AG Flensburg – Az.: 66 C 183/20 – Urteil vom 29.03.2021
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger das Sparkonto mit der Kontonummer bei der Postbank herauszugeben und der Rücknahme der Anzeige der Verpfändung des Sparguthabens zu dem Sparkonto mit der Kontonummer bei der Postbank zuzustimmen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 € vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 3.854,24 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten im Wege von Klage und Widerklage über die Rückgabe einer Mietkaution und Mietzahlungen.
Der Beklagte ist Eigentümer der Doppelhaushälfte V. in J.. Er vermietete diese an den Kläger und dessen Ehefrau – die Zeugin H. – zu einer monatlichen Warmmiete von 818,08 €.
Der Kläger und die Zeugin H. verpflichteten sich zur Leistung einer Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses. Der Kläger legte nach Abschluss des Mietvertrages bei der Postbank unter der Kontonummer einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.400,00 € an und verpfändete diesen als Mietsicherheit an den Beklagten. In der Verpfändungserklärung war vereinbart, dass das Pfandrecht im Verhältnis zur Bank erst erlischt, wenn der Vermieter ihr dies mitgeteilt hat. Zu den Einzelheiten wird auf die Anlage K1 (Bl. 6 f. d. A.) verwiesen.
Am 21.12.2018 teilte der Beklagte dem Kläger und der Zeugin H. mit, dass er beabsichtige, die Doppelhaushälfte zu veräußern.
Um einer etwaigen Kündigung wegen Eigenbedarfs zuvorzukommen, begründeten der Kläger und die Zeugin H. am 26.01.2019 ein anderweitiges Mietverhältnis, welches zum 01.05.2019 beginnen sollte. Im Anschluss kündigten sie das Mietverhältnis mit dem Beklagten schriftlich zum 30.04.2019.
Der Kläger und die Zeugin H. nutzten die Mietsache über den Beendigungszeitpunkt hinaus. Am 09.07.2019 informierten sie den Beklagten darüber, dass sie die Mietsache aufgrund eines neu begründeten Vertragsverhältnisses herausgeben würden, was dann auch geschah. Bis zum endgültigen Auszug am 01.10.2019, also auch in den Monaten Mai bis September 2019, zahlten sie weiterhin einen Betrag in Höhe der im Mietvertrag vorgesehenen monatlichen Warmmiete von 818,08 €.
Im Februar 2020 forderten der Kläger und die Zeugin H. den Beklagten zur Abrechnung über ihre Mietsicherheit auf. Dies lehnte der Beklagte mit Schreiben vom 24.02.2020 unter Erklärung eines Zurückbehaltungsrechtes ab. Er forderte den Kläger und die Zeugin H. stattdessen unter Fristsetzung bis zum 28.02.2020 zur Zahlung einer Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2019 in Höhe von insgesamt 2.454,24 € auf.
Der Kläger behauptet, die Zeugin H. und er seien nicht zum 30.04.2019 ausgezogen, weil der Einzug zum 01.05.2019 in eine Neubaudoppelhaushälfte aufgrund baulicher Verzögerungen nicht möglich gewesen sei. Dies hätten sie dem Beklagten am 19.04.2019 mitgeteilt. Da sie davon ausgegangen seien, dass ein Bezug bis zum 01.06.2019 möglich sei, hätten sie den Beklagten gebeten, das Mietvertragsverhältnis bis zum 31.05.2019 fortzusetzen. Dies habe er abgelehnt und erklärt, eine Nutzung bis zum 01.06.2019 nur zu dulden. Die Doppelhaushälfte sei unverzüglich herauszugeben, sobald er einen Käufer gefunden habe.
Da es erneut zu baulichen Verzögerungen gekommen sei, hätten die Zeugin H. und er den Beklagten am 25.05.2019 wieder aufgesucht. Dieser habe noch einmal erklärt, ihren Verbleib in der Mietsache weiterhin nur zu dulden und an der Kündigung festhalten zu wollen. Sodann hätten die Zeugin H. und er am 24.06.2019 ihr neues Mietverhältnis wieder gekündigt und kurzfristig zum 01.10.2019 ein anderes Objekt gemietet.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn das Sparbuch zum Sparkonto mit der Kontonummer bei der Postbank herauszugeben und der Rücknahme der Anzeige der Verpfändung des Sparguthabens zu dem Sparkonto mit der Kontonummer bei der Postbank zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt der Beklagte, den Kläger zu verurteilen, an ihn die Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 818,08 € nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 04.12.2019 zu zahlen, den Kläger zu verurteilen, an ihn die Miete für den Monat November 2019 in Höhe von 818,08 € nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 04.11.2019 zu zahlen und den Kläger zu verurteilen, an ihn die Miete für den Monat Dezember 2019 in Höhe von 818,08 € nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 04.12.2019 zu zahlen.
Der Widerbeklagte beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, der Kläger und die Zeugin H. hätten ihm am 26.04.2019 erklärt, ihre Kündigung zurückziehen zu wollen, da ihr anderweitiges Mietverhältnis wegen Streitigkeiten mit dem Vermieter gekündigt worden sei. Dem habe er zugestimmt.
Mit Schriftsatz vom 23.03.2021 – eingegangen bei Gericht am 24.03.2021 hat der Beklagte zudem behauptet, die Zeugin H. und der Kläger hätten ihre Zahlungen nach dem 01.05.2019 weiterhin in dem Verwendungszweck ihrer Überweisung als „Miete“ bezeichnet.
Er ist der Auffassung, das Mietverhältnis sei über den 30.04.2019 hinaus fortgesetzt und erst am 31.12.2019 wirksam beendet worden. Ferner sei der Kläger nicht aktivlegitimiert und die Ehefrau des Klägers könne daher nicht als Zeugin vernommen werden.
Das Gericht hat gemäß prozessleitender Anordnung vom 15.02.2021 (Bl. 34 d. A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin A. H. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 08.03.2021 (Bl. 41 d. A.).
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet. Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe des Sparbuches mit der Kontonummer und auf Abgabe der Freigabeerklärung gegenüber der Bank gemäß §§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB.
Der Kläger hat in Erfüllung seiner Verpflichtung zur Zahlung der Mietkaution von 1.400,00 € ein Sparkonto eingerichtet und dem Beklagten ein Pfandrecht am Auszahlungsanspruch eingeräumt, wobei die Bestellung des Pfandrechts nach den §§ 1274, 398, 1280 BGB erfolgte. Durch ihre schriftliche Kündigung haben der Kläger und die Zeugin H. gemäß §§ 568 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB das Wohnraummietverhältnis ordentlich zum 30.04.2019 gekündigt. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist zugunsten des Beklagten von sechs Monaten ist dem Kläger der Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuches erwachsen (BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14, zitiert nach juris Rn. 12).
Dem kann der Beklagte nicht entgegenhalten, der Kläger sei nicht aktivlegitimiert. Soweit er die Auffassung vertritt, der Kläger und die Zeugin H. hätten gemeinsam den Anspruch einfordern müssen, da die Zeugin Mitinhaberin des Anspruchs sei, überzeugt dies im Ergebnis nicht. Richtig ist zwar, dass bei einer Mehrheit von Mietern die Rückgabe der Sicherheit grundsätzlich nur von allen gemeinsam gefordert werden kann und zwar auch dann, wenn die Sicherheit nur von einem Mieter gegeben worden ist. Denn bei einer Personenmehrheit liegt bezüglich der zurückzufordernden Mietkaution eine Mitgläubigerschaft gemäß § 432 BGB bzw. eine gemeinschaftliche Gläubigerschaft vor (LG Flensburg, Beschluss vom 09.10.2008, 1 S 56/08, zitiert nach juris Rn. 4 m.w.N.). Vorliegend wurde indes keine Kaution im engeren Sinne („Barkaution“) erbracht, welche zurückzuzahlen wäre. Vielmehr steht die Abwicklung eines Pfandrechtsverhältnisses in Rede. An diesem ist die Zeugin H. jedoch nicht beteiligt. Unter Zugrundelegung einer verobjektivierten Sichtweise ist nur der Kläger Anspruchsinhaber (vgl. AG Leonberg, Urteil vom 03.02.2015, 4 C 469/14, zitiert nach juris Rn. 17; Spielbauer / Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 551 BGB, Rn. 168). So haben nur der Kläger und der Beklagte vereinbart, dass der Kläger zum Zwecke der Mietsicherheit dem Beklagten ein Pfandrecht an dem ihm zustehenden Sparguthaben einräumt. Das Schreiben der Postbank vom 29.08.2013 benennt ausdrücklich lediglich den Kläger als Verpfänder und den Beklagten als Pfandrechtsinhaber. Nur diese Parteien haben die Verpfändungserklärung gegenüber der Postbank abgegeben. Umgekehrt wiederum hat die Postbank sich auch nur diesen Parteien gegenüber verpflichtet. Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus der von dem Beklagten zitierten Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg vom 02.03.2006 (Az: 106 C 169/05). Denn dort sind die ausschlaggebenden Unterschiede nicht erörtert worden.
Darüber hinaus ist der Anspruch in seiner Durchsetzbarkeit nicht gehemmt. Der Beklagte hat kein Zurückbehaltungsrecht, weil ihm keine Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen. Denn der Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2019 in Höhe von insgesamt 2.454,24 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB besteht nicht, weil den Kläger (sowie die Zeugin H.) und den Beklagten zu diesem Zeitpunkt kein Mietvertrag mehr verband.
Zwischen dem Kläger und der Zeugin H. sowie dem Beklagten bestand ein Mietvertrag über die Doppelhaushälfte im Sinne von § 535 BGB. Dieser ist durch ordentliche Kündigung zum 30.04.2019 beendet worden. Entgegen der Ansicht des Beklagten kam es nicht zu einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses. Gemäß § 545 BGB verlängert sich zwar grundsätzlich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Hier haben der Kläger und die Zeugin H. die Mietsache bis zum 01.10.2019 für längere Zeit über den Beendigungszeitpunkt hinaus bewohnt. Trotz dieser Gebrauchsfortsetzung greift die Rechtsfolge des § 545 BGB aber vorliegend gleichwohl nicht ein, weil die Parteien diese – nicht zwingende – Vorschrift zuvor abbedungen haben.
Der hierfür darlegungspflichtige Kläger hat schlüssig dargelegt, dass die Zeugin H. und er den Beklagten am 19.04.2019 gebeten hätten, das Mietverhältnis über den Beendigungszeitpunkt am 30.04.2019 hinaus fortzusetzen, was dieser jedoch abgelehnt habe. Er würde die Nutzung nur dulden, was der Kläger und die Zeugin H. akzeptiert hätten. Hierbei sei der Beklagte auch bei einem weiteren Gespräch am 25.05.2019 geblieben. Der Beklagte hat dies erheblich bestritten, indem er in seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO ausgeführt hat, er habe mit dem Kläger und der Zeugin H. nur am 26.04.2019 gesprochen und dabei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zugestimmt. Der Kläger konnte sodann den ihm obliegenden Beweis führen, dass der Beklagte die weitere Nutzung der Mietsache nur geduldet hat.
Eine Behauptung ist bewiesen, wenn das Gericht von ihrer Wahrheit im Sinne von § 286 Abs. 1 ZPO überzeugt ist, ohne dabei unerfüllbare Anforderungen zu stellen. Eine absolute Gewissheit, die jede Möglichkeit des Gegenteils ausschließt, ist nicht erforderlich. Vielmehr genügt ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, ein für einen vernünftigen, die Lebensverhältnisse klar überschauenden Menschen, so hoher Grad von Wahrscheinlichkeit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGH, Urteil vom 18.01.2000, VI ZR 375/98, zitiert nach juris Rn. 18). Gemessen hieran ist das Gericht davon überzeugt, dass der Vortrag des Klägers zutreffend ist.
Das Gericht stützt seine Überzeugung auf die Aussage der Zeugin H. Sie hat das Vorbringen des Klägers bestätigt, ihre Aussage war ergiebig. Entgegen der Meinung des Beklagten standen ihrer Vernehmung keine Bedenken im Hinblick auf die Aktivlegitimation entgegen. Dies ergibt sich aus den vorherigen Ausführungen. Zudem kommt es insoweit allein auf die prozessuale Stellung an und nicht auf materielle Rechtsfragen. Die Zeugin H. hat die Klage nicht erhoben und ist dem Rechtsstreit auch auf die Streitverkündung des Beklagten hin nicht beigetreten, § 74 Abs. 2 ZPO. Darüber hinaus stellt der Beweisantritt auch keinen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar. Denn er ist hinsichtlich Zeit (19.04.2019 und 25.05.2019), Ort (bei dem Beklagten) und Inhalt (Beklagte erklärte, die Nutzung der Mietsache nur zu dulden) ausreichend konkretisiert.
Die Zeugin H. hat bekundet, der Beklagte habe am 19.04.2019 auf die Bitte des Klägers, die Kündigung zurücknehmen zu dürfen, erwidert, dass er nicht einverstanden sei und sie nur dulden werde. Im Falle einer Veräußerung der Doppelhaushälfte hätten sie sofort ausziehen müssen. Die Aussage der Zeugin ist glaubhaft. Zwar steht sie als Ehefrau des Klägers in dessen Lager und hat als Partei des Mietvertrages ein eigenes Interesse daran, dass der Kläger den Prozess gewinnt. Dies vermag die Überzeugungskraft ihrer Aussage allerdings nicht entscheidend zu schmälern. Da sie bei den Gesprächen anwesend war, konnte sie ihre eigenen Wahrnehmungen wiedergeben. Ihre Bekundungen sind detailliert und frei von Widersprüchen. Überzeugend hat sie geschildert, dass der Kläger und sie am 19.04.2019 den Beklagten aufgesucht hätten, weil das Haus, in welches sie einzuziehen beabsichtigten, nicht rechtzeitig fertig geworden sei. Nachdem ihnen der Beklagte nur habe zusagen wollen, sie zu dulden, sei es zu weiteren Verzögerungen gekommen, woraufhin sie sich erneut an den Beklagten gewandt hätten, der mit einer Nutzung weiterhin einverstanden gewesen sei. Besonders glaubhaft schilderte sie, wie es ihnen zu dieser Zeit gegangen sei. Die Situation sei sehr schlimm gewesen, eine emotional belastende Zeit „wie in der Hölle“, weil sie mit einem Bein auf der Straße gestanden sowie Verantwortung gegenüber ihren Kindern gehabt hätten. Diese Ängste, die auf das Gericht authentisch wirkten, sind lediglich plausibel, wenn sie befürchten mussten, jederzeit die Wohnung verlassen zu müssen, sollte der Beklagte einen Käufer finden. Träfe der Vortrag des Beklagten hingegen zu, hätte auch für einen Laien erkennbar kein Grund für die Befürchtungen bestanden, womöglich sofort ausziehen zu müssen. Selbst im Falle einer Eigenbedarfskündigung eines Käufers, hätte eine Kündigungsfrist zu ihren Gunsten bestanden.
Gestützt wird diese Aussage ferner durch den Umstand, dass der Kläger und die Zeugin H. keine weitere Kündigung ausgesprochen haben, als sie dem Beklagten ihren endgültigen Auszug am 01.10.2019 mitteilten. Hätte der Beklagte nicht geäußert, die weitere Nutzung nur zu dulden, die Herausgabe aber jederzeit verlangen zu können, hätten die Zeugin H. und der Kläger mit Sicherheit das fortgesetzte Mietverhältnis gekündigt und nicht bloß – wie geschehen – die Doppelhaushälfte herausgegeben. Offenbar sind die Parteien davon ausgegangen, die Mietsache werde nur faktisch nach der Beendigung des Mietverhältnisses weitergenutzt. Dies vermag das Gericht nur in Einklang mit den Behauptungen des Klägers zu bringen.
Dieses Ergebnis wird ebenfalls nicht durch die Angaben des Beklagten erschüttert. Soweit dieser behauptet, er habe der Fortsetzung des Mietverhältnisses zugestimmt, passt dieses aus den aufgezeigten Gründen nicht zu der Gesamtsituation. Die Befürchtung des Klägers und der Zeugin H., die Mietsache jederzeit verlassen zu müssen, welches sich auch in teils schon gepackten Kartons manifestierte, lässt sich mit diesem Vortrag nicht sinnvoll erklären. Der Beklagte selbst räumte in seiner persönlichen Anhörung ein, es sei nicht mehr darüber gesprochen worden, ob noch Miete geschuldet sei. Dies fügt sich in den Eindruck des Gerichts, dass allen Beteiligten klar war, dass der Kläger und die Zeugin die Mietsache nur ohne rechtlichen Anspruch auf Nutzung rein tatsächlich nutzten. Dies entsprach auch der Interessenlage des Beklagten, weil sich eine Immobilie erfahrungsgemäß leichter ohne Mieter verkaufen lässt. Dem steht abschließend auch nicht entgegen, dass der Beklagte behauptet, der Kläger und die Zeugin hätten im Verwendungszweck ihrer Überweisungen nach dem 01.05.2019 weiterhin „Miete“ angegeben. Es kann dahin stehen, ob der nach Schluss der mündlichen Verhandlung ohne Schriftsatznachlass bei Gericht eingegangenen Schriftsatz verspätet und deshalb unbeachtlich ist, § 296a ZPO. Denn jedenfalls lässt sich bei juristischen Laien wie dem Kläger und der Zeugin aus Sicht des Gerichts allein aus der Verwendung der Bezeichnung „Miete“ statt „Nutzungsentschädigung“ nicht schließen, dass sie von einer Verlängerung des Mietvertrages ausgegangen sind.
Die Widerklage ist zwar zulässig, aber unbegründet. Dem Beklagten steht gegen den Kläger aus den dargelegten Gründen kein Anspruch auf Mietzahlung in Höhe von insgesamt 2.454,24 € für die Monate Oktober bis Dezember 2019 gemäß § 535 Abs. 2 BGB mehr zu.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den § 709 Satz 1 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwertes folgt aus § 45 Abs. 1 Satz 1 GKG. Eine Addition des Klage- und Widerklagewertes ergibt 3.854,24 € (1.400,00 € + 2.454,24 €).
