bei der Bedienung durch die Mutter bzw. Schwiegermutter der Kläger sei – was unbestritten ist – eine Schnur gerissen und das Rollo habe fächerartig herunter gehangen; daher habe man – unstreitig – das Rollo entfernt und auch das zweite Rollo, bei dieser Gelegenheit ebenfalls abgeschnitten.
Die Kläger zu 1) und 2) beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 1.576,91 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 28.03,2013 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte vertritt die Auffassung, ihm stünde ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Toilette und der Jalousien durch die Kläger zu.
Er behauptet, bei Überlassung der Mietsache sei diese frei von Schäden gewesen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat die Kläger zu 1) und 2) informatorisch angehört und Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten (B1.66 ff d.GA) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet; im Übrigen ist sie unbegründet.
I.
Den Klägern steht gegen den Beklagten aufgrund der getroffenen Sicherungsabrede i.V.m. den Vereinbarungen im schriftlichen Mietvertrag vom 10./12.08.2009 ein aufschiebend bedingter Anspruch auf Rückzahlung der (restlichen) geleisteten Kaution in Höhe von 1.169,35 € zu.
Dieser restliche Betrag ist nach erfolgter Kautionsabrechnung auch fällig.
Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung nicht wie vorliegend bereits im Mietvertrag enthalten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zu Grunde liegt (BGHZ 141, 160 ff = NJW 1999, 1857).
Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrags eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244ff).
Daraus folgt, dass es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist.
Die Abrechnung der Kaution ist im Streitfall mit Schreiben vom 11.12.2012 erfolgt.
In Streit steht ein einbehaltener Betrag in Höhe von insgesamt 1.576,91 €.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger ist in Höhe eines Teilbetrages von 407,56 6 gemäß §§ 387,389 BGB infolge der von dem Beklagten erklärten Aufrechnung mit Schadensersatzforderungen erloschen; im Übrigen besteht der Anspruch in Höhe von 1.169,35 €.
Im Einzelnen:
1) Beschädigte Toilettenanlage
Soweit der Beklagte behauptet hat, die WC-Anlage sei durch die Kläger beschädigt worden, hat er dies nicht zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen.
Vielmehr steht aufgrund des eingeholten Gutachtens fest, dass die Toilettenanlage nicht infolge eines Verschuldens der Kläger schadhaft geworden ist. Eine Beschädigung durch die Kläger hat der Gutachter ausgeschlossen. Bei der festgestellten Rissbildung handelt es sich um Spannungsrisse, die spontan ohne äußerlich erkennbaren Anlass aufgetreten sind, und deren Ursache materialimmanent war.
2) Beschädigte Jalousien
Hinsichtlich der Jalousien steht bereits nach dem Vortrag der Kläger anläßlich der informatorischen Anhörung fest, dass eine der Jalousien infolge der Bedienung durch die Mutter/Schwiegermutter einen Defekt erlitt, und zum anderen, dass beide Jalousien unfachmännisch durch die Klägerin durch Kappen der Drahtzugseile demontiert wurden.
Unbestritten waren die Jalousien bei Übergabe der Mietwohnung an die Kläger intakt. Damit oblag den Klägern der Nachweis, dass die bei Rückgabe festgestellten Beschädigungen nicht auf einem Verschulden ihrerseits oder Dritter Personen, für die sie einzustehen haben, beruht; zudem wären die Kläger bei Auszug verpflichtet gewesen, die fest installierten Jalousien wieder anzubringen, was – unbestritten – nicht mehr möglich war.
Dem Beklagten steht damit ein Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Mietsache gegen die Kläger zu.
Die Schadenhöhe ist unbestritten und durch Vorlage des Voranschlags der Fa. F. & Co. vom 19.10.2012 (Bl. 24 d.GA) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Da eine Instandsetzung jedoch unbestritten unterblieben ist, kann der Schaden nur „netto“ geltend gemacht werden (§ 249 II BGB).
Mit diesem Anspruch konnte daher in Höhe von 407,56 € gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet werden.
Soweit der Beklagte wegen einer Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2012, hinsichtlich derer den Klägern bis spätestens 31.12.2013 die Abrechnung hätte zugehen müssen, ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 362,34 € geltend macht, besteht dieses nicht; denn die Kläger haben unwiderlegt vorgetragen, dass ihnen die Abrechnung vom 18.12.2013 nicht zugegangen ist, und ihnen erstmals durch die Mahnung vom 28.01.2014 – zugestellt am 29.01.2014 – das Abrechnungsergebnis bekannt gegeben worden sei.
Mangels Nachweis der Einhaltung der Abrechnungsfrist nach § 556 III BGB ist der Beklagte mit der Geltendmachung der Nachforderung ausgeschlossen; weshalb auch ein Zurückbehaltungsrecht ausscheidet.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 100 I ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708Nr.11, 711 ZPO.
