AG Ludwigsburg, Az.: 1 C 351/18, Urteil vom 17.05.2018
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Ludwigsburg am 17.05.2018 aufgrund des Sachstands vom 07.05.2018 ohne mündliche Verhandlung mit Zustimmung der Parteien gemäß § 128 Abs. 2 ZPO für Recht erkannt:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 680,00 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 16.01.2018 zu zahlen.
2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 680,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Der Kläger macht die Rückzahlung des überwiegenden Teils des noch nicht zurückgezahlten Anteile der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend.
Zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau einerseits und den Beklagten als Vermieter andererseits bestand ein Mietverhältnis zwischen dem 01.09.2016 und dem 30.04.2017. Der Kläger zahlte an die Beklagten eine Kaution in Höhe von 1400 Euro. Die Wohnung wurde am 26.04.2017 zurückgegeben. Im Abnahmeprotokoll wurden die Zählerstände abgelesen und vermerkt (K 6, Bl. 30 d.A.). Die Betriebskostenabrechnung erfolgte und erfolgt für die streitgegenständliche Wohnung durch die Hausverwaltung…… Mit Datum vom 08.11.2017 wurde das Jahr 2016 abgerechnet. Es ergab sich ein Nachzahlungsbetrag für den Kläger und seine Ehefrau in Höhe von 18,73 Euro (Bl. 19 d.A.). Die Beklagten haben daraufhin 700 Euro von der Kaution an den Kläger und seine Ehefrau zurückbezahlt. Der Restbetrag wurde wegen der ausstehenden Abrechnung für das Jahr 2017 zurückbehalten.
Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagten seien allenfalls berechtigt, einen Einbehalt von 20 Euro zu machen.
Der Kläger beantragt daher, die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 680 Euro zu bezahlen nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 16.01.2018.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, dass 700 Euro zurückbehalten werden können. Gerade in den Monaten Januar – März können höhere Heizkosten anfallen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
1. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung eines weiteren Teilbetrages der Kaution in Höhe von 680 Euro zu. Einbehalten konnten die Beklagten hier lediglich den von Klägerseite ermittelten Betrag in Höhe von 20 Euro.
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sichert die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18. 1. 2006 – VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422).
Bei der Frage, was ein angemessener Teil ist, sind folgende Gesichtspunkte bei der Ermessensentscheidung des Gerichts zu berücksichtigen: In erster Linie hat sich die Höhe des zurückzuhaltenden Betrages daran zu orientieren, wie hoch die voraussichtliche Forderung sein wird. Hierbei sind vergangene Abrechnungen von indizieller Bedeutung. Da die Kaution jedoch eine Sicherungsfunktion aufweist und auch unvorhersehbare Veränderungen absichern soll, ist dem Vermieter ein ausreichender Sicherheitszuschlag zuzugestehen. Voraussetzung für einen solchen Sicherheitszuschlag ist jedoch, dass es hierfür ein Bedürfnis gibt.
b) Im Streitfall ergab sich für einen vergleichbaren Abrechnungszeitraum ein Nachzahlungsbetrag von 18,73 Euro. Es ist daher im Ausgangspunkt gerechtfertigt, den zurückzubehaltenden Betrag auf 20 Euro zu begrenzen. Ein Sicherheitszuschlag war hier nicht zu machen, da ein Sicherungsbedürfnis nicht besteht. Den Beklagten standen die Ablesewerte zur Verfügung. Sie konnten, wie dies der Klägervertreter getan hat, den Verbrauch ermitteln und mit der vorangegangenen Abrechnung vergleichen. Anhaltspunkte für einen zu erwartenden höheren Verbrauch haben die Beklagten auch nicht vorgetragen, lediglich die – in Anbetracht der bekannten Ablesewerte – pauschale und unsubstantiierte Behauptung, in den Wintermonaten Januar – März fielen höhere Heizkosten an.
2. Dass die Betriebskostenabrechnung 2017 von der Hausverwaltung erstellt wird, kann die Beklagten nicht entlasten. Allerdings wäre es aus meiner persönlichen Sicht sozial gewesen, es geht schließlich nur um 680 Euro für wenige Monate, den Beklagten die Zeit für die Abrechnung zu geben. Die Kautionsrückzahlungsklage stellt nämlich kein Instrument dar, um sonstige „offene Rechnungen“ aus einem beendeten Mietverhältnis zu begleichen. Rechtliche Relevanz hat diese persönliche Einschätzung jedoch nicht.
3. Die Kostenentscheidung hat ihre Rechtsgrundlage in § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
