Mietkaution und Schadensersatzansprüche: Was ist zulässig und was nicht?

Die Mietkaution gehört zu den festen Bestandteilen von nahezu jedem Mietvertragsverhältnis und sie erfüllt überdies für den Vermieter einen wichtigen Zweck. Sie dient als Sicherheitsleistung der Absicherung, falls durch den Mieter Schäden an dem Mietobjekt verursacht werden oder falls Mietzahlungen ausbleiben sollten. Wichtig ist es jedoch, dass der Vermieter seine Ansprüche gegen den Mieter korrekt beziffert und bei der Mietkaution die rechtlichen Grundlagen einhält. In diesem Artikel beleuchten wir das Thema Mietkaution und Schadensersatzansprüche eingehend und zeigen sowohl die Rechte als auch die Pflichten des Vermieters sowie des Mieters auf.

Was ist eine Mietkaution und wofür dient sie?

Eine Mietkaution ist eine Geldsumme, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Sie dient als finanzielle Sicherheit für den Vermieter, falls der Mieter Mietzahlungen schuldig bleibt oder Schäden an der Mietsache verursacht.

Die Mietkaution muss vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden, um eine Vermischung zu vermeiden. Nach Beendigung des Mietvertrags, sofern keine berechtigten Ansprüche des Vermieters bestehen, ist die Kaution in voller Höhe an den Mieter zurückzuzahlen.

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich begrenzt und darf maximal drei Monatsmieten betragen. Sie soll den Vermieter vor finanziellen Verlusten schützen, ohne den Mieter unangemessen zu belasten. Sollte der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter haben, kann er die Kaution bis zur Höhe dieser Ansprüche einbehalten.

Beispielsweise kann der Vermieter die Kaution einbehalten, wenn der Mieter beim Auszug die Mietsache nicht ordnungsgemäß gereinigt oder Schäden verursacht hat, die über die übliche Abnutzung hinausgehen. Auch ausstehende Mietzahlungen können damit verrechnet werden.

Die Mietkaution ist ein wichtiges Instrument, um die Interessen beider Parteien zu schützen und ein reibungsloses Mietverhältnis zu gewährleisten. Sie bietet dem Vermieter die nötige Sicherheit, während sie den Mieter vor ungerechtfertigten Forderungen schützt.

Wofür kann der Vermieter die Mietkaution verwenden?

Der Vermieter darf die Mietkaution verwenden, um offene Forderungen aus dem Mietverhältnis zu begleichen, die nach Beendigung des Mietvertrags noch nicht beglichen sind.

Dazu gehören insbesondere:

• Mietrückstände und ausstehende Mietzahlungen
• Schäden an der Mietsache, die der Mieter zu verantworten hat und über den normalen Verschleiß hinausgehen
• Kosten für Schönheitsreparaturen, sofern der Mieter laut Mietvertrag dafür zuständig ist
• Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen
• Verlust von Schlüsseln und die damit verbundenen Kosten für den Austausch von Schlössern

Der Vermieter muss seine Ansprüche gegenüber dem Mieter belegen und innerhalb der gesetzlichen Frist geltend machen.

Beispiele für solche Schäden sind:

• Beschädigungen an Wänden, Böden, Türen oder Fenstern, die über normalen Verschleiß hinausgehen
• Defekte an Elektrogeräten oder Sanitäreinrichtungen, die durch unsachgemäße Nutzung entstanden sind
• Verschmutzungen, die über das übliche Maß hinausgehen und eine Endreinigung erforderlich machen

Der Vermieter darf die Kaution jedoch nicht für andere Zwecke als die oben genannten verwenden. Voraussetzung ist in jedem Fall, dass der Vermieter seine Ansprüche gegenüber dem Mieter belegen und innerhalb der gesetzlichen Frist geltend machen kann.

Gesetzliche Grundlagen

Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter sind die gesetzlichen Grundlagen der Mietkaution sowie des Schadensersatzanspruches von entscheidender Bedeutung. Für die Mietkaution ist der § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die gesetzliche Grundlage während hingegen die rechtlichen Grundlagen des Schadensersatzanspruches in dem § 548 BGB zu finden sind.

§ 551 BGB: Begrenzung der Mietkaution

Der Gesetzgeber hat in dem § 551 BGB die Höhe der rechtlich maximal zulässigen Mietkaution gesetzlich geregelt. Die Mietkaution darf maximal eine Höhe von drei Nettokaltmieten betragen. Der Zweck der Mietkautionsbegrenzung liegt in dem Umstand, dass der Gesetzgeber Mieter vor als überhöht anzusehende finanzielle Belastungen bewahren möchte.

In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter zu dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses lediglich den dreifachen Betrag der vertraglich vereinbarten Monatsnettokaltmiete von dem Mieter als Mietkaution verlangen darf. Sofern der Vermieter von dem Mieter die Mietkaution als Geldsumme verlangt ergibt sich aus dem § 551 BGB für den Mieter das Recht, diese Geldsumme als Ratenzahlung zu leisten. Der Vermieter hat die Verpflichtung, dem Begehr des Mieters auf Ratenzahlung der Mietkaution zuzustimmen. Es muss jedoch betont werden, dass der § 551 BGB von drei identischen monatlichen Teilzahlungen spricht.

Die erste Teilzahlung ist unmittelbar mit dem Termin der Mietvertragsunterschrift zu zahlen und die beiden anderen Teilzahlungen müssen mit den unmittelbar darauffolgenden Mietzinszahlungen geleistet werden. Es können jedoch auch anderweitige Ratenzahlungsvereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter getroffen werden.

§ 548 BGB: Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche

In dem § 548 BGB wird die Verjährungsfrist behandelt, die ein Vermieter für die Geltendmachung seiner Ansprüche gegen den Mieter innehat. Diese Frist beträgt sechs Monate beginnend mit dem Zeitpunkt, an dem der Mieter das Mietobjekt an den Vermieter zurückführt. Für den Vermieter bedeutet dies, dass innerhalb der sechs Monate sämtliche Ansprüche des Vermieters geltend gemacht werden müssen, die sich auf etwaige von dem Mieter verursachten Mängel oder Schäden an dem Mietobjekt beziehen.

Versäumt es der Vermieter, innerhalb der sechs Monate Schadensersatzansprüche geltend zu machen, so gelten die Ansprüche als verjährt und eine weitere Geltendmachung ist nicht mehr möglich. Dies ist auch der Grund dafür, dass zu dem Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts eine sorgsame Prüfung des Zustandes sowie ein Übergabeprotokoll erstellt wird. Im Zuge dieses Schritts ist es überaus empfehlenswert, dass alle vorhandenen Mängel sowie Schäden sorgsam dokumentiert und die Maßnahmen zur Mängelbeseitigung ebenfalls protokolliert werden.

Rechte und Pflichten des Vermieters

Der Vermieter hat sowohl bei der Anlage als auch bei der Verwendung der Kaution bestimmte Rechte und Pflichten, die sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch heraus ergeben. Gleichermaßen verhält es sich auch bei den etwaigen Schadensersatzansprüchen, die gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden sollen.

Anlage der Kaution

Auf der Grundlage des § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter die Verpflichtung, die Mietkaution separat von dem eigenen Vermögen entsprechend verzinst anzulegen. Hierfür kann ein eigenes Kautionskonto angelegt werden. Es ist jedoch auch möglich, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter eine anderweitige Anlageform vereinbart wird.

Die Zielsetzung dieser Maßnahme ist, dass die Mietkaution von etwaig vorhandenen Gläubigern des Vermieters geschützt wird und kein Zugriff darauf erfolgt. Die Anlage auf einem separaten Kautionskonto ermöglicht eine klare Trennung zwischen Vermietervermögen und Mietkaution. Eine Namensnennung des Mieters auf dem Konto ist zwar sinnvoll, aber nicht zwingend erforderlich.

Durch das Kautionskonto ist gewährleistet, dass ein Mieter im Streitfall mit dem Vermieter oder bei einer Vermieterinsolvenz das gesetzlich verankerte Recht auf die Kautionsrückzahlung geltend machen kann. Dieses Recht besteht jedoch lediglich dann, wenn der Vermieter keine Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.

Was passiert, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht korrekt anlegt?

Legt der Vermieter die Mietkaution nicht ordnungsgemäß an, also getrennt vom Eigenvermögen und verzinst, hat der Mieter weitreichende Rechte:

Der Mieter kann vom Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch die nicht korrekte Anlage ein finanzieller Nachteil entsteht, z.B. entgangene Zinsen. Der Vermieter macht sich unter Umständen sogar strafbar, wenn er die Kaution veruntreut. Das kann mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe geahndet werden.

Der Mieter muss die Kaution nicht in voller Höhe zahlen, sondern kann sie zurückhalten, bis der Vermieter ein geeignetes Kautionskonto benennt. Der Vermieter verstößt also nicht nur gegen gesetzliche Vorgaben, sondern riskiert auch rechtliche Konsequenzen und finanzielle Nachteile, wenn er die Mietkaution nicht korrekt behandelt.

Der Mieter hat in diesem Fall starke Rechte, die er notfalls auch gerichtlich durchsetzen kann.

Verwendung der Kaution

Der Zweck der Mietkaution ist es, dass die Forderungen eines Vermieters abgesichert werden. Dementsprechend hat der Vermieter die Berechtigung, sie auch hierfür zu verwenden. Der Umfang der Verwendung richtet sich nach dem Anspruchsumfang des Vermieters. Ein Vermieter hat die Berechtigung, die Mietsicherheit entweder vollständig oder teilweise für die Begleichung seiner mietvertraglichen Forderung zu verrechnen.

Gem. Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2012 (Aktenzeichen VIII ZR 36/12) setzt dies jedoch eine Anspruchszweckbindung voraus. Es ist selbstverständlich möglich, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter individuelle Nebenabreden oder Vereinbarungen in dem Mietvertrag getroffen werden. Eine Zweckbindung wären beispielsweise Forderungen der Mietzinszahlung oder auch Schadensersatz, wenn das Mietobjekt durch den Mieter beschädigt wurde. Die Betriebskostennachzahlung gehört ebenfalls zu den zweckgebundenen Ansprüchen eines Vermieters.

Nachweispflicht des Vermieters

Sollte ein Vermieter gegenüber dem Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen, so obliegt die Beweislast hierfür ausdrücklich dem Vermieter. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Rechtmäßigkeit seiner Ansprüche auch zu beweisen hat. Überdies muss der Vermieter zwingend die Verjährungsfrist einhalten.

Rechte und Pflichten des Mieters

Ebenso wie der Vermieter hat der Mieter bei der Mietkaution Rechte und Pflichten, die sich aus den gesetzlichen Regelungen heraus ergeben. Zu den wichtigsten Rechten gehören hierbei sowohl der Rückzahlungsanspruch der bereits geleisteten Mietkaution als auch das sogenannte Zurückbehaltungsrecht.

Rückzahlungsanspruch

Ein Mieter hat nach der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses das Recht auf die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution. Der Rückzahlungsanspruch besteht in der vollen Höhe, sofern der Vermieter gegenüber dem Mieter keinerlei Ansprüche geltend machen kann. Überdies hat der Mieter auch das Recht, die Zinserträge aus der angelegten Mietkaution ausgezahlt zu bekommen.

Es muss hierbei allerdings beachtet werden, dass dem Vermieter für die Rückzahlung der Mietkaution eine angemessene Frist einzuräumen ist. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass der Vermieter das Recht auf die Prüfung etwaiger Ansprüche gegen den Mieter innehat und überdies auch eine sechsmonatige Verjährungsfrist für die Geltendmachung der Ansprüche gesetzlich verankert ist.

Zurückbehaltungsrecht

Obgleich der Mieter dem reinen Grundsatz nach zu der Zahlung einer Mietkaution an den Vermieter verpflichtet ist besteht dennoch ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht. Gem. Urteil des BGH v. 13. Oktober 2010 (Aktenzeichen VIII ZR 98/10) kann ein Mieter die Zahlung der Mietkaution solange zurückhalten, bis ihm von dem Vermieter ein insolvenzfestes Konto für die Einzahlung der Mietkaution benannt wurde. Ein Vermieter hat nicht das Recht, die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses aufgrund der Inanspruchnahme des Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter auszusprechen.

Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen

Mitunter bestehen für einen Mieter als auch für einen Vermieter gleichermaßen gegenseitige Ansprüche, die natürlich erfüllt werden müssen. Der Gesetzgeber hat hierfür mit dem § 387 BGB die Möglichkeit der Aufrechnung gesetzlich verankert. Voraussetzungen sind, dass beide Parteien gegenseitige fällige Forderungen gegeneinander haben und mindestens eine Partei die Aufrechnung erklärt. Eine schriftliche Vereinbarung ist nicht erforderlich.

Voraussetzungen für die Aufrechnung

Der § 387 BGB besagt, dass zwei Personen mit gegenseitigen Ansprüchen einander die Aufrechnung erklären können. Hierfür ist jedoch eine schriftliche Vereinbarung der beiden Personen zwingend erforderlich. Die Aufrechnung kann lediglich einvernehmlich erfolgen. Für das Mietrecht kommt hierbei als gesetzliche Grundlage noch der § 556 BGB in Betracht, der eine Aufrechnung von Mietzahlungsansprüchen des Vermieters mit Schadensersatzforderungen aufgrund von Mängelbeseitigungsansprüchen des Mieters miteinander ermöglicht.

Nicht ordnungsgemäße Anlage der Kaution

Sollte der Vermieter die von dem Mieter geleistete Mietkaution nicht ordnungsgemäß anlegen, so kann dies schwerwiegende Konsequenzen mit sich bringen. Für derartige Fälle hat ein Mieter das Recht darauf, Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend zu machen. Der Vermieter ist dann zu dem Ersatz desjenigen Schadens verpflichtet, der aus der nicht ordnungsgemäßen Anlage heraus entsteht.

Überdies kann sich der Vermieter auch des Straftatbestandes der Untreue gem. § 266 Strafgesetzbuch (StGB) schuldig machen, wenn die Mietkaution nicht den gesetzlichen Bestimmungen gemäß angelegt wird. Ein derartiges Verhalten kann sowohl mit einer Geldstrafe oder alternativ dazu mit einer Freiheitsstrafe geahndet werden.

Fazit

Die Mietkaution ist ein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages und muss von dem Mieter an den Vermieter gezahlt werden. Der Gesetzgeber in Deutschland hat jedoch klare gesetzliche Vorgaben getätigt, in welcher Höhe die Mietkaution maximal von dem Vermieter erhoben werden darf. Überdies gibt es auch gesetzliche Regelungen, unter welchen Umständen die Mietkaution von dem Vermieter verwendet werden darf. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben gleichermaßen Rechte und Pflichten und im Zweifel sollte ein erfahrener Rechtsanwalt beauftragt werden, um die eigenen Ansprüche zu wahren.