AG Bremen, Az.: 19 C 380/13, Urteil vom 28.01.2015
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin die im Hochparterre und Souterrain des Gebäudes L.-Straße belegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Duschbad mit WC und zwei Kellerräumen besenrein an die Klägerin herauszugeben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 6.000,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von EUR 4.000,00 leistet.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf EUR 6.480,00 festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Räumung einer Wohnung nach einer Kündigung vom 15.07.2013.
Die Parteien schlossen am 20.08.2002 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung in der L.-Straße in Bremen (K 2, Bl. 5ff. d. A.).
Am 17.10.2006 schlossen sie einen weiteren Mietvertrag über eine Garage (K 3, Bl. 22ff. d. A.). § 10 des Garagenmietvertrages sieht vor, dass das Mietverhältnis „unabhängig von dem bzw. einem bestehenden Wohnraummietverhältnis im gleichen Objekt“ ist (K 3, Bl. 24 d. A.).
Für die Wohnung vereinbarten die Parteien eine monatliche Grundmiete in Höhe von EUR 420,00 und eine Nebenkostenpauschale in Höhe von EUR 60,00 monatlich (K 2, Bl. 6 d. A.). Daneben zahlte der Beklagte zusätzlich Wasserkosten in Höhe von EUR 20,00 monatlich. Für die Garage einigten sie sich auf eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von EUR 40,00 (S. 3 der Klagschrift, Bl. 3 d. A., S. 1 der Klagerwiderung, Bl. 34 d. A.). Die Wohnungsmiete war nach § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig (K 2, Bl. 7 d. A.).
Mit Schreiben vom 31.05.2012 zeigte der Beklagte gegenüber der Klägerin verschiedene Mängel an, insbesondere Feuchtigkeitsschäden, die bereits Gegenstand eines zuvor vor dem Amtsgericht und dem Landgericht Bremen geführten Rechtsstreits zu den Geschäftsnummern 19 C 39/2009 und 1 S 369/09 gewesen waren (B2, Bl. 38f. d. A.). Wegen der einzelnen Mängel wird auf die Klagerwiderung (Bl. 35 d. A.) sowie das Schreiben vom 31.05.2012 (B 1, Bl. 37 d. A.) verwiesen.
Die Miete in den Monaten Juni 2012 bis April 2013 zahlte der Beklagte stets ungekürzt und vorbehaltlos – in der Hoffnung, die Klägerin werde die angezeigten Mängel beseitigen, und um sich nicht einer Kündigung durch die Klägerin auszusetzen (Bl. 57 d. A.).
Für Mai 2013 zahlte der Beklagte am 20.05.2013 insgesamt EUR 395,75.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 31.05.2013 zeigte der Beklagte unter Bezugnahme auf sein Schreiben vom 31.05.2012 die Mängel nochmals gegenüber der Klägerin an. Zugleich erklärte der Beklagte die Minderung der aktuellen Warmmiete (für die Wohnung) um 10 % monatlich, rückwirkend zum 31.05.2012. Dabei ging er von einer aktuellen Warmmiete von EUR 490,00 monatlich aus und kündigte die Verrechnung des sich auf dieser Grundlage ergebenden Betrages in Höhe von EUR 588,00 (12 x EUR 49,00) mit der Kaltmiete in Höhe von EUR 420,00 an – verteilt auf die Monate Juni und Juli 2013 (B 2, Bl. 99 d. A.).
Für Juni 2013 zahlte der Beklagte demgemäß lediglich EUR 120,00.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 12.06.2013 mahnten die Prozessbevollmächtigte der Klägerin den Beklagten bezüglich der für Mai und Juni geleisteten Zahlungen wegen unpünktlicher und unvollständiger Mietzahlung ab (K 4, Bl. 25f. d. A.).
Für Juli 2013 überwies der Beklagte am 09.07.2013 EUR 352,00. Mit anwaltlichem Schreiben vom 15.07.2013 kündigte die Klägerin dem Beklagten außerordentlich fristlos, vorsorglich ordentlich (K 5, Bl. 27f. d. A.). Das Schreiben ging dem Beklagten am 18.07.2013 zu.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die im Hochparterre und Souterrain des Gebäudes L-Straße belegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Duschbad mit WC und zwei Kellerräumen sowie die in der L-Straße … in … belegene Garage besenrein an sie herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, für ihn habe sich erst mit Vorliegen des im Rahmen dieses Verfahrens eingeholten Sachverständigengutachtens (Bl. 77ff. d. A.) konkretisiert, dass es sich bei dem die geminderte Miete übersteigenden Betrages um eine Nichtschuld gehandelt habe. Ihm sei auch nicht bekannt gewesen, dass er insoweit einen Anspruch auf Mietminderung hatte, weil ihm die Ursache der Schäden nicht bekannt gewesen sei. Er habe durch Kürzung der Miete der Miete wegen der angezeigten Mängel sein Mietverhältnis nicht gefährden wollen.
Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 22.01.2014 (Bl. 66f. d. A.) durch die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens Beweis über das Vorhandensein der von dem Beklagten behaupteten Feuchtigkeitsschäden erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Hüsmann vom 12.05.2014 (Bl. 77ff. d. A.) verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
I.
Die Klägerin kann von dem Beklagten gemäß § 18 des Mietvertrages vom 20.08.2002 in Verbindung mit § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen.
Das zwischen den Parteien mit schriftlichen Vertrag vom 17.10.2006 begründete Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung der Klägerin vom 15.07.2013 fristlos gemäß §§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a, 568 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB beendet.
Zum Kündigungszeitpunkt lag ein wichtiger Grund im Sinne des §§ 543 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB vor. Denn der Beklagte befand sich zu diesem Zeitpunkt für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete, nämlich mehr als einer Monatsmiete, für die Wohnung in Verzug gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil die Miete gemäß § 6 des Wohnungsmietvertrages bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats im Voraus an die Klägerin zu zahlen war. Der Rückstand resultierte dabei jeweils aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten.
Dahinstehen kann hier, ob die Miete nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB gemindert war. Denn auch unter Berücksichtigung des von dem Sachverständigen Hüsmann in seinem Gutachten vom 12.05.2014 festgestellten Ausmaßes der Feuchtigkeitsschäden (Bl. 77ff. d. A.) hält das Gericht eine Minderung von 10 % der Wohnungsmiete für angemessen, insbesondere ausreichend. In diesem Fall wäre der Beklagte verpflichtet gewesen, für die Wohnung monatlich EUR 450,00 an die Klägerin zu zahlen (90 % von EUR 500,00). Im Gegensatz zu den Monaten Juni und Juli 2013, in denen die geleisteten Zahlung ausweislich des Schreibens vom 31.05.2013 zunächst auf die „Nebenkosten“ (Nebenkostenpauschale, Wasser, Garage) und erst dann auf die Miete für die Wohnung verrechnet werden sollten (B 2, Bl. 38f. d. A.), hat der Beklagte für die Zahlung vom 20.05.2013 keine ausdrückliche Tilgungsbestimmung im Sinne des § 366 Abs. 1 BGB angegeben. Da sich die mit Schreiben vom 31.05.2012 angezeigten Mängel ausschließlich auf die Wohnung beziehen, ergibt sich jedoch konkludent aus den begleitenden Umständen, dass hier zunächst die Garagenmiete und erst dann die Wohnungsmiete gezahlt werden sollte. Mithin ist von den gezahlten EUR 395,75 ein Betrag von EUR 40,00 für die Garage abzuziehen. Danach sind – unter Berücksichtigung der auf EUR 450,00 geminderten Miete – folgende Rückstände bei der Wohnungsmiete angefallen:
Mai 2013 EUR 94,25
Juni 2013 EUR 370,00
Juli 2013 EUR 138,00
Demgemäß lag der Rückstand mit Ablauf des dritten Werktages im Juni 2013 (05.06.2013) bei EUR 464,25 (EUR 94,25 + EUR 370,00) und mit Ablauf des dritten Werktages im Juli 2013 (03.07.2013) bei EUR 914,25 (EUR 464,25 + EUR 450,00). Zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung und deren Zugang beim Beklagten (15./18.07.0213) lag der Rückstand noch bei EUR 602,25.
Lägen die Voraussetzungen einer Minderung nicht vor, wären bei einer zu zahlenden Wohnungsmiete von EUR 500,00 folgende Rückstände angefallen:
Mai 2013 EUR 144,25
Juni 2013 EUR 420,00
Juli 2013 EUR 188,00
Demgemäß hätte der Rückstand mit Ablauf des dritten Werktages im Juni 2013 (05.06.2013) bei EUR 564,25 (EUR 144,25 + EUR 420,00) und mit Ablauf des dritten Werktages im Juli 2013 (03.07.2013) bei EUR 1.064,25 (EUR 564,25 + EUR 500,00) gelegen. Zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung und deren Zugang beim Beklagten (15./18.07.0213) hätte er noch bei EUR 752,25 gelegen.
Die von dem Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 31.05.2013 erklärte Aufrechnung („Verrechnung“) greift nicht durch, weil dem Beklagten keine aufrechenbare Gegenforderung zustand. Auf einen möglichen Bereicherungsanspruch wegen zuviel entrichteter Miete im Hinblick auf die streitgegenständlichen Mängel der Wohnung gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, Alt. 1 BGB kann sich der Beklagte gemäß § 814 BGB nicht berufen. Nach dieser Vorschrift kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete unter anderem dann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Das war vorliegend jedoch der Fall. Die bloße Kenntnis der die objektive Nichtschuld begründenden Umstände genügt zwar nicht; hinzutreten muss die Kenntnis des Leistenden, nicht zur Leistung verpflichtet zu sein, also die Kenntnis der Rechtslage – zumindest in Form einer sogenannten „Parallelwertung in der Laiensphäre“ (vgl. dazu BGH, Urteil vom 23.10.1980, IVa ZR 45/80, juris Rn. 34; BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 199/04, juris Rn. 20; BAG, Urteil vom 09.02.2005, 5 AZR 175/04, juris Rn. 27; Sprau, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 814 Rn. 3f.). Die Darlegungs- und Beweislast für die den Ausschluss begründenden Umstände liegt dabei grundsätzlich bei dem Leistungsempfänger (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 199/04, juris Rn. 20; BAG, Urteil vom 09.02.2005, 5 AZR 175/04, juris Rn. 27). Bei dem heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise ist aber im Regelfall davon auszugehen, dass dem Mieter sein Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16.07.2003, VIII ZR 274/02, juris Rn. 21). Das Gericht schließt sich der insbesondere vom Kammergericht vertretenen Auffassung an, wonach die übliche Rechtskenntnis in Mieter-Kreisen zu einem Anscheinsbeweis führt (vgl. KG, Urteil vom 11.09.2014, 8 U 77/13, juris Rn. 32f.; KG, Hinweisbeschluss vom 21.12.2012, 8 U 286/11, juris Rn. 7; allgemein so auch Sprau, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 814 Rn. 11; ebenfalls in diese Richtung Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536b BGB Rn. 34). Auch bei Annahme eines solchen Anscheinsbeweises ist der Mieter nicht schutzlos gestellt. So kann er erstens den Anscheinsbeweis dadurch entkräften, dass er Umstände darlegt und gegebenenfalls beweist, die einen alternativen Geschehensablauf, insbesondere die Nichtkenntnis der Rechtslage möglich erscheinen lassen. Zweitens besteht für einen Mieter, der Mängel gegenüber seinem Vermieter anzeigt, die Möglichkeit, zukünftige Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen, sollte sich herausstellen, dass die Ursache der angezeigten Schäden im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.
Die Anwendbarkeit von § 814 BGB ist auch nicht nach § 242 BGB ausgeschlossen. Das von Beklagtenseite zitierte Urteil des OLG Hamm vom 07.10.2002, 13 U 119/02, stützt sich in einem obiter dictum zwar auf das ebenfalls zitierte Urteil des BGH vom 02.07.1999, V ZR 167/98. Es weicht jedoch in einem entscheidenden Punkt von diesem ab, indem es die bloß einseitige Erwartung eines Vertragsteils ausreichen von der Erbringung der Gegenleistung durch den anderen Teil ausreichen lässt, um dem Leistungsempfänger die Berufung auf § 814 BGB – in der dortigen Konstellation – zu versagen. Dies vermag angesichts des Umstandes, dass der Beklagte – hier – ohne weiteres die Möglichkeit hatte, nur unter Vorbehalt zu leisten, um sich so ein eventuelles Rückforderungsrecht nach § 812 Abs. 1 S. 1, Alt. 1 BGB zu erhalten, für den hiesigen Fall nicht zu überzeugen. Das gilt unabhängig davon, dass der ebenfalls zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs eine Konstellation zugrunde lag, die mit diesem Fall nicht zu vergleichen ist: Dort ging es um die Rückforderung eines gezahlten Kaufpreises wegen Formnichtigkeit eines Vertrages, wobei beide Vertragsteile übereinstimmend davon ausgingen, der Vertrag werde ausgeführt, der Formmangel mithin geheilt.
Der Beklagte hat, auch nachdem das Gericht nach einem Dezernentenwechsel auf die von ihm vertretene Rechtsauffassung mit Beschluss vom 12.11.2014 (Bl. 133f. d. A.) hingewiesen hat, keine Umstände dargetan, die den Anscheinsbeweis entkräften. Die bloße Behauptung des Beklagten, er habe keine Kenntnis von der Rechtslage gehabt, genügt insofern nicht. Das gilt hier insbesondere deswegen, weil die Parteien, worauf der Beklagte selbst verwiesen hat, bereits einen Rechtsstreit zu – vergleichbaren, nach seiner Einschätzung wiederaufgelebten (S. 2 der Klagerwiderung, Bl. 35 d. A.) – Feuchtigkeitsschäden/Mängeln geführt haben. Das Gericht hat den Eindruck gewonnen, dass es sich insofern lediglich um eine Schutzbehauptung der Beklagtenseite handelt. Ebenso wenig hat der Beklagte die Miete ab dem Zeitpunkt der Anzeige der Mängel mit Schreiben vom 31.05.2012 nur noch unter Vorbehalt der Rückforderung geleistet. Zeigt der Mieter dem Vermieter Mängel jedoch an, damit dieser sie beseitigt, geht er also davon aus, dass es Sache des Vermieters ist, die Mängel zu beseitigen, so ist es dem Mieter auch zuzumuten, zukünftige Mietzahlungen nur noch unter Vorbehalt zu leisten. Leistet er ohne Vorbehalt, verlangt aber zu einem späteren Zeitpunkt die zuviel geleistete Miete wieder zurück, verhält er sich widersprüchlich. Gerade dieses widersprüchliche Verhalten soll § 814 BGB verhindern (vgl. dazu Schwab, in: MünchKommBGB, 6. Auflage 2013, § 814 Rn. 9 und auch 10a).
Die Form des § 568 Abs. 1 BGB ist durch die Kündigung gewahrt.
Auf Form und Frist eines möglichen Widerspruchs nach §§ 574ff. BGB wurde in der Kündigung hingewiesen, § 568 Abs. 2 BGB.
Der zur Kündigung führende wichtige Grund, namentlich der Zahlungsrückstand, wurde dort angegeben, § 569 Abs. 4 BGB.
Die Kündigung ist auch nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Ein Ausgleich der Mietrückstände binnen der zweimonatigen Schonfrist ab Rechtshängigkeit erfolgte nicht. Weitere zur Unwirksamkeit der Kündigung führende Umstände sind nicht ersichtlich. Auf die Frage, ob der Beklagte das Recht, sich auf die Kündigung zu berufen, durch die vorbehaltlose Zahlung nach § 242 BGB verwirkt hat, kommt es vorliegend nicht an.
II.
Unbegründet ist die Klage, soweit die Klägerin unter dem 15.07.2013 auch das Mietverhältnis über die Garage gekündigt hat und deren geräumte Herausgabe begehrt.
III.
Eine Räumungsfrist ist dem Beklagten nicht zu bewilligen. Die Voraussetzungen des § 721 Abs. 1 ZPO liegen nicht vor. Die Räumungsklage wurde dem Beklagten am 02.09.2013 zugestellt. Jedenfalls mit Zustellung des Hinweisbeschlusses vom 12.11.2014 am 17.11.2014 musste der Beklagte damit rechnen, dass die außerordentlich fristlose Kündigung der Klägerin vom 15.07.2013 durchgreift. Auch binnen der bis zum 28.01.2015 laufenden Erklärungsfrist hat der Beklagte keine Umstände vorgetragen, die bei Abwägung mit den Belangen der Klägerin, insbesondere deren Interesse an einer zügigen Räumung der Wohnung, überwiegen würden. Es ist insbesondere nicht erkennbar, dass der Beklagte Schwierigkeiten hat, Ersatzwohnraum zu finden oder dass durch die Bewilligung einer Räumungsfrist ein Zwischenumzug vermieden werden könnte.
IV.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91Abs. 1 S. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zuvielforderung der Klägerin (Räumung und Herausgabe der Garage) war noch verhältnismäßig gering und hat – trotz Überschreitens einer Gebührenstufe – nur geringfügig höhere Kosten verursacht.
V.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708Nr. 7, 711 S. 1 ZPO.
VI.
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 63Abs. 2 S. 1, 41 Abs. 1 S. 1 und S. 2 GKG. Auf die Räumung der Garage entfallen EUR 480,00 (12 x EUR 40,00) und auf die Räumung der Wohnung EUR 6.000,00 (12 x EUR 500,00). Denn gemäß § 41 Abs. 1 S. 2 GKG umfasst das Entgelt nach § 41 Abs. 1 S. 1 GKG neben dem Nettogrundentgelt auch Nebenkosten, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden. Das ist hier der Fall.
